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Il saldo Imu, Imposta Municipale Propria (o Unica)Sia per l'Imu che per la vecchia Ici, le scadenze annuali sono due: il 16 giugno ed il 16 dicembre. Quando queste date coincidono con i giorni di sabato, domenica o festivi, le scadenze vengono prorogate al successivo giorno feriale, come accaduto nel 2012 (18 giugno e 17 dicembre). L'Imu, prevista dal decreto sul Federalismo fiscale (decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011) e anticipata di due anni dal governo Monti, per il contribuente è più gravosa della vecchia Ici, perché ha incrementato i moltiplicatori da applicare alla rendita catastale degli immobili. Nel 2012, l'aumento dell'imposta è particolarmente evidente in occasione del pagamento del saldo di dicembre: l'acconto è stato calcolato in base ad aliquote-base stabilite a livello nazionale, mentre il conguaglio va basato sulle aliquote decise dai Comuni, solitamente più alte di quelle base. Pertanto, nel 2012, la rata di dicembre è in genere più alta di quella versata a giugno. Va comunque sottolineato che numerosi Comuni hanno individuato alcune fattispecie ritenute meritevoli di particolare attenzione, per le quali è stato previsto un alleggerimento del carico tributario. Di conseguenza, è bene che il contribuente presti attenzione al regolamento del Comune, in modo da conoscere tutte le eventuali agevolazioni Imu di cui può usufruire. CODICI TRIBUTO Se si effettual il pagamento dell'imposta tramite il modello F-24, la colonna del codice tributo va compilata con cura: l'Imu è una imposta municipale, il cui gettito per l'anno 2012 viene diviso fra Stato e Comune, tranne nel caso in cui il tributo venga versato per l'abitazione principale e relative pertinenze (al massimo 3, una sola per ognuna delle categorie C/2, C/6, C/7) e per i fabbricati rurali ad uso strumentale, i cui proventi finiscono interamente al Comune. Questa suddivisione del gettito comporta l'obbligo di effettuare due diversi versamenti per la stessa tipologia di immobile come, ad esempio, nel caso della seconda casa. Perrtanto, i due distinti versamenti (se si applicano le aliquote di base, la somma viene equamente divisa al 50%) richiedono due distinti codici tributo.
LE ALIQUOTE L'art. 13, comma 6, del decreto legge n. 201 del 2011 (convertito dalla legge n. 214 del 22 dicembre 2011) stabilisce che l'aliquota di base dell'imposta è pari allo 0,76% (equivalente aritmeticamente al 7,6 per mille). Con deliberazione del consiglio comunale, adottata ai sensi dell'art. 52 del Dlgs n. 446 del 1997, i Comuni possono modificare l'aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali in aumento o in diminuzione (quindi, il raggio d'azione dell'aliquota ordinaria sarà compreso tra lo 0,46% e l'1,06%). Occorre precisare che il limite minimo ed il limite massimo costituiscono dei vincoli invalicabili da parte del Comune; quest'ultimo, nell'esercizio della sua autonomia regolamentare, può esclusivamente manovrare le aliquote differenziandole nell'ambito della stessa fattispecie impositiva, all'interno del gruppo catastale, con riferimento alle singole categorie. La manovrabilità delle aliquote deve essere esercitata sempre nel rispetto dei criteri generali di ragionevolezza e di non discriminazione. Il legislatore, nel riconoscere la facoltà di variare parzialmente le aliquote nel rispetto dei sopra citati limiti, ha voluto salvaguardare al contempo la quota del gettito riservata allo Stato e garantire un gettito minimo ai Comuni. Una conferma di tale finalità è rinvenibile proprio nel comma 9-bis dell'art. 13 del decreto legge n. 201 del 2011, che ha espressamente concesso ai Comuni la facoltà di "ridurre l'aliquota di base fino allo 0,38% per i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita" (lo 0,38% rappresenta la metà dell'aliquota base dello 0,76%, cioè la quota del 50% dell'imposta, da destinare allo Stato o al Comune lascia invariate le aliquote).
ABITAZIONE PRINCIPALE Rispetto a quanto previsto per l'Ici, la definizione di abitazione principale presenta delle novità. Infatti, l'art. 13, comma 2, del L'art. 13, comma 6, del decreto legge n. 201 del 2011 (convertito dalla legge n. 214 del 22 dicembre 2011) stabilisce che per "abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile". Per quanto riguarda la definizione delle pertinenze dell'abitazione principale, l'art. 13, comma 2, del decreto legge n. 201 del 2011 (convertito dalla legge n. 214 del 22 dicembre 2011) stabilisce che "per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo". Sulla base della legge, possono essere considerate pertinenze soltanto le unità immobiliari accatastate nelle seguenti categorie:
Attenzione: rientra nel limite massimo delle tre pertinenze anche quella che risulta iscritta in catasto unitamente all'abitazione principale. L'art. 13, comma 7, del decreto legge n. 201 del 2011 fissa allo 0,4% l'aliquota da applicare all'abitazione principale ed alle relative pertinenze. I Comuni possono, comunque, intervenire su tale aliquota, aumentandola o diminuendola sino a 0,2 punti percentuali. Ciò significa che la misura dell'aliquota per l'abitazione principale e per le relative pertinenze può essere elevata fino allo 0,6 % e può essere diminuita fino allo 0,2 %. Per gli immobili in questione, l'art. 13, comma 10, del decreto legge 201 del 2011 riconosce una detrazione pari a 200 euro per il periodo durante il quale l'immobile è stato adibito ad abitazione principale; inoltre, se l'unità immobiliare è adibita a "proma casa" da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi in egual misura e proporzionalmente al periodo per il quale la destinazione stessa (cioè abitazione principale) si verifica. In sede di conversione del decreto legge n. 201 del 2011, è stato stabilito che per gli anni 2012 e 2013, la detrazione di 200 euro è maggiorata di 50 euro per ciascun figlio di età non superiore a 26 anni, a condizione che lo stesso figlio dimori abitualmente e risieda anagraficamente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale. La maggiorazione non può superare i 400 euro; pertanto, l'importo complessivo della detrazione e della maggiorazione non può risultare superiore a 600 euro. Si deve precisare che il diritto alla maggiorazione spetta fino al compimento del ventiseiesimo anno di età; di conseguenza, si decade dal beneficio a partire dal giorno successivo a quello in cui si verifica l'evento (cioè il 26° compleanno). Si vedano gli esempi pratici relativi all'abitazione principale e quello relativo agli immobili di interesse storico.
SECONDA CASA Sulle seconde case e su quelle comunque a disposizione l'Imu sostituisce l'Ici. Su queste abitazioni l'aliquota ordinaria è stabilita nella misura di base dello 0,76% - con facoltà per i Municipi di ridurla o di aumentarla dello 0,3% - ma i Comuni hanno la possibilità di abbassarla fino allo 0,4% per le case concesse in affitto. La base imponibile è pari alla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per lo specifico coefficiente catastale (aggiornato ad hoc ai soli fini Imu), che per tutte le abitazioni è passato da 100 a 160. Sotto questo aspetto, quindi, non c'è differenza tra prima e seconda casa. Tuttavia, per l'abitazione principale, oltre all'aliquota di base ridotta allo 0,4%, si applicano anche particolari detrazioni (200 euro per ogni casa, più 50 euro per ogni figlio residente e convivente nellla stessa abitazione, purché di età inferiore a 26 anni), mentre per le seconde case non è prevista alcuna riduzione automatica. Il peso economico della nuova imposta sarà differenziato a seconda che l'immobile sia lasciato a disposizione del proprietario, oppure sia locato a terzi. Nel primo caso, dal 2012, per il possesso di una seconda abitazione sfitta (ad esempio, la casa utilizzata solo per le vacanze) si pagherà l'Imu nella formula piena (0,76% o altra aliquota fissata dal Comune). Un trattamento diverso, invece, è riservato alle cosiddette case d'investimento, cioè a quegli immobili che sono acquistati per essere locati. In questo caso, l'introduzione anticipata dell'Imu comporta per i Comuni soltanto la facoltà (e non più l'obbligo) di stabilire un'aliquota ridotta allo 0,4%, ipotesi di difficile concretizzazione, data la scarsità di risorse dichiarata da molti Comuni. Per una abitazione concessa in affitto, quindi, il contribuente potrebbe trovarsi a dover pagare l'Imu nella formula piena (se non con aliquota maggiorata), più l'Irpef sul reddito da locazione con la propria aliquota marginale (o, nella migliore delle ipotesi, sotto forma di cedolare secca). Fino ad arrivare al paradosso che, in alcuni casi, potrebbe essere fiscalmente più conveniente mantenere una seconda casa sfitta piuttosto che decidere di locarla. Si vedano gli esempi pratici n. 1, n. 2 e n. 3 riportati nella pagina dedicata alle seconde case. FABBRICATI RURALI I fabbricati rurali - sia quelli ad uso abitativo, sia quelli strumentali all'esercizio dell'attività agricola - rientrano nel campo di applicazione dell'Imu. I fabbricati rurali ad uso abitativo sono assoggettati alla imposizione secondo le regole ordinarie; pertanto, l'aliquota di base è dello 0,76%. I Comuni possono diminuire o aumentare questa aliquota sino a un massimo di 0,3 punti percentuali. Tuttavia, nel caso in cui l'immobile sia adibito ad abitazione principale, si ha diritto a godere delle relative agevolazioni:
I fabbricati rurali ad uso strumentale, invece, sono assoggettati ad una aliquota ridotta, pari allo 0,2%, che i Comuni possono ridurre fino allo 0,1%. Tuttavia, sono esenti dall'imposta i fabbricati rurali ad uso strumentale ubicati nei Comuni classificati montani o parzialmente montani, compresi nell'elenco dei Comuni italiani predisposto dall'Istituto Nazionale di Statistica (ISTAT), ai sensi del comma 8, dell'art. 9 del Dlgs n. 23 del 2011. L'elenco è consultabile al seguente indirizzo web: http://www.istat.it/it/archivio/6789. Per esaminare i casi pratici, si consiglia di vedere gli esempi n. 1 e n. 2 nella pagina dedicata ai terreni agricoli.
IMMOBILI MERCE Il decreto lege 1/2012, convertito con modificazioni nella legge 27/2012 (articolo 56), prevede inoltre che i Comuni possono ridurre l'aliquota di base fino allo 0,38% per i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fino a che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati e, comunque, per un periodo non superiore a tre anni dalla ultimazione dei lavori. Anche questa previsione non è automatica, ma risulta subordinata all'approvazione da parte del Comune. ALIQUOTE E REGOLAMENTI ENTRO IL 31 OTTOBRE Le aliquote vengono approvate dal Comune entro il termine di approvazione del bilancio di previsione. Per il 2012 tale termine è stato più volte prorogato sino al 31 ottobre; per equipararne la scadenza, il decreto legge 174/2012 ha fissato alla medesima data anche il termine entro il quale i Comuni devono approvare le aliquote ed i regolamenti Imu. Nella relazione accompagnatoria al decreto legge, viene ricordato che il comma 6 dell'articolo 14 del decreto legislativo 23/2011 conferma anzitutto la piena applicabilità dell'articolo 52 del decreto legislativo 446/1997, il quale assegna la potestà regolamentare in favore degli enti locali. Pertanto, i Comuni potranno comunque introdurre, con proprio regolamento, particolari mitigazioni del carico tributario per specifiche fattispecie. In particolar modo, nel paragrafo dedicato all'abitazione principale, la circolare n. 3/DF del 2012 ribadisce che al Comune è riconosciuta la potestà di diversificare le aliquote all'interno dei limiti minimi e massimi stabiliti dalla legge nel rispetto dei criteri generali di ragionevolezza e non discriminazione. Ciò significa che non deve essere necessariamente prevista una unica aliquota per le abitazioni principali, ma al Comune è consentito diversificare. Potrebbe accadere che i regolamenti comunali stabiliscano riduzioni di aliquota per famiglie con portatori di handicap, oppure quando il possessore dell'immobile superi una determinata età. In altri casi possono essere concesse riduzioni alle famiglie con redditi al di sotto di determinate soglie, riduzioni che potrebbero comportare notevoli riduzioni del carico tributario. Va comunque precisato che queste agevolazioni devono essere ben circostanziate dal Comune nell'ambito della delibera di approvazione; altrimenti, la loro gestione rischia di rivelarsi difficoltosa. Le modalità di calcolo della base imponibile su cui si applica l'imposta municipale
(*) il coefficiente diventa 65 dal 2013; (**) nell'ipotesi di fabbricati del gruppo D; altrimenti, si seguono le regole della categoria specifica. Si vedano gli esempi pratici n. 1, n. 2 e n. 4, relativi a studio privato (cat. A/10), negozio (cat.C/1) e laboratorio artigiano (cat.C/3). CHIARIMENTI DEL FISCO In tema di aliquote d'imposta la circolare n. 3/DF del 2012 ha introdotto i seguenti chiarimenti:
COOPERATIVE EDILIZIE A PROPRIETÀ INDIVISA E IACP Come nella precedente disciplina Ici, anche ai fini Imu sono previste regole particolari per:
Non è invece prevista l'applicazione dell'aliquota agevolata concessa per l'abitazione principale. Comunque, la circolare n. 3/DF del 2012 precisa che il Comune può ridurre l'aliquota fino allo 0,4% nel caso di immobili posseduti da soggetti passivi Ires, tra i quali rientrano anche i soggetti in esame (la riduzione, però, non può giungere sino allo 0,2%, come invece previsto per le abitazioni principali in genere): pertanto, occorrerà prestare attenzione ad una eventuale specifica riduzione deliberata dal Comune. Peraltro, per tali immobili (come per le abitazioni principali) non si computa la quota di riserva erariale; dunque, tutta l'imposta deve essere versata a favore del Comune ove è ubicato l'immobile. Si veda l'esempio pratico n. 4 riportato nella pagina dedicata alla abitazione principale.
TERRENI AGRICOLI L'articolo 13, comma 5, del decreto legge n. 201 del 2011 prevede che il valore della base imponibile per il calcolo dell'Imu relativo ai terreni agricoli è pari all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, rivalutato in un primo momento del 25% e successivamente per un coefficiente pari a 135, oppure per un coefficiente pari a 110 per i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (Iap). L'aliquota applicabile per i terreni agricoli è pari a quella ordinaria, ovvero è dello 0,76%. I Comuni possono modificarla, in aumento o in diminuzione, fino a 0,3 punti percentuali. Si veda l'esempio pratico n. 1 riportato nella pagina dedicata ai terreni agricoli. LE AGEVOLAZIONI APPLICABILI AI TERRENI AGRICOLI Il citato articolo 13, comma 5, del decreto legge n. 201 del 2011, prevede un moltiplicatore ridotto, pari a 110, diverso da quello ordinario, pari a 135, "per i terreni agricoli, nonchè per quelli non coltivati, posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola". Si deve ritenere che la locuzione "nonchè per quelli non coltivati" assume, nel contesto della citata disposizione, la finalità di rendere applicabile il moltiplicatore di 110 anche nel caso in cui il terreno deve essere lasciato a riposo - ed è quindi non coltivato - in applicazione delle tecniche agricole (cosiddetto set aside). Il successivo comma 8-bis dispone che i terreni agricoli posseduti da coltivatori diretti e IAP, iscritti nella previdenza agricola, purché coltivati dagli stessi agricoltori, sono soggetti all'imposta limitatamente alla parte di valore eccedente 6.000 euro, con le seguenti riduzioni: a) del 70 per cento dell'imposta gravante sulla parte di valore eccedente i predetti euro 6.000 e fino a euro 15.500; b) del 50 per cento dell'imposta gravante sulla parte di valore eccedente euro 15.500 e fino a euro 25.500; c) del 25 per cento dell'imposta gravante sulla parte di valore eccedente euro 25.500 e fino a euro 32.000. Nel caso in cui il coltivatore diretto o IAP - iscritto nella previdenza agricola - possiede e conduce più terreni, le riduzioni devono essere calcolate proporzionalmente al valore dei terreni posseduti nei vari Comuni e devono essere rapportate sia al periodo dell'anno in cui sussistono le condizioni richieste dalla norma, sia alla quota di possesso. Infine, si deve precisare che, trattandosi di agevolazioni di natura soggettiva, esse devono essere applicate per intero sull'imponibile calcolato in riferimento alla corrispondente porzione di proprietà del soggetto passivo che coltiva direttamente il fondo. Si vedano gli esempi pratici n .2 e n. 3 nella pagina dedicata al terreni agricoli. AREE FABBRICABILI Per le aree fabbricabili, l'articolo 5, comma 5, del decreto legislativo n. 504 del 1992 dispone che la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo:
Occorre ricordare che l'articolo 31, comma 20, della legge 27 dicembre 2002 n. 289 dispone che "I Comuni quando attribuiscono ad un terreno la natura di area fabbricabile, ne danno comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale con modalità idonee a garantirne l'effettiva conoscenza da parte del contribuente". In sostanza, la norma ha il fine di fornire le garanzie procedimentali poste a tutela del contribuente, assurte a principio generale dell'ordinamento tributario ad opera dell'articolo 6 della legge 27 luglio 2000 n. 212, con la quale si è stabilito in maniera generalizzata l'obbligo di informazione a carico del Comune, ogni qual volta ci si trovi di fronte ad ogni fatto o circostanza dai quali possa derivare il mancato riconoscimento di un credito, oppure l'irrogazione di una sanzione a carico del soggetto interessato. In merito agli aspetti operativi, si ritiene che l'ente locale possa disciplinare autonomamente la procedura adottando lo schema più confacente alla propria organizzazione. Quindi, per la determinazione del valore delle aree fabbricabili, occorre fare riferimento al valore venale in comune commercio, che deve essere individuato sulla base di svariati parametri quali, ad esempio, la classe demografica del Comune, l'indice di edificabilità, il mercato edilizio della zona, l'ubicazione dell'area, le caratteristiche del terreno, le dimensioni dell'area, eccetera. Al valore determinato secondo i criteri sopra descritti, deve infine essere sottratto il costo dei lavori che il costruttore deve sostenere prima di poter intraprendere un qualsiasi progetto di edificazione. L'articolo 13, comma 6, del decreto legge n. 201 del 2011 stabilisce che l'aliquota di base dell'imposta è pari allo 0,76%. I Comuni, con deliberazione del consiglio comunale adottata ai sensi dell'articolo 52 del decreto legislativo n. 446 del 1997, possono modificare l'aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali, in aumento o in diminuzione. Si veda l'esempio pratico n. 2 riportato nella pagina dedicata alle aree fabbricabili.
ESCLUSIONE DELLA COMPARTECIPAZIONE ERARIALE Come specificato dalla circolare n. 3/DF del 2012, la compartecipazione erariale è esclusa. Quindi, il gettito è interamente di pertinenza del Comune nel quale l'immobile è ubicato, con riferimento ai seguenti immobili:
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