Quesiti Imposta Municipale Propria : seconda casa, uffici e negozi, fabbricati rurali, terreni agricoli o edificabili

Quesiti sull'Imu per la seconda casa

1. L'Imu è pagata dall'usufruttuaria e non dal nudo proprietario
   Sono proprietario di una seconda casa, data in usufrutto a mia madre. Vorrei sapere se, ai fini Imu, l'abitazione è da considerare come seconda casa per me (in qualità di nudo proprietario) e come prima casa per la mamma (in qualità di usufruttuaria).
   In questo caso, ai fini Imu, il soggetto passivo dell'imposta è il titolare del diritto reale di usufrutto (la madre), mentre il nudo proprietario (il figlio) è completamente estraneo alla tassazione. Ai fini dell'Imposta Municipale Unica, l'immobile dovrà essere dichiarato interamente dall'usufruttuaria. Se l'usufruttuaria vi dimora «abitualmente» e vi risiede «anagraficamente», avrà diritto alle agevolazioni per l'abitazione principale previste dall'articolo 13, commi 7 e 10, del decreto legge 201/2011 (convertito dalla legge 214/2011); in sostanza, la madre avrà diritto all'aliquota ridotta dello 0,4% (rispetto all'aliquota ordinaria dello 0,76%) ed alla detrazione ordinaria di euro 200, rapportati al periodo dell'anno durante il quale l'immobile è stato destinato ad abitazione principale.
   
   
   
2. Soggetto passivo è l'usufruttuaria
   Tre appartamenti sono intestati al figlio, ma usufruttuaria è la madre che abita in uno di questi appartamenti; le altre due abitazioni sono locate. L'Imu va pagata dal figlio? e con quale aliquota? Oppure è la madre che deve pagare l'Imu con aliquola agevolata per l'appartamento dove abita e con aliquota ordinaria per i restanti due appartamenti locati?
   I soggetti passivi dell'Imu (cioè i contribuenti obbligati a pagare l'imposta) sono i titolari di diritti reali sull'immobile. In questo caso, la madre è titolare di un diritto reale di godimento, poiché usufruttuaria di un appartamento. Pertanto, dovrà essere la madre a pagare l'Imu per la casa dove dimora abitualmente e dove ha la residenza anagrafica, usufruendo delle agevolazioni previste per l'abitazione principale, cioè aliquota base ridotta al 4 per mille (modificabile dai Comuni - in aumento o in diminuzione - fino al 2 per mille) e detrazione base di 200 euro rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione.
   Nel caso specifico, toccherà al figlio (oppure alla stessa madre, se è usufruttuaria di tutte e tre le case) pagare l'Imu sugli altri due appartamenti, applicando l'aliquota prevista per la seconda casa, cioè il 7,6 per mille.
   Si faccia bene attenzione al regolamento comunale, poiché i Comuni possono aumentare (caso frequente) o diminuire del 3 per mille questa aliquota base ordinaria. Inoltre, possono essere previste aliquote agevolate (altro caso abbastanza frequente) qualora gli altri due appartamenti siano locati a canone concordato. Quindi, prima di pagare l'imposta, è bene informarsi presso l'Ufficio Tributi del Comune in cui sono situati gli immobili.
   
   
   
3. Per i nudi proprietari paga l'usufruttuaria
   Vorrei sapere se l'anno di riferimento per l'Imu è il 2011, in quanto mia madre ha fatto donazione dei suoi 3 immobili nel luglio 2011 ai suoi tre figli. Come ci si deve regolare ai fini Imu?
   Nel caso prospettato, se la madre ha donato ai figli la nuda proprietà degli immobili riservandosi l'usufrutto, l'Imu per l'anno 2012 va pagata dall'usufruttuaria, poiché i nudi proprietari sono completamente estranei alle imposizioni. In tal caso, soltanto un immobile può essere considerato abitazione principale ed è quello in cui il possessore (chiamato 'soggetto passivo') "dimora abitualmente e risiede anagraficamente" (articolo 13, comma 2, secondo periodo, del decreto legge 201/2011, convertito dalla legge 214/2011). Le altre due unità immobiliari, invece, sono ritenute seconde case e pertanto sono soggette all'aliquota ordinaria dello 0,76%. Per l'abitazione principale, l'usufruttuaria può godere dell'aliquota ridotta dello 0,4% e della detrazione d'imposta di 200 euro.
   Se gli immobili sono stati donati in piena proprietà ai figli, saranno questi ultimi a pagare l'Imu per l'anno 2012 e ad accedere ai benefici fiscali previsti per l'abitazione principale (applicazione dell'aliquota ridotta e della detrazione d'imposta di 200 euro), a condizione che abbiano nella loro unità immobiliare abitativa la residenza anagrafica e la dimora abituale.
   
   
   
4. L'usufruttuaria paga tutto
   Sono nudo proprietario di 3 unità abitative e di tutte e 3 è usufruttuaria mia madre che abita in una delle tre. Con la mia famiglia io risiedo nella seconda abitazione ed ho a carico sia mia moglie che mio figlio. La terza casa è occupata in comodato gratuito da mia cognata. Come deve applicare la tassazione?
   In passato, l'Ici veniva interamente pagata dall'usufruttuario e veniva imposta la tassazione come prima casa sia a me che a mia madre, mentre era considerata 2a casa l'unita in comodato d'uso gratuito. Ora?
   Ai fini Imu, il soggetto passivo delle tre unità abitative è la titolare del diritto reale di usufrutto (la madre), mentre è completamente estraneo alla tassazione il nudo proprietario. Inoltre, la disciplina dell'Imu ha abrogato la potestà regolamentare dei Comuni di considerare "abitazioni principali" quelle concesse in uso gratuito (comodato) a parenti in linea retta o collaterale (articolo 13, comma 14, lettera b, del decreto legge 201/2011, convertito dalla legge 214/2011).
   Ne consegue che solo l'unità abitativa occupata dalla madre è da considerare abitazione principale, con diritto all'aliquota ridotta dello 0,4%, modificabile (in più o in meno) sino a 0,2 punti percentuali da parte dei Comuni, e alla detrazione d'imposta ordinaria di 200 euro.
   L'immobile occupato dal figlio e quello dato in comodato gratuito alla cognata sono, invece, considerate seconde case, soggette all'aliquota ordinaria dello 0,76%, con un range di manovra per il Comune impositore competente che va dallo 0,46% all'1,06%.
   
   
   
5. L'immobile fa carico all'usufruttuaria
   Io e mio fratello siamo cointestatari di una casa al 50%, sulla quale mia madre ha mantenuto l'usufrutto. Avendo eseguito dei lavori, dalla casa sono stati ricavati due appartamenti: in uno abita mio fratello con la sua famiglia e nell'altro abitiamo io e mia madre. Vorrei sapere come viene calcolata l'Imu.
   Occorre verificare la situazione catastale. Se la madre ha l'usufrutto sull'immobile, che risulta ancora accatastato come unica unità immobiliare, sarà lei a dover pagare l'Imu applicando l'aliquota per l'abitazione principale (4 per mille nella misura base) e la detrazione di 200 euro.
   Se la madre, invece, ha l'usufrutto sui due appartamenti ottenuti a seguito dei lavori, la stessa dovrà pagare l'Imu su entrambi, applicando in un caso (cioè per la casa in cui dimora e risiede) l'aliquota per l'abitazione principale (4 per mille nella misura base) e la detrazione di 200 euro; mentre, per l'altro immobile, dovrà pagare l'Imu applicando l'aliquota per la seconda casa (7,6 per mille). I due figli sono completamente estranei alla tassazione, poiché nudi proprietari dei due immobili.
   
   
   
6. Soggetto passivo è soltanto l'usufruttuario
   Abito nella casa di cui sono il nudo proprietario; l'usufruttuario è mio padre. Ho regolarmente registrato il contratto di affitto con l'Agenzia delle Entrate a canone zero. Siamo residenti nell'abitazione da anni. In precedenza, pagavo l'Ici come prima casa. Posso godere della stessa agevolazione con l'Imu?
   Ai fini dell'Imu, il soggetto passivo è soltanto il padre, usufruttuario della casa familiare; il nudo proprietario è completamente estraneo alla tassazione. Il legislatore ha considerato abitazione principale l'immobile, "iscritto o iscrivibile nel catasto come unica unità immobiliare", nel quale il possessore (soggetto passivo) dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Pertanto, l'usufruttuario può beneficiare del trattamento agevolato previsto per l'abitazione principale (aliquota ridotta del 4 per mille e detrazione d'imposta di 200 euro).
   
   
   
7. L'usufruttuario paga l'Imu
   Ho comprato un'appartamento a mio figlio intestandoglielo, ma riservandomi l'usufrutto. Mio figlio risiede in quell'immobile. Per l'Imu è prima casa? Chi deve pagare il proprietario o l'usufruttuario?
   Nel caso prospettato, il soggetto passivo ai fini dell'Imu (cioè il contribuente obbligato a pagare l'imposta) è soltanto l'usufruttuario (padre), mentre è completamente estraneo alla tassazione il nudo proprietario (figlio).
   Agli effetti dell'Imu, l'usufruttuario può beneficiare del trattamento agevolato previsto per l'abitazione principale (aliquota ridotta e detrazione d'imposta) soltanto se nell'unità immobiliare ha la dimora abituale (residenza effettiva) e la residenza anagrafica. In caso contrario, l'appartamento sarà considerato come seconda casa per l'usufruttuario che dovrà pagare l'Imu con l'aliquota ordinaria (0,76%), modificabile dal Comune in più o in meno sino a 0,3 punti percentuali.
   
   
   
8. Gli usufruttuari sono soggetti all'imposta
   Il 30 marzo 2012 ho ricevuto in donazione dai miei genitori (entrambi viventi) un appartamento in cui loro hanno residenza e dimora abituale. Io invece ho residenza e dimora abituale in un'altra regione. A chi spetta pagare l'Imu? E con quali aliquote?
   Se i suoi genitori si sono riservati l'usufrutto, donando a lei la nuda proprietà dell'appartamento, sono loro stessi i soggetti passivi dell'immobile ai fini Imu, mentre lei è completamente estraneo alla tassazione. Di conseguenza, l'abitazione è "principale" soltanto per i soggetti passivi (cioè i genitori), i quali hanno diritto all'aliquota agevolata dello 0,4% (modificabile in più o in meno sino a 0,2% da parte dei Comuni) e alla detrazione d'imposta ordinaria di 200 euro, come previsto dall'articolo 13, comma 10, del decreto legge 201/2011, convertito dalla legge 214/2011.
   Qualora, invece, lei risultasse "pieno" proprietario dell'appartamento, cioè qualora i genitori non si fossero riservati l'usufrutto, lei ne sarebbe il cosiddetto soggetto passivo, obbligato a pagare l'imposta sull'immobile come "seconda casa"; l'aliquota applicabile sarà quella ordinaria (0,76%), modificabile (in più o in meno) sino a 0,3 punti percentuali da parte del Comune.
   
   
   
9. Due appartamenti: i contitolari versano in base alla quota
   Io e mia madre siamo cointestatari (io al 25% e lei al 75%) di due appartamenti: in uno risiede lei e nell'altro io. Come va effettuato il calcolo dell'Imu?
   Si deve procedere alla registrazione di un contratto di comodato?
   Entrambi gli appartamenti possono essere considerati abitazione principale?
   L'Imu, come la vecchia Ici, deve essere versata dai titolari di diritti reali sugli immobili. In questo caso, la madre ed il figlio sono tenuti a pagare l'imposta poiché proprietari degli immobili. Per quanto riguarda l'abitazione principale, il comma 2 dell'art. 13 del decreto legge 201/2011 (convertito dalla legge 214/2011) richiede che il suo possessore vi dimori "abitualmente" e vi risieda "anagraficamente".
   Pertanto, il figlio pagherà l'Imu sull'abitazione nella quale risiede in proporzione alla sua quota di possesso (25%), applicando l'aliquota del 4 per mille, aumentabile o riducibile dal Comune fino al 2 per mille; analogamente, la madre usufruirà dell'aliquota ridotta prevista per l'abitazione principale, determinando la somma in base alla sua quota di possesso (75%).
   La detrazione base di 200 euro potrà essere applicata sia dalla madre che dal figlio, poiché essa prescinde dalla quota di possesso ma è rapportata alla "quota per la quale la destinazione medesima si verifica" ed è commisurata "al periodo dell'anno" in cui l'immobile è stato adibito ad abitazione principale. In pratica, se l'immobile è stato utilizzato come "prima casa" per 8 mesi, si potrà usufruire dell'imposta agevolata solamente per questo periodo.
   Sulle quote di possesso riferite all'immobile non abitato dai due titolari, dovrà essere applicata l'Imu con l'aliquota stabilita per la seconda casa: il 7,6 per mille, aumentabile o riducibile dal Comune nella misura massima del 3 per mille.
   Il comodato gratuito non riduce l'imposta, poiché le nuove regole sull'Imu hanno abolito le norme Ici che assimilavano all'abitazione principale le case concesse in uso gratuito ai familiari; attualmente (salve successive modifiche del legislatore), per questi immobili è prevista l'aliquota ordinaria del 7,6 per mille (aumentabile o riducibile dal Comune fino al 3 per mille).
   
   
   
10. Il prelievo fiscale fa capo alla vedova con diritto di abitazione
    Avrei un quesito da porle in relazione ad un appartamento ereditato, mortis causa di mio padre nel 1968. Siamo tre fratelli, ciascuno proprietario di 1/3 con mia madre usufruttuaria di 1/3. Vorrei sapere chi deve pagare l'Imu e in che percentuale?
    Se, come sembra nel caso specifico, il genitore superstite utilizza la casa familiare, non ci sono dubbi sul fatto che anche ai fini dell'Imu, cioè la nuova Imposta municipale Unica sugli immobili, sarà la madre il "soggetto passivo" (cioè il contribuente tenuto al pagamento dell'imposta), in virtù della titolarità del diritto reale di abitazione previsto dall'articolo 540, secondo comma, del Codice civile.
    Ne consegue che l'abitazione è "principale" soltanto per la madre che può beneficiare dell'aliquota ridotta dello 0,4% (equivalente al 4 per mille) e della detrazione d'imposta ordinaria di 200 euro, come previsto dall'articolo 13, comma 10, del decreto legge 201/2011 (convertito dalla legge 214/2011). La maggiore detrazione di 50 euro non risulta applicabile se nessuno dei figli ha meno di 26 anni e dimora abitualmente (con residenza anagrafica) nella stessa abitazione principale.
    I figli sono completamente estranei alla tassazione.
    
    
    
11. La madre vedova paga per la casa coniugale, la figlia per l'alloggio contiguo
    Madre (vedova) e due figli sono comproprietari, per eredità, di due alloggi ognuno per 1/3. Nel primo alloggio vi abita la madre unitamente ad un figlio, nell'altro vi abita l'altra figlia unitamente alla propria famiglia. Come va calcolata l'IMU?
    Il genitore (madre) che utilizza la casa familiare è l'unico "soggetto passivo", in virtù della titolarità del diritto reale di abitazione previsto dall'articolo 540, secondo comma, del Codice civile. Ne discende che l'abitazione è "principale" soltanto per il coniuge superstite che ha diritto all'aliquota ridotta del 4 per mille e alla detrazione d'imposta ordinaria (200 euro), come previsto dall'articolo 13, comma 10, del decreto legge 201/2011, convertito dalla legge 214/2011. Se il figlio convivente e con residenza anagrafica nella stessa casa ha meno di 26 anni, la madre può usufruire anche della maggiore detrazione di 50 euro.
    Anche l'alloggio abitato dalla figlia con la sua famiglia è da considerare abitazione principale, e, quindi, con diritto per il possessore (soggetto passivo) di beneficiare del trattamento agevolato previsto per l'abitazione principale (aliquota ridotta del 4 per mille e detrazione d'imposta ordinaria di 200 euro), a condizione che abbia la dimora abituale e la residenza anagrafica nell'unità immobiliare abitativa (articolo 13, comma 2, secondo periodo, del decreto legge 201/2011, convertito dalla legge 214/2011). Naturalmente, anche in questo caso, la presenza di figli conviventi e con residenza anagrafica nella stessa casa dà diritto ad una maggiore detrazione di 50 euro per ogni figlio (con un tetto di 400 euro).
    La madre ed il figlio dovranno poi pagare per il rispettivo secondo alloggio l'imposta ordinaria del 7,6 per mille, relativamente alle quote di spettanza.
    
    
    
12. Al coniuge superstite il diritto di abitazione, ma per la casa di campagna aliquota piena
    Ho ereditato da mia moglie defunta i due terzi dell'abitazione con diritto di abitazione, come da legge. L'altro terzo è andato ai suoi fratelli che hanno ciascuno casa dove abitano. Chi deve pagare l'Imu? O si deve pagare pro-quota di possesso?
    Ho ereditato i due terzi di una casa in campagna dove non abita nessuno. L'altro terzo è dei fratelli di mia moglie. Chi paga l'Imu? O si deve pagare per quota di possesso?
    Per la casa ereditata da sua moglie defunta, sarà lei il "soggetto passivo", in virtù della titolarità del diritto reale di abitazione previsto dall'articolo 540, secondo comma, del Codice civile e dovrà, quindi, pagare l'Imu con l'aliquota ridotta del 4 per mille, modificabile (in aumento o in diminuzione) fino a 0,2 punti percentuali, trattandosi di abitazione principale. Per tale immobile ha diritto alla detrazione d'imposta di 200 euro, rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione.
    Questa situazione di diritto rimane immutata, quindi produce effetti anche in tema di Imu.
    Per la casa di campagna, ereditata per 2/3, dovrà pagare l'Imu con l'aliquota ordinaria dello 0,76%, modificabile (in più o in meno) dal Comue impositore competente fino a 0,3 punti percentuali, poiché si tratta di seconda casa, mentre i fratelli di sua moglie pagheranno l'imposta per 1/3, sempre con l'aliquota dello 0,76%.
    
    
    
13. Il regime si fa più restrittivo per il nonno: l'Imu va pagata con aliquota piena
    Mio nonno ha una seconda casa suddivisa in due parti: in una ci abito io, figlio unico di padre (figlio di mio nonno proprietario) morto prematuro; nell' altra parte, mio Zio (figlio di mio nonno proprietario). Fino ad ora mio nonno per la mia parte pagava come seconda casa, perchè nel mio Comune il grado di parentela "nipote" non godeva delle agevolazioni per le abitazioni concesse in uso gratuito a parenti, mentre mio Zio non pagava niente perchè aveva, in qualità di figlio, la dimora in uso gratuito. Adesso con la nuova Imu cosa cambia? Pagherá anche mio Zio? E se sì, come prima o seconda casa?
    Fino allo scorso anno, con apposita norma regolamentare (in base all'art. 59, comma 1, lettera e) del D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446), i Comuni potevano "considerare abitazioni principali, con conseguente esenzione dall' Ici, quelle concesse in uso gratuito (comodato) a parenti in linea retta o collaterale, stabilendo il grado di parentela". Nel suo caso, quindi, per lei (parente di secondo grado) il nonno pagava l'abitazione come seconda casa, mentre per suo zio (parente di primo grado), poteva benissimo godere dell'esenzione Ici prevista per l'abitazione principale, poiché il caso era pienamente contemplato dal regolamento comunale.
    Ora, però, la normativa sull' Imu restringe decisamente il campo delle "assimilazioni", cioè di tutti quei casi in cui certe abitazioni, come quelle concesse in uso gratuito ai parenti, erano esentate dall' Ici. Pertanto, da quest'anno suo nonno dovrà pagare l'Imu, la nuova imposta municipale Unica sugli immobili, come seconda casa per lei e per suo zio. In questi casi, la via più sicura è verificare direttamente con il Comune la disciplina applicabile (sul sito ufficiale o all'ufficio tributi). In ogni caso, amche dove le delibere risalgono a qualche mese fa, potrebbero esserci zone grigie. Le case concesse in uso gratuito ai parenti sono un buon esempio: con l'Imu non possono essere assimilate all'abitazione principale, ma il Comune può prevedere un trattamento di favore, cosa che in effetti avviene nel 28% dei capoluoghi di provincia. Il perimetro dell'agevolazione, però, varia parecchio: a volte lo sconto è riservato ai parenti di primo grado in linea retta (genitori e figli); altre volte è esteso fino al 3° grado, ma con aliquote via via più care; altre volte ancora è subordinato ad altri requisiti, come l'esistenza di utenze intestate al parente da almeno un anno.
    
    
    
14. La suocera paga l'Imu per sé e per la figlia
    Mia suocera ha una casa di sua proprietà, che è divisa in due appartamenti: in uno abita lei e nell'altro io e mio marito ad uso gratuito. E' vero che dovrà pagare l'Imu per prima e seconda casa?
    L'appartamento abitato da sua suocera è da considerare abitazione principale, con diritto all'aliquota ridotta del 4 per mille, modificabile dal Comune impositore competente (in aumento o in diominuzione) fino a 0,2 punti percentuali (articolo 13, commi 2 e 7, del decreto legge 201/2011, convertito dalla legge 214/2011). Lo stesso contribuente, per tale immobile, ha diritto alla detrazione d'imposta di 200 euro, rapportati al periodo dell'anno durante il quale la casa è stata adibita ad abitazione principale.
    Con riferimento all'appartamento abitato da lei e da suo marito, l'aliquota applicabile sarà quella ordinaria (0,76%), modificabile (in più o in meno) sino a 0,3 punti percentuali da parte del Comune, poiché la disciplina dell'Imu, a differenza di quella dell'Ici, non ha previsto alcun beneficio per le abitazioni concesse in uso gratuito (comodato) a parenti.
    Le conviene, comunque, di verificare il suo caso direttamente con il Comune (sul sito ufficiale o all'ufficio tributi), perché il Comune può prevedere un trattamento di favore, cosa che in effetti avviene nel 28% dei capoluoghi di provincia. Il perimetro dell'agevolazione varia parecchio: a volte lo sconto è riservato ai parenti di primo grado in linea retta (genitori e figli), come nel suo caso.
    
    
    
15. Per la seconda casa i comproprietari pagano l'Imu per la quota di possesso
    Sono comproprietario con mia moglie al 50% di una seconda casa; mia moglie non ha alcun reddito tranne la pensione di invalidità di 330 euro al mese. Come dobbiamo pagare l'imu?
    Per la seconda casa, entrambi i comproprietari sono soggetti passivi e pagano l'Imu in ragione della loro quota di possesso (in questo caso, il 50%) con l'aliquota ordinaria dello 0,76%, che il Comune può variare entro 0,3 punti percentuali in più o in meno. Purtroppo, al momento, a livello statale, non sono previste agevolazioni per i soggetti a basso reddito.
    
    
    
16. Come calcolare le rate dell'Imu sulle seconde case
    Come si calcolano le rate dell'Imu sulle seconde case nel caso di cambiamento dell'aliquota in fase di conguaqlio da parte dei comuni? Le rate di giugno e dicembre per lo Stato si calcolano sempre con l'aliquota base (7,6 per mille)? Mentre quelle per il comune?
    L'Imu sulle seconde case si paga a giugno e a dicembre. Nella prima rata di giugno va applicata l'aliquota base del 7,6 per mille. Nella rata di dicembre, occorre ricalcolare l'intera imposta in base alle aliquote decise dai Comuni entro il 31 ottobre ed eventualmente ritoccate dal governo entro il 10 dicembre. Quindi, si dovrà attendere dicembre per sapere a quanto ammonta l'Imu complessiva. Dal totale dovuto, si sottrarrà quanto già pagato nell'acconto di giugno.
    Se a giugno per ripartire il tributo fra Stato e Comune è bastato dividerlo a metà: la quota al Comune (50%), con codice tributo 3918, quella allo Stato (50%), con codice tributo 3919 nel modello F24. A dicembre bisognerà tener conto che la quota statale è sempre dello 0,38% su base annua, e che quindi - ai fini del saldo - alle casse erariali va versata una sorta di "Imu fissa" calcolata con l'aliquota dello 0,19%, mentre al Comune, in buona sostanza, va la differenza.
    Si tenga presente che a dicembre per il versamento del saldo sarà possibile utilizzare anche il bollettino di conto corrente postale.
    
    
    
17. La casa di campagna è seconda casa
    Mia madre vive in affitto in città, ma è proprietaria di una piccola casa di campagna dove passa circa un mese d'estate all'anno. Per lei l'IMU vale come seconda casa o è prevista una qualche forma di agevolazione?
    La casa di campagna di sua madre, ai fini Imu, è da considerare seconda casa, poiché in essa non vi dimora "abitualmente" e non vi risiede "anagraficamente". Quindi dovrà pagare l'imposta con l'aliquota ordinaria dello 0,76%, che il Comune impositore può variare (in aumento o in diminuzione) fino a 0,3 punti percentuali.
    
    
    
18. Il diritto di abitazione della madre esonera i figli dalla tassazione
    Vorrei porre alla sua cortese attenzione il mio caso. Casa ereditata per causa morte di nostro padre; siamo 3 fratelli, ciascuno proprietario di 1/3 e mia madre usufruttuaria di 1/3. Tenga presente che mia madre abita e risiede in questa casa, mentre i figli risiedono in altre abitazioni.
    La mia domanda è se il diritto di abitazione ai sensi dell'art.540 del Codice civile, che spetta a mia madre, la faccia soggetto passivo unico ai fini IMU ed esoneri dal pagamento noi tre figli. Diversamente, le percentuali di partecipazione all'IMU sarebbero: mia madre per 1/3 e gli altri per 2/3 divisi tra i 3 fratelli. Giusto ? Personalmente propendo per la prima ipotesi, nel senso che mia madre, avendo il diritto di abitazione sull'intera casa, sia unica soggetto passivo ai fini Imu.
    La sua ipotesi è corretta. Nel caso prospettato, se il genitore (madre) utilizza la casa familiare, anche ai fini dell'Imu sarà lei il "soggetto passivo", in virtù della titolarità del diritto reale di abitazione previsto dall'articolo 540, secondo comma, del Codice civile.
    Sul punto occorre sottolineare che il diritto di abitazione viene acquisito immediatamente dal coniuge superstite al momento dell'apertura della successsione e non trova alcun limite sulla casa adibita a residenza familiare. Ne consegue che i tre fratelli (figli del coniuge superstite) sono completamente estranei alla tassazione.
    
    
    
19. Diritto d'uso o atto di locazione
    Vorrei porle un quesito circa l'IMU. Io sono proprietario di 2 appartamenti (a Firenze) e a breve di una quota di 1/3 di un appartamento a Torino dove ci abita, a titolo gratuito, un mio parente ormai da tanti anni. Uno dei due appartamenti a Firenze è la mia abitazione principale, nell'altro ci abitano i miei genitori a cui ho concesso con atto registrato il diritto di abitazione.
    Quando era in vigore l'ICI, io non pagavo in quanto entrambe le abitazioni risultavano una prima casa. Infatti, se ricordo bene, la motivazione era il fatto che, non potendo usufruire dell'appartamento dove abitano i miei, non risultava come una mia seconda casa. Con l'introduzione dell'IMU vorrei sapere:
    1. se vale la solita regola, e cioè sia io che i miei pagheremmo entrambi con la detrazione della prima casa;
    2. come mi devo comportare per la quota di 1/3 dell'appartamento di Torino. Il notaio infatti mi chiede di comunicargli a che titolo il mio parente occupa quell'abitazione. Io vorrei, fin da subito, inserire nell'atto un titolo che mi permetta anche in questo caso di non pagare l'IMU come seconda casa ma bensì fare pagare a quel mio parente l'IMU come sua prima casa. Per fare questo non so se occorre fare un contratto registrato e che tipo di contratto. Se è possibile non vorrei dargli il diritto di abitazione. Lei cosa mi consiglia? (Tenga presente che la persona è molto anziana).
    La disciplina dell'Imu non considera "abitazioni principali" quelle concesse in uso gratuito (comodato) a parenti in linea retta o collaterale (articolo 59, comma 1, lettera e), del Dlgs 446/97), come avveniva invece con l'Ici.
    Quindi, al fine di evitare di assoggettare a tassazione come "seconda casa" l'appartamento di Torino dato per 1/3 in uso gratuito a un suo parente, dovrebbe valutare attentamente l'opportunità di costituire sul bene stesso un diritto reale di abitazione, usufrutto o uso. In tal modo, il soggetto passivo dell'appartamento diverrà il suo parente, per il quale l'abitazione sarà principale, mantenendovi sia la dimora abituale, sia la residenza anagrafica. Tali diritti reali, che possono durare anche a tempo determinato, sono frequentemente costituiti in capo ai parenti.
    In questi casi, per beneficiare di un'aliquota ridotta, bisognerebbe ipotizzare la stipula di un contratto di locazione tra i soggetti interessati, nella speranza che il Comune deliberi un'aliquota ridotta per le abitazioni locate, ma dovrebbe trattarsi di un "vero" contratto e non di un contratto "fittizio", fatto solo per ottenere l'eventuale aliquota ridotta.
    Comunque, prima di prendere una decisione in merito, le consiglio di interpellare il suo notaio.
    
    
    
20. L'appartamento in comproprietà con la figlia è abitazione principale solo per la madre
    Sono comproprietaria di un appartamento con mia figlia, rispettivamente il 10% intestato a me ed il 90% a mia figlia. Questo per stipulare un mutuo giovani a tasso agevolato per tre anni intestato a mia figlia. All'epoca non creava problemi, in quanto mia figlia aveva residenza e dimora con me insieme al fratello di 17 anni. Il mutuo, naturalmente , è sempre stato a mio carico al 100%.
    L'anno scorso mia figlia si è sposata ed ha preso la residenza con il marito, mentre io continuo ad abitare nell'appartamento di comproprietà con l'altro figlio e continuo a pagare la rata mensile del mutuo. Ai fini dell'IMU, io dovrei pagare il 10% come abitazione prima casa, mentre il 90% come viene considerato?
    Cosa dovrei fare per considerare l'IMU al 100% come abitazione principale e usufruire delle detrazioni per prima casa e figlio, visto che il costo è tutto a mio carico?
    In questo caso, se l'appartamento risulta in comproprietà con sua figlia rispettivamente al 10% e al 90%, e questo risulta dall'atto notarile, l'immobile è da considerare sua abitazione principale, mentre sua figlia, sposata e residente con il marito in altra abitazione, dovrà pagare l'Imu come seconda casa per la quota di sua spettanza (90%).
    Lei, che dimora abitualmente e risiede anagraficamente nell'appartamento, pagherà l'imposta per la quota di spettanza (10%) con l'aliquota ridotta dello 0,4%, modificabile dal Comune impositore – in aumento o in diminuzione – sino a 0,2% ed avrà diritto alla detrazione ordinaria d'imposta di 200 euro, maggiorata di 50 euro per il figlio di età inferiore a 26 anni, purché dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
    Per poter pagare l'Imu al 100% dovrà intestarsi, con atto notarile, l'intera proprietà dell'appartamento.
    
    
    
21. Casa in montagna priva di condotta idrica e di fognatura
    Ho comprato alcuni anni fa un appartamento in una località di montagna, che per me risulta seconda casa. Ora, la palazzina regolarmente abitabile e accatastata, si trova in località remota rispetto al centro del paese e quindi il Comune ha ritenuto di non dover sopportare i costi per la rete idrica (impegnando il costruttore a non richiedere mai l'allaccio nella concessione edilizia) e la fognatura, esigendo però tutti i tributi a tariffa piena. Ora, è corretto pagare l'Ici se il Comune non eroga l'acqua potabile e non ha mai realizzato la fognatura, nonostante dal piano regolatore fosse obbligato a farlo, avendo per di più percepito le somme corrispondenti dal costruttore (come risulta dalle convenzioni stipulate tra le parti)?
    È, inoltre, corretta l'iscrizione al catasto come A2?
    Lei ha ragione nel lamentare la mancanza della condotta idrica per la fornitura di acqua potabile e della fognatura per lo scarico delle acque di rifiuto, ma - se posso esprimere una opinione - credo che una eventuale azione legale contro il Comune si presenterebbe irta di difficoltà, senza considerare i tempi della giustizia.
    Per quanto riguarda la classificazione catastale del suo appartamento in A/2 (cioè, abitazione di tipo civile), a mio parere non c'è nulla di strano. Per quanto attiene al pagamento dell'Imu, esso è dovuto, anche se non del tutto "giusto" nel suo caso (data la latitanza del Comune da lei descritta).
    
    
    
22. Per l'Ici non pagata accertamenti del Comune
    Nel 2001 il mio geometra, dopo mio incarico, ha accorpato due unità immobiliari di mia proprietà al catasto ma non al comune, cioè non ha richiesto nessuna autorizzazione edilizia. Io nel 2002 ho fatto la dichiarazione Ici come unica unità e per tutti questi anni sono stato tranquillo che avesse fatto la pratica come doveva essere fatta ed ho pagato l'Ici come un unica unità immobiliare e come prima casa. Quest'anno me ne sono accorto e ho preferito lasciare com' è in comune, cioè due unità immobiliari e riaccatastare, da un altro geometra, spero più professionale, due unità.
    Adesso vi chiedo come devo fare per mettermi a posto con l'Ici che non ho pagato? Devo autodenunciarmi e di conseguenza pagare le rate arretrate, gli interessi e le sanzioni, e in che misura? O presentare solo la dichiarazione Ici al comune, quest'anno Imu, e sperare che non se ne accorgano? Dopo quando scatta un' eventuale prescrizione delle sanzioni?
    Per l'Ici che non ha pagato, dovrà attendere un accertamento d'ufficio del Comune impositore e, se l'ente ha introdotto l'istituto dell'accertamento con adesione del contribuente ai sensi dell'articolo 52 del decreto legislativo n. 446 del 1997, può ottenere una buona riduzione della sanzione. Per le variazioni apportate alle unità immobiliari dovrà presentare entro il 30 settembre 2012 la dichiarazione ai fini della determinazione dell'imposta, utilizzando il modello approvato a norma dell'articolo 9, comma 6, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. Per il suo caso, le consiglio di rivolgersi all'ufficio tributi del Comune per avere maggiori informazioni.
    Le riporto, comunque, alcune norme che potrebbero esserle utili:
    "... gli enti locali, relativamente ai tributi di propria competenza, procedono alla rettifica delle dichiarazioni incomplete o infedeli o dei parziali o ritardati versamenti, nonché all'accertamento d'ufficio delle omesse dichiarazioni o degli omessi versamenti, notificando al contribuente, anche a mezzo posta con raccomandata con avviso di ricevimento, un apposito avviso motivato (art. 6, Dlgs 32/2001; art. 7, comma 1, legge 212/2000; circolare 77/E/2001 dell'agenzia delle Entrate);"
    
    "... gli avvisi di accertamento in rettifica e d'ufficio devono essere notificati, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento sono stati o avrebbero dovuto essere effettuati;"
    
    "... entro lo stesso termine quinquennale devono essere contestate o irrogate le sanzioni amministrative tributarie, a norma degli articoli 16 e 17 del Dlgs 472/97 e sue modificazioni."
    
    In virtù dell'articolo 1, comma 171, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Finanziaria 2007), le norme di cui ai commi da 161 a 170 si applicano anche ai rapporti d' imposta "pendenti" al 1° gennaio 2007, vale a dire ai rapporti per i quali non è ancora spirato il termine decadenziale entro il quale il Comune competente deve notificare l'atto impositivo e/o sanzionatorio (nota ministeriale 19 marzo 2007, protocollo 11159/Dpf ; nota ministeriale 20 aprile 2007, protocollo 6464/Dpf ; Corte di cassazione, sezione tributaria, sentenze 5029 dell'8 marzo 2006 e 5861 del 20 aprile 2001).
    
    
    
23. L'aliquota dello 0,4% solo al fratello residente
    Un immobile di proprietà di tre fratelli (1/3 a testa), in cui solo uno vi risiede. Nel regolamento comunale ICI, i due fratelli non residenti godevano dell'aliquota agevolata, in quanto tale immobile - considerato concesso in uso gratuito a parente di primo grado - veniva assimilato ad abitazione principale, sebbene non godesse della detrazione.
    Per l'acconto IMU come ci regoliamo? Dobbiamo chiedere al Comune o, secondo le nuove norme, i due fratelli non residenti devono considerare l'aliquota per la seconda casa dello 0.76%?
    Ai fini dell'applicazione dell'Imu, il fratello che dimora "abitualmente" e risiede "anagraficamente" nell'unità immobiliare rientra nel trattamento di favore che consiste nell'applicare l'aliquota ridotta prevista per l'abitazione principale (0,4%), modificabile dal Comune in più o in meno sino a 0,2%, e la detrazione d'imposta di 200 euro.
    I due fratelli non residenti dovranno pagare, per la quota di loro proprietà (1/3), l'imposta nella misura dello 0,76%, che il Comune impositore può variare dallo 0,46% all'1,06%.
    
    
    
24. L'usufruttuaria paga per tutti
    Ho un problema con il calcolo dell'Imu: ho sentito un geometra ed un commercialista che mi hanno detto cose diverse. Se qualcuno può aiutarci, ecco il problema: siamo tre (il 4 è deceduto) fratelli con le rispettive mogli e siamo proprietari di due case con relative pertinenze. Una casa è composta da 6 alloggi più 2 pertinenze (al catasto risultano 6 alloggi distinti con un garage ed un locale legnaia); l’altra casa è un'unica unità con annesso locale legnaia. Nostro padre era l'unico intestatario delle due case e alla sua morte, siamo proprietari di parti dell’eredità, insieme a nostra madre usufruttuaria delle due case, ma domorante e residente nella casa con sei alloggi e due pertinenze.
    Il fratello 1 e la moglie abitano e sono residenti nell’alloggio 2, il fratello 2 e la moglie abitano e sono residenti nell’alloggio 3, gli alloggi 4,5 e 6 sono sfitti (della casa composta da 6 alloggi e 2 pertinenze). Io abito ed ho la residenza in un'altra casa di proprietà mia e di mia moglie, mentre l’altra casa ereditata risulta sfitta.
    La domanda è : devo pagare l’Imu come seconda casa per tutti gli alloggi delle due case ereditate, oppure, anche se sono proprietario di 1/8 di tutti e sette gli alloggi e delle tre pertinenze, devo pagare solo per i quattro alloggi vuoti, mentre per gli altri tre devono pagarla chi ci abita ed ha la residenza, anche se non hanno la piena proprietà ma solo una parte?
    La mamma, essendo titolare per tutti gli immobili del diritto reale di usufrutto, è tenuta al pagamento complessivo dell'Imu. Applicherà per l'alloggio dove dimora abitualmente e risiede anagraficamente l'aliquota agevolata dello 0,4%, fruendo integralmente della detrazione ordinaria di 200 euro. Per gli altri immobili, invece, applicherà l'aliquota ordinaria dello 0,76% senza alcuna detrazione. I figli eredi sono completamente estranei alla tassazione.
    Il lettore, invece, per la casa acquistata in comproprietà con la moglie, pagherà l'Imu insieme alla moglie contitolare, con l'aliquota ridotta dello 0,4%, applicabile all'abitazione principale e alle sue pertinenze. Inoltre, dall'imposta dovuta per l'abitazione principale, detrarrà 200 euro rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione. La detrazione e la maggiorazione di 50 euro per ciascun figlio di età non superiore a 26 anni, purché dimorante e residente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale, saranno suddivise in parti uguali con la moglie, a prescindere dalla quota di possesso.
    
    
    
25. Come determinare l'imposta per la seconda casa
    Ho lanciato una ricerca web per sapere le somme da versare per Imu seconda casa A/2 e relativo fondaco C/2. In merito, su dossier.net ns sito mi ha dato, rispettivamente, per la casa euro 250,58 e fondaco euro 6,60. Per avere conferma, ho lanciato una ricerca su sito Roma Capitale e con mia grande sorpresa mi ha dato i seguenti dati, rispettivamente, 252,00 e 8,00. Per fare la prova del 9, ho lanciato una nuova ricerca, stavolta sul sito Amministrazioni.comunali.it è mi ha dato gli stessi risultati del ns sito dossier.net.. Qualcuno di voi internauti mi potrebbe spiegare perchè di questa discrepanza? Secondo Roma capitale dividendo le somme per quota Stato e quota comunale dovrei versare per accondo 130,00 contro 128,00.
    Nel caso di specie, se la casa (Cat.A/2) ha una rendita catastale di € 196,26, l' Imu è così determinata:
    196,26 x 168/100 x 0,76 = 250,58 (Imu annua)
    250,58/2 = 125,29 (Imu annua riservata allo Stato)
    La quota di Imu spettante al Comune è pari alla differenza tra l' Imu annua e l' Imu riservata allo Stato e cioè € 125,29
    Prima rata entro il 18 giugno
    Quota spettante al Comune
    125,29 x 50% = 62,65 con arrotondamento € 63,00 (quota spettante al Comune, con codice tributo per F24: 3918)
    Quota riservata allo Stato
    125,29 x 50% = 62,65 con arrotondamento € 63,00 (quota riservata allo Stato, con codice tributo per F24: 3919)
    
    Stessa procedura per l'Imu relativa al fondaco (Cat. C/2).
    
    
    

Quesiti sull'Imu per gli uffici ed i negozi

1. Per il negozio chiuso ridurre la classe di merito
   A seguito della crisi economica, sono stato costretto a chiudere il mio negozio, dopo molti anni di attività. Parte dei locali sono attualmente adibiti a deposito. Che aliquota devo applicare per pagare l'Imu?
   Qualora la categoria catastale rimanga immutata, occorre versare l'Imu con l'aliquota prevista dal regolamento comunale per i negozi e le botteghe (l'aliquota di base è del 7,6 per mille ed i Comuni possono aumentarla o diminuirla del 3 per mille), rientranti nella categoria catastale C/1, con moltiplicatore della rendita pari a 55. Tuttavia, poiché il negozio è stato chiuso ed i locali sono adibiti ad altro uso, si può tentare di ridurre la classe di merito, ridimensionando la rendita (quest'ultima viene determinata in base a parametri tecnico-estimativi, quali categoria catastale, classe di merito, consistenza, ecc.).
   Inoltre, si tenga presente che i fabbricati di vecchia costruzione, divenuti inagibili solo in parte, possono essere frazionati, distaccando le porzioni degradate e classificandole nella categoria catastale F/2 (senza rendita); di conseguenza, verrà ridotta la residua porzione abitabile. In proposito, va ricordato che, secondo la sezione tributaria della Corte di Cassazione (sentenza n. 22557 del 2008), è possibile chiedere la riduzione della rendita, con una istanza all'agenzia del Territorio competente. Secondo i giudici della suprema corte, «l'ordinamento riconosce ad ogni titolare di immobile il diritto di una definizione mirata e specifica relativa alla sua proprietà, e che ove il classamento o la modifica catastale, non risultino soddisfacenti, il privato può ricorrere al giudice tributario». La pronuncia della Cassazione ha motivato la possibilità di richiedere un aggiornamento della rendita catastale facendo riferimento all'articolo 53 della Costituzione ("Tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva. Il sistema tributario è informato a criteri di progressività"), «poiché i dati catastali costituiscono il punto di riferimento per tutto il sistema impositivo: e non può essere assoggettato a indicazioni o a provvedimenti di carattere generale».
   
   
   
2. Per il negozio concesso in uso gratuito (comodato) al figlio paga il genitore
   Sono proprietario di un negozio che ho concesso in comodato d'uso gratuito a mio figlio. Ho letto che l'applicazione dell'IMU per gli immobili non locati assorbe anche la tassazione ai fini IRPEF basata sulla rendita catastale. Chiedo se ciò si applica anche alla mia situazione, ovvero se per immobile non locato si intende anche un immobile concesso in comodato.
   La disciplina dell'Imu, a differenza di quella dell'Ici, non ha previsto alcun beneficio per le abitazioni concesse in uso gratuito (comodato) a parenti.
   Nel caso illustrato, però, non si è in presenza di abitazione, bensì di un negozio concesso in comodato al proprio figlio. Tuttavia, soggetto passivo dell'immobile rimane il genitore che dovrà pagare l'Imu con l'aliquota ordinaria dello 0,76%, modificabile (in più o in meno) sino a 0,3 punti percentuali. In compenso, sulla rendita catastale riferita a tali beni, non si paga più l'Irpef, proprio perché assorbita dall'Imu. A partire dal modello Unico 2013, dunque, il reddito dei fabbricati in comodato non dovrà più essere dichiarato.
   
   
   

Quesiti sull'Imu per i fabbricati rurali ed i terreni agricoli

1. Tassati per la prima volta anche i fabbricati rurali
   Con l'introduzione dell' Imu, che cosa succederà ai fabbricati rurali di proprietà dei coltivatori diretti o degli imprenditori agricoli, che possiedono i requisiti previsti dall'art. 3 del decreto legge n. 557 del 30 dicembre 1993?
   L'Imposta Municipale Unica grava anche sul settore agricolo. Per la prima volta, vengono tassati i fabbricati rurali, oltre ai terreni agricoli, già soggetti alla vecchia Ici. Dal 2012 l'Imu va pagata anche sulle abitazioni rurali. In questo caso, la rendita catastale si rivaluta del 5% e poi il risultato va moltiplicato per 160; le pertinenze (cantine, soffitte e garage) sono comprese. Se l'agricoltore proprietario dell'immobile ha la residenza anagrafica e la dimora nella casa, può usufruire delle agevolazioni per l'abitazione principale:
   - aliquota ridotta allo 0,4%, aumentabile o riducibile dello 0,2% da parte dei Comuni;
   - detrazione base di 200 euro per l'abitazione principale, più 50 euro per ciascun figlio (8 al massimo) di età non superiore a 26 anni, residente nella casa.
   Se la casa non è abitazione principale, invece, l'aliquota base è quella ordinaria dello 0,76% (ad esempio, case dei dipendenti, dei coadiuvanti dell'impresa agricola, ecc.).
   Sono soggetti all'imposta anche i fabbricati rurali strumentali alle attività agricole (articolo 9, comma 3-bis, del decreto legge 557/1993 convertito dalla legge 133/94): in questo caso, la base imponibile Imu si ottiene moltiplicando la relativa rendita, rivalutata del 5%, per il coefficiente 60, come stabilito dall'articolo 13, comma 4, lettera d, del decreto legge 201/2011 (convertito dalla legge 214/2011); l'aliquota sarà quella agevolata dello 0,2% (equivalente al 2 per mille) che il Comune può abbassare allo 0,1% (comma 8 dello stesso articolo 13).
   Per l'individuazione dei fabbricati rurali, la norma non fa riferimento alla classificazione catastale; anzi, il decreto salva-Italia (articolo 13, comma 14, lettera d-bis, del decreto legge 201/2011) abroga espressamente quella disposizione secondo cui, per ottenere il riconoscimento della ruralità, occorreva la classificazione catastale nelle categorie A/6 per le abitazioni e D/10 per i fabbricati strumentali (era contenuta nell'articolo 7, comma 2-bis, del decreto legge 70/2011 convertito dalla legge 106/2011). Si può quindi ritenere che l'aliquota ridotta dello 0,2% spetti semplicemente per la destinazione strumentale del fabbricato all' attività agricola, qualunque sia la categoria catastale.
   Per questi fabbriati si versa l'acconto del 18 giugno nella misura del 30%, anziché del 50% e la seconda rata è versata a saldo dell'imposta complessivamente dovuta per l'intero anno con conguaglio sulla prima rata. Se sono ancora iscritti al catasto terreni, vanno accatastati tra i fabbricati entro il 30 novembre 2012, e in questo caso non versano acconto e il pagamento dell'imposta complessivamente dovuta è effettuato in un'unica soluzione entro il 17 dicembre.
   
   
   
2. Come si determina la base imponibile di un terreno agricolo
   Sono un coltivatore diretto e possiedo un terreno agricolo con reddito dominicale pari a 1.850 euro. Vorrei sapere qual è la procedura per il calcolo dell'Imu.
   Per calcolare l'Imu da pagare sui terreni agricoli, la base imponibile va determinata utilizzando il reddito dominicale risultante in catasto al 1° gennaio del periodo d'imposta, rivalutato del 25% e moltiplicato per il coefficiente 135 (ai fini dell'Ici, il coefficiente era 75). La norma prevede un coefficiente minore - pari a 110 - per i coltivatori diretti e per gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola. L'aliquota ordinaria dell'imposta è stabilita nella misura dello 0,76%, aumentabile o riducibile dello 0,3% da parte dei Comuni.
   Nel caso specifico, l'Imu si calcola moltiplicando il reddito dominicale di 1.850 euro prima per 1,25 e poi per 110 (il nuovo coefficiente per Iap e coltivatori diretti). Così, si determina una base imponibile di 254.375 euro che è soggetta all'imposta limitatamente alla parte di valore eccedente euro 6.000 e con le seguenti riduzioni:
   a) del 70% dell'imposta gravante sulla parte di valore eccedente i predetti euro 6.000 e fino a euro 15.500;
   b) del 50% dell'imposta gravante sulla parte di valore eccedente euro 15.500 e fino a euro 25.500;
   c) del 25% dell'imposta gravante sulla parte di valore eccedente euro 25.500 e fino a euro 32.000.
   
   Il risultato ottenuto si divide per 100 e poi si moltiplica per 0,76.
   Come vede, il calcolo è un po' complicato; le fornisco l'imposta dovuta per l'intero anno che dovrà versare in due rate: entro il 18 giugno ed entro il 17 dicembre.
   Imu dovuta per il 2012 = 1.786,76 euro
   
   
   
3. Immobili strumentali al servizio soltanto dell'attività agricola
   Un contribuente, proprietario di beni strumentali rurali accatastati nella categoria D/10 e proprietario anche di terreni agricoli, affitta i terreni agricoli ed i fabbricati D/10 a imprenditori agricoli individuali ed a società semplici agricole. Vorrei sapere se per i fabbricati rurali D/10 sarà dovuta l'Imu, benché non ci sia identità soggettiva tra proprietario ed utilizzatore degli stessi beni strumentali. Vorrei anche sapere se occorrerà indicare tale circostanza nel contratto di affitto.
   In questo caso, la sentenza n. 18565 del 21 agosto 2009, pronunciata dalle sezioni unite civili della Corte di Cassazione, ha stabilito fra l'altro che per gli immobili strumentali «non rileva l'identità tra titolare del fabbricato e titolare del fondo». Quindi, non è necessario indicare tale circostanza nel contratto di affitto, poiché la strumentalità dei fabbricati rurali è prevista per tutti i beni impiegati per lo svolgimento dell'attività agricola (come previsto dall'articolo 2135 del Codice civile) e, in particolare, destinati ad una delle funzioni stabilite dall'articolo 9, comma 3-bis, del vigente decreto legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito con modificazioni dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133. Dal 2012 i fabbricati rurali strumentali sono soggetti all'Imu, con l'aliquota ridotta allo 0,2%. I comuni possono ridurre l'aliquota fino allo 0,1% (articolo 13, comma 8, del decreto legge 201/2011, convertito dalla legge 214/2011).
   
   
   
4. Come rivalutare il reddito dominicale
   Per i terreni agricoli, qual è il valore da assoggettare all'Imu?
   Per i terreni agricoli, il valore catastale è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutato del 25% ai sensi dell'articolo 3, comma 51, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, un moltiplicatore pari a 135. Per i coltivatori diretti e per gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola, il moltiplicatore è pari a 110 (ai fini dell'Ici il coefficiente era 75). I terreni situati in zone montane o di collina, invece, rimangono esclusi dall'Imu, poiché l'agevolazione già prevista in materia di Ici è stata confermata (articolo 7, lettera h, Dlgs 504/1992; articolo 9, Dlgs 23/2011, richiamato espressamente dalla norma istitutiva dell'Imu). L'aliquota ordinaria d'imposta è stabilita nella misura dello 0,76%, ma i Comuni possono variarla entro 0,3 punti percentuali in più o in meno.
   
   
   
5. Fabbricati rurali, obbligo di iscrizione nel catasto edilizio urbano
   Sono un coltivatore diretto e svolgo tale attività da circa 20 anni. Nel 2001 ho costruito un deposito agricolo con regolare concessione edilizia rilasciata dal Comune. Il deposito non è mai stato accatastato presso l'agenzia del Territorio, perché la normativa non prevedeva che andassero accatastati i fabbricati rurali. Oggi, alla luce delle nuove disposizioni, che cosa è cambiato?
   Per i possessori di fabbricati ancora iscritti come rurali al catasto terreni, privi di rendita, l'articolo 13, comma 14-ter, del decreto legge 201/2011 (convertito dalla legge 214/2011) prevede l'obbligo della iscrizione nel catasto edilizio urbano entro il 30 novembre 2012, mediante incarico da affidare a un tecnico professionista, iscritto all'albo dei geometri, ingegneri, architetti, dottori agronomi, periti edili, agrari e agrotecnici. Per l'anno 2012, il versamento dell'imposta complessivamente dovuta per i fabbricati rurali di cui al comma 14-ter è effettuato in un'unica soluzione entro il 17 dicembre.
   
   
   
6. Esonerati dall'Imu i terreni agricoli in zone montane o di collina
   I terreni agricoli situati in zone montane o di collina rimangono esclusi dall'Imu?
   Anche la nuova normativa sull'Imu esonera i terreni agricoli situati in zone montane o di collina dal pagamento dell'imposta. L'esonero, stabilito dall'articolo 7, comma 1, lettera h, del Dlgs 504/1992, riguardante l'esenzione dal pagamento dell'Ici per i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate in base all'articolo 15 della legge 27 dicembre 1977, n. 984, è stata confermata dall' articolo 9, del Dlgs 23/2011, richiamato espressamente dalla norma istitutiva dell'Imu.
   
   
   
7. Aliquota dello 0,2% per le costruzioni rurali strumentali destinate all'abitazione dei dipendenti
   Un'azienda agricola, società semplice, possiede vari fabbricati abitativi e fabbricati strumentali all'attività agricola. I fabbricati abitativi, dedotti quelli occupati dai soci imprenditori agricoli, sono destinati all'abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole. Agli effetti IMU, i fabbricati abitativi destinati ai dipendenti, anche se il catasto li indica in categoria A/6 R, dovrebbero avere trattamento analogo ai D/10 in quanto elencati tra i beni strumentali, mentre quelli occupati dai soci imprenditori hanno il trattamento normale. È corretta l'impostazione?
   Nel caso da lei prospettato, c'è da tener presente che problemi interpretativi si pongono con riferimento alle costruzioni strumentali destinate ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell'azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate superiori a 100, previste dall'art. 9, comma 3-bis, lettera f del decreto legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133. Il successivo comma 3-ter prevede che tali abitazioni sono censite in catasto autonomamente, in una delle categorie del gruppo A.
   Appare incongruo applicare all'abitazione dell'agricoltore l'aliquota prevista per l'abitazione principale, pari allo 0,4%, ed all'abitazione occupata da propri dipendenti l'aliquota ridotta dello 0,2% che i comuni possono ridurre fino allo 0,1% (articolo 13, comma 8, del decreto legge 201/2011 convertito dalla legge 214/2011).
   La circolare n. 3/DF del Ministero dell'Economia e delle Finanze, al paragrafo 7.3, ha confermato tale disposizione.
   
   
   
8. Padre pensionato non può far fronte alla nuova Imu
   Padre pensionato sotto i 1000 euro al mese e madre casalinga. Casa di proprietà e terreno ora divenuto edificabile. Non potendo far fronte alla nuova IMU, c'è la possibilità di far tornare il terreno da edificabile ad agricolo, o comunque qualche alternativa per venirne esentati parzialmente o totalmente?
   Per il caso da lei prospettato, il consiglio migliore è quello di rivolgersi al funzionario responsabile nell'ambito del settore finanze tributarie del Comune impositore competente, al quale sono conferiti le funzioni e i poteri per l'esercizio di ogni attività organizzativa e gestionale della nuova imposta municipale sugli immobili. Le norme attualmente in vigore in materia di Imu non suggeriscono una soluzione univoca e praticabile al suo problema.
   
   
   
9. Prelievo differenziato sui terreni degli agricoltori
   Vi chiedo: si paga l'Imu, da parte di un semplice privato, sulla proprietà di un terreno agricolo tenuto a disposizione, ma non coltivato né direttamente né indirettamente?
   L'Imu si paga anche sui terreni agricoli. I terreni situati in zone montane e di collina, invece, rimangono esclusi dall'Imu. La base imponibile per i terreni agricoli si determina assumendo la tariffa di reddito dominicale rivalutata del 25%, moltiplicata per il coefficiente 135. L'aliquota d'imposta è quella ordinaria dello 0,76% (eventualmente aumentata o diminuita fino a un massimo dello 0,3% dal Comune). Il coefficiente è ridotto a 110 qualora il proprietario o il titolare di diritto reale sul terreno sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale (Iap) e sia iscritto nella previdenza agricola. Resta da verificare se i terreni coltivati in modo occasionale o gli incolti devono essere esclusi o meno dalla tassazione, alla stessa stregua dei terreni sui quali le attività agricole sono esercitate in forma "non" imprenditoriale (orti, orticelli e piccoli appezzamenti di terreni) coltivati occasionalmente e senza alcuna struttura, sui quali non viene esercitata alcuna attività agricola. Per maggior sicurezza, quindi, le consiglio di rivolgersi all'ufficio tributi del suo Comune per essere informato in merito.
   
   
   
10. Terreno coltivato ai soli fini familiari
    Vorrei sottoporre anche il mio caso. Sono proprietario di un terreno agricolo sito all'interno di un parco naturale e con vincolo paesaggistico ed urbanistico. Altro dettaglio è che non sono un imprenditore agricolo e il terreno non è coltivato se non ai fini familiari. Non ho mai pagato l'Ici, ora che devo fare? Sono soggetto all'Imu?
    Per il caso da lei prospetatto, sarebbe quanto mai opportuno rivolgersi al funzionario responsabile dell'ufficio tributi del suo Comune per sapere se il suo terreno è esente dall'Imu.
    
    
    

Quesiti sull'Imu per le aree edificabili

1. Con l'Imu nessuna novità per le aree edificabili
   Sono proprietario di un terreno di circa 15.000 metri quadri, divenuto edificabile nel 2010. Che cosa cambia con la manovra Monti?
   Per le aree edificabili non sono previste novità. Su di esse si applicherà l'Imu con aliquota ordinaria del 7,6 per mille (cioè lo 0,76%), con possibilità per i Comuni di arrivare sino al 10,6 per mille. La base imponibile è pari al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione (così come era previsto per l'Ici), avendo riguardo alla zona territoriale in cui è ubicato l'immobile, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree con analoghe caratteristiche.
   
   
   
2. Terreno edificabile troppo piccolo, si paga comunque
   Possiedo un terreno divenuto edificabile, ma il mio appezzamento non ha le dimensioni necessarie per l'edificabilità. Devo comunque pagare l'Imu con l'aliquota prevista per le aree fabbricabili?
   In questo caso, la disciplina dell'Imu non ha introdotto cambiamenti rispetto a quella che regolava la vecchia Ici. Il terreno in questione va considerato edificabile a tutti gli effetti fiscali e, in particolare, ai fini dell'applicazione della nuova Imposta municipale unica. Infatti, in base all'articolo 36, comma 2, del decreto legge n. 223 del 2006 (cioè il cosiddetto Decreto Bersani, convertito dalla legge n. 248 del 2006), "un'area e' da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo". Naturalmente, la circostanza che si tratta di un lotto con dimensioni inferiori al minimo consentito per l'edificabilità si riflette sulla determinazione della base imponibile. Infatti, poiché la stessa base imponibile è rappresentata dal valore venale in comune commercio, il valore catastale del terreno sarà sicuramente di modesto ammontare (in proposito, si può consultare la sentenza n. 25506 del 30 novembre 2006 emessa dalle sezioni unite civili della Corte di Cassazione, nella quale si afferma, tra l'altro, che "è naturale che le imposte patrimoniali siano commisurate al valore del patrimonio cui si riferiscono" e che "l'Ici deve essere dichiarata e liquidata sulla base del valore venale in comune commercio, tenendo anche conto di quanto sia effettiva e prossima la utilizzabilità a scopo edificatorio, e di quanto possano incidere gli ulteriori eventuali oneri di urbanizzazione").
   
   
   
3. Imu su terreni edificabili usati come agricoli
   La mia famiglia, ovvero mio padre con i suoi fratelli hanno ereditato un terreno agricolo ( circa 60.000 mq), concesso in comodato gratuito ad un imprenditore agricolo. Nel dicembre 2010 il terreno con PUC del Comune è passato da terreno agricolo a zona D5. Ora mi chiedo: ma l'Ici relativa all'anno 2011 pagata come terreno agricolo, perché il comune non ha dato comunicazione del cambio di destinazione d'uso ma ha solamente pubblicato la cosa in G.U., è da integrare con la nuova destinazione?
   In ogni caso, per l'anno in corso (2012) l'IMU puo' essere pagata con le detrazioni e agevolazioni previste? infine, uno degli zii, avendo la qualifica di coltivatore diretto, e volendo gli altri eredi concedergli, dal mese prossimo, il terreno in comodato, godrebbe comunque delle agevolazioni per il pagamento IMU?
   Da premettere che il comune di appartenenza ha previsto nel proprio regolamento interno sulla materia IMU che per le aree fabbricabili su cui i coltivatori diretti o gli IAP esercitano l'attività diretta alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicultura o all'allevamento del bestiame, possono ottenere, su loro specifica richiesta, la tassazione quale terreno agricolo per i terreni sui quali persiste l'utilizzazione agro-silvo pastorale. In ogni caso, come fare per poter pagare l'Imu con le agevolazioni, visto che il terreno è sfruttato come terreno agricolo?
   Il presupposto dell'imposta è il possesso a titolo di proprietà o altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, enfiteusi). Il possesso è diverso dalla detenzione (articolo 1140 del Codice civile). Nel caso di specie, il terreno è posseduto dai soggetti titolari del diritto di proprietà e detenuto da un imprenditore agricolo che, come comodatario, non è soggetto passivo su tale terreno (conforme, circolare 7/1106 del 10 giugno 1993, risposte 5.11 e 5.18). Pertanto, suo padre con i suoi fratelli (proprietari di un terreno ereditato) non possono godere delle riduzioni sull'Imu previste dal decreto legge n. 16/2012 riguardanti i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretto o da imprenditori agricoli professionali (Iap), iscritti nella previdenza agricola.
   
   
   
4. Come considerare l'area edificabile residua
   Un cliente possiede un terreno edificabile che è stato edificato solo in parte e non sfruttando tutto il lotto (quindi potrebbe costruire un altro capannone).Vi chiedo se il cliente deve pagare l'Imu solo per il fabbricato (facendo passare il resto del terreno come pertinenza del fabbricato) e fintanto che non inizieranno i lavori per l'edificazione di un nuovo capannone, non si sarà tenuto a considerare tale area come edificabile.
   Nel caso prospettato, il cliente non può cavarsela con un escamotage poco ingegnoso e abbastanza rischioso, ma dovrà corrispondere l'imposta con riferimento alla restante parte dell'area fabbricabile (codici tributo 3916 per la quota al Comune e 3917 per la quota allo Stato), applicando l'aliquota ordinaria pari allo 0,76% sulla base imponibile ottenuta dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio di ogni annualità, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione e ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche (circolare ministeriale 3/DF del 18 maggio 2012, paragrafo 4.4).