Casi pratici ed esempi per il calcolo dell'Imu.
Elenco dei passaggi per eseguire i conteggi.
Schede con esempi sui terreni agricoli incolti
e sulle aree fabbricabili (oppure edificabili). Cliccare sui sottostanti pulsanti gialli.
Si prende il reddito dominicale rivalutato del 25% e lo si moltiplica per il coefficiente 135 (ai fini dell'Ici il coefficiente era 75).
Il coefficiente è ridotto a 110 per i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola.
I terreni agricoli ricadenti nelle zone montane e collinari sono esenti dall'imposta (art. 9, comma 8 del Dlgs 23/2011).
Il pagamento (arrotondato all'unità di euro) va effettuato con il modello F24, dividendo l'ammontare dell'acconto a metà tra la quota comunale (con codice tributo 3914) e la quota statale (con codice tributo 3915).
Terreno agricolo incolto: il calcolo dell'imposta
Procedimento
Caso concreto
(1) Individuare il reddito dominicale.
Un contribuente possiede a Salerno un terreno agricolo con reddito dominicale di 1.785 euro.
(2) Rivalutare il reddito dominicale Moltiplicare il reddito per 1,25: è la rivalutazione del 25% prevista dalla legge 662/1996.
1.785,00 x 1,25 = ____________ 2.231,25
(3) Calcolare la base imponibile Moltiplicare il risultato per 135: è il coefficiente "maggiorato" previsto dal Dl 201/2011, con cui si ottiene la base imponibile.
2.231,25 x 135,00 = ____________ 301.218,75
(4) Calcolare l'imposta dovuta Dividere il risultato per 100 e moltiplicarlo per l'aliquota fissata dal Comune (0,76), che può essre aumentata o ridotta dello 0,3%. Il risultato è l'imposta dovuta per il 2012.
(5) Calcola l'acconto L'importo così ottenuto va diviso per 2,00: il risultato è l'acconto da versare entro il 18 giugno, ma va diviso a metà tra la quota del Comune (572,00 euro con codice tributo 3914) e l'altra dello Stato (572,00 euro con codice tributo 3915).
L'importo del saldo è uguale a quello della prima rata se le aliquote non subiscono modificazioni.
In caso contrario, il contribuente deve ricalcolare l'IMU dovuta per l'intero anno e a saldo dovrà versare la differenza tra l'imposta ricalcolata sulla base delle nuove aliquote e l'imposta già versata.
Se, ad esempio, il Comune, entro il 31 ottobre, delibera un'aliquota pari a 0,56%, l'IMU da versare a saldo entro il 17 dicembre 2012 sarà così determinata:
€ 572,00 (IMU comunale versata in acconto a giugno) =
€ - 29,80 con arrotondamento - € 30,00 (IMU a debito riservata a saldo al Comune)
L'imposta a credito può essere chiesta a rimborso con raccomandata A/R al Comune.
L'istanza può essere presentata entro cinque anni dal giorno dell'avvenuto versamento, ovvero da quello in cui è stato definitivamente accertato il diritto alla restituzione (articolo 1, comma 164, della legge 296/2006).
L'ente locale provvede poi ad effettuare il rimborso entro 180 giorni dalla data di presentazione dell'istanza.
2a rata entro il 17 dicembre
Quota riservata allo Stato (codice tributo per F-24: 3915) € 573,00
Saldo IMU da pagare entro il 17 dicembre 2012:€ 573,00
F24 Ordinario
SEZIONE IMU E ALTRI TRIBUTI LOCALI
codice ente/ codice comune
Ravv.
Immob. variati
Acc.
Saldo
Numero immobili
codice tributo
rateazione/ mese rif.
anno di riferimento
importi a debito versati
importi a credito compensati
H
7
0
3
x
001
3915
0101
2012
573,00
+/-
SALDO (G-H)
detrazione
TOTALE G
573,00
H
573,00
F24 Semplificato
MOTIVO DEL PAGAMENTO
Sezione
cod. tributo
codice ente
ravv.
immob. variati
acc.
saldo
num. immob.
rateazione/ mese rif.
anno di riferimento
detrazione
importi a debito versati
importi a credito compensati
E
R
3915
H
7
0
3
x
001
0101
2012
,
573,0
0
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
SALDO FINALE
EURO
+
573 ,0
0
Le regole Imu per le aree fabbricabili
Per le aree fabbricabili, l'articolo 5, comma 5, del Dlgs n. 504 del 1992, dispone che la base imponibile è data dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo:
alla zona territoriale di ubicazione;
all'indice di edificabilità;
alla destinazione d'uso consentita;
agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
In altre parole, ai fini della determinazione della base imponibile in materia di aree fabbricabili, occorre tener conto degli elementi individuati dalla norma citata a cui il contribuente deve attenersi per la quantificazione del valore dell'area.
Occorre ricordare che l'articolo 31, comma 20, della legge 27 dicembre 2002, n. 289, dispone che "I comuni quando attribuiscono ad un terreno la natura di area fabbricabile, ne danno comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale con modalità idonee a garantirne l'effettiva conoscenza da parte del contribuente".
In sostanza, la norma ha il fine di fornire le garanzie procedimentali poste a tutela del contribuente assurte a principio generale dell'ordinamento tributario ad opera dell'articolo 6 della legge 27 luglio 2000, n. 212, che ha stabilito in maniera generalizzata l'obbligo di informazione a carico del comune, ogni qual volta ci si trovi di fronte ad ogni fatto o circostanza dai quali possa derivare il mancato riconoscimento di un credito ovvero l'irrogazione di una sanzione a carico del soggetto interessato.
In merito agli aspetti operativi, si ritiene che l'ente locale possa disciplinare autonomamente la procedura adottando lo schema più confacente alla propria organizzazione.
In caso di mancata comunicazione dell'intervenuta edificabilità dell'area, si applica l'articolo 10, comma 2, della legge n. 212 del 2000, il quale, a tutela dell'affidamento e della buona fede del contribuente, prevede che "non sono irrogate sanzioni né richiesti interessi moratori al contribuente, qualora egli si sia conformato a indicazioni contenute in atti dell'amministrazione finanziaria, ancorché successivamente modificate dall'amministrazione medesima, o qualora il suo comportamento risulti posto in essere a seguito di fatti direttamente conseguenti a ritardi, omissioni od errori dell'amministrazione stessa".
Il comma 6 dell'articolo 5, del Dlgs n. 504 del 1992, richiamato dall'articolo 13 del Dl n. 201 del 2011, prevede, infine, che, in caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'articolo 31, comma 1, lettera c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457 - fattispecie ora disciplinate dall'articolo 3 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, recante il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia - la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell'articolo 2 dello stesso Dlgs n. 504 del 1992, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.
L'articolo 13, comma 6, del Dl n. 201 del 2011, stabilisce che l'aliquota di base dell'imposta è pari allo 0,76%. I comuni con deliberazione del consiglio comunale, adottata ai sensi dell'articolo 52 del Dlgs n. 446 del 1997, possono modificare, in aumento o in diminuzione, l'aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali.
Il legislatore, nel riconoscere la facoltà di manovrare le aliquote nel rispetto dei citati limiti, ha vouto salvaguardare al contempo la quota del gettito riservata allo Stato e un gettito al comune seppur minimo. Una conferma di tale finalità è rinvenibile proprio nel comma 9-bis dell'articolo 13 del Dl n. 201 del 2011, che ha espressamente concesso ai comuni la facoltà di "ridurre l'aliquota di base fino allo 0,38% per i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita".
Area fabbricabile: il calcolo dell'imposta
Procedimento
Caso concreto
(1) Individuare i valori medi di mercato dell'area edificabile.
Un contribuente è proprietario di un'area edificabile di 1.530 mq il cui valore venale è pari a 280 euro al mq che necessita, al fine dell'utilizzo della stessa a scopi edificatori, di lavori di bonifica e consilidamento del terreno per un costo complessivo di 20.500 euro.
(2) Calcolare il valore venale. Moltiplicare la superficie dell'area edificabile per il valore di mercato a mq al 1° gennaio dell'anno di imposizione
1.530,00 x 280,00 = _____________ 428.400,00
(3) Determinare la base imponibile Sottrarre al valore venale dell'area i costi di bonifica e consolidamento del terreno (20.500 euro)
428.400,00 - 20.500,00 = _____________ 407.900,00
(4) Calcolare l'imposta dovuta Dividere il risultato per 100 e moltiplicarlo per l'aliquota fissata dal Comune (0,76), che può essre aumentata o ridotta dello 0,3%. Il risultato è l'imposta dovuta per il 2012.
(5) Calcola l'acconto L'importo così ottenuto va diviso per 2,00: il risultato è l'acconto da versare entro il 18 giugno, ma va diviso a metà tra la quota del Comune (775,00 euro con codice tributo 3916) e l'altra dello Stato (775,00 euro con codice tributo 3917).
L'importo del saldo è uguale a quello della prima rata se le aliquote non subiscono modificazioni.
In caso contrario, il contribuente deve ricalcolare l'IMU dovuta per l'intero anno e a saldo dovrà versare la differenza tra l'imposta ricalcolata sulla base delle nuove aliquote e l'imposta già versata.
Se, ad esempio, il Comune, entro il 31 ottobre, delibera un'aliquota pari a 1,06%, l'IMU da versare a saldo entro il 17 dicembre 2012 sarà così determinata: