CALCOLO DELLA CEDOLARE SECCA

La cedolare secca è una nuova forma di tassazione degli affitti o, meglio, dei contratti di locazione. Il contribuente può scegliere se optare per la cedolare secca o continuare a pagare l'imposta sulle locazioni in base alle aliquote Irpef nella dichiarazione dei redditi. La calcolatrice presente in questa pagina aiuta a capire quale delle due formule di tassazione sia più conveniente.
La "cedolare secca" è una delle novità della riforma federalista. Essa dà la possibilità di pagare sui redditi da locazione un'imposta sostitutiva del 10% per i contratti a canone "concordato" nelle città ad alta tensione abitativa (durata 3 + 2 anni) per il quadriennio 2014-2017 e del 21% per i contratti a canone "libero" (durata 4 + 4 anni). Per quanto riguarda i contratti a canone "concordato", l'imposta sostitutiva era del 15% fino alla emanazione del Decreto Legge n. 47 del 28 marzo 2014 con Misure urgenti per l'emergenza abitativa (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 73 del 28 marzo 2014) e del 19%, fino alla emanazione del decreto legge 31 agosto 2013, n. 102 (quello con cui è stata cancellata la prima rata Imu sull'abitazione principale), convertito in legge dal Senato il 24 ottobre 2013. L'articolo 4 dello stesso decreto aveva disposto la riduzione dell'aliquota con effetto dal primo gennaio 2013.

Il nuovo regime è facoltativo, perché la convenienza varia in base al livello di reddito ed in base alla tipologia di contratto (concordato o a canone libero). L'opzione per la cedolare secca riguarda solo le persone fisiche, mentre restano esclusi coloro che esercitano una attività professionale o d'impresa. Inoltre, essa è limitata agli immobili affittati (sarebbe più corretto dire "locati") ad uso abitativo, oltre ad eventuali pertinenze, come box e cantine locati assieme al fabbricato. Pertanto, dalla cedolare secca risultano esclusi i terreni, gli uffici, i negozi e gli altri immobili non abitativi.

La cedolare secca sostituisce l'Irpef ordinaria e le addizionali comunale e regionale, nonché le imposte di registro (pari al 2% annuo per il canone libero ed all' 1,4% per il canone concordato, per metà a carico del proprietario) ed il bollo (cioè la cosiddetta "marca da bollo" che deve essere apposta ai contratti di locazione). Le imposte di registro ed il bollo eventualmente già pagati non sono rimborsabili. La cedolare secca è calcolata sul 100% del canone di affitto. Invece, in caso di tassazione ordinaria, dal primo gennaio 2013 l'aliquota Irpef del contribuente si applica al 95% dell'affitto per i contratti "liberi" ed al 66,5% ai contratti "concordati" (il 66,5% si ottiene calcolando il 70% del 95%). Se si opta per la cedolare secca, si deve rinunciare all'adeguamento Istat del canone per tutta la durata del contratto, comunicandolo all'inquilino con lettera raccomandata a/r (cioè con ricevuta di ritorno). Chi usufruisce di detrazioni per familiari a carico o per oneri (ad esempio, il 36% ed il 55%) deve verificare se, escludendo dal reddito complessivo l'affitto soggetto a cedolare secca, non perda in tutto o in parte la possibilità di beneficiare di tali detrazioni. Questa circostanza è rilevante soprattutto per i redditi più bassi: se un contribuente può avvalersi di agevolazioni superiori alle tasse da pagare, in caso di regime ordinario può chiederne il rimborso; invece, qualora optasse per la cedolare secca, sarebbe costretto a rinunciarvi per "incapienza".

Archivio:
cliccare qui per consultare le ultime norme sul versamento dell'acconto della cedolare secca nel 2013;
il decreto-legge n. 133/2013 conferma il 2 dicembre quale scadenza dell'acconto per la cedolare secca.

Questa calcolatrice serve a determinare se la scelta di adottare la cedolare secca risulta conveniente per il contribuente. E' importante sottolineare che essa considera l'intero importo da versare con la dichiarazione dei redditi, poiché il calcolo limitato alla tassazione sull'immobile dato in locazione potrebbe non tenere conto di svantaggi inerenti all'Irpef complessiva. Per usare questa calcolatrice, basta digitare i dati già presenti nella dichiarazione dei redditi.

Quando il calcolo automatico determina una imposta di registro inferiore a 67 euro, compare l'avvertenza "Attenzione: se si tratta del primo anno di contratto, l'imposta di registro minima da versare è di 67 euro." Pertanto, se si registra il contratto di locazione per la prima volta, il contribuente deve adeguare al suo caso tale imposta, calcolata indistintamente dal software.
  • Per separare le eventuali cifre decimali degli importi va utilizzata la virgola (,) e non il punto (.)
  • L'importo dell'eventuale adeguamento Istat legato all'inflazione è calcolato nella misura del 75%.
  • Il prezzo delle marche da bollo è di 16 euro, per ogni 100 righe oppure per 4 pagine del contratto.
  • Se si ha necessità di eseguire il calcolo delle percentuali, cliccare qui per l'apposita calcolatrice.
  • Il risultato con l'eventuale convenienza della cedolare secca è riferito al primo anno di contratto;
    poi, viene meno il vantaggio del mancato pagamento del bollo per la registrazione del contratto.
  • Si declina ogni responsabilità per le conseguenze derivanti dall'utilizzo di questa calcolatrice.

  Calcolo di convenienza della cedolare secca

Reddito complessivo Irpef (compreso l'affitto)
Canone d'affitto annuo dell'immobile abitativo
Tipo di contratto dell'immobile abitativo
libero     concordato
Totale deduzione e oneri deducibili
Totale detrazioni e crediti di imposta
Totale addizionali regionale e comunale (cliccare sui 2 link)
Percentuale presunta indice adeguamento Istat (facoltativo) %