ICI area edificabile su terreno agricolo

[colo75]

Salve a tutti.
Vorrei avere un chiarimento riguardo alla costruzione di un edificio agricolo (cantina) su terreno agricolo dal parte del sottoscritto e soci, tutti coltivatori diretti e quindi non tenuti al pagamento dell'ICI
La sorpresa che ci ha riservato il nostro comune è la richiesta del pagamento dell'ICI per il periodo di costruzione (2006-2009), come se l'area fosse edificabile per usi civili. Dal PRG l'area risulta invece agricola, addirittura a sottoposta a vincolo paesaggiastico, ma la costruzione ci è comunque stata autorizzata regolarmente dallo stesso comune.
Come ci dobbiamo comportare, oltretutto considerando che oltre all'ICI arretrata saremmo costretti a pagare anche una sanzione??

[paolawebs]

Se siete tutti coltivatri diretti, e avete costruito una struttura strumentale solo all'attività agricola, allore non dovete pagare nè l'ICI sull'area edificabile nè l'ICI sulla costruzione.
Prova inizialmente con un'istanza in autotutela al Comune, se poi il comune rimane della sua idea, prima che scadon i 60 giorni ti consiglio di fare ricorso in CTP
ciao

[colo75]

Grazie mille per la risposta...
Essendo tutti coltivatori diretti, ciò che mi hai suggerito è la via che stiamo percorrendo. Sabato abbiamo parlato con il sindaco ed il tecnico comunale, che sono fermi sulle loro posizioni. Prossimamente andrà a colloquio il nostro commercialista e poi vi aggiornerò sui progressi della vicenda.

[Donati]

Scusate ma da che articolo/legge dovrebbe discendere l'esenzione per delle aree utilizzate a fini edificatori?

Per i fabbricati sono d'accordo, tutta la buriana della Cassazione dell'anno scorso si è finalmente conclusa e il governo ci ha messo una pietra sopra con una legge interpretativa giustamente retroattiva, ma per i terreni?

Il 504 all'art. 5 comma 6 parla di assoggettamento ad imposta con base imponibile come 'area fabbricabile' per tutti i terreni sui quali, indipendentemente da quanto stabilito nell'art.2, sia in corso un intervento di costruzione, demolizione o recupero. Pertanto finchè l'attività edilizia è in corso il terreno sconta l'imposta come edificabile, ovviamente con un valore correlato al reale valore di mercato dell'area vincolata all'intervento!

[colo75]

Scusate ma da che articolo/legge dovrebbe discendere l'esenzione per delle aree utilizzate a fini edificatori?

Per i fabbricati sono d'accordo, tutta la buriana della Cassazione dell'anno scorso si è finalmente conclusa e il governo ci ha messo una pietra sopra con una legge interpretativa giustamente retroattiva, ma per i terreni?

Il 504 all'art. 5 comma 6 parla di assoggettamento ad imposta con base imponibile come 'area fabbricabile' per tutti i terreni sui quali, indipendentemente da quanto stabilito nell'art.2, sia in corso un intervento di costruzione, demolizione o recupero. Pertanto finchè l'attività edilizia è in corso il terreno sconta l'imposta come edificabile, ovviamente con un valore correlato al reale valore di mercato dell'area vincolata all'intervento!

Questa è l'interpretazione del mio comune, ma altri comuni non la vedono in questo modo. Ripeto: sto costruendo un fabbricato con tutti i requisiti di ruralità su un terreno agricolo ed in un'area non edificabile. Il nostro permesso di costruire ci è stato concesso dopo un'osservazione al PRG e dopo aver dimostrato la necessità per la nostra attività. Non mi sembra logico pagare l'ICI per un periodo di transizione tra due situazioni in cui non sono tenuto a pagarla.

[paolawebs]

l'area edificabile se detenuta da coltivatori diretti va sempre pagata come terreno agricolo
e comunque in questo caso è sorto un fabbricato strumentale al'attività agricola su un terreno che era comunque agricolo, nemmeno edificabile da PRG, quindi non vedo come si possa calcolare un'eventuale imposta su di un valore edificabile su un terreno con destinazione agricola.
se il coltivatore diretto utilizza i suoi terreni a scopo edificatrio ma per costruire abitazioni private, box o altro, e magari che vende anche, allora è giusto il principio di tassare quei terreni come edificabili, ma in questo caso è sorto anche un fabbricato strumentale, che come tale non sconterà nemmeno l'ici, vedo così assurdo tassarlo come area edificabile ed attrubuirgli un valore che non è nemmeno indicato da PRG, per me non sta nè in cielo nè in terra!

[colo75]

l'area edificabile se detenuta da coltivatori diretti va sempre pagata come terreno agricolo
e comunque in questo caso è sorto un fabbricato strumentale al'attività agricola su un terreno che era comunque agricolo, nemmeno edificabile da PRG, quindi non vedo come si possa calcolare un'eventuale imposta su di un valore edificabile su un terreno con destinazione agricola.
se il coltivatore diretto utilizza i suoi terreni a scopo edificatrio ma per costruire abitazioni private, box o altro, e magari che vende anche, allora è giusto il principio di tassare quei terreni come edificabili, ma in questo caso è sorto anche un fabbricato strumentale, che come tale non sconterà nemmeno l'ici, vedo così assurdo tassarlo come area edificabile ed attrubuirgli un valore che non è nemmeno indicato da PRG, per me non sta nè in cielo nè in terra!

Ti quoto in pieno!!!
Comunque il comune ha indicato come valore dell'area il valore medio delle aree edificabili della zona e oggetto di compravendita negli ultimi anni. Questo mi sembra un processo estimativo corretto, lo prevede anche la legge, ma meno corretto mi sembra applicarlo ad un bene che non ha mercato. In altre parole, non avrei mai potuto vendere la mia area come edificabile, ma solamente come terreno agricolo e quindi con un valore almeno 10 volte inferiore!!!
Un'ultima cosa: la destinazione d'uso del fabbricato dovrà essere per forza agricola: siamo vincolati dal permesso di costruire, per almeno 10 anni, a non variarne la destinazione. Nel caso, passato tale periodo, saremo costretti a pagare tutti gli oneri di urbanizzazione che il comune non ha preteso adesso,  essendo edificio rurale. Ma questo ci sta!! L'ICI no!!

[paolawebs]

si la destinazione del fabbricato dovrà essere necessariamente agricola, altrimenti cade tutto il discorso che abbiamo fatto
e la categoria catastale del fabbricato dovrà essere necessariamente D10

[Donati]

OK, io capisco, da un punto di vista 'logico', la posizione che state esprimendo. Mi piacerebbe però illustrarvi più approfonditamente la tesi che, a quanto ha notato colo, è sostenuta dal comune, e che condivido (anche se "porta" a risultati diversi da quelli a cui è giunto il comune).
Iniziamo a ricordare cosa prevede la normativa ici in questione:

dlgs 504/1992 Art. 2

Titolo: Definizione di fabbricati e aree.
Testo in vigore dal 01/01/1993
1. Ai fini dell'imposta di cui all'articolo 1:
a) per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato;
b) per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità. Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai soggetti indicati nel comma 1 dell'articolo 9, sui quali persiste l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali. Il comune, su richiesta del contribuente, attesta se un'area sita nel proprio territorio è fabbricabile in base ai criteri stabiliti dalla presente lettera;
c) per terreno agricolo si intende il terreno adibito all'esercizio delle attività indicate nell'articolo 2135 del codice civile.

art. 5

Titolo: Base imponibile.
(N.D.R.: Vedasi anche quanto disposto da: art. 3, commi 48 e 51 L. 23 dicembre 1996 n.662 e dall'art.36, comma 2 D.L. 4 luglio 2006 n.223, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006 n.248)
Testo: in vigore dal 01/01/2007
1. Base imponibile dell'imposta è il valore degli immobili di cui al comma 2 dell'articolo 1.
2. Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito da quello che risulta applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell'anno di imposizione, i moltiplicatori determinati con i criteri e le modalità previsti dal primo periodo dell'ultimo comma dell'articolo 52 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.
3. Per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, fino all'anno nel quale i medesimi sono iscritti in catasto con attribuzione di rendita, il valore è determinato, alla data di inizio di ciascun anno solare ovvero, se successiva, alla data di acquisizione, secondo i criteri stabiliti nel penultimo periodo del comma 3, dell'articolo 7 del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, applicando i seguenti coefficienti: per l'anno 1993: 1,02; per l'anno 1992: 1,03; per l'anno 1991:1,05; per l'anno 1990: 1,10; per l'anno 1989:1,15; per l'anno 1988:1,20; per l'anno 1987: 1,30; per l'anno 1986: 1,40; per l'anno 1985: 1,50; per l'anno 1984: 1,60; per l'anno 1983: 1,70; per l'anno 1982 e anni precedenti: 1,80. I coefficienti sono aggiornati con decreto del Ministro delle finanze da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale. In caso di locazione finanziaria il locatore o il locatario possono esperire la procedura di cui al regolamento adottato con decreto del Ministro delle finanze del 19 aprile 1994, n. 701, con conseguente determinazione del valore del fabbricato sulla base della rendita proposta, a decorrere dal primo gennaio dell'anno successivo a quello nel corso del quale tale rendita è stata annotata negli atti catastali, ed estensione della procedura prevista nel terzo periodo del comma 1 dell'articolo 11; in mancanza di rendita proposta il valore è determinato sulla base delle scritture contabili del locatore, il quale è obbligato a fornire tempestivamente al locatario tutti i dati necessari per il calcolo.
4. (Comma abrogato)
5. Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
6. In caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell'articolo 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.
7. Per i terreni agricoli, il valore è costituito da quello che risulta applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione, un moltiplicatore pari a settantacinque.


Partiamo dall'inizio. Colo è proprietario di un suolo. Questo terreno (art. 2 punto c) è adibito ad una delle attività agricole svolte da lui e dai contitolari, ai sensi dell'art. 2135 del codice civile. Questo suolo non è inserito nel piano regolatore come area fabbricabile, quindi tale non può essere considerata; inoltre, anche se fosse inserita come area edificabile, l'art. 2 punto b ci dice che le aree fabbricabili utilizzate dai coltivatori diretti ancora per le attività agricole vengono considerate terreni agricoli e non fabbricabili, a patto che vi persista l'attività agricola.
La base imponibile dell'imposta è quindi quella prevista dall'art. 5 comma 7, ovvero la rendita dominicale, rivalutata del 25%, moltiplicata per settantacinque.
Colo e i suoi contitolari decidono che, per esigenze connesse alla propria attività, su quel suolo sia necessario edificare un nuovo immobile, strumentale all'attività agricola, una stalla ad esempio.
Richiedono la concessione edilizia in comune, e iniziano a fabbricare.
Si realizza quindi la condizione prevista dall'art. 5 comma 6, cioè l'utilizzazione edificatoria dell'area (che è, per l'appunto, un dato di fatto, non una condizione giuridica). Questo articolo ci dice che in questo caso, indipendentemente da quanto stabilito all'articolo 2 (quindi facendo venir meno tutte le distinzioni fra fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli) questo suolo è da considerarsi fabbricabile fino alla data di fine lavori, o, se antecedente, alla data di utilizzo della stalla.
Questo assume una grossa rilevanza, anche perchè il terreno su cui stanno costruendo, come può esser considerato "destinato ad attività di cui all'art. 2135 del codice civile"? Un sopralluogo sul terreno evidenzierebbe la presenza di una ruspa, una betoniera, qualche operaio, o quantomeno le operazioni di posa dei prefabbricati. Non certamente un campo coltivato.
A questo punto il comune cosa fa? Da un valore all'area, considerandola, a ragione, fabbricabile. Ed è questo il punto, a mio avviso, in cui è più censurabile il comportamento del comune: il valore attribuito dal comune è pari a quello delle altre aree liberamente edificabili. Senza considerare, come fatto notare da Colo, che ci sono tutta una serie di vincoli sulla destinazione dell'immobile per 10 anni, sulle distanze da mantenere dai fabbricati residenziali (per lo meno questo vale per alcuni tipi di manufatti agricoli come le porcilaie) etc.
La logica dev'essere, a mio avviso, quella che il considerare il suolo 'fabbricabile' apra semplicemente la strada alla valutazione in concreto del suo valore venale. Quale può essere questo valore? Nessun altro se non il valore a cui quel terreno, in quel momento, potrebbe essere venduto.
Detto valore dovrebbe quindi esser determinato non con riferimento alle compravendite di aree edificabili libere, bensì con riferimento alle compravendite di altri terreni agricoli (il cui valore può oscillare da zona a zona, che sia 5, 10, 15€/mq etc.), applicato alla superficie vincolata al fine di realizzare la costruzione (avrete dovuto vincolare molti più mq di quelli su cui effettivamente avete edificato).

In sostanza il 504 prevede che qualsiasi intervento edilizio (al di fuori delle manutenzioni ordinarie e straordinarie), indipendentemente da dove sia eseguito, renda ai fini dell'imposta il suolo valutabile come 'edificabile', sulla base del suo valore reale di mercato, e non sulla base delle rendite catastali (che generano un valore imponibile di molte volte inferiore a quello di mercato). Questo però non consente affatto ai comuni di 'equiparare' il valore di un'area vincolata ad edificazione agricola ad un'area a libera edificazione speculativa residenziale!
Sarebbe come dire che tutti i terreni fabbricabili residenziali d'Italia valgono 1'000€ al mq: ce ne saranno alcuni che per posizione e valore potranno anche valere tanto, ma molti varranno meno, e alcuni ancora di più.. Pretendere l'eguaglianza sul mercato fra i valori di edilizia libera e quelli di edilizia agricola sarebbe come voler equiparare il valore di un'area fabbricabile sita in centro a Roma con un'area edificabile in uno sperduto paesino di 100 abitanti sugli appennini: è ovvio che siano entrambe aree fabbricabili, ma il loro valore deve essere congruo al mercato, e deve tenere conto di tutto ciò che ne può causare un minor o maggior pregio.

[colo75]

Grazie Donati, sei stato chiarissimo!
La tua mi sembra un'interpretazione che da un punto di vista estimativo è perfetta, anche se mi conferma che devo pagare. Secondo quanto leggo, però, la somma sarebbe nettamente inferiore, non potendo equiparare il valore del terreno agricolo edificabile con quello di area edificabile ad uso residenziale.
Vi terrò informati sugli sviluppi della vicenda.

[colo75]

Vi dò gli ultimi aggiornamenti della vicenda.
Siamo stati convocati dal Comune il mese scorso, senza tuttavia chiarire la situazione... il sindaco ci ha ribadito che dovevamo pagare e ci ha intimato di non portarli in Tributaria, dove, secondo lui,  avremmo sicuramente perso la causa. Ha poi affermato che loro non avevamo mai perso questo cause, che se era emerso questa "evasione" eravamo noi in torto marcio e che in casi analoghi, non meglio specificati, tutti avevano pagato.
Abbiamo comunque ottenuto una sospensione della pratica ed un rinvio della scadenza di 60 giorni.
Lo scorso venerdì, in un nuovo incontro, ci è stato proposto una sostanziale riduzione, adducendo il fatto che la base imponibile calcolata sui valori di aree residenziale non era la più corretta. Hanno in questo modo accolta la perizia di parte che avevamo presentato, in cui veniva indicato che il valore dell'area, e di conseguenza l'imponibile ICI, doveva essere calcolato sul valore del terreno come agricolo. Come è naturale, la base imponibile da loro proposta era comunque superiore, ma alla fine di tutto ci hanno dato ragione e dopo discussione abbiamo "patteggiato" di pagare su questa base imponibile, di un sesto inferiore a quella iniziale residenziale. 
Ribadisco quanto detto in miei precedenti interventi, secondo il nostro parere  nulla era da pagare, ma per quieto vivere, per toglierci questa bega noiosa e per poter lavorare in santa pace, abbiamo chiuso qui la partita. Siamo comunque certi che un nostro ricorso alla Commissione Tributaria  poteva essere tranquillamente accolto.
Ciao a tutti

[paolawebs]

grazie per l'aggiornamento
secondo me hai fatto bene a chiudere la questione pagando un pò, perchè essere in contrasto con l'amministrazione non è mai un piacere
comunque rimane il fatto che anche per me sarebbe stato da pagare sempre e solo come agricolo come agricolo