Ici arretrata su immobili categoria F3

[danisto]

Salve a tutti,
cercherò di illustrarvi al meglio la mia situazione.
Il mio comune esige 6 anni di arretrati per il primo piano della nostra abitazione. Ecco come si presentava la situazione catastale per l'immobile che consta di tre piani: piano terra (di proprietà dei miei suoceri con usufrutto della loro madre) primo  piano e secondo (sempre di loro proprietà con usufrutto della madre ma considerati di categoria F3 ovvero in corso di costruzione) . Alla data odierna mio suocero è morto, ma prima ha trasferito per donazione la nuda proprietà del primo piano (ad oggi abitabile e regolarmente accatastato) a sua figlia nonché mia moglie.
Dopo la successione di morte, nel 12/2010 il quadro risulta il seguente: piano terra con la nuda proprietà di mia suocera con usufrutto della nonna di mia moglie, piano primo nuda proprietà di  mia moglie con usufrutto della nonna, piano secondo in stato F3 ma tramite un'autocertificazione, definito sottotetto con destinazione non abitabile.
Bene, il comune afferma che l'ICI sul primo piano DEV'ESSERE PAGATA DALL'USUFRUTTUARIA quindi dalla nonna alla quale questo appartamento risulterà come seconda casa...
Dato che non mi fido dell'impiegato comunale mi sto informando in rete e da alcuni miei amici che studiano diritto tributario e amministrativo.
Il mio obiettivo è :
1) dimostrare che le sanzioni non sono dovute perché se non accatastato e non abitabile prima del 06/2011 il primo piano risultava in fase di costruzione e quindi non aveva una rendita (era allo stato grezzo). Loro hanno una sentenza dalla loro parte (di cui mi hanno mostrato due righe......) ma io ne ho trovate delle altre che affermano l'esatto contrario dandomi ragione. La legge in Italia ha varie interpretazioni purtroppo...

2) situazione secondo piano: che fare se un giorno voglio abitarci (i presupposti ci sono) e ci hanno fatto dichiarare che non è abitabile?

3) evitare di far pagare l'ICI alla nonna tramite varie tesi:
a) rinuncia all'usufrutto (con che costi connessi però ??)
b) contratto di affitto a me che ho lì la residenza (bocciata la tesi di farlo a mia moglie a titolo gratuito perché hanno un regolamento che lo permette solo per grado di parentela di linea retta)
c) aiutatemi....

Grazie di cuore

[silver shadow]

vediamo di chiarire un po' le cose.....
se ho bene capito prima o dopo la successione il soggetto passivo è sempre la nonna che gode del diritto reale di usufrutto su tutte le unità immobiliari. Pertanto l'ici è sempre e comunque dovuta da lei.
Non riesco a capire invece se il primo e il secondo piano sono tutt'ora F/3 o sono stato oggetto di variazione catastale per cui uno dei due immobili ha variato categoria con conseguente attribuzione di rendita.
Mentre il piano terra presumo sia l'abitazione principale della nonna oppure l'abitazione dei suoi suoceri (magari hanno lo stesso nucleo familiare)
Per quanto riguarda gli immobili accatastati nella categoria fittizia F/3 di norma è necessario considerare tali immobili come area fabbricabile alla quale va attribuito un valore sul quale si effettuerà il versamento ici.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24924/2008 afferma che l'ici su di un fabbricato è dovuta solo per il fatto che questo sia iscritto a catasto con rendita indipendentemente che sia ultimato o meno. Ebbene la categoria fittizia F/3 F/4 di fatto non sarebbe autonomamente soggetto all'ici in quanto priva di rendita. Di fatto però per gli immobili in questione gli uffici tributi chiedono il versamento dell'ici in quanto considerabili come area fabbricabile fino all'accatastamento definitivo essendo le categoria sopra citate transitorie (o almeno dovrebbero esserlo).
Per quanto riguarda le sanzioni invece ritengo che se non si è versato su tali immobili non ci sia il presupposto per richiederne la non applicazione.

Per poter avere esenti tali immobili bisogna vedere che grado di parentela è previsto per l'uso gratuito nel regolamento comunale (tra nonna e nipote è già secondo grado). Tutto questo subordinato al fatto che è necessario accatastare gli immobili nella categoria A

[danisto]

dal web................

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24924/2008 ha affermato che l'imposta comunale sugli immobili è dovuta per il solo fatto che l'immobile è stato iscritto al catasto fabbricati con attribuzione di rendita, sulla base dell'art. 2, comma 1, lett. a) del D.Lgs. n. 504/1992 (provvedimento istitutivo dell'ICI) che definisce fabbricato "l'unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto".
In verità la stessa conclusione dei giudici appare francamente poco condivisibile dal momento che lo stesso decreto stabilisce (art. 5 comma 6) che "In caso di utilizzazione edificatoria dell'area,...,la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale e' considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell'articolo 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori ... ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato ... è comunque utilizzato