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Questa pagina presenta i seguenti argomenti (raggiungibili subito con i sottostanti link): possesso, compravendite ed affitti; vendita di fabbricati; contratti di affitto; uno schema riassuntivo della nuova imposta sulle locazioni.
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Il 10 marzo 2014 la Corte Costituzionale ha annullato le sanzioni contro i proprietari che affittano abitazioni in nero. Secondo la normativa precedentemente in vigore, gli inquilini potevano denunciare all'Agenzia delle Entrate il titolare dell'alloggio, ottenendo uno sconto sul canone di locazione (cioè un canone annuo pari al triplo della rendita catastale). Lo scopo di questa possibilità concessa ai locatari era quello di contrastare il fenomeno degli affitti in nero e quindi nascosti al Fisco. La Corte Costituzione ha dichiarato illegittimo l'articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, nei commi 8 e 9. La Consulta ha rilevato un difetto di delega, poiché la legge si occupava di federalismo fiscale e pertanto le norme sugli affitti in nero esulavano dal suo ambito. Inoltre, si è tenuto conto del fatto che lo Statuto del contribuente (articolo 10, comma 3) stabilisce l'impossibilità di rendere nullo il contratto in caso di violazione di norme tributarie. La Corte Costituzionale era stata sollecitata ad intervenire da 7 diversi tribunali che avevano sollevato la questione di legittimità. Cliccare qui per leggere la pronuncia della Corte Costituzione n. 50 del 10 marzo 2014.
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» DALLE CASE FANTASMA ALLE CASE SFITTE Accatastamento delle case fantasma Tra annunciata imposta municipale unica, super sanzioni contro gli affitti in nero, recupero delle case "fantasma" e delle "finte" prime case, l'anno 2011 porterà numerose novità per i proprietari di case, soprattutto per coloro che in passato hanno evaso le tasse. La manovra estiva (decreto-legge 31 maggio 2010 n.78, convertito con modificazioni dalla legge 29 luglio 2010 n. 122) imponeva di provvedere entro il 31 dicembre 2010 alla regolarizzazione delle case fantasma e degli ampliamenti con variazioni di consistenza o di cambio d'uso. Tuttavia il cosiddetto decreto "milleproroghe" (decreto-legge 29 dicembre 2010 n. 225, convertito nella Legge 26 febbraio 2011 n. 10) ha prorogato i termini e consente ai proprietari di registrare al catasto le case sconosciute entro il 30 aprile 2011, per non incorrere nelle sanzioni e nei controlli dei sindaci. I comuni, infatti, sono interessati ad accelerare il riordino in vista del "bonus" da 1.500 euro per ogni immobile fantasma "riemerso". Ai possessori di immobili viene richiesto di presentare la denuncia al catasto fabbricati entro il 30 aprile 2011 per la regolarizzazione catastale, alla quale dovrà seguire quella fiscale, relativa agli anni pregressi non ancora caduti in prescrizione. Stesso obbligo, nei medesimi termini, è previsto per i possessori di unità immobiliari che hanno subito variazioni di consistenza (ampliamenti, recupero di sottotetti, formazione di verande nei terrazzi, costruzione di un nuovo bagno, creazione di cantinette abitabili,ecc.) oppure un cambio d'uso con opere. Le denunce catastali devono essere commissionate a tecnici professionisti iscritti agli albi degli ingegneri, architetti, geometri, periti edili e agrari, dottori agronomi e agrotecnici, che vi provvederanno proponendo anche la rendita, ai sensi dell'articolo 1 del Dm 701/94. In caso di mancato adempimento l'Agenzia del Territorio provvederà all'accertamento d'ufficio, addebitando al possessore le spese relative, oltre alla sanzione per omessa denuncia (in genere con la sanzione minima di 300 euro per ogni unità, riducibili a 75 euro se la somma viene versata entro 60 giorni dalla richiesta). Eseguiti gli accertamenti volontari o d'ufficio, copia della denuncia sarà trasmessa ai comuni competenti, per i controlli di conformità urbanistico-edilizia. Dopo l'accatastamento, è necessario procedere alla regolarizzazione fiscale in tema di imposte dirette ed Ici. Per cui, nel caso di fabbricati fantasma, secondo l'articolo 2, comma 36 del Dl 262/06, l'efficacia della rendita decorre dal 1° gennaio dell'anno successivo a quello di ultimazione del fabbricato o, in mancanza, dal 1° gennaio dell'anno di pubblicazione degli elenchi sulla "Gazzetta Ufficiale" per il comune di appartenenza. Invece, se si tratta di variazioni presentate per mutazioni nello stato delle unità immobiliari già censite, l'efficacia della rendita catastale risale alla data di effettiva ultimazione delle opere. La regolarizzazione deve essere fatta ricorrendo al "ravvedimento operoso", previsto dall'articolo 13 del Dlgs 472/97, che consente notevoli risparmi nell'applicazione delle sanzioni, evitando così l'accertamento degli enti creditori. Sul piano urbanistico, i possessori dei fabbricati fantasma devono richiedere l'adempimento mediante incarico ad uno dei tecnici citati, presentando al comune un progetto edilizio in sanatoria e versando le sanzioni previste dall'articolo 37 del Dpr 380/2001, che vanno da un minimo di 516 euro a un massimo di 10.329 euro, a condizione - ovviamente - che la destinazione urbanistica sia compatibile con la costruzione eseguita. Per quanto concerne le unità immobiliari censite, ristrutturate con modifiche che abbiano inciso sulla consistenza o per il cambio d'uso, si potrà presentare una Scia (Segnalazione certificata inizio attività) in sanatoria, versando la sanzione che, in tali casi, di solito viene applicata al minimo. Infine, per quanto riguarda i manufatti costruiti in aree non compatibili o addirittura soggette a vincoli ambientali o di rispetto marittimo, fluviale e lacuale, i comuni potranno adottare le procedure d'infrazione, con la denuncia al magistrato, che può concludersi con l'ingiunzione alla demolizione ed il carcere per i responsabili, oltre alle sanzioni di legge (articolo 44 e seguenti del Dpr 380/2001). Affitti in nero Le novità più attese si concentrano sul riordino degli affitti di fabbricati urbani - strettamente legato al federalismo municipale - che, insieme alla cedolare secca, introduce una doppia sanzione per i proprietari che non dichiarano il canone di locazione percepito sui loro immobili. Il decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, oltre all'applicazione della cedolare secca, prevede che chi non registra il contratto di locazione in corso subisce, oltre alle normali sanzioni ed al recupero dell'imposta, un drastico abbassamento del canone annuo. Il proprietario scoperto verrebbe infatti obbligato ad abbattere il canone a vantaggio dell'inquilino, fino ad un importo pari al triplo della rendita catastale; inoltre, la durata del contratto ripartirà da zero e sarà prorogata di altri quattro anni. La disposizione non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del citato decreto. Comodati fittizi Altro problema è quello delle abitazioni date in comodato gratuito ed usufrutto. Gli usufrutti sono tendenzialmente veri, perché gli intestatari pagano regolarmente Ici ed Irpef (a meno che non si tratti della loro abitazione principale) e sono titolari di un diritto reale, per cui la loro posizione implica la registrazione ed una serie di attenzioni burocratiche. Diversa, invece, è la posizione del comodatario che è titolare solo di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà o altro diritto reale sull'immobile; il comodato si registra solo in caso di necessità, cioè quando esiste un contenzioso, con una somma di soli 168 euro. Il contratto di comodato è una scelta adottata spesso dai proprietari che affittano la casa in nero, allo scopo di dare una parvenza di legalità alla diversità d'intestazione delle utenze e di salvaguardare i propri diritti, prevedendo - ad esempio - l'interruzione in ogni momento dell'accordo per necessità del comodante. Se il proprietario si è sempre fatto consegnare l'affitto in contanti, non sarà facile dimostrare che, in realtà, si trattava di una locazione. Ma il comodato gratuito ha anche un altro uso: viene utilizzato fittiziamente a favore di figli, fratelli o genitori, che eleggono nell'immobile la loro residenza (fittizia), ottenendo il vantaggio di non pagare l'Ici poiché si tratterebbe di abitazioni principali "assimilate". Tuttavia va ricordato che, nel decreto legislativo sul federalismo municipale, scompare l'assimilazione all'abitazione principale e, di conseguenza, viene eliminata la scappatoia fiscale che ha consentito finora di creare molteplici falsi comodati. Case sfitte La riforma sul federalismo municipale, una volta a regime, potrebbe consentire ai comuni di aumentare il prelievo su alcune tipologie di immobili, a partire dalle case sfitte. Il Comune di Roma, ad esempio, con le norme a misura di Capitale, ha introdotto una super-Ici (aliquota 10 per mille) proprio sulle case sfitte. Con l'introduzione dell'imposta municipale propria o "sul possesso" (Imup), si pagherà un'aliquota unica che sarà stabilita ogni anno dalla legge Finanziaria. Secondo alcuni calcoli, essa salirà al 10,6 per mille: il testo stabilisce comunque che i comuni potranno aumentarla o diminuirla del 3% dal 2014. Dalle case fantasma alle case sfitte
Il federalismo municipale, che sta per assumere la sua veste definitiva in vista del voto in commissione bicamerale, porta una riforma profonda delle tasse sul possesso di immobili diversi dall'abitazione principale, delle aliquote sulle compravendite e degli sconti sugli affitti. Possesso Col federalismo municipale, l'esenzione dovrebbe salvare dal prelievo solo l'abitazione principale "propriamente detta" e le sue pertinenze (ad esempio il garage). Dovrebbe scomparire il salvacondotto fiscale fino ad oggi assicurato alle abitazioni concesse a titolo gratuito ai parenti ed assimilate dai comuni all'abitazione principale. Il decreto approvato in prima lettura dal governo non offre, poi, sconti agli immobili di Onlus ed enti ecclesiastici, finora esenti anche contro le obiezioni dell'Unione europea. Questi immobili saranno soggetti al pagamento dell'aliquota ordinaria dell'imposta municipale prevista per le normali abitazioni non principali. L'aliquota ordinaria, che sarà stabilita ogni anno dalla legge Finanziaria (o Legge di stabilità), sembra attestarsi al 10,6 per mille, un livello sensibilmente più alto rispetto al 6,4 per mille dell'aliquota ordinaria media dell'Ici. Dal 2014 i comuni potranno aumentarla o diminuirla di 0,3 punti percentuali. Il passaggio dal vecchio al nuovo regime dovrebbe avvenire a saldo zero per i proprietari. Infatti, l'aliquota più alta sarà compensata dalla cancellazione dell'Irpef sui redditi fondiari e dalle semplificazioni che annullano imposte di registro e ipocatastali. Il decreto sul federalismo municipale prevede, inoltre, uno sconto del 50% per gli immobili dati in affitto. Compravendite Il fisco sul mattone prevede sconti per chi acquista una casa. Se l'immobile acquistato è destinato alla prima abitazione, l'Imu (Imposta municipale unica) al 2% del valore catastale sostituisce il 3% oggi richiesto dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale; se l'acquisto riguarda immobili diversi, l'aliquota è fissata all'8% (attualmente è del 10%). Soltanto dal 2014 arriverà l'accorpamento delle varie tasse di bollo, registro e ipocatastali, Imut (Imposta municipale sui trasferimenti) che si pagano in caso di compravendita degli immobili. L'aliquota salirà dall' 8% al 9%, ma sarà ridotta al 2% per le prime case. Esempio: per vendere un trilocale con valore catastale di 120.000 euro si passa: da 3.600 euro a 2.400 euro se si tratta di prima casa; da 12.000 euro a 9.600 euro per gli altri immobili. Nelle compravendite di piccole unità immobiliari con valore catastale basso, ad esempio 10.000 euro, è possibile qualche rincaro, perché in nessun caso l'imposta sul trasferimento potrà essere inferiore a 1.000 euro; un altro prelievo fisso, da 500 euro, accompagnerà poi gli atti catastali diversi da quelli di trasferimento, che comunque beneficeranno della cancellazione delle imposte di registro, bollo e ipocatastali. Affitti Sulle locazioni la cedolare secca opera sulle due aliquote del 19% per i canoni concordati e del 21% per i canoni liberi. La misura, però, toglie ai proprietari con redditi più bassi (fino a 15.000 euro) ogni convenienza nella scelta della cedolare. Infatti, con l'attuale tassazione si paga l'aliquota marginale (23%, in questo caso) sull' 85% dell'affitto a canone libero e sul 59,5% per gli affitti concordati, mentre con la cedolare secca si dovrebbe pagare il 19% o il 21% dell' intero affitto. Secondo la Confedilizia, si dovrebbero avere risparmi solo con redditi superiori a 28.000 euro. Esempio 1: proprietario con reddito di 15.000 euro (aliquota marginale Irpef del 23%), che riscuote un affitto annuo con canone libero di 6.000 euro, con la tassazione attuale paga (6.000 x 85% x 23%) = 1.173 euro; con la cedolare secca pagherebbe (6.000 x 21%) = 1.260 euro, con una perdita di 87 euro. Esempio 2: Proprietario con reddito di 30.000 euro (aliquota marginale Irpef del 38%), che riscuote un affitto annuo con canone libero di 6.000 euro, con l'attuale tassazione paga (6.000 x 85% x 38%) = 1.938 euro; con la cedolare secca pagherebbe (6.000 x 21%) = 1.260 euro, con un risparmio di 678 euro.
proprietario con reddito di 25.000 euro (aliquota del 27%), che riscuote un affitto annuo a canone concordato di 12.000 euro, con la tassazione normale paga (12.000 x 59,5% x 27%) = 1.928 euro; con la cedolare pagherebbe (12.000 x 19%) = 2.280 euro, con una perdita di 352 euro. Esempio 2: proprietario con reddito di 55.000 euro (aliquota del 41%), che riscuote un affitto annuo a canone concordato di 12.000 euro, con la tassazione normale paga (12.000 x 59,5% x 41%) = 2.927 euro; con la cedolare pagherebbe (12.000 x 19%) = 2.280 euro, con un risparmio di 647 euro. Fisco sulla casa: le novità in arrivo
In materia di vendita di fabbricati per atti fra vivi, a seguito della modifica dell'articolo 29 della legge 52/85, operata dall'articolo 19, comma 14 del Dl 78/2010, viene disposto che - a pena di nullità - oltre all'identificazione catastale dei beni (sezione, foglio, particella e subalterno), i venditori dichiarino che le planimetrie catastali delle unità corrispondono allo stato di fatto, oppure occorre che presentino un'attestazione di conformità, rilasciata da un tecnico professionista iscritto all'albo degli ingegneri, architetti, geometri, periti edili e agrari, dottori agronomi e agrotecnici. Nel contempo, il notaio dovrà verificare la corrispondenza fra l'intestazione catastale e quella risultante dai registri immobiliari. Qualora il riscontro fosse negativo, lo stesso notaio dovrà provvedere all'allineamento prima della compilazione dell'atto, oppure anche successivamente, tramite compilazione del modello unico informatico, per la registrazione, la trascrizione e la voltura catastale dell'atto, indicando gli estremi degli atti intermedi mancanti per assicurare la continuità storica. Sono escluse da tale procedura (circolare 2/2010), le cessioni relative a:
Per quanto riguarda i contratti d'affitto, con il comma 15 dell'articolo 19 Dl 78/2010, si stabilisce che nella richiesta di registrazione (modello 69) siano inseriti gli identificativi catastali pure nel caso di cessioni, risoluzioni e proroghe (anche tacite). Il mancato rispetto della norma comporta una sanzione dal 120% al 240% dell'imposta di registro. Chi non registra il contratto d'affitto subisce, oltre alle sanzioni dal 200 al 400 per cento ed al recupero dell'imposta, un drastico abbassamento del canone annuo. Il proprietario scoperto verrebbe infatti obbligato ad abbattere il canone a vantaggio dell'inquilino, fino ad un importo pari al triplo della rendita catastale; inoltre, la durata del contratto ripartirà da zero e sarà prorogata di altri quattro anni. Questa norma si applica anche in caso di regolare registrazione del contratto, ma con un canone inferiore alla realtà o nell'ipotesi in cui siano stati registrati atti di comodato fittizi. TRASFERIMENTI IMMOBILIARI
(modifiche introdotte dall'articolo 19 del Dl 78/2010, convertito dalla legge 122/2010)
CASE AFFITTATE Secondo il decreto legislativo sul federalismo municipale n 23/2011, la cedolare secca opera sulle due aliquote del 19% per i canoni concordati e del 21% per i canoni liberi. Tale misura, però, fa sì che la scelta della cedolare secca non risulti conveniente ai proprietari con redditi più bassi: con l'attuale tassazione Irpef si paga l'aliquota marginale (cioè il 23% per i meno abbienti) sull'85% dell'affitto a canone libero e sul 59,5% per gli affitti concordati; con la cedolare secca si dovrebbero pagare il 19% oppure il 21% sull'intero affitto. Cliccare qui per gli esempi e per una trattazione più estesa. AFFITTI IN NERO Il riordino degli affitti di fabbricati urbani è strettamente legato al federalismo municipale che, insieme alla cedolare secca, introduce una doppia sanzione per i proprietari che non dichiarano il canone di locazione percepito sui loro immobili. Chi non registra il contratto di locazione in corso subisce un drastico abbassamento del canone annuo, oltre alle normali sanzioni e al recupero dell'imposta: il proprietario scoperto verrebbe obbligato ad abbattere il canone fino ad un importo pari al triplo della rendita catastale; inoltre, la durata del contratto ripartirà da zero e sarà prorogata di altri quattro anni. Cliccare qui per una trattazione più estesa. CASE SFITTE La riforma sul federalismo municipale consentirebbe ai comuni di aumentare il prelievo su alcune tipologie di immobili, a partire dalle case sfitte. Ad esempio, il Comune di Roma ha introdotto una super-Ici con aliquota del 10 per mille proprio sulle case sfitte. Con l'introduzione dell'imposta municipale propria o "sul possesso" (Imup), si pagherà un'aliquota unica stabilita di anno in anno dalla legge Finanziaria. Dal 2014 i comuni potranno incrementarla o diminuirla del 3%. Cliccare qui per una trattazione più estesa. Case affittate, affitti in nero, case sfitte
Commi 8, 9 e 10 dell'articolo 19 del decreto-legge 31 maggio 2010 n. 78
convertito, con modificazioni, nella Legge 29 luglio 2010, n. 122 (G.U. del 30 luglio 2010, n. 176) comma 8. Entro il 30 aprile 2011 i titolari di diritti reali sugli immobili che non risultano dichiarati in Catasto individuati secondo le procedure previste dal predetto articolo 2, comma 36, del citato decreto-legge n. 262, del 2006, con riferimento alle pubblicazioni in Gazzetta Ufficiale effettuate dalla data del 1° gennaio 2007 alla data del 31 dicembre 2009, sono tenuti a procedere alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale. L'Agenzia del Territorio, successivamente alla registrazione degli atti di aggiornamento presentati, rende disponibili ai Comuni le dichiarazioni di accatastamento per i controlli di conformità urbanistico-edilizia, attraverso il Portale per i Comuni. (termine così prorogato dalla tabella 1 del decreto-legge n. 225 del 2010, convertito nella Legge 26 febbraio 2011 n. 10) comma 9. Entro il medesimo termine del 30 aprile 2011 i titolari di diritti reali sugli immobili oggetto di interventi edilizi che abbiano determinato una variazione di consistenza ovvero di destinazione non dichiarata in Catasto, sono tenuti a procedere alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale. Restano salve le procedure previste dal comma 336 dell'articolo 1 della legge 30 dicembre 2004, n. 311, nonché le attività da svolgere in surroga da parte dell'Agenzia del territorio per i fabbricati rurali per i quali siano venuti meno i requisiti per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali, individuati ai sensi dell'articolo 2, comma 36, del decreto-legge 3 ottobre 2006, n. 262, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2006, n. 286, nonché quelle di accertamento relative agli immobili iscritti in catasto, come fabbricati o loro porzioni, in corso di costruzione o di definizione che siano divenuti abitabili o servibili all'uso cui sono destinati. (termine così prorogato dalla tabella 1 del decreto-legge n. 225 del 2010, convertito nella Legge 26 febbraio 2011 n. 10) comma 10. Se i titolari di diritti reali sugli immobili non provvedono a presentare ai sensi del comma 8 le dichiarazioni di aggiornamento catastale entro il termine del 30 aprile 2011, l'Agenzia del Territorio, nelle more dell'iscrizione in catasto attraverso la predisposizione delle dichiarazioni redatte in conformità al decreto ministeriale 19 aprile 1994, n. 701, procede all'attribuzione, con oneri a carico dell'interessato da determinare con apposito provvedimento del direttore dell'Agenzia del territorio, da emanare entro il 30 aprile 2011, di una rendita presunta, da iscrivere transitoriamente in catasto, anche sulla base degli elementi tecnici forniti dai Comuni. Per tali operazioni l'Agenzia del Territorio può stipulare apposite convenzioni con gli Organismi rappresentativi delle categorie professionali. (termine così prorogato dalla tabella 1 del decreto-legge n. 225 del 2010, convertito nella Legge 26 febbraio 2011 n. 10) comma della legge 26 febbraio 2011 n. 10, di conversione del decreto-legge n. 225 del 2010, con la proroga dei termini: "dopo il comma 5 sono inseriti i seguenti: «5-bis. Il termine del 31 dicembre 2010 previsto dall'articolo 19, commi 8, 9 e 10, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, è differito al 30 aprile 2011. Conseguentemente, in considerazione della massa delle operazioni di attribuzione della rendita presunta, l'Agenzia del territorio notifica gli atti di attribuzione della predetta rendita mediante affissione all'albo pretorio dei comuni dove sono ubicati gli immobili. Dell'avvenuta affissione è data notizia con comunicato da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale, nel sito internet dell'Agenzia del territorio, nonché presso gli uffici provinciali ed i comuni interessati. Trascorsi sessanta giorni dalla data di pubblicazione del comunicato nella Gazzetta Ufficiale, decorrono i termini per la proposizione del ricorso dinanzi alla commissione tributaria provinciale competente. In deroga alle vigenti disposizioni, la rendita catastale presunta e quella successivamente dichiarata come rendita proposta o attribuita come rendita catastale definitiva producono effetti fiscali fin dalla loro iscrizione in catasto, con decorrenza dal 1° gennaio 2007, salva la prova contraria volta a dimostrare, in sede di autotutela, una diversa decorrenza. I tributi, erariali e locali, commisurati alla base imponibile determinata con riferimento alla rendita catastale presunta, sono corrisposti a titolo di acconto e salvo conguaglio. Le procedure previste per l'attribuzione della rendita presunta si applicano anche agli immobili non dichiarati in catasto, individuati ai sensi dell'articolo 19, comma 7, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, a far data dal 2 maggio 2011." [...] (Legge 26 febbraio 2011 n. 10 - Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 29 dicembre 2010, n. 225, recante proroga di termini previsti da disposizioni legislative e di interventi urgenti in materia tributaria e di sostegno alle imprese e alle famiglie.) |