L' ICI (imposta comunale sugli immobili) è un' imposta reale il cui presupposto impositivo è costituito dal possesso - a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie - di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, situati nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, compresi gli immobili strumentali all'esercizio dell'attività professionale, artigianale o imprenditoriale, nonché quelli alla cui produzione o scambio è diretta l'attività dell'impresa (art. 1, comma 2, del D.Lgs. 504/92).
Il gettito del tributo è devoluto al Comune nell'ambito del cui territorio insiste, interamente o prevalentemente, la superficie degli immobili oggetto di imposta. In caso di variazioni delle circoscrizioni territoriali, anche se dipendenti dalla istituzione di nuovi comuni, l'imposta è dovuta al comune nel cui territorio risultano ubicati gli immobili alla data del 1° gennaio dell'anno di imposizione (art. 4 del D.Lgs. 504/92).
FABBRICATI RURALI
SANATORIA IMMOBILI RURALI
La legge 12 luglio 2011, n. 106 (pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 160 del 12-7-2011), all'articolo 7, comma 2-bis, prevede che per riconoscere la ruralità "ai sensi dell'articolo 9 del Dlgs 557/93 ... i soggetti interessati possono presentare all'Agenzia del Territorio una domanda di variazione della categoria catastale per l'attribuzione all'immobile della categoria A/6 per gli immobili rurali ad uso abitativo o della categoria D/10 per gli immobili rurali ad uso strumentale. Alla domanda, da presentare entro il 30 settembre 2011, deve essere allegata un'autocertificazione ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, nella quale il richiedente dichiara che l'immobile possiede, in via continuativa a decorrere dal quinto anno antecedente a quello di presentazione della domanda, i requisiti di ruralità dell'immobile necessari ai sensi del citato articolo 9 del decreto-legislativo n.557 del 1993, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 133 del 1994, e successive modificazioni".
Con Decreto ministeriale 14 settembre 2011 sono state individuate le modalità applicative e la documentazione necessaria per la presentazione della certificazione per il riconoscimento della ruralità dei fabbricati. Il Dm ha istituito la classe "R" per le ebitazioni, che sono ora censite in categoria A/6 senza attribuzione di alcuna rendita. Per i fabbricati strumentali classati in categoria D/10 è previsto il mantenimento della rendita catastale precedentemente attribuita.
L'elemento che crea confusione e che legittimerebbe, secondo alcuni, l'uso retroattivo della nuova categoria attribuita dall'Agenzia del territorio è la previsione dell'attestazione del possesso «in via continuativa» a decorrere dal quinto anno antecedente a quello di presentazione della domanda di riconoscimento della categoria rurale.
Secondo i Comuni impositori, invece, la norma fa riferimento a una «variazione della categoria catastale» e non è espressamente prevista alcuna efficacia retroattiva, peraltro in linea con le indicazioni fornite con la circolare 11/T dell'Agenzia del territorio, nella quale vengono esemplificati i casi in cui le variazioni hanno effetto retroattivo.
In questa situazione, il Comune deve, in base a quanto previsto dall'articolo 5 del Dlgs 504/92, appplicare l'Ici avendo riguardo esclusivamente alla rendita e categoria catastale iscritta in catasto al primo gennaio di ogni anno d'imposizione.
Nessun aiuto è arrivato poi dal Dm attuativo e dalla circolare 6/2011 dell'Agenzia del territorio, che non hanno apportato, come da molti auspicato, alcuna integrazione o chiarimento al Dl 70/2011 (articolo 7, commi 2-bis, 2-ter e 2-quater).
L'incertezza normativa coinvolge i cinque anni d'imposta pendenti (2006-2010) e riguarda tanto i contribuenti (domande di rimborso) quanto i Comuni (atti di accertamento). Non è chiaro dunque, nonostante due decreti ministeriali, se il riconoscimento decorre dalla domamda o dal quinquennio anteriore.
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Sono esclusi dall'imposta i fabbricati rurali destinati ad edilizia abitativa, purché soddisfino contemporaneamente le condizioni previste dal comma 3 dell'art. 9 del decreto legge n. 557 del 30 dicembre 1993 (convertito con modificazioni nella legge 26 febbraio 1994 n. 133), così come modificato dall'art. 2 del D.P.R. n. 139 del 23 marzo 1998, e precisamente:
a) requisito soggettivo di possesso: il fabbricato deve essere posseduto dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, ovvero dall'affittuario del terreno stesso o dal soggetto che ad altro titolo conduce il terreno cui l'immobile è asservito o dai familiari conviventi a loro carico risultanti dalle certificazioni anagrafiche o da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura, ivi compresi quelli di riversibilità, o da coadiuvanti iscritti come tali ai fini previdenziali. Secondo la circolare ministeriale n. 73/E del 27 maggio 1994, risposta 2.1.1, la presenza di familiari non a carico del titolare dell'azienda agricola - e, quindi, l'utilizzazione del fabbricato da parte del nucleo familiare - non fa venir meno le caratteristiche di ruralità;
b) requisito soggettivo di utilizzo: l'immobile deve essere utilizzato quale abitazione dai soggetti di cui alla lettera a), sulla base di un titolo idoneo, ovvero dai dipendenti esercenti attività agricole nell'azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti nel rispetto della normativa in materia di collocamento, ovvero dalle persone addette all'attività di alpeggio in zone di montagna;
c) requisito oggettivo di superficie: il terreno cui il fabbricato è asservito deve essere situato nello stesso comune o in comuni confinanti e deve avere una superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario. Qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi dell'art. 1, comma 3, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, la superficie del terreno deve essere di almeno 3.000 metri quadrati;
d) requisito oggettivo del volume di affari: il volume di affari, derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo, deve risultare superiore alla metà (50%) del suo reddito complessivo, senza tener conto dei trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura. Se il terreno è ubicato in comune montano, il predetto limite deve risultare superiore ad un quarto (25%) del reddito complessivo, al netto dei trattamenti pensionistici. Il volume d'affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione IVA si presume pari al limite massimo previsto per l'esonero dall'art. 34 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, e cioè:
- euro 2.582,28 (pari a 5 milioni di lire) per i terreni ubicati in comuni non considerati montani;
- euro 7.746,85 (pari a 15 milioni di lire) qualora si tratti di terreni situati in comuni montani.
Al riguardo, il Ministero delle Finanze ha più volte ribadito che il requisito in questione si riferisce "esclusivamente al soggetto che conduce il fondo e che tale soggetto può essere diverso da quello che utilizza l'immobile adibito ad uso abitativo sulla base di un titolo idoneo. Così, ad esempio, se il fabbricato è utilizzato ad uso abitativo dal titolare di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolte in agricoltura e il fondo è condotto da altri soggetti, il requisito di cui al presente punto deve sussistere nei confronti di chi conduce il fondo" (appendice alle istruzioni per la compilazione del modello Unico 2002);
e) requisito oggettivo di tipologia: i fabbricati ad uso abitativo, che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 (abitazioni signorili) ed A/8 (abitazioni in ville), ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministero dei Lavori pubblici 2 agosto 1969, adottato in attuazione dell'art. 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, non possono comunque essere riconosciuti rurali.
Il comma 3-bis dello stesso articolo 9 riconosce il carattere rurale anche:
- alle costruzioni strumentali alle attività agricole definite dall'art. 29 del TUIR (testo unico delle imposte sui redditi), approvato con D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, come modificato dall'art. 3, comma 4, della legge 23 dicembre 1996 n. 662 (coltivazione del terreno, silvicoltura, allevamento di animali, ecc.);
- alle costruzioni strumentali all'attività agricola destinate alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli, alla custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione;
- ai fabbricati destinati all' agriturismo.
Per espressa previsione (art. 1, commi 4 e 5, del D.P.R. n. 139 del 1998), le costruzioni rurali costituenti unità immobiliari destinate ad abitazione e le loro pertinenze devono essere censite autonomamente mediante l'attribuzione di classamento, sulla base dei quadri di qualificazione vigenti in ciascuna zona censuaria.
Le costruzioni strumentali all'esercizio dell'attività agricola diverse dalle abitazioni, comprese quelle destinate ad attività agrituristiche, vanno invece censite nella categoria speciale "D/10 - fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole", nel caso in cui le caratteristiche di destinazione e tipologiche siano tali da non consentire, senza radicali trasformazioni, una destinazione diversa da quella per la quale furono originariamente costruite.
Va inoltre evidenziato che:
- nel caso di unità immobiliari utilizzate congiuntamente da più persone, i requisiti devono essere posseduti da almeno una di esse;
- se sul terreno esistono più unità immobiliari abitative, i requisiti di ruralità devono essere soddisfatti distintamente per ciascuna di esse;
- qualora più unità abitative siano utilizzate da più persone dello stesso nucleo familiare, in aggiunta ai precedenti requisiti è necessario che siano rispettati anche i seguenti limiti massimi:
- 5 vani catastali, ovvero 80 metri quadrati per un abitante e un vano catastale;
- oppure 20 metri quadrati per ogni abitante oltre il primo.
Funque, le costruzioni rurali, finché mantengono i requisiti di ruralità, non vanno sottoposte a tassazione, in quanto il relativo valore è già compreso nel reddito dominicale del terreno (in senso conforme: risoluzione ministeriale 18 novembre 1987, protocollo n. 301308; circolare ministeriale 20 marzo 2000 n. 50/E).
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Il consolidato orientamento del "diritto vivente" ritiene indispensabile l'accatastamento dei fabbricati rurali nelle categorie catastali A/6 (per le unità abitative) e D/10 (per le costruzioni strumentali all'attività agricola), ai fini di una pacifica esclusione dal pagamento dell'imposta comunale sugli immobili (Ici) (Corte di cassazione, sezioni unite, sentenza 18565 del 21 agosto 2009; sezione tributaria, fra molte, sentenza 21308 del 15 ottobre 2010).
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Attenzione: le costruzioni non utilizzate (sfitte) sono considerabili come rurali a condizione che rispettino i requisiti sopra elencati tranne ovviamente quello della strumentalità. In tal caso il proprietario deve autocertificare nei modi e nei termini di legge (dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui al D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, la cui sottoscrizione può non essere autenticata se accompagnata da copia fotostatica del documento di identità del sottoscrittore) l'assenza di allacciamento alle reti dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas. Un solo allacciamento esistente comporta l'impossibilità di considerare rurale il fabbricato in questione.
Tavola 1
| IMMOBILI SOGGETTI ALL' ICI |
| FABBRICATI |
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AREE FABBRICABILI |
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TERRENI AGRICOLI |
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Esclusi: - fabbricati rurali
- fabbricati gruppo E
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....... |
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Esclusi: - orticelli
- terreni incolti
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