PER C. A.

[gorgia]

Scusa se torno alla carica. Ho rivolto anche agli esperti del Corriere della sera, che hanno due rubriche on line su problemi anche fiscali, il quesito su cui abbiamo discusso a lungo.
Ti invio la risposta che ho ottenuto. Sbagliano sicuramente?
Ciao e tante belle cose.



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Fisco & Dintorni
a cura dello Studio Corno

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Venerdì, 28 Novembre 2008

HA RAGIONE IL COMUNE?
Il PGR del comune di X, adottato nel 2003 e approvato definitivamente con delibera in vigore dal 15 luglio 2006, ha reso edificabile una particella di terreno di mia proprietà, precedentemente agricola.
Lo stesso comune, come è solito fare ogni anno con somma diligenza con tutti i contribuenti, anche nel 2006, prima della scadenza ICI di giugno, mi ha inviato un promemoria sulla mia situazione immobiliare, precisando, nel dettaglio, i dati catastali, la rendita, il valore rivalutato, l'aliquota ICI deliberata per l'anno in corso e, addirittura, l'ammontare, per ciascun immobile da me posseduto all'interno del comune, della relativa imposta ICI dovuta. Il tutto corredato da allegati bollettini postali.
La particella suddetta, riportava i dati e l 'ammontare di imposta identici all'anno precedente, venendo, quindi, considerata ancora agricola.
Il sottoscritto, di conseguenza, sapendo che il PGR non aveva ancora passato il vaglio del Consiglio provinciale a cui era stato inviato e tanto meno l'approvazione definitiva del Consiglio comunale, ha pagato l'ICI in base alle indicazioni fornitemi dal comune stesso.
Una volta approvato definitivamente il PGR, ho venduto, nel novembre 2006, la particella in questione,
Solo nel giugno 2007, a particella da tempo venduta, con raccomandata A.R., il comune mi comunica che la suddetta particella è divenuta edificabile ai fini del calcolo e del pagamento ICI 2007.
Oggi, 17 novembre 2008, il comune X mi invia un avviso di accertamento relativo all'anno 2006, chiedendomi il pagamento dell'ICI per detta particella, con ammontare calcolato sulla base del prezzo del rogito di vendita, più relative sanzioni (30% per parziale versamento, 50% per infedele denuncia).
Mi chiedo:
1) Esiste, o mi sbaglio, una norma di legge che prescrive che l'efficacia impositiva di eventuali variazioni debbano partire dal gennaio successivo alla notifica di variazione?
2) Ammessa anche la possibilità di retroattività, le sanzioni sono giustificabili?
Grazie per l'aiuto.

Venerdì, 28 Novembre 2008

1)L'art. 74 L.342 del 2000 sancisce che gli atti attributivi o modificativi delle rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione (nel Suo caso a partire dal giugno 2007).

2)Il comma 1 dell'art. 11 del decreto ICI stabilisce che non possono essere computati ne interessi (in quanto non vi è alcun recupero di imposta sulla quale poterli calcolare) ne sanzioni (poiché nessuna violazione può essere imputata al contribuente che abbia versato il tributo in base a quanto dichiarato) fino alla data in cui il contribuente ha avuto effettiva conoscenza della rendita.

[C.A.]

Ovviamente ti sembrerà più probabile sia io a dire cose che non stanno nè in cielo nè in terra  , ma proverò comunque a spiegarti perchè la risposta che ti hanno dato, sebbene non contenga alcun errore (citano leggi esistenti), sia l'opposto di quanto ti ho detto io.

Al punto 1) della risposta ti citano questa legge:

1. A decorrere dal 1 gennaio 2000, gli atti comunque attributivi o modificativi delle rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione, a cura dell'ufficio del territorio competente, ai soggetti intestatari della partita. Dall'avvenuta notificazione decorre il termine di cui all'articolo 21 del decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546, e successive modificazioni, per proporre il ricorso di cui all'articolo 2, comma 3, dello stesso decreto legislativo. Dell'avvenuta notificazione gli uffici competenti danno tempestiva comunicazione ai comuni interessati.

Ora, abbiamo già visto nell'altro topic che la legge 27 dicembre 2002 n. 289, all'art. 31 recita:"I comuni, quando attribuiscono ad un terreno la natura di area fabbricabile, ne danno comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale con modalità idonee a garantirne l'effettiva conoscenza da parte del contribuente".
L'art 5 del dlgs 504/1992, dice invece ai commi 2 e 5:

2. Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito da quello che risulta applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell'anno di imposizione, i moltiplicatori determinati con i criteri e le modalità previsti dal primo periodo dell'ultimo comma dell'articolo 52 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

5. Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Infine l'articolo 2 del solito 504:

Titolo: Definizione di fabbricati e aree.
Testo in vigore dal 01/01/1993
1. Ai fini dell'imposta di cui all'articolo 1:
a) per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato;
b) per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità. Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai soggetti indicati nel comma 1 dell'articolo 9, sui quali persiste l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali. Il comune, su richiesta del contribuente, attesta se un'area sita nel proprio territorio è fabbricabile in base ai criteri stabiliti dalla presente lettera;


Ne si evincono alcune cose:
1) L'ici scatta nei due casi di cui all'art.2, separatamente: cioè il suo presupposto è il possesso di un fabbricato O il possesso di un'area.
2) L'articolo 5 dice che per i fabbricati iscritti in catasto, la base imponibile su cui conteggiare l'imposta è ricavata dall'applicazione di determinati moltiplicatori (mutuati dall'imposta sui redditi) alla rendita catastale vigente al 1° gennaio. Per le aree invece, non viene fatto riferimento ad alcun dato catastale, non viene fatto alcun riferimento alla vigenza della loro destinazione ad edificabile o agricola, ma si dice solo che va conteggiato il valore venale in commercio (tenendo conto di alcuni parametri) e che questo valore deve essere rapportato al 1° gennaio dell'anno in questione (questo serve per dire che se c'è l'inflazione al 3%, il valore dell'area non deve aumentare mese per mese).
3) L'articolo 2 dice che spetta al comune stabilire quale area è agricola e quale edificabile (tramite il piano regolatore generale, o tramite il piano di governo del territorio che è stato introdotto più recentemente). Infatti la legge 289 del 2002 ribadisce l'obbligo per il comune di notificare al contribuente eventuali cambi di destinazione.
4) La legge che ti hanno citato parla espressamente di "atti attributivi o modificativi della rendita catastale" efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione. Il punto è che nel caso di specie non è stata modificata la tua rendita catastale, in quanto è l'agenzia del territorio che cambia le rendite catastali, non il comune. Se provi a guardare la visura storica del tuo terreno, vedrai che la rendita dominicale e quella agraria sono rimaste inalterate nonostante il passaggio ad edificabile del lotto. Non è assolutamente possibile parlare di "analogia": la legge 504 ha chiaramente ed espressamente separato, sia all'articolo 2 per la definizione di aree e fabbricati che all'articolo 5 per determinarne la base imponibile, la metodologia di valutazione e di trattazione di aree fabbricabili e fabbricati, quindi salvo espresse previsioni concernenti le aree fabbricabili, quello che viene normato per i fabbricati (e per l'agenzia del territorio relativamente all'attribuzione delle rendite) non può valere anche per le aree.


Per quanto riguarda il punto 2), il "comma 1 dell'art. 11 del decreto ICI" è stato abrogato il 1° gennaio 2007, ed ecco qual'era il suo contenuto:
1. Il comune controlla le dichiarazioni e le denunce  presentate   ai  sensi dell'articolo  10, verifica  i  versamenti  eseguiti  ai  sensi  del  medesimo articolo e, sulla base dei  dati  ed  elementi  direttamente desumibili  dalle dichiarazioni e dalle denunce stesse, nonche' sulla  base  delle  informazioni fornite  dal  sistema  informativo  del  Ministero  delle  finanze  in  ordine all'ammontare   delle   rendite   risultanti   in  catasto   e   dei   redditi dominicali, provvede anche a correggere gli errori materiali e  di  calcolo  e liquida  l'imposta.  Il   comune   emette  avviso   di    liquidazione,    con l'indicazione  dei  criteri adottati, dell'imposta o maggiore imposta dovuta e delle sanzioni ed  interessi dovuti; l'avviso deve essere  notificato  con  le
modalita' indicate nel comma 2 al contribuente entro il termine  di  decadenza del 31 dicembre del  secondo  anno   successivo  a  quello  in  cui  e'  stata presentata la dichiarazione o la denuncia ovvero, per gli anni in  cui  queste non dovevano  essere  presentate, a quello nel corso  del  quale  e'  stato  o doveva   essere    eseguito    il    versamento    dell'imposta.     Se     la
dichiarazione    e'   relativa   ai   fabbricati   indicati   nel   comma    4 dell'articolo   5,   il   comune   trasmette   copia    della    dichiarazione all'ufficio  tecnico  erariale  competente  il  quale, entro un anno, provvede alla attribuzione della rendita,  dandone  comunicazione  al contribuente e al comune; entro il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui e'  avvenuta
la comunicazione, il comune provvede, sulla base  della  rendita   attribuita, alla  liquidazione  della maggiore imposta  dovuta   senza   applicazione   di sanzioni,  maggiorata  degli interessi  nella  misura  indicata  nel  comma  5 dell'articolo 14,  ovvero  dispone  il  rimborso  delle   somme   versate   in eccedenza,  maggiorate degli  interessi  computati  nella   predetta   misura;
se   la  rendita  attribuita  supera  di  oltre  il  30   per   cento   quella dichiarata, la maggiore imposta dovuta e' maggiorata del 20 per cento.

Penso possa esser evidente anche a te che fra il testo reale della normativa e l' "interpretazione" che loro ne danno ("non possono essere computati ne interessi (in quanto non vi è alcun recupero di imposta sulla quale poterli calcolare) ne sanzioni (poiché nessuna violazione può essere imputata al contribuente che abbia versato il tributo in base a quanto dichiarato) fino alla data in cui il contribuente ha avuto effettiva conoscenza della rendita") corra una certa differenza, anche perchè l'articolo a cui loro fan riferimento, e la non citata normativa che nel 2000 lo ha modificato rimuovendo quella maggiorazione del 20%, parla comunque sempre dei "fabbricati indicati al comma 4 dell'articolo 5". Questi, leggendo l'art. 5, vediamo che sono i fabbricati dichiarati con rendita presunta per mancanza di attribuzione di rendita catastale o per i quali sono intervenuti cambiamenti strutturali.

Io ti posso dire che a mio avviso la risposta che ti è stata data è formalmente "corretta" (il testo che citano è effettivamente contenuto nelle normative ici), ma poco precisa: tu hai fatto una domanda relativa alle aree fabbricabili e ti è stato risposto citando esclusivamente articoli e normative concernenti i fabbricati. Detto questo, leggi pure il contenuto degli articoli a cui loro ti hanno rimandato per motivare l'errore da parte del comune, e valuta tu quale delle due risposte è scesa più in dettaglio e con più precisione sul caso che tu hai sottoposto.
Il nodo della questione rimane la non "analogia" fra fabbricati ed aree.

[jeryko]

Per me ha ragione C.A. Le risposte date si riferiscono a variazioni di rendite su fabbricati e terreni (si intendono in questo ultimo caso i redditi dominicali utilizzati per il calcolo dell'imposta dovuta su terreni agricoli). Per quanto riguarda invece l'imponibilità delle aree fabbricabili ha detto tutto C.A:

[gorgia]

Recandomi al comune X ho saputo che l'imposta Ici 2006 per i terreni divenuti edificabili con il PGR approvato nel luglio 2006 è stata richiesta, con avviso di accertamento, solo a quei soggetti ( come me) che nell'arco del 2006 hanno venduto. Per tutti gli altri l'imposizione è scattata dal gennaio 2007, secondo una prassi da sempre adottata dal comune.
Ti sembra corretto?
Se l'ICI è un'imposta sul possesso e non sulla vendita (come la tassa di registro) perché una tale discriminazione?
Ti sembra corretto?

Inoltre, ammesso che si debba pagare, come tu ritieni ( e direi che mi hai convinto), posso sostenere che il valore del terreno, per i mesi antecedenti all'approvazione definitiva del PGR (gennaio-giugno 2006), non si può dire che fosse identico a quello del periodo successivo (luglio- novembre 2006)? E che, quindi, il calcolo di quanto dovuto andrebbe scorporato in due parti?

Infine, pur non intendendo contestare, almeno per il periodo luglio-novembre, il valore di riferimento preso dal comune (prezzo riportato nel rogito), non si potrebbe, in linea teorica, sostenere che "valore venale di mercato" e "prezzo di vendita" sono due cose diverse? Tanto è vero che l'Agenzia delle entrate ( sconfitta nel ricorso alla commissione tributaria) aveva tentato di contestare il prezzo di vendita dicendo che era troppo basso ed esigendo di recuperare la tassa di registro.

Se non ti sei stufato, ti ringrazio per la risposta.

Ciao!

[C.A.]

Una sentenza della Corte di Cassazione (Servizio di documentazione tributaria, sentenza del 30/11/2006 n. 25506) risponde perfettamente alle tue domande:

Dopo la novella del 2006, tale tesi non e' piu' sostenibile. Il legislatore (rectius: l'Amministrazione finanziaria "vestita" da
legislatore) ha fatto la sua scelta. Il testo della legge non consente piu' di distinguere a seconda delle "fasi di lavorazione" degli strumenti urbanistici. Se c'e' stato l'avvio della procedura per la formazione del piano regolatore generale, la situazione in movimento non consente piu' di beneficiare del criterio statico della valutazione automatica. Quello che interessa al legislatore fiscale e' la necessita' di adottare un diverso criterio di valutazione dei suoli, quando questi siano avviati sulla strada (non necessariamente senza ritorno) della edificabilita'. Normalmente, infatti, gia' l'avvio della procedura per la formazione del piano regolatore generale determina una "impennata" di valore, pur con tutti i necessari distinguo (riferiti alle zone e alla necessita' di ulteriori passaggi procedurali). Il fulcro della norma interpretativa e' costituito dalla precisazione che la edificabilita' dei suoli, ai fini fiscali, non e' condizionata ("indipendentemente") "dall'approvazione della regione (degli strumenti urbanistici) e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo". E' chiara, dunque, la voluntas legis di tenere conto, realisticamente, delle
variazioni di valore che subiscono i suoli in ragione delle vicende degli strumenti urbanistici. Diverse, infatti, sono le finalita' della
legislazione urbanistica rispetto a quelle della legislazione fiscale. La prima tende a garantire il corretto uso del territorio urbano, e,
quindi, lo ius edificandi non puo' essere esercitato se non quando gli strumenti urbanistici siano perfezionati (garantendo la compatibilita' degli interessi individuali con quelli collettivi); la seconda, invece, mira ad adeguare il prelievo fiscale alle variazioni dei valori economici dei suoli, che si registrano e progrediscono, in parallelo, dal sorgere della mera aspettativa dello ius edificandi, fino al perfezionamento dello stesso. Ne consegue, che le chiavi di lettura dei due comparti normativi possono essere legittimamente differenti. Infatti, non bisogna confondere lo ius edificandi con lo ius valutandi, che poggiano su differenti presupposti. Il primo sul
perfezionamento delle relative procedure, il secondo sull'avvio di tali procedure. Non si puo' costruire se prima non sono definite tutte le norme di riferimento. Invece, si puo' valutare un suolo considerato "a vocazione edificatoria", anche prima del completamento delle relative procedure. Anche perche' i tempi ancora necessari per il perfezionamento delle procedure, con
tutte le incertezze riferite anche a quelli che potranno essere i futuri contenuti prescrittivi, entrano in gioco come elementi di valutazione al ribasso.In definitiva, la equiparazione legislativa di tutte le aree che non possono considerarsi "non inedificabili", non significa che queste abbiano tutte lo stesso valore. Con la perdita dell'inedificabilita' di un suolo (cui normalmente, ma non necessariamente, si accompagna un incremento di valore) si apre soltanto la porta alla valutabilita' in concreto dello stesso. E' evidente che, in
sede di valutazione, la minore o maggiore attualita' e potenzialita' della edificabilita' dovra' essere considerata ai fini di una corretta valutazione del valore venale delle stesse, ai sensi dell'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992, per l'Ici, e 51, comma 3, del D.P.R. n. 131/1986, per l'imposta di registro.
Pertanto, ai fini dell'applicazione del D.Lgs. 504/1992, un'area e' da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo: in tal caso, l'Ici deve essere dichiarata e liquidata sulla base del valore venale in comune commercio, tenendo conto anche di quanto sia effettiva e prossima la utilizzabilita' a scopo edificatorio del suolo, e di
quanto possano incidere gli ulteriori eventuali oneri di urbanizzazione.


In sintesi la prassi indicata attuata dal comune in questione va contro sia alla normativa vigente che alle interpretazioni date dalla corte di cassazione, andando a gravare in sostanza solo contro quei contribuenti che, avendo venduto, si trovano in una posizione più difficile da difendere in caso di ricorso. Nella peggiore delle interpretazioni si può immaginare che l'ufficio stia commettendo danno erariale contro l'ente, non attivandosi per recuperare imposte dovute della cui evasione è a conoscenza.

Per quanto riguarda il valore per i mesi precedenti, sono i giudici stessi della Cassazione a imporre che il valore di accertamento tenga conto al ribasso del tempo mancante all'espletamento dell'iter di approvazione del prg.

Infine in linea teorica valore venale e prezzo di vendita sono due dati differenti, come dimostrato dall'accertamento emesso dall'agenzia delle entrate; mi risulta però più difficile riuscire a dimostrare che il valore venale sia inferiore al valore di vendita, che non dimostrare che un valore venale maggiore accertato dall'agenzia delle entrate sia errato. Detto questo, può anche essere fattibile: ovviamente dipende dalle caratteristiche del terreno, dall'eventuale lottizzazione in cui può essere incluso, da chi e quando ha comprato l'immobile etc..

Spero di averti dato una mano,

Ciao!