aree divenute edificabili (zona B1)

[Bruno]

Premetto che sono socio di una  Cooperativa edificatrice  composta da 12 soci. Nel 1969 abbiamo costruito tre fabbricati per coplessivi 12 alloggi  subito assegnati  ai soci. Per dette costruzioni abbiamo anche ottenuto un finanziamento dallo Stato  e che detto contributo  in conto interessi ( trentacinquennale ) non è ancora esaurito.
I tre fabbricati insistono su un lotto di terreno di 3.700 mq. e accatastati all'urbano Al momento della costruzione
il Comune non era dotato di Piano regolatore e pertanto essendo fuori dal perimetro urbanizzato i fabbricati sono
stati costruiti in zona agricola classificata E . Naturalmente con tutte le autorizzazioni necessarie, anche della Sovrintendenza ai monumenti in quanto ricadenti in zona collinare, quindi tutelata.
Ci siamo dovuti accollare le spese per la costruzione di 150 m. di strada, luce e acquedotto.
Successivamente abbiamo acquistato  altro terreno , due distinte particelle per complessivi mq.2.490 separatamente accatastati, da destinare a pertinenze dei fabbricati, in quanto 12 famiglie avevano prodotto 20 ragazzi e quindi avevamo
bisogno di più spazio.

Nel 2001 il Comune ha adottato una variante alle zone agricole ed ha classificato i nostri lotti in B1. Pertanto nei giorni
scorsi con lettera raccomandata ci richiede il  pagamento ICI per i due lotti  per complessivi mq.2.490 da noi destinati
a pertinenza dei fabbricati.  
 
Vengo a chiedere se detto pagamento è dovuto in quanto i terreni di pertinenza dovrebbero far parte dell'abitazione
principale e per la quale tutti i soci pagano regolarmente l'ICI. In secondo luogo nelle zone B1 si può in base alle norme
solo procedere alla demolizione e ricostruzione e quindi chiedo come può essere classificata area fabbricabile senza un
indice di fabbricabilità.
Concludo facendo presente che nel regolamento ICI del nostro Comune non si fa alcun riferimento alle aree fabbricabili e  vengono solo considerate le pertinenze degli edifici solo per quanto riguarda box ,garages, tettoie, etc.

Ringrazio anticipatamente per una Vs. cortese risposta.
                                                                                                                                                 

[Fausto (redazione D.N.)]

Premetto che sono socio di una  Cooperativa edificatrice  composta da 12 soci. Nel 1969 abbiamo costruito tre fabbricati per coplessivi 12 alloggi  subito assegnati  ai soci. Per dette costruzioni abbiamo anche ottenuto un finanziamento dallo Stato  e che detto contributo  in conto interessi ( trentacinquennale ) non è ancora esaurito.
I tre fabbricati insistono su un lotto di terreno di 3.700 mq. e accatastati all'urbano Al momento della costruzione
il Comune non era dotato di Piano regolatore e pertanto essendo fuori dal perimetro urbanizzato i fabbricati sono
stati costruiti in zona agricola classificata E . Naturalmente con tutte le autorizzazioni necessarie, anche della Sovrintendenza ai monumenti in quanto ricadenti in zona collinare, quindi tutelata.
Ci siamo dovuti accollare le spese per la costruzione di 150 m. di strada, luce e acquedotto.
Successivamente abbiamo acquistato  altro terreno , due distinte particelle per complessivi mq.2.490 separatamente accatastati, da destinare a pertinenze dei fabbricati, in quanto 12 famiglie avevano prodotto 20 ragazzi e quindi avevamo
bisogno di più spazio.

Nel 2001 il Comune ha adottato una variante alle zone agricole ed ha classificato i nostri lotti in B1. Pertanto nei giorni
scorsi con lettera raccomandata ci richiede il  pagamento ICI per i due lotti  per complessivi mq.2.490 da noi destinati
a pertinenza dei fabbricati.  
 
Vengo a chiedere se detto pagamento è dovuto in quanto i terreni di pertinenza dovrebbero far parte dell'abitazione
principale e per la quale tutti i soci pagano regolarmente l'ICI. In secondo luogo nelle zone B1 si può in base alle norme
solo procedere alla demolizione e ricostruzione e quindi chiedo come può essere classificata area fabbricabile senza un
indice di fabbricabilità.
Concludo facendo presente che nel regolamento ICI del nostro Comune non si fa alcun riferimento alle aree fabbricabili e  vengono solo considerate le pertinenze degli edifici solo per quanto riguarda box ,garages, tettoie, etc.

Ringrazio anticipatamente per una Vs. cortese risposta.

Nel caso prospettato, la richiesta di pagamento dell'Ici avanzata dal Comune per i due lotti acquistati e da destinare a pertinenza dei fabbricati di proprietà della cooperativa edilizia è da considerare corretta. Infatti, l'area di pertinenza se scorporata da immobili già censiti, prescindendo dal censimento al Catasto terreni o al Catasto urbano, è assoggettata al tributo in quanto non ancora compresa nelle schede catastali dei fabbricati.
Del resto, anche secondo il prevalente indirizzo della giurisprudenza tributaria, il carattere pertinenziale deriva dall'obiettiva situazione della cosa principale (i tre fabbricati) e di quella destinata durevolmente al servizio o all'ornamento della prima. Inoltre, "il rapporto pertinenziale non è dato dal tenore delle espressioni usate dalle parti, ma dall'obiettiva ed effettiva situazione in cui si trovano la cosa principale e quella che si assume essere pertinenza di questa" (Commissione tributaria centrale, sezione XII, decisione n. 2217 del 12 maggio 1993).

Fausto (redazione Dossier.Net)                                                                                                                                                  

[Bruno]

Premetto che sono socio di una  Cooperativa edificatrice  composta da 12 soci. Nel 1969 abbiamo costruito tre fabbricati per coplessivi 12 alloggi  subito assegnati  ai soci. Per dette costruzioni abbiamo anche ottenuto un finanziamento dallo Stato  e che detto contributo  in conto interessi ( trentacinquennale ) non è ancora esaurito.
I tre fabbricati insistono su un lotto di terreno di 3.700 mq. e accatastati all'urbano Al momento della costruzione
il Comune non era dotato di Piano regolatore e pertanto essendo fuori dal perimetro urbanizzato i fabbricati sono
stati costruiti in zona agricola classificata E . Naturalmente con tutte le autorizzazioni necessarie, anche della Sovrintendenza ai monumenti in quanto ricadenti in zona collinare, quindi tutelata.
Ci siamo dovuti accollare le spese per la costruzione di 150 m. di strada, luce e acquedotto.
Successivamente abbiamo acquistato  altro terreno , due distinte particelle per complessivi mq.2.490 separatamente accatastati, da destinare a pertinenze dei fabbricati, in quanto 12 famiglie avevano prodotto 20 ragazzi e quindi avevamo
bisogno di più spazio.

Nel 2001 il Comune ha adottato una variante alle zone agricole ed ha classificato i nostri lotti in B1. Pertanto nei giorni
scorsi con lettera raccomandata ci richiede il  pagamento ICI per i due lotti  per complessivi mq.2.490 da noi destinati
a pertinenza dei fabbricati.  
 
Vengo a chiedere se detto pagamento è dovuto in quanto i terreni di pertinenza dovrebbero far parte dell'abitazione
principale e per la quale tutti i soci pagano regolarmente l'ICI. In secondo luogo nelle zone B1 si può in base alle norme
solo procedere alla demolizione e ricostruzione e quindi chiedo come può essere classificata area fabbricabile senza un
indice di fabbricabilità.
Concludo facendo presente che nel regolamento ICI del nostro Comune non si fa alcun riferimento alle aree fabbricabili e  vengono solo considerate le pertinenze degli edifici solo per quanto riguarda box ,garages, tettoie, etc.

Ringrazio anticipatamente per una Vs. cortese risposta.

Nel caso prospettato, la richiesta di pagamento dell'Ici avanzata dal Comune per i due lotti acquistati e da destinare a pertinenza dei fabbricati di proprietà della cooperativa edilizia è da considerare corretta. Infatti, l'area di pertinenza se scorporata da immobili già censiti, prescindendo dal censimento al Catasto terreni o al Catasto urbano, è assoggettata al tributo in quanto non ancora compresa nelle schede catastali dei fabbricati.
Del resto, anche secondo il prevalente indirizzo della giurisprudenza tributaria, il carattere pertinenziale deriva dall'obiettiva situazione della cosa principale (i tre fabbricati) e di quella destinata durevolmente al servizio o all'ornamento della prima. Inoltre, "il rapporto pertinenziale non è dato dal tenore delle espressioni usate dalle parti, ma dall'obiettiva ed effettiva situazione in cui si trovano la cosa principale e quella che si assume essere pertinenza di questa" (Commissione tributaria centrale, sezione XII, decisione n. 2217 del 12 maggio 1993).

Fausto (redazione Dossier.Net)

Ringrazio Fausto per la sollecita risposta al mio quesito, tuttavia devo di nuovo intervenire per chiarimenti.

Esaudito il discorso delle pertinenze, stando così le cose, domando se esiste la possibilità per mettersi in condizione di non pagare l'ICI per  il terreno. Ossia ( per il futuro) se si procedesse ad accatastare i terreni assieme ai fabbricati  si potrebbe essere esentati  dal pagamento, oppure ci può essere un'altra soluzione ?

Inoltre non ho trovato risposta alla classificazione in B 1 . In queste zone si può solo demolire e ricostruire, quindi non c'è l'effettiva possibilità di costruire. Come si può pretendere  il pagamento in base al valore del terreno, sin da ora, lo
capirei al momento in cui presentassi un progetto per ottenere l'autorizzazione a demolire e ricostruire, ma in mancanza
di questo il terreno rimane di pertinenza dei fabbricati e pertanto che previsione è ?

Ringrazio  di nuovo e saluto
                                                                                                                                                 

[Fausto (redazione D.N.)]

Ringrazio Fausto per la sollecita risposta al mio quesito, tuttavia devo di nuovo intervenire per chiarimenti.

Esaudito il discorso delle pertinenze, stando così le cose, domando se esiste la possibilità per mettersi in condizione di non pagare l'ICI per  il terreno. Ossia ( per il futuro) se si procedesse ad accatastare i terreni assieme ai fabbricati  si potrebbe essere esentati  dal pagamento, oppure ci può essere un'altra soluzione ?

Inoltre non ho trovato risposta alla classificazione in B 1 . In queste zone si può solo demolire e ricostruire, quindi non c'è l'effettiva possibilità di costruire. Come si può pretendere  il pagamento in base al valore del terreno, sin da ora, lo
capirei al momento in cui presentassi un progetto per ottenere l'autorizzazione a demolire e ricostruire, ma in mancanza
di questo il terreno rimane di pertinenza dei fabbricati e pertanto che previsione è ?

Ringrazio  di nuovo e saluto

Per espressa previsione della normativa Ici (art. 2, comma 1, lettera a), del D.Lgs. n. 504/92) si considera parte integrante del fabbricato sia l'area occupata dalla costruzione, sia quella che ne costituisce pertinenza (aiuole, posti auto, giardini, aree di svago).
Quindi, in futuro, se i due lotti acquistati diventano pertinenza dei fabbricati iscritti in catasto, facendo corpo unico con i fabbricati stessi, non assumono rilievo ai fini impositivi (circolare Assonime n.91 del 27 maggio 1993).
Per quanto concerne la classificazione delle due aree in zona B1, il ministero delle Finanze ha precisato che per le aree poste entro il piano regolatore generale, anche se la potenzialità di edificazione risulta attenuata nel senso che possono esistere gradi, più o meno ampi, di incertezza sulla effettiva possibilità di utilizzare il suolo a scopo edificatorio, il terreno interessato deve comunque essere considerato area fabbricabile, in forza della "finzione" giuridica contemplata nel sesto comma dell'art. 5 del D.Lgs. n.504/92. In tal caso, il diverso grado di edificabilità influenza ovviamente la quantificazione della base imponibile.

Fausto (redazione Dossier.Net)