REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE Sommario dell'intera guida alle locazioni La tipologia dei contratti di locazione La registrazione dei contratti di locazione Determinazione dell'imposta da pagare Il calcolo automatico dell'imposta di registro Sanzioni in materia di imposta di registro Il ricorso all'istituto del ravvedimento operoso Elenco agenzie A-C Elenco agenzie D-M Elenco agenzie N-R Elenco agenzie S-Z Banche convenzionate I concessionari Questa pagina tratta dell'obbligo di procedere alla registrazione dei contratti di locazione di durata superiore ai 30 giorni, oltre che della registrazione telematica e del versamento on-line delle imposte di registro e di bollo, introdotti di recente. Vai immediatamente a...   LA REGISTRAZIONE TELEMATICA   IL VERSAMENTO TELEMATICO OBBLIGO DELLA REGISTRAZIONE I contratti di immobili urbani, di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi all'anno, devono essere registrati. Fanno eccezione i contratti soggetti a Iva in base al principio di alternatività di cui all'art. 5 del Dpr 131/86. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla sua decorrenza, se antecedente) presso gli uffici locali dell'Agenzia delle Entrate, dopo aver provveduto al versamento dell' imposta di registro. I contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno non sono soggetti a registrazione. Questi contratti, se non conclusi per atto pubblico o scrittura privata autenticata, possono essere registrati soltanto "in caso d'uso". Il calcolo dei 30 giorni complessivi nell'anno deve essere fatto con riguardo all' unità immobiliare locata ed alle stesse parti contraenti. Gli atti si registrano "in caso d'uso" solo quando vengono depositati presso le cancellerie giudiziarie per l'applicazione di attività amministrative o presso le amministrazioni dello Stato o degli enti territoriali e i rispettivi organi di controllo. In particolare devono essere registrati in caso d'uso i contratti soggetti ad IVA. L'obbligo della registrazione compete ai Notai od altri pubblici ufficiali, nel caso di contratti di locazione redatti in forma pubblica o per scrittura autenticata; alle parti contraenti (proprietario ed inquilino, o locatore e conduttore), in caso di scrittura privata non autenticata. In quest'ultimo caso, indipendentemente dalla residenza del proprietario e dell'inquilino, o dalla ubicazione dell'immobile dato in locazione, qualsiasi Ufficio delle Entrate può ricevere l'atto per la registrazione. A meno che non si sia obbligati ( possessori di almeno 100 immobili ), si può anche scegliere di registrare i contratti in via telematica: in questo caso il pagamento delle imposte è contestuale alla registrazione del contratto. Al fine di contrastare il fenomeno delle locazioni sommerse, l'articolo 1, commi 341 e 342, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 ( Finanziaria 2005 ) ha introdotto dal 1° gennaio 2005, apposite norme. In specie, l'omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, oltre alle sanzioni per la mancata registrazione, dà origine alla presunzione di esistenza, salva documentata prova contraria, del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d'imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso. Inoltre, qualora il canone dichiarato, sul quale va corrisposto il 2% d'imposta di registro, dovesse risultare inferiore al 10% del valore catastale dell'immobile, l'Ufficio delle entrate è autorizzato a contestare e accertare, sulla base di elementi di prova, l'esistenza di un corrispettivo maggiore di quello dichiarato anche per i quattro periodi d' imposta antecedenti. Tale disposizione non si applica per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati ai sensi dell'articolo 2, comma 3 e articolo 4, commi 2 e 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, con canoni concordati fra le organizzazioni sindacali degli inquilini e dei proprietari. Come calcolare il 10% del valore catastale di un immobile ai sensi dell'art. 52, comma 4, del Dpr 26 aprile 1986, n. 131, e successive modificazioni (Testo unico sull'imposta di Registro) : Tipologia Calcolo del 10% Prima casa e relative pertinenze Rendita + 5% x 110 : 10 più semplicemente Rendita x 11,55 Fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C e D (escluse le categorie A/10 e C/1) Rendita + 5% x 120 : 10 più semplicemente Rendita x 12,6 Fabbricati della categoria A/10 (uffici e studi privati) Rendita + 5% x 60 : 10 più semplicemente Rendita x 6,3 Fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E Rendita + 5% x 40,8 : 10 più semplicemente Rendita x 4,284 La rendita catastale può essere verificata collegandosi al sito dell'Agenzia del Territorio. Per procedere alla consultazione, è sufficiente selezionare il Comune dove è ubicato l'immobile e sceglierne la tipologia (fabbricato o terreno). Poi, vanno inseriti: 1) il codice fiscale del titolare, 2) il Foglio, 3) il numero della Particella. Clicca qui per collegarti al sito dell'Agenzia del Territorio. Clicca qui per leggere la pagina con le istruzioni del servizio.   LA  REGISTRAZIONE  TELEMATICA TOP La procedura di registrazione telematica dei contratti di locazione è obbligatoria per chi possiede almeno 100 immobili, mentre è facoltativa per tutti gli altri contribuenti. Essa consente il contestuale pagamento on-line delle imposte di registro, di bollo e di eventuali interessi e sanzioni. La registrazione e il pagamento possono essere effettuati: - direttamente dal contribuente; - tramite intermediario abilitato ( commercialisti, Caf, agenzie immobiliari, organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, consulenti del lavoro, ecc. ); - da un soggetto delegato, avente adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa. Chi vuole ricorrere alla registrazione via internet deve, per prima cosa, richiedere l'abilitazione al servizio telematico Fisconline ovvero al servizio telematico Entratel. L'accesso al servizio Fisconline, riservato a tutti i contribuenti non obbligati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni fiscali e ai soggetti che presentano la dichiarazione dei sostituti d'imposta per meno di 20 percipienti, avviene tramite un codice personale riservato ( codice Pin ). I soggetti, invece, che presentano la dichiarazione dei sostituti d'imposta per più di 20 percipienti e gli intermediari devono richiedere i codici di autenticazione per l'utilizzo del servizio Entratel Il servizio Fisconline L'utente, dopo aver ottenuto il codice Pin, può utilizzare sul sito internet dell'Agenzia ( sezione "Contratti di locazione" ) un software gratuito che gli consente: - di predisporre il file da inviare; - di trasmetterlo in tutta sicurezza; - di effettuare il pagamento dell'imposta di registro. La registrazione si considera effettuata nel giorno in cui i dati trasmessi pervengono correttamente all'Agenzia delle Entrate. Per avere maggiori dettagli sulla procedura telematica è possibile consultare le "guide in linea" disponibili all'interno delle pagine dedicate ai "Contratti di locazione". Ad ogni modo, giova ricordare che: a) Il programma fornito dall'Agenzia è disponibile sia per gli utenti Windows che per quelli che utilizzano Macintosh, ed è composto da due distinte applicazioni: Registrazione telematica dei contratti di locazione; Pagamenti successivi alla registrazione. b) L'applicazione permette di gestire la registrazione telematica delle tipologie di contratti di locazione maggiormente diffuse ( contratti di locazione ad uso abitativo agevolati, di natura transitoria, per studenti universitari, ecc. ) e quella delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici. c) Una volta inseriti i dati relativi al contratto, il software calcola automaticamente le imposte da versare e li propone per la conferma. Nel predisporre il file per la trasmissione, l'utente dovrà indicare gli estremi del conto corrente ( ABI, CAB, numero del conto, CIN ) sul quale verranno addebitate le imposte.   IL VERSAMENTO TELEMATICO TOP Per effettuare il versamento on-line delle imposte di registro e di bollo, occorre abilitarsi al servizio "Fisconline" o "Entratel" ed avere un conto corrente presso una delle banche convenzionate. Clicca sui seguenti link per leggere l'elenco delle delle banche convenzionate (link prelevati il 6 giugno 2006): link 01, link 02. Il software messo a disposizione gratuitamente dall'Agenzia ("Contratti di locazione"), calcola automaticamente, una volta inseriti i dati relativi al contratto, le imposte da versare e li propone per la conferma. Sempre nella fase di predisposizione del file per la trasmissione, occorre indicare gli estremi del conto corrente (ABI, CAB, numero di conto, CIN) sul quale verranno addebitate le imposte (può essere il proprio o quello dell'intermediario a cui ci si rivolge). La valuta è quella della data di registrazione o, per le annualità successive, della data indicata dal contribuente all'interno del file trasmesso, anche successiva a quella di trasmissione del file. Ai fini del calcolo dell'imposta di bollo è inoltre necessario indicare: il numero di esemplari cartacei del contratto sottoscritti dalle parti, escluso il testo in formato elettronico trasmesso per via telematica; l'imposta di bollo dovuta per eventuali allegati, ad essa soggetti, calcolata in base alla tariffa vigente. Il pagamento via internet è consentito anche per le proroghe, le cessioni e le risoluzioni di contratti di locazione di beni immobili registrati a partire dal 1° gennaio 1980, per le denunce di maggior durata dei contratti a tempo indeterminato, nonché per le imposte dovute in relazione alle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici. Dal 2005 si può scegliere tale tipo di versamento anche nel caso in cui l'intestatario del contratto sia diverso da quello indicato in sede di prima registrazione (ad esempio, in seguito al passaggio di proprietà dell'immobile oggetto della locazione). Per ulteriori informazioni o aggiornamenti, ci si può collegare al sito dell'Agenzia delle Entrate, cliccando i seguenti link: link 1, link 2.