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| CREDITO D'IMPOSTA | » CREDITO D'IMPOSTAChi vende l'immobile per il quale ha usufruito dei benefici previsti per la "prima casa", la normativa vigente prevede un credito d'imposta se entro un anno dalla vendita, acquista un'altra abitazione non di lusso costituente prima casa. Si recuperano l'imposta di registro e l'Iva sborsate, non le imposte ipotecaria e catastale. Il credito ammonta alla minore tra le due imposte pagate sugli atti di acquisto. Il bonus compete anche quando si acquisti un'altra abitazione mediante appalto o permuta. Per fruire del credito d'imposta, il contribuente deve manifestare la propria volontà con apposita dichiarazione nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dell'imposta di registro dovuta per lo stesso atto. Se per errore detta dichiarazione è stata omessa, è possibile integrare l'atto originario di acquisto con la precedente analoga dichiarazione. Se il nuovo acquisto è soggetto ad imposta di registro, la compensazione può avvenire immediatamente nel rogito. Invece, nel caso di Iva, il recupero del credito di imposta avverrà con la prima dichiarazione dei redditi successiva al rogito. Quando non spetta Oltre al caso in cui il contribuente sia decaduto dall'agevolazione "prima casa" in relazione al precedente acquisto, il credito d'imposta per il riacquisto non spetta nelle seguenti ipotesi:
Se per il nuovo acquisto si prevede un' imposta superiore al credito fiscale spettante, si paga solo la differenza. Al contrario, se il bonus fiscale dovesse essere superiore all'importo dell'imposta di registro o Iva da pagare per la nuova abitazione, la parte di credito eccedente non darà luogo a rimborso e quindi andrà perduta, come illustrato nella tabella sottostante.
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| COME UTILIZZARE IL CREDITO D'IMPOSTA |
» COME UTILIZZARE IL CREDITO D'IMPOSTAIl credito d'imposta può essere utilizzato:
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| INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI IPOTECARI |
» INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI IPOTECARIL'articolo 2 della legge finanziaria 23 dicembre 2000, n. 388, per quanto concerne la detrazione degli interessi passivi pagati sui mutui ipotecari contratti per l'acquisto della prima casa, ha introdotto nuove disposizioni di maggior favore per il contribuente. Infatti, dal 1° gennaio 2001 la detrazione di imposta può essere riconosciuta a condizione che:
La "prima casa" è l'immobile che si acquista per primo nel comune dove si ha o si intende trasferire la propria residenza, ed ha le sue agevolazioni che competono anche se esso viene dato in affitto, a condizione che sia la prima casa posseduta nel comune. Per "abitazione principale" si intende quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione redatta ai sensi del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445, con la quale il contribuente può attestare che la sua dimora effettiva è diversa da quella risultante in anagrafe. L'abitazione principale ha diritto a due forme di agevolazione: - l'esenzione Irpef - la possibilità di recuperare, in caso di riacquisto, l'imposta di registro o l'Iva pagata sulla prima casa. Il diritto alla detrazione non si perde se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di trasferimento del contribuente per motivi di lavoro. Parimenti, non si tiene conto delle variazioni di domicilio dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, a condizione che l'abitazione non sia locata. Il requisito della dimora abituale non è richiesto al personale delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento sia militare che civile. Per i mutui ipotecari stipulati per l'acquisto della "prima casa" da adibire ad abitazione principale spetta la detrazione del 19% dell'imposta sul reddito per i seguenti oneri:
L'importo annuo complessivo (compresi gli oneri accessori) su cui applicare la detrazione del 19% è di 4.000 euro, grazie all'innalzamento del tetto imponibile, introdotto dalla Finanziaria 2008 (in precedenza, il limite era di 3.615,20 euro). Se il mutuo è cointestato a entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; ma, in caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote. E' opportuno ricordare che il bonus Irpef del 19% non si perde se l'unità immobiliare è adibita ad abitazione principale di un familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado) del contribuente acquirente ed intestatario del contratto di mutuo ipotecario. In caso di separazione legale anche il coniuge separato, finché non interviene l'annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari. In caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque il beneficio della detrazione per la quota di competenza, se presso l'unità immobiliare vivono i suoi familiari.
Nel caso di mutui ipotecari indivisi stipulati da cooperative o da imprese costruttrici, il diritto alla detrazione spetta agli assegnatari o agli acquirenti in relazione agli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione rimborsati da questi ai contraenti. Ai fini della detrazione vale il momento della delibera di assegnazione dell'alloggio. In tal caso il pagamento degli interessi può essere certificato dalla documentazione rilasciata dalla cooperativa intestataria del mutuo. Questa norma si applica anche alle somme pagate dagli assegnatari di alloggi cooperativi a proprietà divisa. In caso di morte del mutuatario, il diritto alla detrazione si trasmette all'erede o legatario o all'acquirente che si sia accollato il mutuo. La detrazione compete anche al coniuge superstite, se contitolare insieme al coniuge deceduto del mutuo contratto per l'acquisto dell'abitazione principale, a condizione che provveda a regolarizzare l'accollo del mutuo, sempre che sussistano gli altri requisiti. Se l'unità immobiliare acquistata è oggetto di ristrutturazione edilizia, la detrazione del 19% scatta dalla data in cui l'immobile è adibito ad "abitazione principale" che, in ogni caso, deve avvenire entro due anni dall'acquisto. Se, invece, è stata acquistata una casa affittata, il bonus Irpef spetta a decorrere dalla prima rata di mutuo pagata, a condizione che entro tre mesi dall'acquisto, l'acquirente notifichi all'inquilino l'intimazione di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l'immobile sia adibito ad "abitazione principale". Per i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione di un'unità immobiliare da adibire ad "abitazione principale", la detrazione fiscale del 19% spetta su un importo massimo di 2.582,28 euro. In caso di contitolarità del contratto di mutuo, il limite di 2.582,28 euro si riferisce all'ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti. La detrazione è subordinata al rispetto delle seguenti condizioni:
Attenzione: sono detraibili solo gli interessi relativi alla parte di mutuo realmente utilizzata per pagare le spese di costruzione. Se l'importo del prestito è più elevato, l'eccedenza non dà diritto ad alcun beneficio. Surroga e sostituzione di mutui ipotecari I contribuenti che hanno utilizzato l'operazione di "sostituzione" per ottenere liquidità aggiuntiva rispetto all'importo del mutuo da estinguere, potranno continuare ad usufruire del bonus Irpef del 19% sugli interessi passivi pagati sul mutuo contratto per l'acquisto dell'abitazione principale. L'Agenzia delle Entrate, infatti, con risoluzione n. 390/E del 21 dicembre 2007, ha precisato che in caso di rinegoziazione, o sosrtituzione del mutuo non si perda il diritto alla detrazione degli interessi passivi se l'importo del nuovo finanziamento è superiore al capitale residuo purché si tratti sempre di un mutuo ipotecario sull'abitazione principale e vi sia quindi una sorta di continuità tra i due prestiti, pur modificandosi l'importo finanziato. Ovviamente sono detraibili solo gli interessi relativi al mutuo originario, non quelli derivanti dal totale del nuovo prestito. Gli interessi sono detraibili per la quota percentuale che si ottiene raffrontando l'importo del nuovo mutuo al valore di quello estinto. Basta moltiplicare 100 per il risultato di "vecchio mutuo diviso nuovo mutuo".
Ovviamente non si perde il diritto alla detrazione anche nel caso di surroga (la portabilità del mutuo), cioè nei casi in cui una nuova banca si sostituisce a un'altra come creditrice. In questi casi, infatti, l'importo del nuovo mutuo non può superare il capitale residuo del vecchio.
Per determinare in modo automatico il bonus fiscale concesso per la prima abitazione, utilizzare la sottostante calcolatrice.
L'acquisto di un immobile locato non fa perdere il diritto alla detrazione degli interessi passivi del mutuo a condizione che:
Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993 l'importo massimo detraibile è di € 3.615,20 per ogni mutuatario, a condizione che:
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