Concetto di abitazione principale

[Dinoir]

Buonasera, avrei necessita di un chiarimento. Ho già una casa di proprietà acquistata nel 2001 con le agevolazioni prima casa e con un mutuo sempre agevolato ( oggi estinto). Ho intenzione di acquistare un'altra casa ma che in realtà sarà subito dopo la mia unica casa poiché ho intenzione di vendere quella attuale. Sicuramente fin da subito sarà la mia abitazione principale (dove risiederò con la mia famiglia). La domanda è esiste qualche agevolazione per l'acquisto visto che sarà l'unica mia abitazione principale? Oppure mi faranno recuperare le imposte maggiori versate se venderò effettivamente la mia prima casa visto che alla fine ne avro' una sola?. Inoltre poiché dovrò fare un nuovo mutuo, le imposte saranno allo 0,25 o al 2%? Sul mutuo potrò detrarre gli interessi passivi indipendentemente dall'imposte che dovrò pagare? Grazie mille in anticipo per i chiarimenti.
Saluti Roberto

[cafca]

Spero di avere compreso bene il quesito.

La tassazione della compravendita di una abitazione ha caratteristiche diverse, a seconda che il venditore sia, o meno, soggetto ad Iva.

Nel caso in cui il venditore sia un privato, non soggetto ad Iva, si applicano l'imposta di registro con l'aliquota del 7%, l'imposta ipotecaria con l'aliquota del 2% e l'imposta catastale con l'aliquota dell'1%.
La base imponibile alla quale applicare le predette aliquote è, di regola, rappresentata dal cosiddetto "prezzo-valore"; la tassazione viene, cioè, calcolata in base al valore catastale del bene compravenduto: vale a dire, la rendita catastale moltiplicata per 126 (nel caso di specie), indipendentemente dal prezzo dichiarato.
La regola del "prezzo-valore" è, però, applicabile a condizione che la parte acquirente sia una persona fisica che non agisca nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

Nel caso, invece, di vendita effettuata da un soggetto Iva, occorre distinguere due sottocasi:

1) se l'abitazione viene ceduta dall'impresa che ha effettuato i lavori di costruzione (o che l'ha sottoposta a lavori di ristrutturazione) entro 5 anni dall'ultimazione dei lavori, l'acquirente deve applicare, al prezzo dichiarato nel contratto, l'aliquota Iva del 10% (o del 4%, in caso di agevolazione "prima casa"), oltre a pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 168 per ciascuna;

2) se l'abitazione è ceduta da un soggetto Iva diverso dal caso precedente, non si applica l'Iva (in quanto si tratta di un contratto "Iva esente") ma occorre pagare l'imposta di registro con l'aliquota del 7%, l'imposta ipotecaria con l'aliquota del 2% e l'imposta catastale con l'aliquota dell'1%.

Per quanto riguarda la spesa del mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale, è attualmente possibile godere di una detrazione Irpef pari al 19% degli interessi passivi e oneri accessori, fino a un tetto di 4.000 euro (in merito, consiglio di tenersi aggiornati sulla nuova legge di stabilità che dovrebbe fissare un tetto inferiore dal 2013). In parole povere, si possono scalare dai redditi fino 760 euro annui. Gli interessi e gli oneri eccedenti il tetto non possono essere detratti. Il mutuo deve essere legato all'acquisto dell'abitazione principale, cioè dell'immobile in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Il contribuente agevolato deve essere intestatario del mutuo e proprietario della casa, anche se basta che vi abitino i soli familiari.

L'immobile deve essere divenuto abitazione principale in un lasso di tempo che va da 12 mesi prima fino a 12 mesi dopo la data di stipulazione del mutuo.
A proposito di mutui, vanno poi ricordate le regole della relativa imposta sostitutiva, che grava sull'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di abitazioni e loro pertinenze. L'imposta è versata direttamente dalle banche o dalle finanziarie ed è calcolata sull'importo complessivamente erogato. Se l'acquirente può godere delle agevolazioni "prima casa" sull'acquisto, l'imposta è pari allo 0,25%, mentre sale al 2% negli altri casi.

Dal 12 agosto 2006 è divenuto, inoltre, possibile "scontare" dalla dichiarazione dei redditi parte della provvigione pagata ai mediatori immobiliari. L'importo massimo della detrazione è di 1.000 euro, che corrisponde a 5.263,16 euro pagati all'agenzia. Ne gode sia il venditore che l'acquirente dell'immobile, ma solo se quest'ultimo destina il proprio immobile ad abitazione principale.