ici area edificabile per la costruzione di un palazzo di 5 piani

[paolawebs]

salve a tutti
ho un dubbio, una società immobiliare che costruisce un palazzo di 5 piani
dovrà pagare l'ici sull'area edificabile è chiaro, ma il mio dubbio è se dovrà considerare i mq sui quali insiste la costruzione o verranno presi in considerazione i metri cubi ai fini dell'imposta?
o la stessa superficie moltiplicata per 5 (il numero dei piani)?

[paolawebs]

alcuni comuni adottano le delibere dei valori delle aree edificabili in metri/q
altri invece specificano il valore im metri/q e in metri cubici
in mancanza di una delibera esplicita, la potenzialità edificatoria come si calcola?

[Donati]

Attenzione: ai fini dell'ICI le aree fabbricabili non pagano nè sui metri cubi, nè sui metri quadri, nè altre possibili modalità di calcolo. Le aree fabbricabili pagano sul proprio valore venale in comune commercio. Questo discorso viene spesso semplificato dai comuni che adottano delibere di riferimento per detti valori di mercato, ma il concetto è che comunque il terreno è slegato da qualsiasi valutazione meramente 'aritmetica' di superficie, cubatura disponibile etc; ad esempio, potremmo avere un terreno di 150mq che, per la sua ubicazione in centro alla città, o per la sua maggior cubatura disponibile, vale più di 1000mq in periferia. Nel caso da te descritto, ammessa l'assenza di delibere comunali di riferimento, la procedura di valutazione più semplice potrebbe essere quella di far riferimento al valore di acquisto del terreno da parte dell'immobiliare, ammesso che fra l'acquisto e l'edificazione non siano intercorse particolari varianti urbanistiche (eventualmente, rivalutando detto valore se la compravendita è avvenuta in anni precedenti il pagamento ici in questione).  L'alternativa (se, ad esempio, il terreno è stato acquistato come agricolo ed è solo dopo divenuto fabbricabile, o se il valore d'acquisto non è utilizzabile in quanto non rappresentativo del mercato ma viziato da particolari condizioni contrattuali) è far fare una perizia ad un tecnico, o cercare dei valori di compravendita relativi ad aree simili site nella stessa zona.
Non so se ti sono stato d'aiuto..

[paolawebs]

Grazie Donati per la risposta.
Mi sembri anche tu del settore 
Se stato chiarissimo, ma non hai sciolto il mo dilemma
è chiaro che l'ici su un'area edificabile va calcolata considerando come imponibile sempre il valore venale dell'area magari il valore della compravendita può essere d'aiuto, oppure confontando i valori di mercato delle compravendite di aree similari.
ma il mio dubbio è un altro
se io ho una compravendita ad esempio per un valore di rogito di € 50.000,00 per un'area di 300mq, calcolo l'imposta sul valore di mercato e va bene, indipendentemente dai metri quadri, proprio come dici tu
se io su quei 300mq costruisco un'abitazione ok pago l'ici su un valore di € 50.000,00 (valore di rogito)
ma se io sempre sui quei 300mq costruisco un bel palazzo di 5 piani, pagherò l'ici sempre su € 50.000,00 ?

[Donati]

Mhm, allora.. Quello che il proprietario va poi a tutti gli effetti a costruire non dovrebbe avere rilevanza: quello che conta è ciò che "può" costruire. Quindi se il suolo comprato a 50'000€ consente l'edificazione di 10 piani di palazzo, in virtù delle sue particolari norme urbanistiche, vale 50'000€ sia che il palazzo realizzato sia di 10, di 5 o di 2 piani (anche perchè nei parametri da considerare per la valutazione delle aree fabbricabili, il 504 è molto chiaro nell'escludere dal computo il valore del fabbricato in corso di costruzione). E' anche da dire, tuttavia, che il valore di un atto non è per forza una sacra bibbia: esso potrebbe anche non essere fedele, potrebbero esserci stati dei pagamenti in nero, o potrebbe essere una compravendita fra 2 soggetti (madre e figlio, oppure società e legale rappresentante) con rapporti tali da farti dubitare che quello specifico atto rappresenti una realtà di mercato. O anche i 50'000€ potrebbero essere il valore d'acquisto dell'area ancora agricola, prima che venga inserita nel prg.
Cioè in sostanza, per rispondere alla tua ultima domanda, se i 50'000€ sono il valore 'reale' del terreno, allora sì, l'imposta la paghi su quelli indipendentemente da cosa tu ci possa costruire (e qui sta il nocciolo: è il 'cosa tu possa costruire' che da valore all'area!). L'unica alternativa è fare uno studio approfondito sul mercato immobiliare della zona, andare a ricavare i valori medi di compravendita, rapportati all'edilizia realizzabile sui terreni compravenduti, e utilizzare tale parametro per accertare i valori dei terreni (è sostanzialmente la procedura seguita dall'agenzia delle entrate, che si rifà ai valori medi provinciali di edilizia al metro cubo).

[paolawebs]

è giustissimo anche questo!!!!!!!
ma io cmq non sono convinta...
l'agenzia delle entrate calcola i valori medi di mercato di quello che è realizzabile ai fini dell'imposta di registro
ma ai fini ici non penso che possa essere utilizzato,
è sicuramente maggiore rispetto ai valori indicati dai comuni, ma io penso che quando un comune adotta in delibera un valore è valutata anche la capacità edificatoria di quel terreno, poi se tu ci costruisci una villetta o un palazzone non cambia...
alla fine il piccolo paga sempre tanto e il grande imprenditore ci guadagna sempre!
non è giusto secondo me, perchè poi la società immobiliare avrà dei ricavi enormi dalla vendita dei 300 appartamenti che costruisce pagando un'imposta ici ridicola!
ma se procedi ad un accertamento sul valore potenziale (considerando tutte gli immobili in costruzione) in commissione si perde!