I CONTRATTI DI LOCAZIONE

Questa pagina presenta i seguenti argomenti (raggiungibili subito coi relativi link): tipologia dei contratti di locazione, il deposito cauzionale, la comunicazione all'autorità di pubblica sicurezza e l'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa.
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» TIPOLOGIA DEI CONTRATTI

Nel regime ordinario, l'imponibile sul quale si deve calcolare l'Irpef dipende dal tipo di contratto stipulato.
In particolare, se l'immobile è locato:
  • a equo canone, il reddito da assoggettare all'Irpef è quello derivante dal canone annuo di locazione, ridotto del 15% a titolo forfettario (25% per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano);
  • in regime di libero mercato, il reddito è dato dal valore più alto tra la rendita catastale (rivalutata del 5%) e il canone di locazione – aggiornato con le rivalutazioni Istat – ridotto del 15% (25% per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano);
  • a canone convenzionale, il reddito da assoggettare all'Irpef, determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in regime di libero mercato, è ridotto ulteriormente del 30% se il fabbricato è sito in uno dei Comuni ad alta densità abitativa (così come individuati da appositi provvedimenti normativi).
    Il canone "convenzionale" è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale (legge 9 dicembre 1998, n. 431).
Fabbricati di interesse storico o artistico
Per gli immobili di interesse storico o artistico, a decorrere dal periodo di imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2011, la legge 44/2012 ha elevato dal 15 al 35% la riduzione di cui tener conto nella determinazione del reddito da assoggettare all'Irpef.
Il canone di locazione va dichiarato anche se non è stato effettivamente percepito. La legge prevede, però, che i canoni relativi a immobili ad uso abitativo non percepiti (per l'ammontare accertato dal giudice) non concorrono a formare il reddito a partire dal termine del procedimento di convalida di sfratto per morosità.

Inoltre, se il giudice conferma la morosità dell'affittuario anche per periodi precedenti, è riconosciuto un credito d'imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti.

I contribuenti che stipulano un contratto di locazione a canone "concordato" per alloggi che si trovano in uno dei Comuni ad alta "densità abitativa" (detta anche "alta tensione abitativa") possono usufruire della riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l'imposta di registro da versare. In sostanza, l'imposta di registrazione del contratto passa dal 2% del canone all'1,4% (ed è in genere divisa a metà tra proprietario ed inquilino).

Esempio:
se il canone annuo "concordato" è di 4.000 euro e il contratto ha la durata di 3 anni, il contribuente potrà versare in unica soluzione:
(4.000 x 3) x 70% x 2% = 168 (imposta al lordo della detrazione prevista per i pagamenti in unica soluzione, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per gli anni di durata del contratto che, in questo caso, al tasso di interesse legale del 2,5% introdotto il primo gennaio 2012, equivale al 3,75%)
oppure, più semplicemente: (4.000 x 3) x 1,4% = 168
168 - 6,3 (3,75% di 168) = 161,7 (che si arrotonda per eccesso a 164 euro)
Se invece decide di pagare anno per anno, il calcolo sarà il seguente:
4.000 x 70% x 2% = 56 euro (che, ovviamente, non necessita di arrotondamento)
oppure, più semplicemente: 4.000 x 1,4% = 56 euro

Attenzione: poiché l'imposta che scaturisce dal calcolo è inferiore a 67 euro (importo minimo previsto per il primo anno), per la prima annualità si dovrà versare tale ultimo importo, mentre per le annualità successive il versamento sarà di 56 euro.

Per fruire dello sconto i contribuenti devono registrare:
  • un contratto di locazione ad uso abitativo con durata minima di 3 anni, più 2 anni prorogati di diritto;
  • un contratto di locazione di natura transitoria per le esigenze abitative degli studenti universitari con durata minima di 6 mesi e massima di 36.
Sono escluse dall'agevolazione le locazioni brevi, con durata da 1 a 18 mesi.

La riduzione dell'imposta di registro si applica per tutta la durata del contratto e dell'eventuale proroga automatica, anche se il Comune dove è situato l'immobile dovesse nel frattempo essere escluso da quelli considerati ad alta densità abitativa.
L'agevolazione invece non si applica nel caso di rinnovo, anche tacito, del contratto di locazione a canone concordato, successivamente alla delibera del CIPE che non riconosce più la caratteristica di "alta tensione abitativa" al Comune dove si trova l'immobile locato.


In forza del Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 14 luglio 2004 è ora possibile stipulare contratti di locazione transitori brevi (per esigenze momentanee dell'inquilino) con la durata da 1 a 18 mesi e a canone libero, ma con un tetto massimo nei Comuni ad alta densità abitativa, stabilito dagli accordi territoriali o da decreto ministeriale, fino ad un livello del 20% superiore al canone "concordato". Per questo tipo di contratto non sono previste agevolazioni fiscali e per il proprietario la convenienza è semplicemente quella della breve durata della locazione.


Tabella riassuntiva dei contratti di locazione

Affitti
a canone "libero"
Affitti a canone "concordato"
ordinari a studenti universitari transitori
durata: 4 anni + 4 di rinnovo automatico,
tranne casi particolari
durata: 3 anni + 2 di rinnovo automatico (o + 3 previa intesa), tranne casi particolari durata: da 6 mesi a 3 anni + rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza (salvo disdetta) durata: da 1 a 18 mesi
canone: liberamente stabilito nella contrattazione tra le parti canone: tetto massimo stabilito in accordi territoriali canone: tetto massimo stabilito in accordi territoriali o D.M. fino al 20% superiore al canone "concordato"
agevolazioni fiscali: nessuna agevolazione per il proprietario;
reddito Irpef = canone diminuito del 15%
agevolazioni fiscali: previste se l'immobile si trova in uno dei Comuni ad alta densità abitativa;
reddito Irpef = canone diminuito del 40,5% (47,5% per la laguna di Venezia);
imposta di registro = - 30%;
sconti su ICI (solo nei Comuni che li hanno deliberati)
agevolazioni fiscali: non previste;
reddito Irpef = canone diminuito del 15%



 DEPOSITO CAUZIONALE



La previsione di una cauzione (detta anche deposito cauzionale) è frequente in qualsiasi contratto di locazione di immobili sia ad uso abitativo che commerciale.
La cauzione serve a tutelare il locatore da qualsiasi inadempimento contrattuale del conduttore, e in particolare:
a) il regolare pagamento dei canoni;
b) il ripristino dei danni che il conduttore abbia eventualmente arrecato all'immobile locato.

Nel caso in cui il conduttore non adempia alle proprie obbligazioni, il locatore può trattenere, in tutto o in parte, la cauzione al termine del contratto.
L'importo del deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone pattuito: una cauzione di entità superiore è nulla, mentre è possibile la pattuizione di una cauzione di misura inferiore. Se il contratto non prevede alcuna cauzione, si deve intendere che i contraenti vi hanno rinunciato.
La garanzia dell'adempimento del contratto può essere ottenuta dal locatore anche in forma diversa dal deposito cauzionale, ad esempio con fidejussione bancaria, o polizze assicurative, o garanzia di terzi da sottoscrivere e inserire nel medesimo contratto di locazione.
All'atto del rilascio dell'immobile locato, al termine del contratto, il locatore deve restituire la cauzione ricevuta, sempre che non si debbano effettuare "trattenute" a titolo di inadempimenti subiti dal locatore o di danni. La cauzione va restituita aumentata degli interessi legali maturati di anno in anno, a meno che il locatore abbia annualmente rimborsato il conduttore degli interessi che il deposito cauzionale ha fruttato nell'anno appena decorso.
Il diritto alla restituzione della cauzione è sottoposto all'ordinaria prescrizione decennale.

Quando si vende un immobile concesso in locazione, è buona regola per il compratore informarsi circa il diritto del conduttore ad avere il rimborso della cauzione. Infatti, nel caso sia stato versato un deposito a mani del locatore, questi deve riversarlo al nuovo proprietario aumentato degli interessi fino a quel momento dovuti al conduttore, in modo che questi non si trovi nella condizione di dover nuovamente versare la cauzione senza averne ricevuto provvista.
Comunque, il locatore (venditore) resta solidalmente obbligato con il nuovo proprietario (acquirente) verso il conduttore per la restituzione del deposito cauzionale che il conduttore versò al precedente proprietario.

Infine, è bene rilevare che l'agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 151/E del 22 maggio 2002, innova quanto affermato dalle precedenti interpretazioni (circolare 14 ottobre 1983, n. 88; risoluzioni 250795 del 23 marzo 1983 e n. 240104 del 25 luglio 1983), nel senso che prevede l'applicazione dell'imposta di registro dello 0,50% sull'ammontare del deposito cauzionale solo nel caso di garanzie prestate da terzi a favore di una delle parti (conduttore), con esclusione invece di quelle prestate direttamente dal conduttore.



 COMUNICAZIONE ALL'AUTORITA' DI PUBBLICA SICUREZZA



Roma, 26 Giugno 2012

La Presidenza del Consiglio dei Ministri informa:

Non è più necessario, per i contratti di locazione e di comodato di un fabbricato, soggetti all'obbligo di registrazione in termine fisso, comunicare all'autorità locale di pubblica sicurezza l'ubicazione dell'immobile, le generalità del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene.

La novità è stata introdotta con il decreto legge 20 giugno 2012 n.79, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 142 del 20 giugno 2012.

Sarà l'Agenzia delle entrate ad individuare le informazioni, acquisite nel corso della registrazione nel sistema informativo dei contratti, e successivamente a trasmetterle in via telematica al ministero dell'Interno.

Nel caso in cui venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso, l'obbligo di comunicazione all'autorità locale di pubblica sicurezza potrà essere assolto attraverso l'invio di un modello informatico, che sarà approvato con decreto del ministero dell'Interno, da adottare entro novanta giorni dall'entrata in vigore del decreto, che stabilirà le modalità di trasmissione.

Fonte: Ministero dell'interno