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Questa pagina tratta dell'obbligo di procedere alla registrazione dei contratti di locazione di durata superiore ai 30 giorni, oltre che della registrazione telematica e del versamento on-line delle imposte di registro e di bollo, introdotti di recente.
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» OBBLIGO DELLA REGISTRAZIONE
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati da soggetti passivi IVA) devono essere registrati, qualunque sia il loro ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell'anno. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla sua decorrenza, se antecedente) presso gli uffici locali dell'Agenzia delle Entrate, dopo aver provveduto al versamento dell' imposta di registro. I contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno non sono soggetti a registrazione. Questi contratti, se non conclusi per atto pubblico o scrittura privata autenticata, possono essere registrati soltanto "in caso d'uso". Gli atti si registrano "in caso d'uso" solo quando vengono depositati presso le cancellerie giudiziarie per l'applicazione di attività amministrative o presso le amministrazioni dello Stato o degli enti territoriali e i rispettivi organi di controllo. In particolare devono essere registrati in caso d'uso (se stipulati per scrittura privata non autenticata), i contratti soggetti ad IVA, purché tutte le pattuizioni contenute nel contratto siano soggette a detta imposta. L'obbligo della registrazione compete ai Notai od altri pubblici ufficiali, nel caso di contratti di locazione redatti in forma pubblica o per scrittura autenticata; alle parti contraenti (proprietario ed inquilino, o locatore e conduttore), in caso di scrittura privata non autenticata. In quest'ultimo caso, indipendentemente dalla residenza del proprietario e dell'inquilino, o dalla ubicazione dell'immobile dato in locazione, qualsiasi Ufficio delle Entrate può ricevere l'atto per la registrazione. Per i contratti di locazione posti in essere con scrittura privata, sia la richiesta di registrazione che il versamento dell'imposta possono essere eseguiti da una delle parti contraenti. Il pagamento spetta al locatore e al conduttore in parti uguali, ovvero in base a quanto dagli stessi stabilito nel contratto, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell'intera somma dovuta per la registrazione. Al fine di contrastare il fenomeno delle locazioni sommerse, l'articolo 1, commi 341 e 342, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 ( Finanziaria 2005 ) ha introdotto dal 1° gennaio 2005, apposite norme. In specie, l'omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, oltre alle sanzioni per la mancata registrazione, dà origine alla presunzione di esistenza, salva documentata prova contraria, del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d'imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso. Inoltre, qualora il canone dichiarato, sul quale va corrisposto il 2% d'imposta di registro, dovesse risultare inferiore al 10% del valore catastale dell'immobile, l'Ufficio delle entrate è autorizzato a contestare e accertare, sulla base di elementi di prova, l'esistenza di un corrispettivo maggiore di quello dichiarato anche per i quattro periodi d' imposta antecedenti. Tale disposizione non si applica per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati ai sensi dell'articolo 2, comma 3 e articolo 4, commi 2 e 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, con canoni concordati fra le organizzazioni sindacali degli inquilini e dei proprietari. Come calcolare il 10% del valore catastale di un immobile ai sensi dell'art. 52, comma 4, del Dpr 26 aprile 1986, n. 131, e successive modificazioni (Testo unico sull'imposta di Registro) :
Le modalità di registrazione del contratto di affitto o di locazione di un immobile sono sostanzialmente due:
La registrazione cartacea di un contratto di locazione può essere effettuata presso qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate (non necessariamente, quindi, presso l'ufficio competente in relazione al proprio domicilio fiscale). L'ufficio, al momento della presentazione della richiesta di registrazione dell'atto, rilascia la ricevuta dell'avvenuta consegna e comunica al contribuente i termini entro i quali è possibile ottenere copia degli atti registrati. Per la registrazione in ufficio del contratto servono:
La registrazione dei contratti in forma cartacea
La procedura di registrazione telematica dei contratti di locazione è:
La registrazione e il pagamento possono essere effettuati:
Gli utenti sono tenuti a conservare per dieci anni i contratti e le ricevute forniti dall'Agenzia delle Entrate, anche al fine di consentire gli opportuni controlli da parte della stessa Agenzia. La procedura diretta La trasmissione telematica dei contratti di locazione, delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici e dei pagamenti successivi alla registrazione, è possibile per tutti i contribuenti. Per effettuare tali operazioni è necessario essere in possesso dell'abilitazione ai canali Entratel o Fisconline, a seconda dei requisiti posseduti per la trasmissione telematica delle dichiarazioni fiscali. I contribuenti già abilitati non hanno bisogno di chiedere una nuova abilitazione. Ottenuta l'abilitazione, l'utente può scaricare dal sito dell'Agenzia delle Entrate il software gratuito necessario alla compilazione e alla registrazione del contratto e di tutte le richieste di pagamento delle imposte dovute in relazione alla registrazione stessa, ai canoni delle annualità successive alla prima, alle proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti in esame. Possono accedere al servizio telematico Fisconline tutti gli utenti, ad eccezione di quelli tenuti a presentare la dichiarazione Modello 770 (i sostituti di imposta) in relazione ad un numero di soggetti superiore a 20. Questi ultimi sono obbligati, infatti, a chiedere l'autorizzazione al servizio telematico Entratel. Per utilizzare i servizi tramite il canale Fisconline è necessario innanzitutto:
Le rimanenti 6 cifre e la password per accedere al servizio sono spedite al richiedente al domicilio conosciuto dall'Agenzia delle Entrate entro 15 giorni dalla data della richiesta. L' abilitazione al canale Entratel, invece, va richiesta presentando un'istanza, redatta su apposito modulo (disponibile presso un qualsiasi ufficio o telefonando al predetto numero), alla Direzione Regionale o agli uffici locali dell'Agenzia delle Entrate territorialmente competenti. Presentata l'istanza, l'Ufficio rilascia una busta chiusa contenente le credenziali necessarie per l'accesso alle aree protette del sito dedicato ai servizi telematici (http://telematici.agenziaentrate.gov.it/) e per la creazione delle chiavi di firma dei documenti da trasmettere, nonché un foglio riportante le avvertenze sull'utilizzo del servizio. Una volta ottenute le abilitazioni previste, è possibile scaricare dal sito internet dell'Agenzia delle Entrate il software gratuito che consente di:
Si ricorda che è inoltre possibile effettuare on-line il pagamento delle imposte relative ai canoni di locazione per le annualità successive alla prima, per le proroghe, anche tacite, per le cessioni e le risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili registrati a partire dal 1° gennaio 1980. Di regola, la data della disposizione di pagamento è uguale alla data di registrazione; per le annualità successive, invece, la data di pagamento indicata dal contribuente all'interno del file trasmesso può essere anche successiva a quella di trasmissione del file. La registrazione si considera effettuata nel giorno in cui i dati trasmessi pervengono correttamente all'Agenzia delle Entrate: quest'ultima attesta l'avvenuta registrazione di ogni singolo contratto mediante una ricevuta nella quale sono indicati, oltre ai dati trasmessi dall'utente o dall'intermediario, la data e gli estremi di registrazione. L'Agenzia attesta, inoltre, il pagamento delle imposte dovute in relazione alle proroghe, cessioni e risoluzioni nonché ai canoni per le annualità successive. Tale attestazione avviene sempre per via telematica mediante una ricevuta consultabile nell'apposita sezione del sito http://telematici.agenziaentrate.gov.it/. Con ulteriore ricevuta, viene comunicato al contribuente l'esito dell'addebito eseguito dalla banca in relazione alle imposte di registro, di bollo e degli eventuali interessi e sanzioni versati telematicamente. Ad ogni modo, tutte le ricevute sono disponibili presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate indicato nella richiesta di registrazione telematica. Gli utenti che provvedono direttamente alla registrazione telematica dei contratti di locazione sono tenuti a consegnare alle altre parti contraenti copia delle ricevute che attestano il buon esito delle operazioni (di registrazione, proroga, cessione, eccetera), nonché la ricevuta che attesta l'avvenuto addebito delle imposte dovute sul conto corrente indicato. La registrazione tramite intermediario Nel caso in cui i contraenti decidano di ricorrere ad un intermediario per la registrazione telematica del contratto, questi, indipendentemente dalle caratteristiche del richiedente, è tenuto ad utilizzare necessariamente il servizio telematico Entratel. In primo luogo, l'intermediario deve rilasciare, nel momento in cui assume l'incarico, una dichiarazione debitamente datata e sottoscritta, con cui si impegna a provvedere alla registrazione e all'esecuzione dei pagamenti telematici delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, anche tacite, alle cessioni e alle risoluzioni. In secondo luogo, deve consegnare al contribuente che ha conferito tale incarico:
La registrazione tramite delegato Un'altra modalità per registrare un contratto di locazione, a disposizione del contribuente non abilitato al servizio telematico, è quella di incaricare un soggetto delegato avente adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria ed organizzativa. Il contribuente è tenuto a trasmettere una richiesta al competente ufficio dell'Agenzia delle Entrate identificandosi attraverso appositi codici (presenti sul modulo per la richiesta di abilitazione al servizio Entratel). In particolare, il delegato deve compilare il quadro "T" del modulo, indicando i dati relativi al destinatario della delega (codice fiscale, cognome e nome per le persone fisiche, denominazione o ragione sociale se si tratta di persona giuridica). L'ufficio non rilascia alcun codice Pin. Il soggetto delegato, dal canto suo, se non è già titolare di abilitazione al servizio Entratel, può conseguire la stessa identificandosi nel modulo di richiesta.
IL PROGRAMMA DI COMPILAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE Il software "Contratti di locazione", disponibile gratuitamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate, nella sezione "Servizi telematici", è composto da due distinte applicazioni:
a) la compilazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili e delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici per la registrazione telematica, secondo lo standard "XML" previsto dalle specifiche tecniche ufficiali; b) il pagamento delle imposte relative alla prima registrazione. L'applicazione "Pagamenti successivi alla registrazione" è, invece, finalizzata alla creazione di un file contenente richieste di pagamento relative alle imposte di registro, di bollo ed eventuali interessi e sanzioni sia per le annualità successive alla prima che per quelle dovute per le proroghe, anche tacite, le cessioni e le risoluzioni dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili registrati a partire dal 1° gennaio 1980. Il software "Contratti di locazione" calcola automaticamente le imposte da versare, sulla base dei dati inseriti, e li propone per la conferma. Con lo stesso software è sempre possibile modificare qualsiasi informazione, ovviamente prima di trasmettere il file. La trasmissione telematica del file, contenente i contratti di locazione, la denuncia cumulativa dei contratti di affitto di fondi rustici o le richieste di pagamento successive alla registrazione, predisposto con il software "Contratti di locazione", deve essere eseguita attraverso lo stesso servizio telematico utilizzato per le dichiarazioni fiscali (Entratel o Fisconline). Prima della trasmissione è necessario che il file contenente i contratti, la denuncia o le richieste di pagamento successive alla registrazione, sia sottoposto a controllo. Pertanto, occorre installare il software di controllo disponibile, anch'esso gratuitamente, sul sito dell'Agenzia delle Entrate. In particolare, gli utenti Entratel devono utilizzare la funzione "Controlla" e successivamente autenticare il file.
QUADRO RIASSUNTIVO DELLA REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE
Per chiarimenti e spiegazioni sulla installazione dei programmi o sui problemi legati ai documenti da inviare in via telematica, è disponibile il servizio di assistenza tecnica dell'Agenzia delle Entrate.
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