REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE

Questa pagina tratta dell'obbligo di procedere alla registrazione dei contratti di locazione di durata superiore ai 30 giorni, oltre che della registrazione telematica e del versamento on-line delle imposte di registro e di bollo, introdotti di recente.
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» OBBLIGO DELLA REGISTRAZIONE

ATTENZIONE: dal 3 febbraio 2014 sarà più facile registrare i contratti di locazione immobiliare grazie all'approvazione del nuovo modello RLI che sostituisce il vecchio modello 69 e che semplifica notevolmente gli adempimenti fiscali.
Cliccare qui per scaricare il modello RLI, leggere istruzioni, modalità di compilazione e semplificazioni previste.
  • Dal 1° luglio 2010 diventa obbligatoria l'indicazione dei dati catastali degli immobili nelle richieste di registrazione di contratti di locazione, affitto e comodato di beni immobili situati nel territorio dello Stato. Il nuovo "modello 69", da presentare in duplice copia agli uffici dell'Agenzia delle entrate, contiene, oltre a nuove istruzioni e modifiche grafiche, il Quadro D denominato "Dati degli immobili", predisposto per consentire la comunicazione dei dati catastali dei beni immobili, oggetto di contratti di locazione, affitto e comodato.
  • L'obbligo della comunicazione dei dati catastali scatta pure nei casi di cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite, dei contratti di locazione o di affitto di beni immobili, già registrati al 1° luglio 2010. In tal caso è stato predisposto il nuovo modello "CDC" (comunicazione dati catastali), unitamente alle relative istruzioni.
    Il "modello CDC" è presentato in forma cartacea presso l'ufficio dell'Agenzia delle entrate presso il quale è stato registrato il relativo contratto, nel termine di 20 giorni, dalla data del versamento attestante la cessione, risoluzione e proroga dei contratti di locazione o affitto di beni immobili, ai sensi dell'articolo 17, comma 2, del D:P:R: 26 aprile 1986, n. 131.
    Il "modello CDC" potrà anche essere trasmesso per via telematica contestualmente al versamento, dopo la data di attivazione della procedura per la trasmissione telemativa, che verrà comunicata con apposito provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate. In attesa di tale provvedimento, i contribuenti obbligati alla registrazione telematica dei contratti e quelli che si sono avvalsi in via facoltativa della registrazione telematica presentano il "modello CDC" in forma cartacea presso qualunque ufficio territoriale o locale dell'Agenzia delle entrate, entro il termine di 20 giorni dalla data del versamento.
    Si ricorda che il Modello CDC va presentato una sola volta.
  • Tali adempimenti sono previsti dall'articolo 19, comma 15, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, (pubblicato nel Suppl.Ord. alla G.U. n. 114 del 31 maggio 2010), e sono diventati "operativi" con l'approvazione della nuova modulistica da parte del Direttore dell'Agenzia delle entrate in data 25 giugno 2010, prot. 2010/83561.
  • La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro ed è punita con la sanzione dal 120% al 240% dell'imposta dovuta (art. 69 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, sostituito dall'art. 1, comma 1, lettera b), D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 473).
Art. 19, comma 15 del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitivita' economica (GU n. 125 del 31-5-2010 - Suppl. Ordinario n.114):

"La richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, deve contenere anche l'indicazione dei dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall'articolo 69 del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131."


Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati da soggetti passivi IVA) devono essere registrati, qualunque sia il loro ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell'anno.

La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla sua decorrenza, se antecedente) presso gli uffici locali dell'Agenzia delle Entrate, dopo aver provveduto al versamento dell' imposta di registro.

I contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno non sono soggetti a registrazione. Questi contratti, se non conclusi per atto pubblico o scrittura privata autenticata, possono essere registrati soltanto "in caso d'uso".
Gli atti si registrano "in caso d'uso" solo quando vengono depositati presso le cancellerie giudiziarie per l'applicazione di attività amministrative o presso le amministrazioni dello Stato o degli enti territoriali e i rispettivi organi di controllo. In particolare devono essere registrati in caso d'uso (se stipulati per scrittura privata non autenticata), i contratti soggetti ad IVA, purché tutte le pattuizioni contenute nel contratto siano soggette a detta imposta.

L'obbligo della registrazione compete ai Notai od altri pubblici ufficiali, nel caso di contratti di locazione redatti in forma pubblica o per scrittura autenticata; alle parti contraenti (proprietario ed inquilino, o locatore e conduttore), in caso di scrittura privata non autenticata. In quest'ultimo caso, indipendentemente dalla residenza del proprietario e dell'inquilino, o dalla ubicazione dell'immobile dato in locazione, qualsiasi Ufficio delle Entrate può ricevere l'atto per la registrazione.

Per i contratti di locazione posti in essere con scrittura privata, sia la richiesta di registrazione che il versamento dell'imposta possono essere eseguiti da una delle parti contraenti. Il pagamento spetta al locatore e al conduttore in parti uguali, ovvero in base a quanto dagli stessi stabilito nel contratto, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell'intera somma dovuta per la registrazione.

Al fine di contrastare il fenomeno delle locazioni sommerse, l'articolo 1, commi 341 e 342, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 ( Finanziaria 2005 ) ha introdotto dal 1° gennaio 2005, apposite norme.

In specie, l'omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, oltre alle sanzioni per la mancata registrazione, dà origine alla presunzione di esistenza, salva documentata prova contraria, del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d'imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso.
Inoltre, qualora il canone dichiarato, sul quale va corrisposto il 2% d'imposta di registro, dovesse risultare inferiore al 10% del valore catastale dell'immobile, l'Ufficio delle entrate è autorizzato a contestare e accertare, sulla base di elementi di prova, l'esistenza di un corrispettivo maggiore di quello dichiarato anche per i quattro periodi d' imposta antecedenti.
Tale disposizione non si applica per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati ai sensi dell'articolo 2, comma 3 e articolo 4, commi 2 e 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, con canoni concordati fra le organizzazioni sindacali degli inquilini e dei proprietari.

Come calcolare il 10% del valore catastale di un immobile ai sensi dell'art. 52, comma 4, del Dpr 26 aprile 1986, n. 131, e successive modificazioni (Testo unico sull'imposta di Registro) :


Tipologia Calcolo del 10%
Prima casa e relative pertinenzeRendita + 5% x 110 : 10
più semplicemente
Rendita x 11,55
Fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C
(escluse le categorie A/10 e C/1)
Rendita + 5% x 120 : 10
più semplicemente
Rendita x 12,6
Fabbricati della categoria A/10 (uffici e studi privati) e categoria DRendita + 5% x 60 : 10
più semplicemente
Rendita x 6,3
Fabbricati della categoria B
(moltiplicatore rivalutato del 40% dal decreto legge n. 262 del 03.10.2006)
Rendita + 5% x 168 : 10
più semplicemente
Rendita x 17,64
Fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed ERendita + 5% x 40,8 : 10
più semplicemente
Rendita x 4,284
Terreni non edificabili (terreni agricoli)Reddito dominicale + 25% x 90 : 10
più semplicemente
Reddito dominicale x 11,25

Imposta di registro: calcola il 10% del valore catastale di un immobile

Seleziona il tipo di immobile e poi riempi uno dei campi sottostanti (rendita o valore catastale)

 
rendita catastale non rivalutata   10% del valore catastale
 
rendita catastale rivalutata del 5%   100% del valore catastale
 
 

La rendita catastale può essere verificata nel sito dell'Agenzia del Territorio. Per conoscere la rendita, basta selezionare il Comune dove è ubicato l'immobile e sceglierne la tipologia (fabbricato o terreno). Poi, vanno inseriti: 1) il codice fiscale del titolare, 2) il Foglio, 3) il numero della Particella. Cliccare qui per collegarsi al sito dell'Agenzia del Territorio.


Le modalità di registrazione del contratto di affitto o di locazione di un immobile sono sostanzialmente due:
  • registrazione dell'atto in forma cartacea, recandosi presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate dopo aver effettuato il pagamento dell'imposta di registro presso uno sportello bancario o postale;
  • registrazione in modalità telematica (con il contestuale pagamento on line dell'imposta di registro), obbligatoria per i possessori di oltre 100 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti. Si può fare comodamente da casa o incaricando un intermediario con l'innegabile vantaggio di far risparmiare tempo, anche perché il programma calcola automaticamente le imposte dovute. Il sistema, peraltro, è del tutto sicuro in quanto i dati viaggiano criptati e sono leggibili solo dall'Agenzia delle Entrate.


  LA  REGISTRAZIONE IN FORMA CARTACEA


La registrazione cartacea di un contratto di locazione può essere effettuata presso qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate (non necessariamente, quindi, presso l'ufficio competente in relazione al proprio domicilio fiscale).

L'ufficio, al momento della presentazione della richiesta di registrazione dell'atto, rilascia la ricevuta dell'avvenuta consegna e comunica al contribuente i termini entro i quali è possibile ottenere copia degli atti registrati.

Per la registrazione in ufficio del contratto servono:
  • almeno due copie del contratto con firma in originale;
  • marche da bollo da 14,62 euro per ogni 4 facciate di 100 righe su ogni copia;
  • la richiesta di registrazione effettuata sullo stampato meccanografico "Modello 69" (il modello può essere scaricato da www.agenziaentrate.gov.it, nella sezione "Modulistica - Modelli in uso presso gli Uffici", o ritirato direttamente in ufficio); se gli atti da registrare sono più di uno, bisogna presentare anche un elenco sul "Modello RR" (in distribuzione presso l'ufficio);
  • la ricevuta di versamento dell'imposta di registro (modello F23).


La registrazione dei contratti in forma cartacea

quando entro 30 giorni dalla data dell'atto (o dalla decorrenza, se anteriore) presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate
che cosa serve compilare Il nuovo modello 69 (disponibile presso l'ufficio)
la quietanza di pagamento dell'imposta (mod. F23)
presentare il contratto di locazione da registrare
(almeno due copie) con firme in orginale

(su ogni copia del contratto va applicata, per ogni 4 facciate di 100 righe, una marca da bollo da 14,62 euro)
pagare un importo pari al 2% del canone annuo, mediante presentazione del modello F23 presso gli agenti della riscossione, le banche o gli uffici postali.

per il primo anno l'importo minimo dovuto è di 67 euro
(il pagamentol spetta in parti uguali sia al locatore che al conduttore;
entrambi rispondono in solido dell'intero pagamento)

i codici tributo da indicare sono:
se si paga per la prima annualità 115T
se si paga per l'intero periodo 107T
l'ufficio rilascia la ricevuta dell'avvenuta presentazione
le copie registrate si ottengono nel tempo comunicato all'atto della consegna



  LA  REGISTRAZIONE TELEMATICA


La procedura di registrazione telematica dei contratti di locazione è:
  • obbligatoria per chi possiede almeno 100 immobili;
  • facoltativa per tutti gli altri contribuenti.
Essa consente il contestuale pagamento on-line delle imposte di registro, di bollo e di eventuali interessi e sanzioni.

La registrazione e il pagamento possono essere effettuati:
  • direttamente dal contribuente (procedura diretta);
  • tramite intermediario abilitato (commercialisti, Caf, agenzie immobiliari, organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, consulenti del lavoro, ecc.);
  • da un soggetto delegato, avente adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa.
La conservazione della documentazione
Gli utenti sono tenuti a conservare per dieci anni i contratti e le ricevute forniti dall'Agenzia delle Entrate, anche al fine di consentire gli opportuni controlli da parte della stessa Agenzia.

La procedura diretta
La trasmissione telematica dei contratti di locazione, delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici e dei pagamenti successivi alla registrazione, è possibile per tutti i contribuenti.
Per effettuare tali operazioni è necessario essere in possesso dell'abilitazione ai canali Entratel o Fisconline, a seconda dei requisiti posseduti per la trasmissione telematica delle dichiarazioni fiscali. I contribuenti già abilitati non hanno bisogno di chiedere una nuova abilitazione.
Ottenuta l'abilitazione, l'utente può scaricare dal sito dell'Agenzia delle Entrate il software gratuito necessario alla compilazione e alla registrazione del contratto e di tutte le richieste di pagamento delle imposte dovute in relazione alla registrazione stessa, ai canoni delle annualità successive alla prima, alle proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti in esame.

Possono accedere al servizio telematico Fisconline tutti gli utenti, ad eccezione di quelli tenuti a presentare la dichiarazione Modello 770 (i sostituti di imposta) in relazione ad un numero di soggetti superiore a 20.
Questi ultimi sono obbligati, infatti, a chiedere l'autorizzazione al servizio telematico Entratel.

Per utilizzare i servizi tramite il canale Fisconline è necessario innanzitutto:
  • avere a disposizione l'attrezzatura informatica di base (computer, modem, stampante);
  • ottenere il codice Pin, cioè un codice segreto personale di accesso al sistema.
Il codice Pin è il codice identificativo, formato da 10 cifre, di accesso ai servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate erogati mediante il servizio Fisconline. La prima parte (primi 4 caratteri) del codice personale per accedere al servizio può essere richiesta presso un qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate, ovvero via web sul sito http://www.agenziaentrate.gov.it o telefonicamente, contattando il numero 848.800.333 (servizio automatico).

Le rimanenti 6 cifre e la password per accedere al servizio sono spedite al richiedente al domicilio conosciuto dall'Agenzia delle Entrate entro 15 giorni dalla data della richiesta.

L' abilitazione al canale Entratel, invece, va richiesta presentando un'istanza, redatta su apposito modulo (disponibile presso un qualsiasi ufficio o telefonando al predetto numero), alla Direzione Regionale o agli uffici locali dell'Agenzia delle Entrate territorialmente competenti.

Presentata l'istanza, l'Ufficio rilascia una busta chiusa contenente le credenziali necessarie per l'accesso alle aree protette del sito dedicato ai servizi telematici (http://telematici.agenziaentrate.gov.it/) e per la creazione delle chiavi di firma dei documenti da trasmettere, nonché un foglio riportante le avvertenze sull'utilizzo del servizio.

Una volta ottenute le abilitazioni previste, è possibile scaricare dal sito internet dell'Agenzia delle Entrate il software gratuito che consente di:
  • compilare e trasformare in formato XML il file da inviare; il programma fornito dall'Agenzia permette di creare e stampare il testo del contratto stipulato utilizzando modelli prestabiliti che si compongono di parti fisse e di parti modificabili secondo le esigenze degli utenti;
  • effettuare il pagamento delle imposte di registro, di bollo e di eventuali interessi e sanzioni; una volta inseriti i dati relativi al contratto, il software calcola automaticamente le imposte da versare e le propone per la conferma; successivamente, nella fase di autenticazione del file, il sistema richiede l'indicazione degli estremi del conto corrente sul quale saranno addebitate le imposte;
  • inviare il file in tutta sicurezza.
Per poter effettuare i versamenti on-line è necessario essere titolari di un conto corrente presso una delle banche convenzionate. L'elenco delle banche convenzionate è disponibile sul sito internet dell'Agenzia.

Si ricorda che è inoltre possibile effettuare on-line il pagamento delle imposte relative ai canoni di locazione per le annualità successive alla prima, per le proroghe, anche tacite, per le cessioni e le risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili registrati a partire dal 1° gennaio 1980.

Di regola, la data della disposizione di pagamento è uguale alla data di registrazione; per le annualità successive, invece, la data di pagamento indicata dal contribuente all'interno del file trasmesso può essere anche successiva a quella di trasmissione del file.

La registrazione si considera effettuata nel giorno in cui i dati trasmessi pervengono correttamente all'Agenzia delle Entrate: quest'ultima attesta l'avvenuta registrazione di ogni singolo contratto mediante una ricevuta nella quale sono indicati, oltre ai dati trasmessi dall'utente o dall'intermediario, la data e gli estremi di registrazione.

L'Agenzia attesta, inoltre, il pagamento delle imposte dovute in relazione alle proroghe, cessioni e risoluzioni nonché ai canoni per le annualità successive.

Tale attestazione avviene sempre per via telematica mediante una ricevuta consultabile nell'apposita sezione del sito http://telematici.agenziaentrate.gov.it/.

Con ulteriore ricevuta, viene comunicato al contribuente l'esito dell'addebito eseguito dalla banca in relazione alle imposte di registro, di bollo e degli eventuali interessi e sanzioni versati telematicamente.

Ad ogni modo, tutte le ricevute sono disponibili presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate indicato nella richiesta di registrazione telematica.

Gli utenti che provvedono direttamente alla registrazione telematica dei contratti di locazione sono tenuti a consegnare alle altre parti contraenti copia delle ricevute che attestano il buon esito delle operazioni (di registrazione, proroga, cessione, eccetera), nonché la ricevuta che attesta l'avvenuto addebito delle imposte dovute sul conto corrente indicato.

La registrazione tramite intermediario
Nel caso in cui i contraenti decidano di ricorrere ad un intermediario per la registrazione telematica del contratto, questi, indipendentemente dalle caratteristiche del richiedente, è tenuto ad utilizzare necessariamente il servizio telematico Entratel.

In primo luogo, l'intermediario deve rilasciare, nel momento in cui assume l'incarico, una dichiarazione debitamente datata e sottoscritta, con cui si impegna a provvedere alla registrazione e all'esecuzione dei pagamenti telematici delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, anche tacite, alle cessioni e alle risoluzioni.

In secondo luogo, deve consegnare al contribuente che ha conferito tale incarico:
  • due copie della ricevuta di avvenuta registrazione, ovvero della esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, delle proroghe, anche tacite, delle cessioni, delle risoluzioni, posto che una di esse resta comunque destinata all'altra parte contraente che non ha richiesto la registrazione;
  • una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute.

La registrazione tramite delegato
Un'altra modalità per registrare un contratto di locazione, a disposizione del contribuente non abilitato al servizio telematico, è quella di incaricare un soggetto delegato avente adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria ed organizzativa.

Il contribuente è tenuto a trasmettere una richiesta al competente ufficio dell'Agenzia delle Entrate identificandosi attraverso appositi codici (presenti sul modulo per la richiesta di abilitazione al servizio Entratel).

In particolare, il delegato deve compilare il quadro "T" del modulo, indicando i dati relativi al destinatario della delega (codice fiscale, cognome e nome per le persone fisiche, denominazione o ragione sociale se si tratta di persona giuridica).

L'ufficio non rilascia alcun codice Pin.

Il soggetto delegato, dal canto suo, se non è già titolare di abilitazione al servizio Entratel, può conseguire la stessa identificandosi nel modulo di richiesta.


  IL VERSAMENTO TELEMATICO


IL PROGRAMMA DI COMPILAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE

Il software "Contratti di locazione", disponibile gratuitamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate, nella sezione "Servizi telematici", è composto da due distinte applicazioni:
  • registrazione telematica dei contratti di locazione;
  • pagamenti successivi alla registrazione.
L'applicazione "Registrazione telematica dei contratti di locazione" consente:
a) la compilazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili e delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici per la registrazione telematica, secondo lo standard "XML" previsto dalle specifiche tecniche ufficiali;
b) il pagamento delle imposte relative alla prima registrazione.

L'applicazione "Pagamenti successivi alla registrazione" è, invece, finalizzata alla creazione di un file contenente richieste di pagamento relative alle imposte di registro, di bollo ed eventuali interessi e sanzioni sia per le annualità successive alla prima che per quelle dovute per le proroghe, anche tacite, le cessioni e le risoluzioni dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili registrati a partire dal 1° gennaio 1980.

Il software "Contratti di locazione" calcola automaticamente le imposte da versare, sulla base dei dati inseriti, e li propone per la conferma.

Con lo stesso software è sempre possibile modificare qualsiasi informazione, ovviamente prima di trasmettere il file.

La trasmissione telematica del file, contenente i contratti di locazione, la denuncia cumulativa dei contratti di affitto di fondi rustici o le richieste di pagamento successive alla registrazione, predisposto con il software "Contratti di locazione", deve essere eseguita attraverso lo stesso servizio telematico utilizzato per le dichiarazioni fiscali (Entratel o Fisconline).

Prima della trasmissione è necessario che il file contenente i contratti, la denuncia o le richieste di pagamento successive alla registrazione, sia sottoposto a controllo. Pertanto, occorre installare il software di controllo disponibile, anch'esso gratuitamente, sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

In particolare, gli utenti Entratel devono utilizzare la funzione "Controlla" e successivamente autenticare il file.


QUADRO RIASSUNTIVO DELLA REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE

Registrazione Servizio Particolarità
Diretta FISCONLINE
oppure
ENTRATEL
Se si tratta di sostituti d'imposta con più di 20 percipienti
è obbligatorio utilizzare il servizio ENTRATEL
Tramite
intermediario
ENTRATEL Rilascio, alla parte richiedente, di una dichiarazione
di impegno alla trasmissione
Tramite
delegato
ENTRATEL Il delegato deve inviare una comunicazione
al competente ufficio dell'Agenzia delle Entrate



Per chiarimenti e spiegazioni sulla installazione dei programmi o sui problemi legati ai documenti da inviare in via telematica, è disponibile il servizio di assistenza tecnica dell'Agenzia delle Entrate.

L'ASSISTENZA TELEFONICA PER GLI UTENTI
848.800.444
dalle ore 9 alle ore 17, dal lunedì al venerdì
dalle 9 alle 13, il sabato
chiarimenti per tutti i contribuenti
sui servizi di FISCONLINE
848.836.526
dalle ore 8 alle ore 18, dal lunedì al venerdì
dalle 8 alle 14, il sabato
riservato agli utenti di ENTRATEL


L'ASSISTENZA ON-LINE AI SERVIZI TELEMATICI (SITO WEB)
sito internet
http://assistenza.finanze.it/
per consultare le soluzioni ai problemi più frequenti, collegarsi al sito
aggiornato anche in base a suggerimenti e richieste di chiarimento degli utenti