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Decreto Legge n. 47 del 28 marzo 2014 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 73 del 28 marzo 2014
Cedolare secca per i contratti a canone concordato:
Il Decreto Legge n. 47 del 28 marzo 2014, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 73 del 28 marzo 2014, ha ridotto in modo significativo l'aliquota dovuta per i contratti a canone concordato in regime di cedolare secca. Il provvedimento fa parte del Piano casa ed è intitolato 'Misure urgenti per l'emergenza abitativa'.
aliquota ridotta dal 15% al 10% per il quadriennio 2014-2017 Quello seguente è il testo dell'articolo 9, intitolato 'Riduzione dell'aliquota della cedolare secca per contratti a canone concordato'. Art. 9 1. Per il quadriennio 2014-2017, l'aliquota prevista all'articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall'articolo 4 del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, è ridotta al 10 per cento. 2. All'articolo 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, dopo il comma 6 è inserito il seguente: «6-bis. L'opzione di cui al comma 1 può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative o enti senza scopo di lucro di cui al libro I, titolo II del codice civile, purché sublocate a studenti universitari con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.» Con l'articolo 7 dello stesso Decreto Legge n. 47, sono stato concesse detrazioni fiscali per chi affitta alloggi sociali. Quello seguente è il testo, intitolato 'Detrazioni fiscali IRPEF per il conduttore di alloggi sociali'. Art. 7 1. Per il triennio 2014 – 2016, ai soggetti titolari di contratti di locazione di alloggi sociali, come definiti dal decreto ministeriale in attuazione dell'articolo 5 della legge 8 febbraio 2007, n. 9, adibita ad propria abitazione principale spetta una detrazione complessivamente pari a: a) 900 euro, se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71; b) 450 euro, se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41. 2. Alla detrazione di cui al comma 1 si applica il decreto del Ministro dell'economia e delle finanze in data 11 febbraio 2008 recante «Modalità di attribuzione, ai sensi dell'articolo 16, comma 1-sexies, del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, della detrazione di cui al citato articolo 16 eccedente l'imposta lorda diminuita delle detrazioni di cui agli articoli 12 e 13 del medesimo TUIR», pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 52 del 1° marzo 2008. |
In deroga a quanto previsto dalla Legge di Stabilità 2014 (Legge 27 dicembre 2013, n. 147, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 302 del 27-12-2013, cliccare qui per leggerne il testo), che prevedeva il divieto di pagamento in contanti ed eccezione di quelli riguardanti gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, il 5 febbraio 2014 il Dipartimento del Tesoro del Ministero delle Finanze ha diramato una nota in cui si stabilisce che il denaro contante può ancora essere usato per pagare i canoni di locazione, purché la somma non sia superiore a mille euro. Pertanto, fino a 999,99 euro si potranno usare le banconote. L'importante è che si conservi un documento chiaro ed inequivocabile che attesti il pagamento.
Il 10 marzo 2014 la Corte Costituzionale ha annullato le sanzioni contro i proprietari che affittano abitazioni in nero. Secondo la normativa precedentemente in vigore, gli inquilini potevano denunciare all'Agenzia delle Entrate il titolare dell'alloggio, ottenendo uno sconto sul canone di locazione (cioè un canone annuo pari al triplo della rendita catastale). Lo scopo di questa possibilità concessa ai locatari era quello di contrastare il fenomeno degli affitti in nero e quindi nascosti al Fisco. La Corte Costituzione ha dichiarato illegittimo l'articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, nei commi 8 e 9. La Consulta ha rilevato un difetto di delega, poiché la legge si occupava di federalismo fiscale e pertanto le norme sugli affitti in nero esulavano dal suo ambito. Inoltre, si è tenuto conto del fatto che lo Statuto del contribuente (articolo 10, comma 3) stabilisce l'impossibilità di rendere nullo il contratto in caso di violazione di norme tributarie. La Corte Costituzionale era stata sollecitata ad intervenire da 7 diversi tribunali che avevano sollevato la questione di legittimità. Cliccare qui per leggere la pronuncia della Corte Costituzione n. 50 del 10 marzo 2014.
La decisione della Corte costituzionale ha effetto reatroattivo. Di conseguenza, non sono più validi i contratti registrati dagli inquilini o dai funzionari del Fisco a partire dal 6 giugno 2011. I proprietari potranno chiedere agli inquilini di liberare l'abitazione e potrebbe dover essere di nuovo regolato il periodo in cui l'inquilino ha occupato l'alloggio, con relativo pagamento delle somme non versate. Il Sunia, principale sindacato dei locatari, si è rivolto al Governo per un chiarimento. Per chi ha affittato una casa in nero, restano comunque valide le sanzioni per il mancato pagamento delle imposte.
I proprietari di immobili dati in locazione ad uso turistico potranno optare per il regime fiscale della cedolare secca. Il chiarimento è stato fornito il 12 marzo 2014 dal Ministro dell'Economia, a seguito dell'interrogazione n. 5-02262 presentata da Daniele Capezzone (cliccare qui per leggere il resoconto della seduta, con la citata risposta alla interrogazione).
Al paragrafo 1.2, la circolare n. 26/E del 1 giugno 2011 dell'Agenzia delle Entrate stabiliva che «In presenza dei presupposti, non osta all'esercizio dell'opzione per la cedolare secca da parte del locatore l'intervento di un’agenzia che operi come mero intermediario tra locatore e conduttore». Per prassi consolidata, è questo il caso specifico dei contratti di locazione di immobili a uso turistico, nell'ipotesi in cui il proprietario si avvalga di un'agenzia di mediazione immobiliare.
Il Ministero ha ritenuto applicabile il regime della cedolare secca anche in presenza di un'agenzia operante tramite un mandato senza rappresentanza, limitandone gli effetti alle imposte dirette. Come si legge nella risposta alla stessa interrogazione, "l'opzione per la «cedolare secca» può essere effettuata nell'ipotesi di conferimento di un mandato con rappresentanza all'agenzia immobiliare, in quanto il contratto di locazione è concluso in nome e per conto del proprietario dell'immobile, che assume direttamente diritti e obblighi nei confronti del conduttore. In detta ipotesi, l'opzione per il regime sostitutivo della «cedolare secca» comporta l'esclusione dall'applicazione dell'Irpef, per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, delle imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione. La possibilità di accesso al medesimo regime deve essere riconosciuta al proprietario anche nei casi di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, situati in zone turistiche, conclusi da agenzie immobiliari in esecuzione di un mandato senza rappresentanza". L'agenzia che agisce in base ad un mandato senza rappresentanza va considerata come parte contrattuale e permane l'obbligo di pagare le imposte di registro (se dovuta) e di bollo.
Dal 3 febbraio scorso, per la registrazione dei contratti di locazione può essere utilizzato il nuovo Modello RLI. Con specifico riferimento alla cedolare secca, esso va a sostituire il modello SIRIA ed il modello 69, utilizzabili fino al 31 marzo 2014. L'Agenzia delle Entrate ha subito diffuso le istruzioni sull'uso del nuovo Modello RLI. Poiché ci si può avvalere del software messo a disposizione dalla stessa Agenzia delle Entrate, è superfluo acquistare il Modello o utilizzarne versioni editabili ma non salvabili. Tutti gli adempimenti potranno essere assolti online, evitando la consegna a mano dei documenti. La novità è stata introdotta da un provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate, emanato il 10 gennaio scorso e facente parte del pacchetto di semplificazioni annunciate il 3 luglio 2013.
Cliccare qui per leggere l'articolo completo con il nuovo Modello Rli e le relative istruzioni.
La risoluzione n. 14/E del 24 gennaio 2014 ha istituito i codici tributo che rendono operativo il nuovo modello di pagamento F24 Elide dal 1º febbraio 2014.
Il Modello "F24 Versamenti con elementi identificativi" (abbreviato con il nome di F24 Elide) permette di pagare con un solo modulo l'imposta di registro, tributi speciali e compensi, l'imposta di bollo, le sanzioni e gli interessi relativi alla registrazione dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili.
Il provvedimento emesso il 3 gennaio 2014 dal direttore dell'Agenzia delle Entrate per introdurre il Modello Elide ha previsto anche un periodo transitorio di 11 mesi, durante i quali si potrà utilizzare ancora il modello F23.
Questi, i nuovi codici tributo creati per il modello F24 Elide:
"1500" Imposta di registro per prima registrazione.
"1501" Imposta di registro per annualità successive.
"1502" Imposta di registro per cessioni del contratto.
"1503" Imposta di registro per risoluzioni del contratto.
"1504" Imposta di registro per proroghe del contratto.
"1505" Imposta di bollo.
"1506" Tributi speciali e compensi.
"1507" Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
"1508" Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
"1509" Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.
"1510" Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.
Per identificare l'altro contraente della locazione, è stato istituito il codice tributo "63", denominato "Controparte".
Cliccare qui per leggere l'articolo dedicato al Modello Elide ed ai nuovi codici tributo.
Infine, si ricorda che chi ha optato nel 2010 per il regime fiscale della cedolare secca (chiamata anche tassa piatta) nel 2014 deve procedere al rinnovo dell'opzione, che va esercitato quando si registra o si proroga il contratto di locazione; la scelta protrarrà la sua efficacia per l'intera durata del contratto, salvo una eventuale revoca. Chi intende avvalersi del regime fiscale della cedolare secca deve inviare una lettera della raccomandata all'inquilino, con la quale conferma di avvalersi della cedolare secca per i successivi 4 anni; in seguito, deve presentare all'ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate il citato Modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza contrattuale.
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Comunicato stampa dell'Agenzia delle Entrate del 22 novembre 2013
Cedolare secca con aliquota ridotta dal 19% al 15%
La nuova aliquota del 15% per la cedolare secca sui canoni concordati si applica con il metodo previsionale già dall'acconto da versare entro il prossimo 2 dicembre 2013. In questo caso, se la prima rata di acconto è stata già versata in giugno (o in luglio con la maggiorazione dello 0,40%) l'importo della seconda rata si ottiene determinando l'imposta annua dovuta per il 2013 con l'aliquota del 15%, calcolando il 95% della cedolare così determinata e sottraendo quanto già versato. Se l'acconto è dovuto in unica soluzione (versamento inferiore a 257,52 euro) si può determinare l'imposta annua dovuta per il 2013 con l'aliquota del 15% e versare a titolo di acconto il 95%. La nuova aliquota, che "taglia" di quattro punti percentuali quella precedentemente in vigore (19%), vale dal 2013 per i contratti a canone concordato per le abitazioni situate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa (Dl. n 102/2013).
"Sconto" per il canone concordato già con l'acconto di dicembre Come calcolare l'acconto, il metodo storico e quello previsionale - Per calcolare l'acconto della cedolare secca per il 2013 il contribuente può scegliere di applicare il metodo storico o quello previsionale. Con il metodo storico si determina l'importo dell'acconto sulla base della cedolare secca dichiarata nel 730/2013 o in Unico PF 2013; con quello previsionale si tiene invece conto della minore imposta che si prevede sia dovuta per l'anno in corso. Chi intende calcolare l'acconto col metodo previsionale (che può comportare l'applicazione di una sanzione del 30% nel caso in cui il versamento risulti insufficiente) può quindi beneficiare della riduzione della aliquota dal 19 al 15% già per il versamento in scadenza il 2 dicembre. Acconto della cedolare secca, versamento in una o in due rate - Se il versamento da effettuare è complessivamente inferiore ai 257,52 euro, il contribuente deve versare l'acconto della cedolare secca in una sola rata, entro il 2 dicembre 2013. Quando l'importo dovuto supera i 257,52 euro, il contribuente deve invece versare l'acconto del 95% in due rate, del 40% e del 60%, da pagare secondo le stesse scadenze previste per l'acconto Irpef: nel 2013, rispettivamente, il 17 giugno e il 2 dicembre. |
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Come si ricalcola l'acconto
Un contribuente affitta una casa con contratto concordato stipulato nel 2011 e canone di 300 euro al mese (3.600 euro annui).
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| Il caso | La soluzione |
| Quattro comproprietari - tutti persone fisiche - hanno intenzione di affittare con contratto a uso abitativo un alloggio. Uno dei locatori non vuole aderire al regime della cedolare secca in quanto per lui non conveniente: possono gli altri tre comproprietari scegliere ugualmente la tassa piatta? |
Per le unità abitative in comproprietà locate, la scelta per il regime sostitutivo può essere esercitata disgiuntamente da ogni persona fisica contitolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento: per la registrazione del contratto va usato il modello 69 cartaceo e non il telematico Siria. |
| È stato stipulato un contratto di locazione di un fabbricato abitativo da uno soltanto dei proprietari dell'immobile. Gli altri comproprietari dell'abitazione possono optare per la tassazione sostitutiva, considerato che gli effetti del contratto, anche fiscali, si esplicano nei loro confronti? | La risposta è affermativa. In questa ipotesi, tutti i comproprietari devono dichiarare, ai fini fiscali, il reddito fondiario derivante dalla locazione per la quota a loro imputabile. Anche i comproprietari che non hanno stipulato l'accordo possono optare per la cedolare. |
| Se si affittano abitazioni a turisti con contratti temporanei per periodi molto brevi (di durata inferiore a 30 giorni nell'anno con il medesimo locatario), il mancato invio della raccomandata al conduttore può rappresentare un motivo sufficiente per precludere al locatore l'accesso al regime della cedolare secca? | L'obbligo di inviare la comunicazione preventiva al conduttore-di rinuncia agli aggiornamenti del canone-non c'è per questo tipo di contratto di locazione. Il meccanismo dell'aggiornamento del canone non opera in considerazione della breve durata del contratto stesso. |
| È possibile-per il locatore, persona fisica-optare per il regime della cedolare secca nell'ipotesi di un contratto di locazione di un immobile accatastato nella categoria A/10 (uffici), ma avente tutti i requisiti di fatto per essere destinato a uso di abitazione da parte dei conduttori? | La cedolare secca è applicabile solo per le locazioni di immobili a uso abitativo locati per finalità abitative, dunque, aventi a oggetto fabbricati accatastati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, esclusi gli A/10): quelli a uso ufficio o promiscuo sono esclusi. |
| Una persona fisica che non agisce nell'esercizio di un'attività, o di arti e professioni, ha ricevuto, con contratto di comodato gratuito, un'abitazione. Avendo locato l'unità immobiliare a titolo oneroso, in quanto il contratto di comodato lo permetteva, può optare per la cedolare secca? | La possibilità di optare per la cedolare secca è riservata solo ai soggetti titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di abitazioni (ed eventuali pertinenze) concesse in locazione, con esclusione, quindi, dei comodatari. |
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Approfondimenti normativi
Dlgs 14 marzo 2011, n. 23, articolo 3 È il decreto sul fisco municipale, che prevede la cedolare secca, in vigore dal 7 aprile 2011. Provvedimento Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011 Il provvedimento che detta la disciplina di base della cedolare, con particolare riferimento alla normativa transitoria per i contratti già registrati alla data del 7 aprile 2011. Risoluzione 59/E del 25 maggio 2012 Istituisce i codici tributo 1840 (acconto, prima rata), 1841 (acconto, seconda rata o unico) e 1842 (saldo) per il pagamento della tassa piatta. Circolare 26/E del 1° giugno 2011 Dalle modalità di opzione a quelle di versamento, dall'ambito applicativo alla durata della scelta per la tassa piatta, completa i chiarimenti forniti con il provvedimento del 7 aprile. Risoluzione 117/E del 30 novembre 2011 Istituisce il codice tributo 1844 per usare in compensazione il credito d'imposta derivante dal differimento degli acconti Irpef 2011. Circolare 20/E del 4 giugno 2012 Specifica cosa succede all'opzione per la cedolare nel caso di trasferimento dell'immobile per atto mortis causa o tra vivi. Circolare 47/E del 20 dicembre 2012 Chiarisce i casi di presentazione del modello 69 e precisa la portata applicativa della remissione in bonis prevista dall'articolo 2 del Dl 16/2012. Comunicato delle Entrate, 14 febbraio 2013 Chiarisce ufficialmente al Sole 24 Ore che chi ha scelto l'imposta sostitutiva sui contratti d'affitto già registrati il 7 aprile 2011, segnalandola nel 730 o in Unico 2012, non deve ripetere l'opzione compilando il modello 69. Dl 31 agosto 2013, n. 102, articolo 4 Riduce dal 19 al 15% l'aliquota della cedolare secca sui contratti a canone concordato a partire dal 1° gennaio 2013. |
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» LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI
Il decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 67 del 23 marzo 2011), concernente "Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale", all'articolo 3 reca le disposizioni in materia di "cedolare secca sugli affitti". In particolare, il citato articolo 3 prevede un regime di tassazione facoltativo degli immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e per le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione. Il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari locate ad uso abitativo può optare per il nuovo regime, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Soggetti interessati alla cedolare secca
Al regime della cedolare possono aderire solo le persone fisiche, mentre ne restano esclusi i lavoratori autonomi e le imprese. Inoltre, per poter esercitare l'opzione bisogna essere proprietari dell'immobile o titolari di diritti reali di godimento di unità immobiliari abitative locate. La riserva a favore delle persone fisiche risulta dal complesso dell'articolo 3 del decreto legislativo che, dall'assoggettamento del reddito fondiario derivante dalla locazione alla cedolare secca, fa anche conseguire al comma 7 l'obbligo di tenere conto di tale reddito ai fini della determinazione dell'imposta personale, in termini di riconoscimento della spettanza o di determinazione di deduzioni, detrazioni fiscali, nonché di altri benefici, anche di natura non tributaria; da cui anche la rilevanza ai fini dell'indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E). In presenza dei presupposti, non osta all'esercizio dell'opzione per la cedolare secca da parte del locatore l'intervento di un'agenzia che operi come mero intermediario tra locatore e conduttore. Per gli immobili abitativi locati posseduti pro quota l'opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata disgiuntamente da ciascun titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento ed esplica effetti solo in capo ai locatori che l'hanno esercitata (cfr. punto 5.1 del Provvedimento). Il regime della cedolare secca può, quindi, essere applicato anche in relazione ad una quota dell'immobile locato. Non è possibile esercitare l'opzione per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale, attesa la particolarità della fattispecie con riguardo alle regole che sovrintendono alla gestione della parti comuni e alla circostanza che i contratti sono usualmente stipulati e registrati dall'amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio. Contitolarità di diritti di proprietà e di diritti reali di godimento
L'opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata anche nel caso in cui vi siano due o più locatori, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile e sulle relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione. In tali casi, l'opzione deve essere esercita distintamente da ciascun locatore. L'opzione per il regime di tassazione della cedolare secca esplica i suoi effetti solo in capo a coloro che l'hanno esercitata. I locatori che non hanno esercitato tale opzione sono tenuti solidalmente al versamento dell'imposta di registro per la parte dell'imposta che viene loro imputata, in ragione della quota di possesso. Il regime alternativo di tassazione introdotto consente, quindi, di derogare al principio di solidarietà passiva dell'imposta di registro, in quanto i soggetti che optano per il nuovo regime non sono tenuti, per il periodo di durata dell'opzione, al versamento dell'imposta di registro. Il principio di solidarietà passiva dell'imposta esplica effetti solo con riferimento ai locatori che non hanno esercitato l'opzione per il regime della cedolare secca. I soggetti che non hanno optato per il regime alternativo in commento sono tenuti al pagamento dell'imposta di registro, limitatamente alla frazione del canone loro imputabile in base alle quote complessive di possesso dell'immobile loro spettanti. In analoga misura, è tenuto al pagamento dell'imposta di registro il conduttore. Qualora i locatori che hanno esercitato l'opzione per la cedolare secca revochino l'opzione per le annualità successive, torna ad operare il principio di solidarietà per il pagamento dell'imposta di registro nei confronti di tutti i soggetti parti del contratto. Nel caso in cui solo alcuni locatori intendano accedere al regime della cedolare secca, deve essere comunque assolta, in misura piena, l'imposta di bollo sul contratto di locazione.
Esempio tratto dalla circolare 26/E dell'Agenzia delle Entrate Si precisa che nel caso in cui l'imposta di registro dovuta sia di ammontare inferiore ad euro 67,00, i soggetti che non hanno optato per il regime della cedolare secca e il conduttore sono comunque tenuti al versamento di detto importo. Qualora i comproprietari che hanno optato per il regime della cedolare secca revochino, per le annualità successive, tale opzione, torna ad operare il principio di solidarietà passiva di cui all'articolo 57 del TUR, con la conseguenza che i soggetti che hanno revocato l'opzione risponderanno in solido con gli altri comproprietari e con il conduttore dell'imposta di registro dovuta sull'intero importo del canone di locazione. Contratti di locazione per i quali è possibile optare per il regime della cedolare secca
La cedolare secca può interessare tutti gli immobili a uso abitativo. L'immobile locato, infatti, deve avere le seguenti caratteristiche:
L'opzione può essere esercitata anche per i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni nell'anno, per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione in termine fisso. Poiché la norma consente l'applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell'esercizio di un'attività di impresa, o di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all'attività esercitata dal locatario ed all'utilizzo dell'immobile locato. Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Sono altresì esclusi dall'applicazione della norma in commento anche i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo. Si precisa, inoltre, che nel caso in cui siano locati con il medesimo contratto due immobili abitativi il locatore può chiedere l'applicazione della disciplina in commento anche in relazione ad uno solo di essi (leggere il punto 4 del Provvedimento del 7 aprile 2011 del Direttore dell'Agenzia delle Entrate). L'opzione può essere esercitata anche se il locatore abbia locato soltanto una o più porzioni dell'immobile abitativo. Al riguardo, si fa presente che il reddito ritraibile dalla contemporanea locazione di porzioni di un'unità abitativa, cui è attribuita un'unica rendita catastale, deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo. In altre parole, l'esercizio dell'opzione per il regime della cedolare secca per un contratto di locazione relativo a una porzione dell'unità abitativa vincola all'esercizio dell'opzione per il medesimo regime anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della stessa. Rimangono fermi modalità e termini di esercizio dell'opzione anche in caso di contemporanea sottoscrizione di più contratti di locazione di porzioni di unità abitativa.
Esempio tratto dalla circolare 26/E dell'Agenzia delle Entrate Si precisa, infine, che il nuovo sistema di tassazione non trova applicazione con riferimento ai contratti di sublocazione di immobili, in quanto i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi di cui all'art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR (Testo unico delle imposte sui redditi, approvato con Dpr 22 dicembre 1986, n. 917) e non tra i redditi di natura fondiaria. Contratti aventi ad oggetto una pluralità di immobili
Nel caso in cui il contratto di locazione abbia ad oggetto unità immobiliari abitative, per le quali è esercitata l'opzione per il regime alternativo di tassazione, ed altre unità immobiliari non soggette al regime della cedolare secca, l'imposta di registro deve essere assolta solo sui corrispettivi relativi a quest'ultimi immobili. In tali ipotesi, l'imposta di registro deve essere determinata solo con riferimento al canone di locazione pattuito nel contratto per gli immobili esclusi dal regime della cedolare secca. Qualora sia indicato un canone unitario, l'imposta di registro è dovuta sulla quota di canone imputabile agli immobili per i quali non trova applicazione il regime della cedolare secca. Tale quota deve essere determinata in misura proporzionale alla rendita catastale.
Esempio tratto dalla circolare 26/E delle Entrate
Esempio tratto dalla circolare 26/E dell'Agenzia delle Entrate Base imponibile
La cedolare secca si applica ai soli redditi derivanti da contratti di locazione per i quali il locatore ha esercitato l'opzione per il nuovo sistema di tassazione, rinunciando all'applicazione degli aggiornamenti del canone. Nel medesimo periodo d'imposta potranno aversi, pertanto, redditi fondiari derivanti da contratti di locazione assoggettati a cedolare secca e redditi fondiari assoggettati ad IRPEF e relative addizionali. Per espressa previsione dell'articolo 3, comma 2, del Dlgs n. 23/2011, la base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti. L'imposta deve, pertanto, essere calcolata assumendo una base imponibile più elevata rispetto a quella prevista ai fini della determinazione del reddito fondiario da assoggettare ad IRPEF (e relative addizionali), in quanto sul canone stabilito contrattualmente non possono essere operati abbattimenti. In particolare, il canone non ha diritto alla deduzione forfetaria del 15% prevista ordinariamente per gli immobili concessi in locazione, né a quella del 25% dovuta per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, né all'ulteriore riduzione del 30% prevista dall'articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, per immobile situato in un comune ad alta densità abitativa e concesso in locazione a canone "convenzionale". Ai sensi dell'articolo 3, comma 6, del citato decreto legislativo, il reddito derivante dai contratti per cui è stata esercitata l'opzione per la cedolare secca non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell'articolo 37, comma 1, del TUIR. Occorre quindi confrontare preliminarmente i canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza dell'opzione per la cedolare secca con l'importo della rendita relativa al medesimo arco temporale. Il reddito da assoggettare alla cedolare secca, in sostituzione dell'IRPEF e delle relative addizionali, deve essere pari all'importo più elevato. I termini da confrontare sono:
Per i contratti con decorrenza in corso d'anno l'annualità contrattuale non coincide con il periodo d'imposta e, quindi, nel medesimo periodo d'imposta possono coesistere sia annualità contrattuali per le quali è stata esercitata l'opzione per la cedolare secca, sia annualità contrattuali per le quali deve essere applicata l'IRPEF e le relative addizionali. Nel medesimo periodo di imposta possono altresì coesistere sia annualità per le quali è stata esercitata l'opzione per la cedolare secca, sia periodi in cui l'immobile non è oggetto di contratti di locazione (perché è tenuto a disposizione ovvero utilizzato direttamente dal proprietario). Al riguardo si precisa che l'articolo 3, comma 2, del decreto legislativo consente di assoggettare a cedolare secca il solo canone derivante dal contratto di locazione per il quale è stata esercitata la relativa opzione. Il canone derivante dal contratto di locazione per il quale non è stata esercitata la relativa opzione ovvero la rendita derivante dall'unità abitativa non locata costituiscono reddito da assoggettare a IRPEF e relative addizionali con le modalità ordinarie. Quindi, se al momento della registrazione, o alla decorrenza delle successive annualità, è stata esercitata l'opzione per l'applicazione della cedolare secca, i canoni di tali annualità che maturano nel periodo d'imposta devono essere assoggettati a tassazione mediante cedolare secca. I canoni maturati nel medesimo periodo d'imposta, relativi alle annualità per le quali non è stata espressa l'opzione o per i quali è stata revocata, restano applicabili le ordinarie modalità di tassazione del reddito fondiario.
Esempio tratto dalla circolare 26/E dell'Agenzia delle Entrate Se, invece, l'importo della rendita, determinata nel modo indicato, risulti superiore all'ammontare dei canoni, la cedolare secca andrà applicata sulla parte di rendita riferibile ai giorni del contratto oggetto di opzione.
Esempio tratto dalla circolare 26/E dell'Agenzia delle Entrate Il contribuente che possieda più immobili locati può optare per l'applicazione della cedolare secca sia in relazione a tutti i contratti, sia in relazione ad alcuni soltanto di essi. In tal caso dovrà determinare separatamente l'IRPEF e la cedolare secca, secondo le regole proprie di ciascun sistema di tassazione.
Esempio tratto dalla circolare 26/E dell'Agenzia delle Entrate Sulla base dei criteri generali di determinazione del reddito fondiario, anche in applicazione del regime della cedolare secca i canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti devono essere assoggettati a tassazione, salvo che entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi non si sia concluso il procedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d'imposta di pari ammontare (art. 26 del TUIR). Per i canoni di locazione non percepiti assoggettati al regime della cedolare secca, il credito d'imposta, da utilizzare nella dichiarazione dei redditi secondo le medesime modalità previste per i canoni non percepiti assoggettati a IRPEF, sarà commisurato all'importo della cedolare secca versata. Aliquote relative alla cedolare secca
L'aliquota della cedolare secca è stabilita nella misura del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero, regolati dalla legge n. 431 del 1998, anche di durata limitata (ad esempio, case per vacanze o per soddisfare esigenze specifiche). Per i contratti a canone concordato (o convenzionato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, di cui all'art. 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998, e all'art. 8 della medesima legge, relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall'articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere, l'aliquota è ridotta al 19%. Rientrano in detta previsione anche i contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari (comma 3 dell'art. 8 della citata legge n. 431 del 1998), sulla base di apposite convenzioni nazionali. Proroga del contratto di locazione
In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l'opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di versamento dell'imposta di registro, vale a dire entro 30 giorni dal momento della proroga, tramite la presentazione del modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi (modello 69). Qualora il contratto venga prorogato per più annualità, il pagamento può essere eseguito annualmente ovvero per l'intero periodo. Il contribuente deve, inoltre, presentare l'attestato di versamento entro i 20 giorni successivi al pagamento. Tali modalità devono essere osservate in caso di contratti di locazione di immobili abitativi per i quali non è esercitata l'opzione per il regime della cedolare secca ovvero è esercitata, in caso di più locatori, solo da alcuni di essi. Si precisa che il locatore che intende esercitare l'opzione per il regime della cedolare secca, nell'ipotesi descritta, deve effettuare detta scelta tramite la presentazione del modello 69 presso gli uffici dell'Agenzia delle entrate, nel termine di 30 giorni dal momento della proroga. Qualora non sia stata esercitata l'opzione in sede di registrazione del contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l'opzione entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro dovuta annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. Tale modalità deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente abbia corrisposto l'imposta dovuta per la registrazione del contratto in unica soluzione al momento della registrazione. L'opzione per la cedolare secca, esercitata entro il termine di versamento dell'imposta di registro dovuta per le annualità successive, esclude l' applicazione dell'IRPEF e delle relative addizionali sul reddito fondiario, mentre le imposte di registro e bollo già versate non possono comunque essere oggetto di rimborso (articolo 3, comma 4, del decreto legislativo). Qualora vi siano due o più locatori, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile ad uso abitativo e delle relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore ed esplica efficacia solo in capo a coloro che l'hanno esercitata. I locatori che non esercitano l'opzione sono tenuti al versamento dell'imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. L'imposta di registro deve essere versata per l'intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l'ammontare minimo dell'imposta dovuta. Deve essere comunque assolta l'imposta di bollo sul contratto di locazione.
Esercizio dell'opzione
Il regime di tassazione della cedolare secca ha carattere facoltativo e, pertanto, la sua applicazione è subordinata all'esercizio di un'opzione da parte del locatore. L'opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l'intera durata del contratto, salvo revoca. Si ricorda che l'obbligo della registrazione deve essere adempiuto per i contratti di locazione di immobili esistenti nel territorio dello Stato nel termine fisso di 30 giorni, che decorre:
Come chiarito con il Provvedimento, tale modalità di registrazione telematica del contratto di locazione può essere utilizzata solo per i contratti che contengono esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e che presentano le seguenti ulteriori caratteristiche:
Il modello Siria può essere presentato anche dagli intermediari abilitati alla trasmissione dei contratti di locazione con il modello 69, indicati dall'articolo 15 del DM 31 luglio 1998:
Il modello 69, che può essere utilizzato anche in alternativa al modello Siria, deve essere utilizzato per la registrazione dei contratti di locazione, nei casi non previsti dal modello Siria, e degli adempimenti successivi dei contratti di locazione (cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite). Il modello 69 deve essere presentato presso qualunque Ufficio dell'Agenzia delle entrate dal soggetto che chiede la registrazione del contratto di locazione. In caso di mancato esercizio dell'opzione, ovvero nel caso in cui siano presenti una pluralità di locatori e solo alcuni di essi esercitino l'opzione per il regime della cedolare sec, occorre produrre, per la richiesta di registrazione del contratto, l'attestazione del pagamento delle imposte. Esercizio dell'opzione per i contratti non soggetti a registrazione
Il comma 2 dell'articolo 3 del decreto legislativo stabilisce che la cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione. Si tratta dei contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno. La durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a 30 giorni intercorsi nell'anno con il medesimo locatario (cfr. circolare n. 12 del 16 gennaio 1998). Se la durata del contratto in tal modo determinata è inferiore a 30 giorni nell'anno è previsto l'obbligo della registrazione solo in caso d'uso, ai sensi del combinato disposto dell'articolo 5 del TUR (Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con Dpr 26 aprile 1986, n. 131) e dell'articolo 2-bis della tariffa, parte seconda, allegata al TUR. In base al punto 1.3.3 del Provvedimento, per i contratti per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta nel quale è prodotto il reddito, ovvero esercitare l'opzione in sede di registrazione in caso d'uso o di registrazione volontaria del contratto.
Esempio tratto dalla circolare 26/E dell'Agenzia delle Entrate Per i contratti di locazione in esame il contribuente, sia che intenda esercitare l'opzione in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito, sia che intenda esercitarla in sede di registrazione, è comunque tenuto al versamento dell'acconto della cedolare secca, ove dovuto. Relativamente alla preventiva comunicazione ai conduttori (articolo 3, comma 11, dello stesso Dlgs 23/2011), l'agenzia delle Entrate ha precisato che non è necessario inviare loro alcuna comunicazione se la rinuncia agli aggiornamenti del canone è espressamente stabilita nei contratti di locazione (circolare 26/E del 1° giugno 2011, paragrafo 8.3). Comunicazione dell'opzione al conduttore
Il comma 11 dell' articolo 3 del Dlgs n. 23/2011 prevede che per il locatore sia sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione per l'applicazione della cedolare secca, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L' opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. In caso di più inquilini, l'opzione va comunicata a ognuno di loro e la comunicazione deve avvenire prima di esercitare l'opzione per la cedolare secca e quindi, in generale, prima di registrare il contratto o prima del termine per il versamento dell'imposta di registro per le annualità successive. È esclusa la validità ai fini in esame della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. In caso di più conduttori, l'opzione va comunicata a ciascuno di essi. Qualora in sede di proroga il contribuente confermi l'opzione per la cedolare secca, dovrà rinunciare agli aggiornamenti del canone anche per il periodo di durata della proroga. Secondo il Provvedimento delle Entrate del 7 aprile 2011, ogni proprietario può scegliere l'applicazione della cedolare secca e "l'opzione esplica effetti solo in capo ai locatori che l' hanno esercitata". La circolare 26/E, invece, ha ritenuto che per gli immobili posseduti in comproprietà, l'opzione esercitata da parte di un solo locatore, comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per il regime della cedolare secca. Tenuto conto che il canone è pattuito contrattualmente in maniera unitaria, e non appare quindi possibile differenziarne l'ammontare in ragione delle quote di possesso di ciascun comproprietario. Gli effetti di questa affermazione sono evidenti. La scelta per la cedolare secca dovrà essere concordata da tutti i comproprietari, al fine di evitare che l'opzione esercitata da uno di essi lo esponga a pretese risarcitorie da parte degli altri. Durata ed effetti dell'opzione
L'opzione vincola il locatore all'applicazione del regime della cedolare secca per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero, per il restante periodo di durata del contratto, nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima. Il vincolo derivante dall'esercizio dell'opzione riguarda sia le imposte sui redditi che l'imposta di registro per le annualità di durata del contratto o della proroga. Tuttavia, il locatore ha la facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, con le modalità stabilite dal Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate. Non è dovuta l'imposta di bollo per i contratti di locazione per i quali si esercita l'opzione per il regime della cedolare secca. Analogamente, non è dovuta l'imposta di registro per la registrazione del contratto di locazione. L'opzione per il regime della cedolare secca esplica, quindi, effetti anche nei confronti del conduttore che non sarà più tenuto a corrispondere l'imposta di registro sul contratto. Si precisa che in caso di revoca dell'opzione da parte del locatore nelle annualità successive ritorna dovuta l'imposta di registro sui canoni relativi alle annualità successive. Sarà cura del locatore che revoca l'opzione per la cedolare secca darne comunicazione al conduttore al fine di procedere solidalmente al pagamento dell'imposta di registro dovuta. Regime tributario conseguente all'esercizio dell'opzione
I soggetti che hanno effettuato l'opzione sono tenuti al versamento della cedolare secca calcolata sul canone di locazione stabilito dalle parti. Resta fermo che il reddito derivante dal contratto di locazione non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell'articolo 37, comma 1, del TUIR ("Testo unico delle imposte sui redditi"), approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917. L'imposta dovuta nella forma della cedolare secca sostituisce:
Obbligo di comunicazione all'autorità di pubblica sicurezza
Fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione all'autorità locale di pubblica sicurezza, previsti dall'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191. Nel caso di violazione della predetta disposizione si applica la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da euro 103 a euro 1.549. Per verificare efficacemente l'opportunità della scelta, occorre confrontare prima di tutto le aliquote "piatte" (21% per i contratti a canone libero, 19% per quelli concordati), con l'aliquota marginale Irpef che si applica al contribuente. Bisogna tenere conto, poi, del fatto che la cedolare è calcolata sull'intero canone di affitto, mentre l'aliquota Irpef del contribuente si applica all' 85% dell'affitto per i contratti "liberi" o al 59,5% per i contratti "concordati". Va anche valutato che la cedolare assorbe l'imposta di bollo e di registro (senza restituire quelle già versate) più le addizionali comunali e regionali. Ma il locatore deve rinunciare, per tutta la durata del contratto, ad applicare gli aumenti del canone di affitto ivi compresi, inclusi gli aumenti Istat. La rinuncia deve essere previamente comunicata all' inquilino con lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Chi usufruisce di detrazioni per familiari a carico o per oneri (ad esempio 36 e 55%) deve inoltre verificare se, escludendo dal reddito complessivo l'affitto soggetto a cedolare secca, non perde in tutto o in parte la possibilità di beneficiare del bonus fiscale. Del reddito da affitti assoggettato a cedolare secca si tiene comunque conto ai fini di eventuali agevolazioni di legge (I.S.E.E., detrazione per familiari a carico, eccetera). In generale, la cedolare conviene a chi si colloca almeno nel secondo scaglione Irpef (dai 15.000 euro di reddito in su) e affitta a canone libero, mentre se il canone è concordato la convenienza è certa solo dal terzo scaglione (dai 28.000 euro), anche se i benefici maggiori si registrano sempre per chi ha redditi oltre i 28.000 euro, soggetti ad aliquote Irpef del 38% (fino a 55.000 euro), e poi del 41% o 43% (rispettivamente oltre 55.000 o 75.000 euro). Raffronto tra la tassazione Irpef e la cedolare secca
» DISCIPLINA TRANSITORIA PER L'ANNO 2011 Il regime della cedolare secca può essere applicato a partire dal periodo d'imposta 2011 e, in particolare, può essere applicato ai contratti in corso alla data del 1º gennaio 2011, anche se scaduti o oggetto di risoluzione prima del 7 aprile 2011, data di entrata in vigore del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. L'imposta di registro e l'imposta di bollo già versate, per espressa previsione del decreto legislativo, non possono comunque essere rimborsate. Per questi contratti, per i quali sia già stata effettuata, ove richiesta, la registrazione del contratto o sia stata già corrisposta l'imposta di registro dovuta per la risoluzione del contratto, non devono essere presentate opzioni per la cedolare secca, né in via telematica, né presso l'ufficio, e l'eventuale applicazione del nuovo regime di tassazione può avvenire direttamente in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell'anno 2012 per i redditi 2011 (cfr punto 6.2 del Provvedimento). Ciò presuppone, naturalmente, che sia stato versato nell'anno 2011 l'acconto della cedolare secca per il medesimo anno, ove dovuto. Il medesimo criterio è applicabile anche alle proroghe dei contratti intervenute prima del 7 aprile 2011 e per le quali alla predetta data sia già stato eseguito il versamento dell'imposta di registro. Anche in questo caso il contribuente può avvalersi della cedolare secca direttamente in sede di dichiarazione dei redditi. L'applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi può riguardare sia entrambe le annualità, vale a dire quella che scade nel 2011 e quella che decorre dallo stesso anno e scade nel 2012, sia una soltanto di esse. Per l'annualità decorrente dal 2012 e per le successive, in applicazione della regola generale, il contribuente che intenda avvalersi della cedolare secca dovrà comunque, entro i termini previsti per il versamento dell'imposta di registro relativa a detta annualità, esprimere la relativa opzione con il modello 69.
Esempio tratto dalla circolare 26/E dell'Agenzia delle Entrate Se il contribuente esercita l'opzione per il secondo periodo, sarà obbligato ad applicare la cedolare secca anche per il resto dei canoni riferiti alla stessa annualità contrattuale, quelli cioè riferiti al periodo 1º gennaio - 31 marzo 2012, in quanto l'opzione espressa in sede di dichiarazione dei redditi riguarda l'intera annualità contrattuale, compresa quindi la parte dell'annualità ricadente nel successivo periodo d'imposta. Per l'annualità decorrente dal 1º aprile 2012 (annualità 1º aprile 2012 - 31 marzo 2013), l'opzione per la applicazione della cedolare secca deve, invece, essere espressa con il modello 69, entro il termine di pagamento dell'imposta di registro che sarebbe dovuta per tale annualità ed esplica effetti per la residua durata del contratto. Contratti registrati alla data del 7 aprile 2011
Per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011, l'opzione per la cedolare secca deve essere esercitata nei modi ordinari, vale a dire in sede di registrazione del contratto con il modello Siria, ove ne ricorrano i presupposti, o con il modello 69 (cfr punto 6.3 del Provvedimento). L'opzione esercitata in sede di registrazione esplica effetti per l'intera durata del contratto, salvo revoca. Per i contratti prorogati per i quali il termine per il relativo pagamento non è ancora decorso, l'opzione si esprime esclusivamente con il modello 69 cartaceo, come previsto, in linea generale, in caso di opzione esercitata in sede di proroga. Per i contratti per i quali il termine di registrazione (o rinnovo, risoluzione, prosecuzione) scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011, gli adempimenti di comunicazione, versamento e l'eventuale esercizio dell'opzione, possono essere effettuati entro il 6 giugno 2011. Per le scadenze successive al 6 giugno, invece, tutti gli adempimenti, compresa la manifestazione dell'opzione, devono essere posti in essere nel termine di 30 giorni dalla stipula (nuovi contratti), dalla scadenza dell'annualità contrattuale (prosecuzione), dal primo periodo di durata (proroga) o dalla scadenza del periodo di efficacia degli effetti contrattuali (risoluzione). Riprendendo l'esempio del contratto stipulato il 1º aprile 2010, ipotizzando che il contribuente non abbia optato per la cedolare secca nel corso del 2011 (provvedendo al versamento del 2% di imposta di registro entro il 6 giugno 2011), la successiva scelta di ingresso al regime di tassazione "piatta" potrà avvenire entro il 30 aprile 2012 (trentesimo giorno successivo alla scedenza dell'annualità), mediante presentazione del modello 69 in forma cartacea all'ufficio delle Entrate presso il quale era stato originariamente registrato il contratto nel corso del 2010. Tale opzione proseguirà sino alla scadenza naturale del contratto, salvo che il contribuente non intenda presentare una revoca, da manifestarsi nei 30 giorni successivi alla scadenza delle successive annualità. Risoluzione del contratto
In caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011 ovvero di risoluzione per la quale, alla predetta data, non è scaduto il termine per il pagamento dell'imposta di registro dovuta per la risoluzione stessa, l'opzione per l'applicazione della cedolare secca si può esprimere anche entro il termine di versamento dell'imposta di registro relativa alla risoluzione, mediante il modello 69 e ha effetto per l'applicazione della cedolare secca per il periodo d'imposta 2011. L'opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente la non applicazione dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa e vincola il locatore al versamento d'acconto, ove dovuto, della cedolare secca relativa al periodo d'imposta 2011. Esercizio dell'opzione nel 2011
Versamenti della cedolare secca
La cedolare secca è versata entro il termine stabilito per il versamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Per la liquidazione, l'accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso ad essa relativi si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi. Con Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011, prot. 2011/55394, sono stabilite le modalità di esercizio dell'opzione di cui al comma 1, nonché di versamento in acconto della cedolare secca dovuta, nella misura dell' 85% per l'anno 2011 e del 95% dal 2012, e del versamento a saldo della medesima cedolare, nonché ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa. Per i contratti in corso nell'anno 2011, il versamento dell'acconto, pari all' 85% dell'imposta dovuta, deve essere effettuato in unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se inferiore a euro 257,52 e in due rate, se l'importo dovuto è pari o superiore ad euro 257,52. Con decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 12 maggio 2011 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 14 maggio 2011, n. 111) sono stati differiti, per l'anno 2011, i termini di effettuazione dei versamenti dovuti dai contribuenti. In particolare, le persone fisiche tenute, entro il 16 giugno 2011, ai versamenti risultanti dalle dichiarazioni dei redditi, nonché al versamento in acconto della cedolare secca effettueranno:
- per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio il versamento d'acconto è effettuato, in unica rata, entro il 30 novembre 2011; - per i contratti con decorrenza dal 1º novembre 2011 il versamento in acconto non è dovuto. Il versamento dell'acconto relativo al periodo d'imposta 2011 non si considera carente se di importo almeno pari all' 85% dell'ammontare della cedolare secca. Non è dovuto acconto e l'imposta è versata a saldo se l'importo su cui calcolare l'acconto non supera euro 51,65. La prima rata dell'acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi nella misura del 4% annuo, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Per versare la cedolare secca occorre avvalersi del modello F24, indicando nella sezione erario i seguenti codici tributo:
In caso di rateazione, occorre riportare in corrispondenza dell'apposita colonna il numero della rata che si versa, ad esempio 01/04, se si intende versare la prima di quattro rate.
Fonte: Ufficio Stampa dell'Agenzia delle Entrate Per i contratti in corso alla data del 1º gennaio 2011, in sede di determinazione dell'acconto dovuto per il 2011, occorre considerare anche i canoni relativi alla successiva annualità decorrente dal 2011, se pure per tale annualità si intenda esercitare l'opzione per la cedolare secca. Vediamo i seguenti esempi forniti dalla circolare n.26/E dell'Agenzia delle Entrate:
Se nell'anno 2011 sono stipulati più contratti di locazione, in relazione al medesimo immobile o a immobili diversi, l'acconto dell'85% è dovuto, secondo le regole descritte, e quindi sommando l'importo della cedolare secca dovuta in relazione alla decorrenza propria di ciascun contratto. Nel caso, potrà verificarsi che per l'anno 2011, per alcuni contratti è dovuto l'acconto della cedolare secca, mentre per un altro non è dovuto, ad esempio perché il contratto ha decorrenza successiva al 31 ottobre 2011.
Con riguardo al primo anno di applicazione del nuovo regime, visto l'obbligo di versamento in acconto dell'85% della cedolare secca dovuta per il periodo di imposta 2011, l'acconto IRPEF per il medesimo periodo di imposta 2011 si ritiene correttamente determinato se pari al 99 per cento dell'IRPEF dovuta sulla base della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta precedente, assumendo il relativo reddito senza considerare il reddito fondiario prodotto nel 2010 dagli immobili abitativi per i quali, nel 2011, il contribuente si avvale della cedolare secca per l'intero periodo di imposta.
Se nel 2011 per determinati immobili abitativi il contribuente si avvale della cedolare secca solo per una parte del periodo di imposta (ad esempio per i mesi da settembre a dicembre 2011) non si dovrà considerare il reddito fondiario prodotto dai medesimi immobili nella corrispondente parte del periodo di imposta 2010 (nell'esempio nei mesi da settembre a dicembre 2010).
I soggetti che si avvalgono dell'assistenza fiscale possono effettuare un minore acconto mediante indicazione nel modello 730 dei minori importi a titolo di acconto che intendono effettuare. Coloro che hanno già presentato il modello 730, possono avvalersi della possibilità di riduzione del primo acconto, presentando al sostituto d'imposta tempestivamente, per consentire a questi di tenerne conto al momento dell'effettuazione del conguaglio, una apposita comunicazione per indicare i minori importi a titolo di acconto che intendono effettuare. » VERSAMENTO IN ACCONTO A PARTIRE DAL PERIODO D'IMPOSTA 2012 Il versamento dell'acconto, pari al 95% dell'imposta dovuta per l'anno precedente, deve essere effettuato, in unica soluzione, entro il 30 novembre di ciascun anno, se inferiore a euro 257,52 e in due rate, se l'importo dovuto è pari o superiore ad euro 257,52, di cui:
Versamento a saldo
Per il versamento a saldo della cedolare secca si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Il versamento della cedolare secca, in acconto e a saldo, è eseguito con le modalità stabilite dall'articolo 19 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Detta modalità è utilizzata per i versamenti d'acconto eseguiti nel corso del 2011 anche dai soggetti che si avvalgono dell'assistenza fiscale e presentano la dichiarazione dei redditi al sostituto d'imposta o a un CAF o a un professionista abilitato.
Fonte: Ufficio Stampa dell'Agenzia delle Entrate » SANZIONI PER OMESSA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE L'articolo 3, comma 3, del Dlgs n.23/2011 stabilisce che "... Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l'articolo 69 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986". Il citato articolo 69 del TUR prevede che "chi omette la richiesta di registrazione del contratto di locazione è punito con la sanzione amministrativa dal 120 al 240% dell'imposta dovuta". Tali misure sanzionatorie sono dovute solidalmente dai soggetti obbligati a chiedere la registrazione del contratto di locazione (parti contraenti per i contratti verbali e le scritture private non autenticate, ovvero parti contraenti e pubblico ufficiale per gli atti pubblici e le scritture private autenticate). Con riferimento all'omissione dell'obbligo di registrazione si precisa che, anche a seguito dell'introduzione del nuovo regime di tassazione della cedolare secca, trova applicazione una sanzione amministrativa commisurata all'imposta di registro dovuta sul contratto. A seguito della contestazione da parte dell'ufficio, i soggetti tenuti alla registrazione del contratto sono, quindi, obbligati al versamento dell'imposta di registro dovuta, al pagamento della sanzione dal 120% al 240% dell'imposta, nonché al pagamento degli interessi. Al contrario, non sembra sia stato posto alcun limite alla possibilità di fruire delle riduzioni previste dalla disciplina del ravvedimento operoso (articolo 13 del Dlgs 472/1997) nel caso in cui sia il contribuente che spontaneamente provvede a sanare la propria situazione irregolare prima dei controlli del fisco e nei termini di legge (cfr. circolare del Ministero delle finanze n. 192 del 23 luglio 1998). Si ritiene che anche in caso di registrazione tardiva, a seguito dell'esercizio dell'opzione per il regime alternativo, il locatore non sia tenuto al versamento dell'imposta di registro. Tuttavia, le parti contraenti restano comunque tenute al versamento delle sanzioni commisurate all'imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell'opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca. Anche in tal caso, i soggetti obbligati alla registrazione possono beneficiare dell'istituto del ravvedimento operoso di cui all'art. 13 del decreto legislativo n. 472 del 1997 al sussistere delle condizioni ivi previste.
Esempio tratto dalla circolare 26/E dell'Agenzia delle Entrate In definitiva, in caso di opzione per il regime della cedolare secca, i soggetti tenuti alla registrazione del contratto che provvedono a porre in essere detto adempimento tardivamente, devono corrispondere le sanzioni per tardiva registrazione. Non risulta, invece, dovuta, per il periodo di durata dell' opzione, l'imposta di registro. Da ultimo, si ricorda che il Provvedimento ha disciplinato, tra l'altro, l'applicazione del regime della cedolare secca per l'anno 2011, prevedendo che per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011, la formalità di registrazione del contratto, anche ai fini dell'esercizio dell'opzione, può essere effettuata entro tale ultimo termine. Per tali fattispecie, laddove la richiesta di registrazione del contratto sia presentata entro il termine del 6 giugno 2011, non si realizza l'ipotesi di tardiva registrazione del contratto di locazione e, quindi, il presupposto per l'applicazione delle sanzioni. Non trovano applicazione le sanzioni, anche nel caso in cui gli adempimenti relativi alle proroghe del contratto, per le quali il termine di pagamento dell'imposta di registro scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011, vengano effettuati entro il 6 giugno 2011. Si precisa, infine, che non si considera tardivo il versamento dell'imposta di registro effettuato entro il 6 giugno 2011 per le annualità successive alla stipula del contratto da parte dei soggetti che non esercitano l'opzione per il regime della cedolare secca. Le sanzioni non trovano applicazione a condizione che il termine per il versamento dell'imposta di registro scade tra il 7 aprile ed il 6 giugno 2011. Canone non dichiarato o dichiarato in misura inferiore
Il comma 5, dell'articolo 3 del Dlgs n. 23 /2011 prevede espressamente che se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato o è indicato in misura inferiore a quella effettiva, le sanzioni amministrative previste dall'articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 18 dicembre 1997 n. 471, si applicano in misura raddoppiata rispetto alle ordinarie. Pertanto, la sanzione amministrativa dal 120 al 240% dell'imposta dovuta, con un minimo di 258 euro, prevista dal comma 1 del citato articolo 1, in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi, si applica nella misura dal 240 al 480% dell'imposta dovuta, con un minimo di 516 euro. In caso di dichiarazione del canone in misura inferiore, le sanzioni amministrative previste dal comma 2 del citato articolo 1 nella misura dal 100 al 200% della maggiore imposta dovuta, si applicano nella misura dal 200 al 400%. Inoltre, in deroga a quanto previsto dal decreto legislativo 19 giugno 1997, n. 218, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, nel caso di definizione dell'accertamento con adesione del contribuente ovvero di rinuncia del contribuente all'impugnazione dell'accertamento, le sanzioni amministrative previste dall'articolo 1, commi 1 e 2, e dall'articolo 13, comma 1, del citato decreto legislativo n. 471 del 1977 si applicano senza riduzioni. Contratti non registrati, registrati per un importo inferiore a quello effettivo, comodati fittizi
L'articolo 3, commi 8 e 9, del Dlgs n. 23/2011 ha stabilito una specifica disciplina per i contratti di locazione ad uso abitativo, che, ricorrendone i presupposti di legge, non sono registrati entro i termini previsti di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione. In particolare, il comma 8 del medesimo articolo 3 dispone che a tali contratti si applica la seguente disciplina:
Esempio tratto dalla circolare 26/E dell'Agenzia delle Entrate È, altresì, previsto al comma 9 dello stesso articolo 3 che le medesime disposizioni si applicano anche quando:
Anche nel caso in cui la registrazione del contratto sia effettuata entro il 6 giugno 2011, trovano, comunque applicazione le sanzioni di cui all'articolo 69 del TUR, secondo i chiarimenti forniti al paragrafo "Disciplina delle sanzioni per omessa registrazione del contratto di locazione". | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||