DETERMINAZIONE DELLA IMPOSTA

Questi gli argomenti qui presentati (raggiungibili subito coi relativi link): modalità di pagamento, che cosa serve per la registrazione, il calcolo automatico dell'imposta da pagare.
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» L'IMPOSTA DI REGISTRO SUI CONTRATTI DI LOCAZIONE

Ai fini dell'imposta di registro, le modalità di tassazione dei contratti di locazione variano a seconda della tipologia di immobile.
Le norme attualmente in vigore contengono una netta distinzione tra:
  • immobili ad uso abitativo;
  • immobili strumentali;
  • fondi rustici.
IMMOBILI AD USO ABITATIVO

Quando si stipula un contratto di locazione per fabbricati da utilizzare come abitazione, si deve pagare l'imposta di registro nella misura del 2 per cento del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Ad esempio, se per un immobile ad uso abitativo il canone di locazione annuo è di 6.000 euro (pari a 500 euro mensili), l'imposta di registro da versare per ogni annualità è di 120 euro (pari al 2% di 6.000).

Lo stesso trattamento si applica:
  • alla locazione del box o della cantina (pertinenza), annessi al fabbricato di tipo residenziale locato;
  • alla locazione degli altri immobili, fatta eccezione, come riportato di seguito, per gli immobili strumentali per natura.
Non è dovuta imposta di registro sul deposito cauzionale eventualmente versato dall'inquilino; è dovuta, invece, nella misura dello 0,50%, quando il deposito cauzionale è versato da un terzo estraneo al rapporto di locazione.

IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA

Sono considerati immobili strumentali per natura quelli che, per legge, non possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. In pratica, questi immobili rientrano in una categoria catastale che ne giustifica un determinato uso professionale.

Ad esempio, sono immobili strumentali per natura:
  • gli uffici e gli studi (categoria catastale A/10);
  • i negozi e le botteghe (categoria catastale C/1);
  • i magazzini sotterranei per depositi e derrate (categoria catastale B/8).
Dopo le modifiche introdotte dal decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, tutti i contratti di locazione (anche finanziaria e di affitto) aventi per oggetto immobili strumentali per natura, devono essere registrati in termine fisso e per essi è necessario pagare l'imposta di registro nella misura proporzionale dell'1 per cento, indipendentemente dal regime di esenzione o di imponibilità dell'Iva.

L'aliquota dell' 1% si riferisce, in modo specifico, alle locazioni di immobili strumentali per natura effettuate da locatori che agiscono in qualità di soggetti Iva.

Se il locatore non è soggetto all'imposizione dell'Iva, la locazione è comunque assoggettata all'imposta di registro con l'aliquota del 2 per cento prevista in via ordinaria per le locazioni.

FONDI RUSTICI

I contratti di affitto di fondi rustici, oltre che in via ordinaria, possono essere registrati presentando, entro il mese di febbraio, una denuncia riepilogativa dei contratti posti in essere nel corso dell'anno precedente.

In questo caso l'imposta si applica (con l'aliquota dello 0,50 per cento) alle somme dei corrispettivi (moltiplicati per il numero delle annualità) dichiarati nella denuncia e non può essere inferiore alla misura fissa di 67 euro.

Ad esempio, se un fondo rustico è affittato per 10 anni e il corrispettivo annuo è di 5.000 euro, l'imposta di registro da versare è di: (5.000 x 10) x 0,50% = 250 euro.

Se uno o più contratti vengono registrati senza ricorrere alle modalità della denuncia annuale, l'imposta di registro si applica per ogni annualità a ciascun contratto presentato per la registrazione, sempre con obbligo di versamento di almeno 67 euro.


L'imposta di registro sulle locazioni di immobili

Tipologia Aliquota Base imponibile
Fabbricato ad uso abitativo 2% Canone annuo
x
numero delle annualità
Fabbricati strumentali per natura 1% se dovuta da soggetti passivi IVA
2% altri casi
Fonti rustici 0,50%
Altri immobili 2%



» DETERMINAZIONE DELL' IMPOSTA PER GLI IMMOBILI URBANI

Per gli immobili urbani l'imposta dovuta è pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro per la prima annualità. Per gli immobili dati in locazione nei Comuni ad alta densità abitativa (detta anche "alta tensione abitativa"), la base imponibile viene ridotta del 30% (in pratica, l'imposta scende all'1,4%) nel caso dei contratti di locazione stipulati a canone "concordato".

Con l'avvento dell'euro, la circolare n. 106/E del 21 dicembre 2001 ha stabilito che l'arrotondamento da eseguire sul modello F23 dell'imposta di registro è all'unità di euro: per difetto se i centesimi sono inferiori a 50, per eccesso se uguali o superiori a 50.
Si fa presente che qualora l'importo da versare contenga più di due cifre decimali occorre prima esprimerlo al centesimo di euro e poi procedere all'arrotondamento all'unità.
Ad esempio: se l'importo da versare è pari a 77,4999 euro, è necessario prima arrotondare al centesimo di euro ( = 77,50 ) e poi ricondurlo ad unità indicando nel modello F23 il valore di 78 euro.

Il pagamento spetta al locatore e al conduttore in parti uguali, ma entrambi rispondono "in solido" del pagamento dell'intera imposta.

Per la registrazione di tutti i contratti di locazione e di affitto di beni immobili, l'imposta di registro per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.

Per i contratti di locazione (e sublocazione) di immobili urbani di durata pluriennale, le parti hanno la facoltà, al momento della registrazione, di corrispondere l'imposta di registro:

a) anno per anno;

b) per tutta la durata del contratto.

Nel caso a) i pagamenti per le annualità successive devono tener conto degli aumenti ISTAT e posssono anche essere di importo inferiore a 67 euro.
Ad esempio: se il canone annuo è di 2.500 euro, poiché l'imposta dovuta annualmente è pari a 50 euro ( 2.500 x 2% ), si verserà, per il primo anno, l'importo minimo di 67 euro. Il versamento per ciascuna annualità successiva sarà, invece, di 50 euro.

Nel caso b) al contribuente sono riconosciuti due vantaggi:

1. l'imposta non colpisce gli eventuali aumenti del canone dovuti alle variazioni ISTAT o all'applicazione dell'art. 23 della legge 392/78;
2. l'imposta dovuta viene ridotta di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale attualmente del 2,5% (fino al 31 dicembre 2011 era dell' 1,5% moltiplicato per il numero delle annualità.
Ad esempio: se il canone annuo è di 6.000 euro e il contratto ha una durata di quattro anni, il contribuente può eseguire un versamento unico di 456 euro, pari a 480 ( 2% di 24.000 ) - 24 ( 5% di 480 ).
Se avesse scelto il pagamento anno per anno, avrebbe invece dovuto corrispondere 120 euro per ciascuna annualità, per un totale di 480 euro.

Per la detrazione sui pagamenti in unica soluzione, vedere la seguente tabella:


Durata contratto (anni) Metà del tasso d'interesse legale (1/2 del 2,5%) Detrazione %
61,25 %7,50 %
51,25 %6,25 %
41,25 %5,00 %
31,25 %3,75 %
21,25 %2,50 %


Se si sceglie di pagare anno per anno, per le annualità successive alla prima il pagamento va effettuato entro 30 giorni dalla scadenza del precedente anno.

Tutti i pagamenti vanno effettuati presso banche, uffici postali o concessionari della riscossione utilizzando il modello "F23", una copia del quale va consegnata all'ufficio locale dell'Agenzia delle Entrate insieme alla richiesta di registrazione.

ATTENZIONE: al fine di consentire l'inserimento dei dati catastali dell'immobile, nei casi relativi a cessioni, risoluzioni e proroghe di contratti di locazione o affitto già registrati al 1° luglio 2010, va presentato il Modello CDC (comunicazione dati catastali) sia in forma cartacea che in via telematica, nel termine di 20 giorni, dalla data del versamento attestante la cessione, risoluzione e proroga dei contratti di locazione o affitto di beni immobili.
Si ricorda che il Modello CDC va presentato una sola volta. Attenzione a rispettare i nuovi adempimenti. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è punita con una sanzione che va da un minimo del 120% a un massimo del 240% dell'imposta di registro dovuta.


Per le risoluzioni (disdette anticipate del contratto) e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l'imposta si paga nella misura fissa di 67 euro.

Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, i contraenti devono versare l'imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando sempre il modello "F23" in cui vanno indicati gli estremi di registrazione del contratto stesso (anno, serie e numero di registrazione) e il codice tributo: 113T per le risoluzioni e 110T per le cessioni.
Le copie dei versamenti relative a proroghe e risoluzioni vanno consegnate o spedite all'Ufficio competente entro 20 giorni dal pagamento.

Se è stata versata l'imposta per l'intera durata del contratto, si ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso.

In evidenza
Avvertenza: Il contratto di locazione stipulato tra soggetti IVA non è sottoposto ad imposta di registro e può essere registrato scontando l'imposta fissa di euro 67.



  MODALITÀ DI PAGAMENTO


Le parti contraenti, prima di presentare alla registrazione i contratti di locazione ed affitto di immobili urbani, devono calcolare l'imposta dovuta e versarla presso qualsiasi concessionario della riscossione, banca o ufficio postale utilizzando il mod. F23.

Nel modello di versamento vanno indicati:
  • i codici fiscali e le generalità del proprietario (campo 4) e del locatario o affittuario (campo 5);
  • il codice dell'Ufficio di registro o delle entrate (campo 6) al quale va presentato il contratto per la registrazione (vedere elenco codici Uffici delle Entrate); non va compilato il campo "Sub codice";
  • il codice del tributo (campo 11) e quello della causale (campo 9), secondo le istruzioni contenute nel modello stesso. Il campo 9 non va compilato in caso di contratti di locazione per annualità successive alla prima;
  • Nel campo 10, per la prima registrazione va indicato solo l'anno di stipula. Per proroga, risoluzione o cessione, va indicato "Anno" (quello di registrazione) per esteso e "Numero" (quello assegnato dall'Ufficio al momento della prima registrazione), preceduto dalla serie dell'atto che è sempre "03" e separando i due numeri con una barra (ad esempio: per un atto registrato nel 2005 al numero 3187, scrivere nei campi "Anno" 2005, "Numero" 03/3187).

Nel caso di versamento per la registrazione di più contratti di locazione relativi allo stesso proprietario, va omessa la compilazione del campo 5.

Il codice della causale è RP (registrazione di atti pubblici o privati) e va indicato solo in sede di prima registrazione; per il tributo i principali codici da utilizzare sono:

Codice                      Descrizione
tributo

107T       Imposta di registro per contratti di locazione fabbricati - intero periodo
115T       Imposta di registro per contratti di locazione fabbricati - prima annualità
112T       Imposta di registro per contratti di locazione fabbricati - annualità successive
114T       Imposta di registro per proroghe (contratti di locazione ed affitti)
113T       Imposta di registro per risoluzioni (contratti di locazione ed affitti)
110T       Imposta di registro per cessioni (contratti di locazione ed affitti)
109T       Imposta registro per contratti verbali
964T       Diritti copie rilasciate dall'Ufficio (solo per la prima registrazione)
671T       Sanzione amministrativa imposta di registro (ravvedimento)
731T       Interessi di mora al tasso legale

Nel modello di versamento non dovranno essere compilati i campi che individuano il numero di riferimento e la descrizione del tributo.

Se il contratto è registrato per la prima volta, nel campo "numero", posto dopo l'anno, va scritta la data del contratto.

Al momento della prima registrazione del contratto, i contraenti sono tenuti a versare, otre all'imposta di registro, i cosiddetti "tributi speciali" (codice 964T), richiesti dall'ufficio del registro o delle entrate a titolo di spese di registrazione. La determinazione dell'ammontare dei tributi speciali è attribuita a ciascun ufficio del registro.

Per la registrazione di più contratti di locazione va effettuato un versamento cumulativo.

Per i versamenti relativi ad annualità successive alla prima ovvero a cessioni, risoluzioni e proroghe di un contratto già registrato, occorre indicare con precisione gli estremi di registrazione del contratto stesso (anno, serie e numero di registrazione separati da una barra).

Per le cessioni, proroghe e risoluzioni anche tacite degli stessi contratti, i contraenti devono versare l'imposta dovuta con le stesse modalità e presentare l'attestato dell'avvenuto versamento al competente Ufficio del registro entro 20 giorni.

Per i contratti già registrati, il pagamenbto dell'imposta relativa alle annualità future sarà effettuato con le stesse modalità, ma non deve essere presentato l'attestato dell'avvenuto versamento.


Tabella riassuntiva: importi, codici e modalità di pagamento dell'imposta di registro

Fase Adempimento
(o richiesta)
Pagamento Codice tributo Importo
Prima
registrazione
Registrazione contratto
non pluriennale
Intero per contratti
di 1 anno
107T 2% del canone complessivo,
con minimo di 67 euro
Intero per contratti
di alcuni mesi
2% del canone complessivo,
con minimo di 67 euro
Registrazione contratto
pluriennale
(4+4;   3+2;   6+6;   ecc.)
1^ annualità 115T 2% del canone annuo,
con minimo di 67 euro
Tutte le annualità 107T 2% del canone complessivo,
al netto della metà
del tasso legale per ogni anno
Successivamente
alla prima
registrazione
Rinnovo
(annualità successive alla prima)
Il pagamento va effettuato
entro 30 giorni
dalla decorrenza.



Copie dei versamenti (mod.F23)
devono essere consegnate
o spedite all'Ufficio competetente
entro 20 giorni dal pagamento.
112T 2% del canone annuo,
senza minimo
Proroga (dopo la scadenza
della prima parte del contratto)
114T 2% del canone,
con minimo di 67 euro
Risoluzione
(disdetta anticipata del contratto)
113T 67 euro


Attenzione: Tutti gli importi relativi all'imposta di registro vanno arrotondati all'unità di euro (per difetto, se inferiore a 50 centesimi, per eccesso se uguale o superiore).



  COSA SERVE PER LA REGISTRAZIONE


Per la registrazione dei contratti di locazione di immobili servono:

* almeno due originali (o un originale e una copia con firma in originale) del contratto da registrare;

* un contrassegno telematico (ex marca da bollo) da 14,62 euro, da applicare su originali e copie, per ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;

* richiesta di registrazione mod. 69 e mod. RR ( reperibili allo sportello o scaricabili da internet );

* ricevuta di versamento dell'imposta di registro (copia mod. F23).