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La cedolare secca è una nuova forma di tassazione dei contratti di locazione. Il contribuente può scegliere se optare per la cedolare secca o continuare a pagare l'imposta sulle locazioni in base alle aliquote Irpef nella dichiarazione dei redditi. Dal 2017, la prima rata dell'acconto è stata fatta slittare al 30 giugno; se il pagamento avviene entro il 31 luglio, va aggiunta una maggiorazione dello 0,4%.
E' importante sottolineare che questa calcolatrice aiuta a determinare quale delle due formule di tassazione sia più conveniente considerando l'intero importo da versare con la dichiarazione dei redditi, poiché il calcolo limitato alla tassazione sull'immobile dato in locazione potrebbe non tenere conto di svantaggi inerenti all'Irpef complessiva. Per usare questa calcolatrice, basta digitare i dati già presenti nella dichiarazione dei redditi. Quando il calcolo automatico determina una imposta di registro inferiore a 67 euro, compare l'avvertenza "Attenzione: se si tratta del primo anno di contratto, l'imposta di registro minima da versare è di 67 euro." Pertanto, se si registra il contratto di locazione per la prima volta, il contribuente deve adeguare al suo caso tale imposta.
La "cedolare secca" è una delle novità della riforma federalista. Essa dà la possibilità di pagare sui redditi da locazione un'imposta sostitutiva del 10% per i contratti a canone "concordato" nelle città ad alta tensione abitativa (durata 3 + 2 anni) per il quadriennio 2014-2017 e del 21% per i contratti a canone "libero" (durata 4 + 4 anni). Questo regime di particolare favore riservato ai contratti a canone "concordato" è stato introdotto dal Decreto Legge n. 47 del 28 marzo 2014 con "Misure urgenti per l'emergenza abitativa" (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 73 del 28 marzo 2014), convertito con modificazioni dalla Legge n. 80 del 23 maggio 2014 pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 121 del 27 maggio 2014 (per leggere il testo aggiornato del Decreto Legge n. 47 del 28 marzo 2014, cliccare qui).
Le scadenze per il pagamento sono le stesse dell'Irpef. Dal 2017 i termini sono stati parzialmente cambiati: la prima rata dell'acconto scade il 30 giugno, oppure il 31 luglio con una maggiorazione dello 0,4% a titolo di interesse; la seconda rata dell'acconto scade il 30 novembre. Il saldo dell'anno precedente va versato entro il 30 giugno. In caso di rateizzazione, le scadenze per le rate successive alla prima sono fissate al giorno 16 di ciascun mese per i titolari di partita Iva, mentre per tutti gli altri contribuenti il termine coincide con la fine di ciascun mese. Se una scadenza cade di sabato o in un giorno festivo, il termine per il pagamento è prorogato al primo giorno lavorativo successivo. Per Il nuovo regime è facoltativo, perché la convenienza varia in base al livello di reddito ed in base alla tipologia di contratto (concordato o a canone libero). L'opzione per la cedolare secca riguarda solo le persone fisiche, mentre restano esclusi coloro che esercitano una attività professionale o d'impresa. Inoltre, essa è limitata agli immobili affittati (sarebbe più corretto dire "locati") ad uso abitativo, oltre ad eventuali pertinenze, come box e cantine locati assieme al fabbricato. Pertanto, dalla cedolare secca risultano esclusi i terreni, gli uffici, i negozi e gli altri immobili non abitativi. La cedolare secca sostituisce l'Irpef ordinaria e le addizionali comunale e regionale, nonché le imposte di registro (pari al 2% annuo per il canone libero ed all' 1,4% per il canone concordato, per metà a carico del proprietario) ed il bollo (cioè la cosiddetta "marca da bollo" che deve essere apposta ai contratti di locazione). Le imposte di registro ed il bollo già pagati non sono rimborsabili. La cedolare secca è calcolata sul 100% del canone di affitto. Invece, in caso di tassazione ordinaria, dal primo gennaio 2013 l'aliquota Irpef del contribuente si applica al 95% dell'affitto per i contratti "liberi" ed al 66,5% ai contratti "concordati" (il 66,5% si ottiene calcolando il 70% del 95%). Se si opta per la cedolare secca, si deve rinunciare all'adeguamento Istat del canone per tutta la durata del contratto, comunicandolo all'inquilino con lettera raccomandata a/r (cioè con ricevuta di ritorno). Chi usufruisce di detrazioni per familiari a carico o per oneri (ad esempio, il 36% ed il 55%) deve verificare se, escludendo dal reddito complessivo l'affitto soggetto a cedolare secca, non perda in tutto o in parte la possibilità di beneficiare di tali detrazioni. Questa circostanza è rilevante soprattutto per i redditi più bassi: se un contribuente può avvalersi di agevolazioni superiori alle tasse da pagare, in caso di regime ordinario può chiederne il rimborso; invece, qualora optasse per la cedolare secca, sarebbe costretto a rinunciarvi per "incapienza". Dal 2012 l'acconto è pari al 95% dell'imposta ed è dovuto se l'imposta calcolata risulta superiore a 51,65 euro (in pratica, diventa obbligatorio se è maggiore di 52 euro, poiché gli importi indicati nei modelli di dichiarazione vanno arrotondati all'euro superiore o inferiore). Se l'acconto ammonta a meno di 257,52 euro, esso si paga in un'unica soluzione; se l'importo è uguale o superiore a tale limite, il versamento va suddiviso in due rate: il 40% entro il 30 giugno (o entro il 31 luglio con una maggiorazione dello 0,4%); il 60% entro il 30 novembre. Il versamento della cedolare secca (acconto e saldo) va effettuato sempre con il Modello F24. Come sopra accennato, le imposte indicate nella dichiarazione devono essere versate con un arrotondamento all'unità di euro (1 euro in meno se i centesimi sono inferiori a 50 e 1 euro in più in caso contrario). Nel caso in cui le somme presenti nella dichiarazione dovessero essere elaborate - per calcolare acconti o rateazioni o altro - si applica l' arrotondamento al centesimo di euro, perché si tratta di importi da trascrivere direttamente nel Modello F24: ad esempio, 2.000,354 euro diventano 2.000,35 euro, mentre 2.000,356 euro diventano 2.000,36 euro. |