ICI su Fabbricati in corso di costruzione

[bbfabio]

Per i "fabbricati in corso di costruzione" (iscritti al catasto alla
categoria F/3 per intenderci) l'ICI si paga sul valore dell'area, come
se fosse "area fabbricabile".

Quesito:

1) se il fabbricato (non ultimato) è formato da 5 piani (ad es.
ciascuno di 100 mq) di proprietà di un solo soggetto, questo pagherà
l'ici sul valore dell'area determinata dalla proiezione degli
appartamenti (non finiti), cioè 100 mq in totale...
GIUSTO??

2) se il fabbricato (non ultimato) è formato da 5 piani (ad es.
ciascuno di 100 mq) di proprietà di 5 soggetti diversi, ognuno di
questi dovrà pagare ici sul valore dell'area del proprio piano?
Se così fosse (come mi è stato riferito da un funzionario dell'ufficio
ICI del mio Comune) l'ICI verrà calcolata come se l'area fosse di 500
mq...
Che ne pensate?
Grazie per l'attenzione e a chi saprà indicarmi la normativa di
riferimento.

                                                                                                                                                   

[luke67]

Per i "fabbricati in corso di costruzione" (iscritti al catasto alla
categoria F/3 per intenderci) l'ICI si paga sul valore dell'area, come
se fosse "area fabbricabile".

Quesito:

1) se il fabbricato (non ultimato) è ¦ormato da 5 piani (ad es.
ciascuno di 100 mq) di proprietà ¤i un solo soggetto, questo pagherà Šl'ici sul valore dell'area determinata dalla proiezione degli
appartamenti (non finiti), cioè ±00 mq in totale...
GIUSTO??

2) se il fabbricato (non ultimato) è ¦ormato da 5 piani (ad es.
ciascuno di 100 mq) di proprietà ¤i 5 soggetti diversi, ognuno di
questi dovrà °agare ici sul valore dell'area del proprio piano?
Se così ¦osse (come mi è ³tato riferito da un funzionario dell'ufficio
ICI del mio Comune) l'ICI verrà £alcolata come se l'area fosse di 500
mq...
Che ne pensate?
Grazie per l'attenzione e a chi saprà ©ndicarmi la normativa di
riferimento.

Secondo me fino alla fine dei lavori oppure fino al momento dell'accatastamento degli immobili va pagata il valore dell'area fabbricabile su cui si sta costruendo l'opera , ici assolta solitamente dal costruttore e non dai singoli acquirenti
Non capisco la differenza che lei pone: per me si paga area fabbricabile fino all'accatastamento delle unità immobiliari indipendentemente da quanto Lei sta costuendoci sopra
Es: costruisco una palazzina di 10 appartamenti su un'area del valore di 2 milioni di euro - verrà pagata l'Ici sul valore di 2 milioni di euro fino all'accatasmento della palazzina e dei 10 appartamenti che una volta accatastati assorbiranno quasi per intera l'area fabbricabile e viranno di rendita propria                                                                                                                                                    

[fabio]

Per i "fabbricati in corso di costruzione" (iscritti al catasto alla
categoria F/3 per intenderci) l'ICI si paga sul valore dell'area, come
se fosse "area fabbricabile".

Quesito:

1) se il fabbricato (non ultimato) è ¦ormato da 5 piani (ad es.
ciascuno di 100 mq) di proprietà ¤i un solo soggetto, questo pagherà Šl'ici sul valore dell'area determinata dalla proiezione degli
appartamenti (non finiti), cioè ±00 mq in totale...
GIUSTO??

2) se il fabbricato (non ultimato) è ¦ormato da 5 piani (ad es.
ciascuno di 100 mq) di proprietà ¤i 5 soggetti diversi, ognuno di
questi dovrà °agare ici sul valore dell'area del proprio piano?
Se così ¦osse (come mi è ³tato riferito da un funzionario dell'ufficio
ICI del mio Comune) l'ICI verrà £alcolata come se l'area fosse di 500
mq...
Che ne pensate?
Grazie per l'attenzione e a chi saprà ©ndicarmi la normativa di
riferimento.

Secondo me fino alla fine dei lavori oppure fino al momento dell'accatastamento degli immobili va pagata il valore dell'area fabbricabile su cui si sta costruendo l'opera , ici assolta solitamente dal costruttore e non dai singoli acquirenti
Non capisco la differenza che lei pone: per me si paga area fabbricabile fino all'accatastamento delle unità immobiliari indipendentemente da quanto Lei sta costuendoci sopra
Es: costruisco una palazzina di 10 appartamenti su un'area del valore di 2 milioni di euro - verrà pagata l'Ici sul valore di 2 milioni di euro fino all'accatasmento della palazzina e dei 10 appartamenti che una volta accatastati assorbiranno quasi per intera l'area fabbricabile e viranno di rendita propria

Concordo col Luke, il problema però nasce se gli immobili vengono accatastati non contemporaneamente.

In tal caso gli immobili accatastati avranno una loro rendita mentre per  quelli non accatastati  o accatastati come F3 bisognerebbe pagare su un residuo di area edificabile non facilmente quantificabile.

                                                                                                                                                   

[bbfabio]

La situazione è più complicata di quello che sembra; provo a spiegarmi meglio:

tre soggetti (A, B, C) possiedono un area fabbricabile di 500 mq sulla quale pagano regolarmente l'ici sul valore dei 500 mq.

nel 2000 la cedono in permuta ad un costruttore, il quale acquista anche un terreno limitrofo (1000 mq) e sull'area totale comincia a costruire..Quindi dal 2000 in poi L'ICI viene assolta dal costruttore, il quale paga l'imposta sul valore dell'area complessiva, cioè 1500 mq.

Su quest'area vengono costruiti 10 appartamenti ( 5 scala A, e 5 scala

L'atto di permuta prevede che in cambio dell'area fabbricabile siano restituiti 3 appartamenti rustici (di 100 mq ciascuno), uno per ogni soggetto  A, B, C. Gli altri appartamenti restano di proprietà del costruttore.

Nel 2003 vengono consegnati questi 3 appartamenti (in corso di costruzione) ai soggetti A, B, C, quindi l'ICI torna ad essere dovuta dai soggetti A,B,C.
La situazione della scala A è la seguente:
1' piano appartamento finito (paga ICI sulla rendita catastale come fabbricato) di proprietà del costruttore
2' piano  (in corso di costruzione) di proprietà di A
3' piano  (in corso di costruzione) di proprietà di B
4' piano  (in corso di costruzione) di proprietà di C
5 piano  (appartametno finito: paga l'ICI sulla rendita catastale) di proprietà del costruttore.

Come dovranno comportarsi i proprietari A, B, C?

L'area su cui sorgono questi appartamenti è di 100 mq: infatti la proiezione degli appartamenti (ciascuno di 100 mq) sull'area è di 100 mq.
Ora secondo voi
A paga l'ICI sul valore dell'area di 100 mq?
B paga l'ICI sul valore dell'area di 100 mq?
C paga l'ICI sul valore dell'area di 100 mq?

                                                                                                                                                   

[luke67]

La situazione è °i?plicata di quello che sembra; provo a spiegarmi meglio:

tre soggetti (A, B, C) possiedono un area fabbricabile di 500 mq sulla quale pagano regolarmente l'ici sul valore dei 500 mq.

nel 2000 la cedono in permuta ad un costruttore, il quale acquista anche un terreno limitrofo (1000 mq) e sull'area totale comincia a costruire..Quindi dal 2000 in poi L'ICI viene assolta dal costruttore, il quale paga l'imposta sul valore dell'area complessiva, cioè ±500 mq.

Su quest'area vengono costruiti 10 appartamenti ( 5 scala A, e 5 scala

L'atto di permuta prevede che in cambio dell'area fabbricabile siano restituiti 3 appartamenti rustici (di 100 mq ciascuno), uno per ogni soggetto  A, B, C. Gli altri appartamenti restano di proprietà ¤el costruttore.

Nel 2003 vengono consegnati questi 3 appartamenti (in corso di costruzione) ai soggetti A, B, C, quindi l'ICI torna ad essere dovuta dai soggetti A,B,C.
La situazione della scala A è ¬a seguente:
1' piano appartamento finito (paga ICI sulla rendita catastale come fabbricato) di proprietà ¤el costruttore
2' piano  (in corso di costruzione) di proprietà ¤i A
3' piano  (in corso di costruzione) di proprietà ¤i B
4' piano  (in corso di costruzione) di proprietà ¤i C
5 piano  (appartametno finito: paga l'ICI sulla rendita catastale) di proprietà ¤el costruttore.

Come dovranno comportarsi i proprietari A, B, C?

L'area su cui sorgono questi appartamenti è ¤i 100 mq: infatti la proiezione degli appartamenti (ciascuno di 100 mq) sull'area è ¤i 100 mq.
Ora secondo voi
A paga l'ICI sul valore dell'area di 100 mq?
B paga l'ICI sul valore dell'area di 100 mq?
C paga l'ICI sul valore dell'area di 100 mq?

Ma al momento della restituzione degli appartamenti c'è un atto notarile oppure no?                                                                                                                                                    

[bbfabio]

Ma al momento della restituzione degli appartamenti c'è un atto notarile oppure no?

Innanzitutto volevo ringraziare i membri di questo forum per l'interesse e per la professionalità.

SI..c'è anche un verbale di consegna di immobili.
Inoltre dalla visura catastale risulta che i piani 2',3', 4' (categoria: "in corso di costruzione" quindi senza rendita) sono di proprietà dei soggetti rispettivamente A, B, C.

Per questi immobili tali soggetti dovevano presentare "Comunicazione di variazione" al Comune e pagare l'ICI a partire dal 2003.. Ma in che misura (vedi sopra)??

Io pensavo di presentare la "Comunicazione di variazione" al Comune, far sanare l'anno 2006 con il ravvedimento operoso; per gli anni precedenti faccio aspettare gli avvisi di accertamento e poi trovo il modo di fare ricorso contro questi (avvisi).

Il dubbio più grande resta: ognuno deve pagare sul valore dei propri 100 mq?

ciao e GRAZIE!!                                                                                                                                                    

[silvia]

Forse può esserti utile leggere la Sentenza della Corte di Cassazione, Sez. V, n. 23347 del 15 dicembre 2004. Parla di un edificio di due piani di cui uno in corso di costruzione.

Noi, quando ci troviamo di fornte a fabbricati parzialmente costruiti, ci comportiamo così:
- assoggettiamo ad ici ogni singola unità immobiliare autonomamente iscrivibile nel catasto edilizio urbano dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o, se antecedente, dalla data in cui la stessa è comunque utilizzata.
- riduciamo la superficie complessiva dell'area edificabile sulla quale è in corso la restante costruzione in base al rapporto esistente tra la volumetria complessiva del fabbricato risultante dal progetto approvato e la volumetria delle unità immobiliari, iscrivibili al catasto edilizio urbano, già ultimate ed autonomamente assoggettate ad imposizione come fabbricati.
                                                                                                                                                   

[luke67]

Ma al momento della restituzione degli appartamenti c'è µn atto notarile oppure no?

Innanzitutto volevo ringraziare i membri di questo forum per l'interesse e per la professionalitஊ
SI..c'è ¡nche un verbale di consegna di immobili.
Inoltre dalla visura catastale risulta che i piani 2',3', 4' (categoria: "in corso di costruzione" quindi senza rendita) sono di proprietà ¤ei soggetti rispettivamente A, B, C.

Per questi immobili tali soggetti dovevano presentare "Comunicazione di variazione" al Comune e pagare l'ICI a partire dal 2003.. Ma in che misura (vedi sopra)??

Io pensavo di presentare la "Comunicazione di variazione" al Comune, far sanare l'anno 2006 con il ravvedimento operoso; per gli anni precedenti faccio aspettare gli avvisi di accertamento e poi trovo il modo di fare ricorso contro questi (avvisi).

Il dubbio pi?nde resta: ognuno deve pagare sul valore dei propri 100 mq?

ciao e GRAZIE!!

Sposo al 100% la soluzione di Silvia                                                                                                                                                    

[magocharlie]

Sì, è la soluzione migliore, anche se ho potuto verificare che alcuni comuni, fin quando esistono parti di fabbricato ancora non dotate di rendita autonoma, e quindi ancora in costruzione, pretendono il versamento dell'ICI sull'intera area fabbricabile, senza alcuna riduzione proporzionale alla volumetria o alla superficie degli immobili già completati ed accatastati...
Nel caso prospettato, questi comuni vorrebbero che l'ICI che si pagava all'inizio sul terreno edificabile venisse pagata ancora per intero dai 3 proprietari degli appartamenti in costruzione (ovviamente 1/3 ciascuno).                                                                                                                                                    

[bbfabio]

E' quello che farò...grazie per avermi illuminato.

Ridurrò la superfice risultante dalla "proiezione al suolo dell'edificio" in base rapporto allo stesso rapporto esistente tra la volumetria del fabbricato risultante dal progetto complessivo e la volumetria della parte già costruita e assoggettata ad ICI come fabbricato.

Sul valore di  questa superficie pagheranno 1/3 A, 1/3 B, e 1/3 C.

...e non come sostengono all'UFFICIO ICI, ognuno sul valore della superficie del proprio appartamento (non ultimato).
Già mi aveva inviato 3 avvisi di accertamento per il perdiodo 2000, 2001 e 2003 (vedi sopra) annullati poi per mancanza del presupposto del tributo (era in corso la permuta: l'ici era a carico del costruttore)....
Grazie e spero di esservi utile in qualtre altro caso a me noto...