Per le aree fabbricabili l'imposta viene determinata moltiplicando il valore venale in comune commercio per l'aliquota deliberata dal comune.
Tavola 14 (calcolo imposta)
| VALORE VENALE |
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ALIQUOTA
deliberata dal comune |
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ICI ANNUA |
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| ...... |
X |
... / 1.000 |
= |
...... |
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Approfondimenti
Per area fabbricabile si intende quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità (art. 2, comma 1, lettera b, del D.Lgs. n. 504/92). Infatti, ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità, l'art. 5.bis del decreto legge 11 luglio 1992 n. 333, convertito dalla legge 8 agosto 1992 n. 259 ha introdotto il concetto di "edificabilità di fatto" accanto al concetto di "edificabilità legale".
A norma dell'art. 36, comma 2, del decreto-legge n. 223 del 4 luglio 2006 (convertito con modificazioni dalla legge n. 248 del 4 agosto 2006), un'area è da considerara fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, adottato dal comune indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi dello stesso.
Il contribuente, per conoscere se la sua area è ritenuta edificabile ai fini dell' ICI, può rivolgersi al comune competente perché venga attestato se l'area medesima è fabbricabile in base ai criteri descritti dalla lettera b), comma 1, dell'art. 2 del D.Lgs. n. 504/92.
Dal 1° gennaio 2003 "I comuni, quando attribuiscono ad un terreno la natura di area fabbricabile, ne danno comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale con modalità idonee a garantirne l'effettiva conoscenza da parte del contribuente" (art. 31, comma 20, della legge finanziaria n. 289/2002).
Se il comune non dà comunicazione al proprietario dell'attribuzione a un suo terreno della natura di area fabbricabile, non può essere irrogata alcuna sanzione, in virtù del principio generale della tutela dell'affidamento e della buona fede del contribuente (Direzione federalismo fiscale, documento protocollo 16506/2010 del 16 luglio 2010).
Il Comune è obbligato a comunicare il cambio di destinazione, quando al terreno viene attribuita la natura di area fabbricabile, e non anche il relativo valore, che deve essere dichiarato dal contribuente e che è costituito da quello venale in comune commercio. In proposito, va richiamato il documento della Direzione federalismo fiscale, protocollo n. 16506/2010 del 16 luglio 2010, secondo il quale l'attribuzione del valore delle aree fabbricabili è rimessa alla valutazione discrezionale di ogni amministrazione comunale. Valutazione che deve ritenersi legittima se aderente ai criteri sanciti dall'art. 5 comma 5 del Dlgs 504/92.
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Elementi per il calcolo dell'imponibile ai fini Ici
- Valore venale = Valore venale dell'area inserita nel Piano regolatore generale (Prg)
- Tasso di interesse = Tasso di interesse per remunerazione del capitale
- Tempo necessario = Tempo necessario all'ottenimento della concessione edilizia
- Valore imponibile = Valore imponibile attuale dell'area edificabile
Attenzione: per i decimali devi usare la virgola ( , ) e non il punto.
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Sono invece considerati non fabbricabili:
- i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli - iscritti negli elenchi comunali delle persone soggette all'obbligo dell'assicurazione per invalidità, vecchiaia e malattia - che esplicano la loro attività a titolo principale, sui quali persiste l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all'allevamento di animali.
Per questi terreni, la circolare ministeriale n. 7/1106 del 10 giugno 1993, risposta 5.18, ha precisato che nel caso in cui il terreno risulti inserito negli strumenti urbanistici generali o attuativi e concesso in affitto per uso agricolo a un coltivatore diretto, detto terreno non perde la qualificazione di "area fabbricabile", in quanto non vi è identità tra soggetto passivo di imposta e conduttore del terreno stesso;
- le aree pertinenziali dei fabbricati, ossia quelle che risultano comprese nella scheda catastale del fabbricato e destinate a giardini, posti auto, aree di svago;
- i lastrici solari, in quanto solo potenzialmente edificabili;
- le aree sottoposte a vincoli giuridici, di natura pubblica o privata, che escludono in via permanente la possibilità di costruire edifici classificabili nei gruppi catastali A, B, C e D. L'edificabilità non dovrebbe, invece, essere esclusa in presenza di vincolo temporaneo, anche se questo influenzi il valore dell'area stessa;
- Le aree destinate a verde pubblico, a servizi o ad attrezzature scolastiche (si vedano la circolare ministeriale 3 agosto 1979 n. 25/364695 e, sulla natura non edificabile di un'area sottoposta a "verde pubblico", la risoluzione ministeriale 27 novembre 1988 n. 400756);
- le aree comprese in zone variamente definite e sottoposte a vincoli cimiteriali, rispetto dell'abitato, rispetto di grandi attrezzature, parco privato, rispetto dei corsi d'acqua, tutela dei corsi d'acqua, vincoli paesaggistici, servitù militari, ecc.. Per tali aree, anche se producono, per effetto di particolari norme contenute nei singoli piani regolatori, una volumetria utilizzabile non sulle aree medesime ma altrove (ad esempio su lotti confinanti), non pare che l' ICI sia dovuta, in quanto non sono fabbricabili in senso stretto;
- in base all'articolo 37, comma 4, Dpr 8 giugno 2001, n. 327 le aree sottoposte ad un vincolo di inedificabilità assoluta in base alla normativa statale o regionale, o alle previsioni di qualsiasi atto di programmazione o di pianificazione del territorio, ivi compresi:
- il piano paesistico,
- il piano del parco,
- il piano di bacino,
- il piano regolatore generale,
- il programma di fabbricazione,
- il piano attuativo di iniziativa pubblica o privata anche per una parte limitata del territorio comunale per finalità di edilizia residenziale o di investimenti produttivi,
- qualsiasi altro piano o provvedimento che abbia precluso il rilascio di atti, comunque denominati, abitativi della realizzazione di edifici o manufatti di natura privata.
Va infine ricordato che ai sensi dell'art. 13 del D.Lgs. n. 504/92 il Comune, quando l'area edificabile diviene inedificabile, può prevedere il diritto al rimborso dell'imposta pagata per le aree successivamente divenute inedificabili, stabilendone termini, limiti temporali e condizioni, avuto anche riguardo alle modalità ed alla frequenza delle varianti apportate agli strumenti urbanistici (art. 59, comma 1, lettera f del D.Lgs. n 446/97).
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