Quesiti Imposta Municipale Propria : pertinenze, Imu per coniugi separati o divorziarti, immobili storici o inagibili

Quesiti sulle pertinenze dell'abitazione principale

1. Aliquota ridotta solo per le pertinenze C/2, C/6 e C/7
   Le pertinenze dell'abitazione principale godono tutte della stessa aliquota ridotta e possono fruire della detrazione spettante per la prima casa e per le relative pertinenze?
   L'articolo 13, comma 2, del decreto legge 201/2011 convertito dalla legge 214/2011 stabilisce, fra l'altro, che per pertinenze dell'abitazione principale «si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di una unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo».
   Per espressa disposizione del successivo comma 7 dello stesso articolo 13, contenente la disciplina dell'Imu, l'aliquota per l'abitazione principale e per le relative pertinenze è ridotta allo 0,4% (4 per mille). I comuni possono modificare tale aliquota di base, aumentandola o diminuendola sino a 0,2 punti percentuali (2 per mille).
   La detrazione d'imposta, stabilita in 200 euro nella sua misura base, è prevista per l'abitazione principale ma concorre a diminuire l'imposta dovuta anche per le pertinenze. In pratica, l'ammontare della detrazione, se non viene completamente sfruttato per l'imposta dovuta sull'abitazione principale, può essere utilizzato per la parte residua allo scopo di diminuire l'imposta dovuta per le pertinenze della stessa abitazione (appartenente al medesimo contribuente). Quindi, il meccanismo è analogo a quello previsto per l'Ici (circolare 114/E del 25 maggio 1999).
   
   
   
2. Aliquota ridotta per il box auto annesso alla casa
   Ho acquistato un appartamento come prima casa, con annesso box auto autonomamente accatastato rispetto all'appartamento. Vorrei sapere se l'aliquota Imu ridotta e la detrazione per l'abitazione principale spettano anche per il box.
   Se l'appartamento è adibito ad abitazione principale, può godere dell'aliquota ridotta dello 0,4% (4 per mille) e della detrazione base di 200 euro. Le agevolazioni coinvolgono la relativa pertinenza (cioè il box), anche se distintamente iscritta in catasto.
   
   
   
3. Le pertinenze dell'abitazione principale possono essere al massimo tre
   Vorrei capire cosa si intende con la frase: "..misura massima di una unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo", che si riferisce alla possibilità delle detrazioni, oltre che per l'abitazione principale, anche per una (sola) sua pertinenza.
   Se nella scheda dell'abitazione è compresa anche una cantina (come in quasi tutte le nuove costruzioni), significa che automaticamente non posso utilizzare, ai fini della detrazione, cone unica pertinenza detraibile né un'autorimessa (C/6), né eventualmente un' altra cantina o deposito (C/2) acccatastati separatamente?
   Nel caso da lei prospettato, si fa presente che nella disciplina dell'Imu le pertinenze dell'abitazione principale non sono più di numero illimitato, ma sono tre al massimo (un C/2, cioè una cantina o un solaio o un magazzino; un C/6, cioè un'autorimessa; un C/7, cioè un posto auto). Ai predetti fini, fa numero sia la pertinenza che risulti autonomamente accatastata sia quella che non abbia un autonomo classamento catastale, in quanto compresa nello stesso elaborato planimetrico dell'unità immobiliare al cui servizio essa è posta.
   Ne consegue, ad esempio, che se un appartamento ha, come pertinenze, una cantina e un solaio, sia che esse siano autonomamente accatastate, sia che la loro rendita sia inglobata in quella dell'appartamento cui esse accedono, l'Imu non potrà essere pagata con modalità agevolate per entrambe, ma solo per una di esse.
   
   
   
4. Libero di scegliere il box pertinenziale
   Nel 2010 ho acquistato un box chiedendo le agevolazioni fiscali come pertinenza all'abitazione principale. Tale box comunque si trova ad una certa distanza dalla mia abitazione, che non lo rende particolarmente comodo a questo fine.
   Successivamente, nel 2011, essendosi data l'occasione della realizzazione di nuovi box nell'ambito del condominio in cui risiedo, ne ho acquistato uno come pertinenza all'abitazione, ma ovviamente senza fruire delle agevolazioni già ottenute per il primo box. Si è trattato di un investimento non previsto, ma che, data la comodità, ho deciso di fare per non perdere l'opportunità. In breve, questo box è quello che uso come vera pertinenza dell'abitazione (trovandosi sotto casa), mentre l'altro è attualmente adibito a cantina.
   Domanda: ai fini IMU ed IRPEF, la scelta a suo tempo fatta ai fini delle imposte di registro e ipotecarie/catastali, mi vincola per sempre o posso, invece, eleggere come pertinenza dell'abitazione il secondo box, come è nei fatti? Tra l'altro, il secondo box ha una rendita tre volte maggiore e quindi, dal punto di vista delle spese, la questione non è affatto indifferente per il bilancio familiare (visto anche quanto dovrò pagare in più per la casa, rispetto ai valori ICI).
   L'articolo 13, comma 2, terzo periodo, del decreto legge 201/2011 (convertito dalla legge 214/2011) ha stabilito, diversamente dalla disciplina dell'Ici, che per pertinenze dell'abitazione principale devono intendersi esclusivamente le unità immobiliari classificate alle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, "nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo". Pertanto nessun vincolo ai fini Imu ed Irpef le impedisce di eleggere come pertinenza della sua abitazione principale il secondo box (com'è nei fatti), e per espressa disposizione del successivo comma 7 dello stesso articolo 13, contenente la disciplina dell'Imu, l'aliquota agevolata sia per l'abitazione principale sia per la pertinenza è pari allo 0,4% (4 per mille), modificabile (in aumento o in diminuzione) da parte del Comune fino a 0,2 punti percentuali (2 per mille).
   La detrazione d'imposta, stabilita nella misura di base pari a 200 euro, è prevista per l'abitazione principale, ma concorre a diminuire l'imposta dovuta anche per la pertinenza. In sostanza, il meccanisno è analogo a quello utilizzato ai fini dell'Ici (circolare 114/E del 25 maggio 1999): l'importo della detrazione, se non trova totale capienza nell'imposta dovuta per l'abitazione principale, può essere computato, per la parte residua, in diminuzione dell'imposta dovuta per la pertinenza.
   Per quanto riguarda il primo box, acquistato nel 2010, l'aliquota applicabile sarà quella ordinaria (0,76%), modificabile (in più o in meno) sino a 0,3 punti percentuali, sia nel caso che lo tenga per sé sia che venga affittato.
   
   
   

Quesiti sull'Imu applicata a coniugi separati o divorziati

1. Aliquota ridotta per il coniuge separato che vive nello stesso comune
   Sono un uomo separato, ho due figli minori a carico (affidamento congiunto) ed una abitazione principale in comproprietà al 50% con la mia ex moglie. L'edificio è abitato dalla mia ex consorte e dai due figli, come stabilito dalla delibera del Tribunale. Ho preso temporaneamente residenza (con regolare contratto di affitto) in un'altra casa, situata nello stesso Comune. Ho diritto alla detrazione spettante per l'abitazione principale? Se la risposta è affermativa, la detrazione è del 50%? Io e la mia ex moglie come dobbiamo regolarci per quanto riguarda gli sgravi previsti per i figli conviventi?
   Nel caso specifico, l'articolo 13, comma 10, ultimo periodo, del decreto legge 201/2011 (convertito dalla legge 214/2011) ha stabilito che le agevolazioni fissate per l'abitazione principale e per le sue eventuali pertinenze (aliquota ridotta e detrazione d'imposta) si applicano anche alle fattispecie previste dall'articolo 6, comma 3-bis, del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, come quello preso in esame. Infatti, quest'ultima previsione normativa dispone che il soggetto passivo - il quale, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, non risulta assegnatario della casa coniugale - può beneficiare delle agevolazioni per l'abitazione principale sull'eventuale altro immobile nel quale risiede e dimora. Attenzione: la casa assegnata diventa tassabile solo in capo al coniuge assegnatario.
   Una ulteriore specificità dell'Imu è rappresentata dalla maggiore detrazione di 50 euro per ciascun figlio di età non superiore a 26 anni, purché dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale (a prescindere dalla circostanza di essere "a carico"). Ne consegue che, nel caso considerato, l'uomo separato può fruire dei benefici previsti dalla normativa sull'Imu: aliquota ridotta allo 0,4%, (che il Comune può variare fino a 0,2 punti percentuali in aumento o in diminuzione) e detrazione d'imposta pari a 200 euro, rapportati al periodo dell'anno durante il quale l'immobile è stato destinato ad abitazione principale. La maggiorazione della detrazione per i figli dovrebbe, invece, spettare per intero solo al genitore che convive con essi.
   
   
   
2. Diritto di abitazione nella ex casa coniugale per il coniuge assegnatario
   Sono un padre separato e possiedo una casa assegnata alla mia ex moglie che vi risiede con i nostri due figli. Io, proprietario ma non assegnatario, non possiedo altra unità abitativa nello stesso comune dove è situata la ex casa coniugale. I due figli sono a mio carico e chiedo quali sono i miei obblighi e le eventuali agevolazioni ed esenzioni in relazione all' Imu.
   Con la legge 44/2012 di conversione del decreto fiscale (Dl 16/2012) il coniuge assegnatario si considera, ai soli fini dell'Imu, titolare del diritto di abitazione sull' ex casa-coniugale. L'effetto è che l'unico soggetto passivo per l'ex casa-coniugale diventa il coniuge assegnatario, anche nell'ipotesi in cui il coniuge non assegnatario dovesse vantare diritti reali sul bene, come nel caso in esame. Se l'assegnatario dimora e risiede anagraficamente nell'immobile (come accade nella normalità dei casi), potrà applicare i benefici dell'abitazione principale (aliquota ridotta e detrazione). Laddove, inoltre, nella medesima abitazione dovessero convivere i figli di età non superiore a 26 anni, la maggiorazione di 50 euro per figlio andrebbe per intero a beneficio dell'assegnatario.
   Il coniuge non assegnatario, invece, potrà senz'altro fruire delle agevolazioni dell'abitazione principale con riferimento all'immobile di proprietà nel quale egli dimora e risiede, anche se ubicato nello stesso Comune dell'ex casa coniugale.
   
   
   
3. Niente agevolazioni per i coniugi separati di fatto
   Due coniugi vivono di fatto separati, in regime di "separazione dei beni"; ognuno è proprietario di un appartamento. Pur dimorando entrambi nella stessa località, risiedono anagraficamente in rioni e indirizzi diversi, ciascuno nel proprio appartamento di proprietà.
   Ai fini Imu, i due coniugi, separati di fatto ed in regime di separazione dei beni, hanno diritto entrambi all'aliquota prevista per le "abitazioni principali?"
   La risposta è negativa. Ai fini dell'Imu, per abitazione principale si intende "l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente". Dunque, non possibile che due coniugi "duplichino" l'abitazione principale avendo ciascuno una casa di proprietà nello stesso Comune, anche se prendono residenze disgiunte.
   Nel caso prspettato, soltanto uno dei due coniugi potrà fruire delle agevolazioni stabilite per l'abitazione principale, mentre l'altro dovrà applicare l'aliquota prevista per la seconda casa, poiché non si è in presenza di una separazione legale, cioè di un vincolo matrimoniale interrotto. La separazione di fatto non appare giuridicamente rilevante ai fini della concessione dei benefici per l'abitazione principale.
   In caso contrario, si rischierebbe di conferire legittimità agli abusi che si verificano con le separazioni fittizie, tramite cui marito e moglie si separano legalmente al solo scopo di eludere l'imposta sugli immobili.
   
   
   
4. Ex coniugi: l'onere ricade sulla moglie assegnataria
   Sono un padre separato e possiedo il 50% di una casa assegnata alla mia ex moglie che vi risiede con i nostri due figli (di 13 e di 18 anni), i quali sono a mio carico per il 50%. Lo scorso anno, nel Comune dove ho trasferito la residenza (Comune diverso da quello dove risiedono figli ed ex moglie), ho acquistato la nuda proprietà di un'altra unità abitativa, lasciando l'usufrutto a mia madre anziana. Chiedo quali sono i miei obblighi in relazione all' Imu.
   Il comma 12-quinquies dell'articolo 4 del decreto legge n. 16 del 2012, stabilisce che ai soli fini dell'applicazione dell'Imu "l'assegnazione della casa coniugale al coniuge, disposta a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, si intende in ogni caso effettuata a titolo di diritto di abitazione".
   Tale norma introduce una novità nel panorama dell'Imu, poiché riconosce al coniuge assegnatario la soggettività passiva in via esclusiva. Quindi, solo all'ex coniuge, in quanto soggetto passivo, spettano le agevolazioni previste per l'abitazione principale e per le relative pertinenze, concernenti l'aliquota ridotta, la detrazione e la maggiorazione per i figli di età non superiore a 26 anni, a condizione che gli stessi dimorino abitualmente e risiedano anagraficamente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale. In particolare, si precisa che l'Imu deve essere versata per il suo intero ammontare dal coniuge assegnatario anche se non proprietario della ex casa coniugale.
   Per quanto attiene all'unità abitativa lasciata dal coniuge non assegnatario in usufrutto alla madre, sarà quest'ultima a dover pagare l'Imu, applicando l'aliquota ridotta del 4 per mille ed usufruendo della detrazione ordinaria di 200 euro, purché risulti che l'anziana madre dimori abitualmente nella casa e vi abbia la residenza anagrafica.
   
   
   
5. L'onere ricade sul coniuge assegnatario
   Sono madre separata legalmente e consensualmente. La casa coniugale, in comproprietà al 50%, non è stata assegnata a me ma a mio marito che lì risiede e che ha assunto l'impegno legale (per sentenza) di pagare le rate residue del mutuo e di acquistarla entro un certo periodo di tempo.
   Nel frattempo, io vivo con nostra figlia presso i miei genitori dove siamo entrambe residenti. La bambina quindi non vive nella casa coniugale ma con me. Vorrei sapere come è ripartito l'IMU fra i coniugi e chi dei due può usufruire della detrazione per la figlia a carico considerando anche che la sottoscritta non ha altre case di proprietà.
   Il nuovo assetto normativo comporta che le agevolazioni inerenti l'abitazione principale e le relative pertinenze sono riconosciute al coniuge assegnatario della ex casa coniugale, in quanto titolare del diritto di abitazione ex articolo 4, comma 12-quinquies del decreto legge n. 16 del 2012, il quale deve, quindi, assolvere ai relativi obblighi tributari.
   In particolare, si precisa che l'Imu deve essere versata per il suo intero ammontare dal coniuge assegnatario anche se non proprietario della ex casa coniugale, il quale può usufruire sia dell'aliquota ridotta stabilita per l'abitazione principale sia dell'intera detrazione prevista per detto immobile. La maggiorazione della detrazione di 50 euro per la figlia di età inferiore a 26 anni dovrebbe spettare alla madre con la quale convive, ma questa non ha una casa di proprietà.
   
   
   
6. L'unico soggetto passivo è il coniuge assegnatario
   Separato legalmente, con la casa di mia proprietà al 100%, ma da accordi ne usufruisce la moglie con le bambine. Chi deve pagare l'IMU?
   In caso di abitazione assegnata in sede di separazione o divorzio al coniuge non titolare di diritti reali sullo stesso immobile, ai soli fini dell'Imu il coniuge assegnatario si considera titolare del diritto di abitazione. Ne consegue che l'unico soggetto passivo Imu risulterà il coniuge assegnatario, il quale può accedere al trattamento agevolato previsto per l'abitazione principale e per eventuali pertinenze. Tale trattamento agevolato consiste nell'applicazione dell'aliquota ridotta pari allo 0,4% (modificabile dal Comune in più o in meno sino a 0,2%), della detrazione d'imposta di 200 euro e della maggiorazione della detrazione di 50 euro per ogni figlio convivente di età non superiore a 26 anni.
   In base ai recenti emendamenti decreto legge 16/2012, di recente approvati da Camera e Senato ed in attesa di ufficializzazione, le agevolazioni sulla "prima casa" si applicano ad un solo immobile per ogni nucleo familiare.
   
   
   
7. L'onere fa carico al coniuge assegnatario della ex casa coniugale
   Sono separato, ho la mia residenza e vivo in Comune diverso da quello dove è situata l'abitazione principale. Io e la mia ex moglie siamo entrambi proprietari dell'abitazione (prima casa) al 50%. Allo stato attuale io pago ancora il mutuo, pur non avendo l'uso dell'abitazione, mentre lei ne beneficia (come da sentenza di separazione) e ci vive unitamente a nostro figlio di 22 anni, studente. Vorrei sapere se e come eventualmente deve essere divisa la nuova imposta IMU tra i coniugi.
   Nel caso prospettato, il comma 12-quinquies dell'art. 4 del decreto legge n. 16 del 2012, stabilisce che ai soli fini dell'applicazione dell'Imu "l'assegnazione della casa coniugale al coniuge, disposta a seguito di procedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, si intende in ogni caso effettuata a titolo di diritto di abitazione".
   Ne consegue che solo all'ex coniuge, in quanto soggetto passivo in via esclusiva, spettano le agevolazioni previste per l'abitazione principale e per le relative pertinenze, concernenti l'aliquota ridotta, la detrazione e la maggiorazione per il figlio di età non superiore a 26 anni, a condizione che lo stesso dimori abitualmente e risieda anagraficamente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
   Il nuovo assetto normativo comporta che l'Imu deve essere versata per il suo intero ammontare dal coniuge assegnatario; il comiuge non assegnatario è copletamente estraneo ad ogni imposizione.
   
   
   
8. Ogni coniuge paga per la quota di possesso e le detrazioni sono divise a metà
   Situazione: 2 appartamenti costituenti unica unità immobiliare. Ognuno dei due coniugi è intestatario di un unico appartamento. Si fa la somma e si paga per l'unica unità immobiliare?
   Si procede al pagamento come prima casa per ognuno? In questo caso come si applicano le deduzioni per l'unica figlia? Al 50% o su uno dei due appartamenti?
   Nel caso prospettato, ogni coniuge paga l'Imu per la sua quota di possesso. Trattandosi di abitazione principale, l'aliquota Imu applicabile all'unica unità immobiliare ed alle sue eventuali pertinenze è lo 0,4%, ma il Comune impositore competente può modificarla – in aumento o in diminuzione – fino a 0,2 punti percentuali. L'aliquota va applicata sul valore catastale ottenuto moltiplicando per 160 la rendita rivalutata del 5%.
   Inoltre, dall'imposta dovuta per l'abitazione principale si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare, 200 euro rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione.
   Una ulteriore specificità dell'Imu è rappresentata dalla maggiorazione della detrazione di 50 euro per la figlia, purché di età non superiore a 26 anni e dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Le regole della detrazione ordinaria di 200 euro prevedono che essa venga suddivisa in parti uguali in caso di coniugi comproprietari al 50%; anche la maggiorazione della detrazione di 50 euro dovrebbe seguire la stessa sorte.
   
   
   
9. Per le figlie minorenni l'onere ricade sui genitori
   Ho due figlie minori (una di esse disabile). Sono ognuna proprietaria da qualche mese di un appartamento in ragione di 1/4 in un'altra regione italiana. La restante parte di proprietà (1/2) è del mio ex marito e loro padre. Lui risiede in tale regione, ma non usufruirà dell'agevolazione prima casa, in quanto proprietario di altri immobili.
   La mia domanda è la seguente: come mi devo comportare per quanto riguarda l' imu? Pagano in quanto proprietarie insieme di metà quota dell'immobile anche se minori? Oppure proprio perchè minori la spesa spetta ai genitori? In questo caso come fare il calcolo?
   Nel caso di specie, il ruolo di contribuente incombe – con ogni probabilità – sui genitori esercenti la patria potestà, in virtù dell'usufrutto legale loro spettante ai sensi dell'articolo 324, primo comma, del Codice civile. Peraltro, in base al successivo articolo 325 dello stesso Codice civile, sull'usufrutto legale gravano "gli obblighi propri dell'usufruttuario". Di conseguenza, in questo caso, i soggetti passivi Imu sono unicamente i genitori delle figlie minorenni ed è in relazione a loro (cioè i genitori) che va verificata l'eventuale applicazione di norme agevolative (le principali sono quelle previste per l'abitazione principale).
   Per quanto riguarda la figlia con disabilità, le consiglio di rivolgersi all'Ufficio Tributi del Comune impositore, per avere informazioni sulle eventuali agevolazioni previste con le norme regolamentari locali.
   
   
   
10. L'Imu con aliquota piena fa carico al proprietario
    Sono proprietario di un unico appartamento, in cui vivono e risiedono 2 miei figli minorenni e la mamma (ex compagna) dei bambini. Quando c'era l'Ici, comunicai la situazione al Comune per avere la condizione di prima casa data in comodato ai miei figli e alla mamma.
    Io vivo e risiedo dai miei genitori e non sono sposato. Chi paga l'Imu? Io proprietario non risiedo, quindi abitazione principale o no? Vorrei essere ancora più preciso: i miei 2 figli sono a carico mio e della madre al 50%.
    Nel caso di una coppia non sposata e quindi non legalmente separata, il soggetto passivo dell'unità immobiliare (cioè il contribuente obbligato a pagare l'Imu) è soltanto il proprietario, il quale non vi dimora "abitualmente" e non vi risiede "anagraficamente". Per tale motivo, l'abitazione non può essere considerata principale, ma è seconda casa, soggetta all'aliquota ordinaria dello 0,76%, modificabile dal Comune impositore dallo 0,46% all'1,06%. Nessuna agevolazione è dovuta per i figli minorenni che non convivono con il contribuente.
    
    
    

Quesiti su immobili concessi in comodato o dati in locazione

1. Il comodato gratuito non basta per le agevolazioni prima casa
   Ho concesso a mio figlio in comodato gratuito, regolarmente registrato, un appartamento in cui abita e risiede. Ai fini Imu, mio figlio può fruire dell'aliquota-base ridotta dello 0,4%?
   La risposta è negativa poiché il comodatario (figlio) possiede solamente un diritto personale di godimento; pertanto, anche ai fini dell'Imu, il soggetto passivo (cioè chi è tenuto al pagamento dell'imposta) rimane il comodante (genitore), essendo titolare del diritto di proprietà dell'immobile. La disciplina dell'Imu (articolo 13 del decreto legge 201/2011 convertito dalla legge 214/2011) non prevede le agevolazioni stabilite, invece, ai fini dell'Ici (sebbene subordinate alla potestà regolamentare del Comune competente). Pertanto, l'abitazione in questione non potrà essere assoggettata all'aliquota ridotta (0,4% ovvero 4 per mille), stabilita per l'abitazione principale e per le eventuali pertinenze del soggetto passivo, né si potrà beneficiare della detrazione ordinaria d'imposta prevista nella misura di 200 euro.
   
   
   
2. L'immobile in comodato d'uso non gode di trattamenti di favore
   In qualità di comodatario sto ristrutturando un edificio per adibirlo ad abitazione principale (non possiedo alcun immobile). Al termine della ristrutturazione verrà fatta la variazione della categoria catastale. Come verrà calcolata l'Imu sull'immobile che mia madre mi ha concesso in comodato d'uso?
   L'immobile concesso in comodato d'uso non ha nessun trattamento di favore. Pertanto, allo stesso immobile si applica l'Imu come seconda casa, con l'aliquota ordinaria dello 0,76% (cioè il 7,6 per mille). I Comuni hanno facoltà di aumentare o di ridurre l'aliquota base sino ad un massimo dello 0,3%. Per ridurre il peso fiscale, si può soltanto vendere al figlio la casa, oppure concederla in locazione (i Comuni hanno la facoltà di applicare l'aliquota ridotta dello 0,4% per i fabbricati locati e, dal 2015, l'aliquota ordinaria verrà dimezzata per le abitazioni concesse in locazione).
   
   
   
3. Appartamenti locati a canone concordato, nessuna gevolazione
   Sono proprietario di un appartamento che devo concedere in locazione, a canone concordato, nel prossimo mese di gennaio. Quali aliquote agevolate sono state bloccate? Inoltre, se l'Imu assorbe anche l'imposta di registro e di bollo, al momento della registrazione del contratto di locazione non dovrò corrispondere alcun importo?
   Per gli appartamenti locati a canone concordato non è prevista alcuna aliquota Imu particolare. Quindi, si dovrà applicare l'aliquota ordinaria dello 0,76% (7,6 per mille); tuttavia, con una deliberazione del consiglio comunale adottata secondo l'articolo 52 del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446, i Comuni possono modificare l'aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali, in aumento oppure in diminuzione. Inoltre, gli stessi Comuni possono ridurre l'aliquota di base fino allo 0,4% nel caso di immobili locati. Sui proventi dell'affitto dovranno essere versate le imposte in base all'Irpef ad aliquota marginale (dal 23% al 43%) o, per chi la sceglie, in base alla cedolare secca (con aliquota al 21%, oppure al 19% per i canoni concordati) che assorbe le addizionali Irpef, l'imposta di registro e di bollo.
   
   
   
4. Sulla casa affittata a canone concordato Imu con aliquota dello 0,76%
   Da tre anni ho dato in affitto un appartamento a contratto concordato. Finora non ho pagato l'Ici perché il Comune mi ha esentato da questa imposta. Dal 2012 che cosa succederà? Preciso che sono anche proprietaria, insieme a mio marito, della casa in cui abito e che prorogherò il contratto di affitto a canone concordato.
   Sull'abitazione principale in comproprietà col marito, si pagherà l'Imu con l'aliquota per la prima casa, pari allo 0,4% (4 per mille) nel suo valore-base. Inoltre, dall'imposta dovuta per l'abitazione principale, si detraggono - fino a concorrenza dell'ammontare - 200 euro rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione. La detrazione spetta a ciascun comproprietario "proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica" (come accadeva per l'Ici, la detrazione si divide in parti uguali fra i contitolari e non in proporzione alle quote di possesso). Sulla casa affittata a canone concordato si pagherà l'Imu con l'aliquota ordinaria dello 0,76%. Comunque, con deliberazione del consiglio comunale, il Comune può modificare l'aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali, in aumento o in riduzione, in base a quanto previsto dall'articolo 52 del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446. Inoltre, i Municipi possono ridurre l'aliquota di base fino allo 0,4% per gli immobili concessi in locazione. Sui proventi dell'affitto dovranno essere versate le imposte in base all'Irpef ad aliquota marginale (dal 23% al 43%) o, per chi la sceglie, in base alla cedolare secca (con aliquota al 21%, o al 19% per i canoni concordati) che assorbe le addizionali Irpef, l'imposta di registro e di bollo.
   
   
   
5. La madre vedova ha acquisito il diritto di abitazione
   Ho la nuda proprietà di un immobile donatomi dai miei genitori, ove mia madre vedova risiede abitualmente.
   Su tale immobile mi è stato consigliato di concedere il comodato gratuito del bene a mia madre per uso abitativo, poichè tale esercizio equivale parimenti (quasi) all'usufrutto.
   Ai fini IMU si può usufruire dell'aliquota come abitazione principale? Avendo la sola nuda proprietà sono tenuto a dichiarare l'immobile ai fini IRPEF?
   Se ho ben capito, l'abitazione le è stata donata da entrambi i genitori. Pertanto, a seguito del decesso di suo padre, sua madre ha acquisito il diritto reale di abitazione, in base all'art. 540, secondo comma, del Codice civile.
   Nel caso specifico, il soggetto passivo è solamente sua madre, sia per quanto riguarda l'Imu, sia per quanto attiene all'Irpef. Lei è completamente estraneo alle imposizioni, poiché è nudo proprietario.
   Agli effetti dell'Imu, il legislatore ha considerato abitazione principale l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto come "unica unità immobiliare", nella quale il possessore (soggetto passivo) dimora abitualmente e risiede anagraficamente (articolo 13, comma 2, secondo periodo, del decreto legge 201/2011, convertito dalla legge 214/2011).
   Ne discende che chi gode del diritto reale di abitazione può beneficiare del trattamento agevolato previsto per l'abitazione principale (aliquota ridotta e detrazione d'imposta), a condizione che abbia la dimora abituale (residenza effettiva) e la residenza anagarafica nell'unità immobiliare abitativa. Ai fini dell'Irpef, invece, per abitazione principale deve intendersi semplicemente quella nella quale il soggetto passivo o i suoi familiari dimorano abitualmente (articolo 10, comma 3-bis, del Dpr 917/1986). In tal caso il reddito complessivo dovrà essere diminuito del reddito dell'abitazione principale (e di quello delle eventuali pertinenze).
   
   
   
6. Le case affittate pagano con l'aliquota ordinaria
   Sono una pensionata statale, con figlio 34enne con occupazione precaria. Possedendo una piccola casa incapace di ospitarci entrambi, l' ho data in affitto per pagare parte del canone di una casa più grande presa in locazione. Non possiedo altri immobili. Sull'affitto della mia casa pago già la cedolare secca, pari a circa 2 mensilità. L'IMU, calcolata solo con l'aliquota base mi costerebbe circa una terza mensilità. Potrei, sulla base della mia capacità contributiva, considerarla come prima casa? So che il mio caso, specialmente in città, è piuttosto diffuso. Possibile che non sia stato previsto nulla?
   Purtroppo, l'attuale disciplina dell'Imu stabilisce che le case affittate pagano l'imposta con l'aliquota ordinaria dello 0,76%, variabile di 0,3 punti percentuali in più o in meno, anche se il Comune può deliberare una riduzione fino allo 0,4%. Dal 2015 l'aliquota ordinaria sarà dimezzata per le abitazioni locate.
   Sebbene la prima rata Imu – in scadenza il 18 giugno prossimo – dovrà essere pagata con le aliquote base, consulti il regolamento comunale, perché non è raro che i Comuni prevedano aliquote agevolate per gli immobili dati in locazione. In tal caso, il conguaglio di dicembre le risulterà meno gravoso.
   
   
   
7. Agevolazioni per i mesi con i requisiti
   Sono proprietaria di una appartamento che fino ad un anno fa avevo dato in locazione con regolare contratto. Non ho mai cambiato la residenza perchè l'ho lasciata presso la casa dei miei genitori. Pertanto fino all'anno scorso ho pagato l'ICI come seconda casa e non ho detratto gli interessi passivi del mutuo.
   Rientrata in possesso della casa a seguito del rilascio dell'appartamento da parte dell'affittuario ho deciso di andarci a vivere con il mio futuro marito (mi sposo in maggio) che ha cambiato la residenza. Io invece ho mantenuto la residenza presso l'abitazione dei miei genitori per una serie di motivi personali. Ora mi chiedo come devo pagare la nuova IMU? Il fatto che con il mio futuro marito costituirò una famiglia può essere considerato ai fini dell'agevolazione prima casa? Oppure dovrò continuare a pagare come seconda casa?
   Ai fini Imu, per abitazione principale si intende "l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente". Dunque, non basta più la sola dimora abituale, ma serve la formale iscrizione all'anagrafe della popolazione residente.
   L'agevolazione Imu per l'abitazione principale si estende anche alle pertinenze; fra queste ultime, rientrano esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di una unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo.
   L'aliquota Imu applicabile all'abitazione principale ed alle sue pertinenze è lo 0,4% (rispetto all'aliquota ordinaria dello 0,76%), ma il Comune impositore competente può modificarla (in aumento o in diminuzione) fino a 0,2 punti percentuali. L'aliquota va applicata sul valore catastale ottenuto moltiplicando per 160 la rendita rivalutata del 5% (in precedenza, il coefficiente di moltiplicazione era 100).
   Inoltre, dall'imposta dovuta per l'abitazione principale si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare, 200 euro rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione (rapportati, cioè, al periodo dell'anno durante il quale l'immobile è stato effettivamente adibito ad abitazione principale).
   Quindi, l'applicazione dell'aliquota agevolata con le relative detrazioni decorre dal momento in cui si verifica la presenza contemporanea delle condizioni previste: residenza anagrafica e dimora abituale. Per il periodo scoperto, si dovrà calcolare l'Imu applicando l'aliquota ordinaria, mentre la detrazione va rapportata al periodo dell'anno in cui sono stati presenti entrambi i requisiti. Questo periodo si esprime in dodicesimi. Il mese scatta quando si raggiungono 15 giorni.
   
   
   
8. Per la casa concessa in comodato gratuito al padre si paga con aliquota ordinaria
   Io e mia moglie abbiamo la separazione dei beni. Nel 2011 ho comprato casa (intestata al 100% a me) in cui ho la residenza e dimoro abitualmente. Mia moglia ha un'altra casa intestata, ma l'ha concessa in comodato gratuito al padre (mia moglie ha la residenza anagrafica e dimora con me), con contrattino regolarmente registrato all'ufficio delle Entrate. Chiedo:
   1. Pago l'IMU solo sulla nostra prima casa dove dimoriamo? Devo pagare anche quella relativa alla casa concessa in comodato?
   2. Mi è stato detto (CAF) che poichè mia moglie ha concesso questa casa al padre, la rendita catastale di detto appartamento nella dichiarazione dei redditi (congiunta) non dovrà essere scritta: è vero?
   Nel primo immobile il contribuente dimora abitualmente e risiede anagraficamente con la moglie e, quindi, l'aliquota applicabile è quella agevolata (ridotta) del 4 per mille, modificabile (in più o in meno) dal Comune impositore competente sino a 0,2 punti percentuali, trattandosi di abitazione principale del soggetto passivo (articolo 13, comma 2, del decreto legge 201/2011, convertito dalla legge 214/2011). Per tale immobile, lo stesso contribuente ha diritto alla detrazione d'imposta di 200 euro, maggiorata per l'eventuale convivenza di figli di età inferiore a 26 anni (comma 10 del medesimo articolo 13).
   Per l'immobile concesso da sua moglie in comodato gratuito al padre, l'aliquota applicabile sarà quella ordinaria (0,76%), modificabile (in più o in meno) sino a 0,3 punti percentuali, giacché la disciplina dell'Imu, a differenza di quella dell'Ici, non ha previsto alcun beneficio per le abitazioni concesse in uso gratuito (comodato) a parenti.
   l'Imu sostituisce, a norma del comma 1 dell'articolo 8 del Dlgs n. 23 del 2011, l'Irpef e le relative addizionali comunali e regionali dovute in riferimento ai redditi fondiari concernenti i beni non locati.
   
   
   

Quesiti su immobili di interesse storico ed artistico, oppure inagibili

1. Immobili di interesse storico, base imponibile ridotta a metà
   Ho ereditato un fabbricato di interesse storico-artistico. Posso ancora fruire del particolare beneficio previsto dall'articolo 2, comma 5, del decreto legge n. 16 del 23 gennaio 1993 (convertito, con modificazioni, dalla legge n. 75 del 24 marzo 1993)?
   La disciplina Imu degli immobili d'interesse storico-artistico è stata resa meno gravosa dalle modifiche inserite in sede di legge di conversione del decreto fiscale (Dl 16/2012). Si prevede infatti che per queste unità la base imponibile sia ridotta alla metà. Nella formulazione originaria l'imposizione avveniva con le regole ordinarie. Per gli immobili d'interesse storico-artistico di cui all'articolo 10 del Codice dei beni culturali (Dlgs 42/2004) si tratta di un'agevolazione molto diversa rispetto a quella vigente nell'Ici. Nell'ambito del vecchio tributo comunale, infatti, la base imponibile era determinata sulla scorta della tariffa d'estimo più bassa applicabile alle abitazioni ubicate nelle medesima zona censuaria. L'agevolazione per i fabbricati d'interesse storico-artistico spetta anche per gli immobili diversi dalle case e per l'abitazione principale del possessore. In quest'ultima eventualità, dunque, la riduzione si cumulerà con l'aliquota ridotta dello 0,4% e la detrazione ordinaria d'imposta di 200 euro.
   
   
   
2. Passare alla categoria F/2 un fabbricato fatiscente
   Possiedo un vecchio deposito che, con il passare degli anni, è divenuto inagibile. La sua attuale categoria catastale è C/2. Che cosa devo fare per evitare di pagare l'Imu, considerato che il fabbricato è fatiscente e, di fatto, del tutto inutilizzabile?
   Per gli immobili abbandonati, privi di servizi e concretamente inutilizzabili, il contribuente può presentare una denuncia di variazione catastale, per passare alla categoria F/2, senza rendita. In tal modo, si può essere esclusi dalla tassazione Imu. Tuttavia, occorre verificare che il comune, in questi casi, non richieda comunque il pagamento dell'imposta: non sul fabbricato, bensì sul valore dell'area nel quale esso sorge. Per procedere alla variazione catastale, ci si può rivolgere ad un tecnico che effettuerà la variazione, qualora ne sussistano tutte le condizioni.
   
   
   
3. Riduzione del 50% per gli immobili inagibili
   Per i fabbricati inagibili o inabitabili esiste una deduzione del 50% anche per l'Imu, così come avveniva con l'Ici?
   Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili l'Ici era ridotta alla metà, ai sensi dell'articolo 8, comma 1, del Dlgs 504/92. La normativa Imu dispone la riduzione del 50% della base imponibile, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. L'inagibilità o inabitabilità è accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente. Agli effetti dell'applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione.
   
   
   
4. Imposta a metà per l'immobile inagibile
   Ho ereditato nel 2010 dai miei genitori un appartamento a Ferrara. Trattasi di un immobile in città, costruito negli anni 50' (ex INA casa), di mq 70; mai ristrutturato dai miei genitori che lo hanno abitato fino alla morte, ultra novantenni. Oggi l'appartamento si trova in uno stato quasi fatiscente e non è proponibile in affitto.
   I tentativi per venderlo sono deludenti, sopratutto in una situazione di crisi come stiamo vivendo. Non esistono esenzioni o riduzioni di imposta per immobili che hanno perso il valore iniziale?
   Se avessi ereditato un rudere di campagna sarebbe la stessa cosa?
   Il comma 3, dell'articolo 13 del decreto legge n. 201 del 2011, stabilisce che la base imponibile è ridotta del 50% per i fabbricati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni.
   La norma prevede che l'inagibilità o l'inabitabilità sia accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa a tale previsione, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al Dpr 28 dicembre 2000, n. 445.
   Agli effetti dell'applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, è riconosciuta ai comuni la possibilità di disciplinare nel proprio regolamento le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione.
   Se l'immobile o il rudere di campagna da lei citato come esempio fosse classificato nella categoria F2 (cioè fabbricato senza rendita catastale), sarebbe esentato dall'imposta. In ogni caso, il contribuente sarà costretto a pagare l'Imu applicando l'aliquota prevista per la seconda casa (7,6 per mille), dividendo l'importo tra Stato e Comune. Nel saldo occorrerà conguagliare l'imposta utilizzando l'aliquota deliberata dal Comune.