Ristrutturazione di un immobile

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DECRETO SVILUPPO: RECUPERO EDILIZIO E RISPARMIO ENERGETICO

In data 31 maggio 2013, il Consiglio dei Ministri ha prorogato di 6 mesi, fino al 31 dicembre 2013, gli sgravi fiscali concessi per il risparmio energetico, innalzandone la misura al 65%; per i condomini, la proroga è di dodici mesi.

Articolo 11 del decreto legge Sviluppo del Consiglio dei ministri, 22 giugno 2012, n. 83

Detrazioni per interventi di ristrutturazione e di efficientamento energetico

Per le spese documentate, sostenute dalla data di entrata in vigore del presente decreto e fino al 30 giugno 2013, relative agli interventi di cui all'articolo 16-bis, comma 1 del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, spetta una detrazione dall'imposta lorda pari al 50%, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare. Restano ferme le ulteriori disposizioni contenute nel citato articolo 16-bis.
All'articolo 1, comma 48, della legge 13 dicembre 2010, n. 220, dopo il primo periodo è aggiunto il seguente: «Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2013 al 30 giugno 2013, fermi restando i valori massimi, le detrazioni spettano per una quota pari al 50% delle spese stesse».
All'articolo 4, comma 4, del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, l'ultimo periodo è soppresso; la presente disposizione si applica a decorrere dal 1° gennaio 2012.

NUOVO CALENDARIO PER GLI SCONTI

Dall'entrata in vigore del Dl Sviluppo la detrazione per il recupero edilizio passa dal 36% al 50% e il tetto di spesa passa da 48.000 a 96.000 euro. Restano in vigore tutte le altre regole, dalla rateazione in 10 anni del bonus all'elenco delle opere agevolabili contenuto nell'articolo 4 del Dl 201/2011. Tutto questo, però, terminerà il 30 giugno 2013.

Le spese per il risparmio energetico prima detraibili al 36% ora sono detraibili al 50% con tetto di spesa di 96.000 euro e vengono sempre qualificate come interventi «relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia. Le predette opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia».

È invece possibile continuare a ottenere il 55% della detrazione per le spese pagate per opere e impianti mirati al risparmio energetico in base alla normativa oggi vigente relativamente alla stessa detrazione del 55%, cioè con i limiti obbligatori del raggiungimento del risparmio del 20% rispetto ai valori stabiliti nell'allegato C, numero 1, tabella 1 del Dlgs 192/2005.

Dal 1° gennaio 2013, per il recupero edilizio, le spese continuano ad essere detraibili al 50% nel limite di spesa di 96.000 euro.

Per interventi ex 36%, cioè «relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia», il limite è di 96.000 euro e la detrazione massima è del 50%, cioè 48.000 euro.

Le opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia.

Per le spese pagate a partire dal 1° gennaio 2013 per opere e impianti mirati al risparmio energetico in base alla normativa oggi vigente relativamente alla detrazione del 55%, cioè con i limiti obbligatori del raggiungimento del risparmio del 20% rispetto ai valori presenti nell'allegato C, numero 1, tabella 1 del Dlgs 192/2005, cambia il tetto di spesa mentre i vari limiti di detrazione (si veda la tabella qui sotto) restano uguali e rappresentano il 50% della spesa stessa.

Dal 1° luglio 2013, per il recupero edilizio tornano ad essere applicate le regole vigenti all'entrata in vigore del Dl Sviluppo, cioè il tetto di spesa a 48.000 euro e la detraibilità al 36% delle spese sostenute.

Per il risparmio energetico tornano in vigore le vecchie regole, in via retroattiva grazie al Dl Sviluppo: quindi, ci sarà la detrazione del 36% per le sole spese sostenute «per interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia. Le predette opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia».

Scompaiono per sempre, invece, la detrazione del 55% ed i limiti agli interventi a essa legati. Comunque, la convenienza all'utilizzo di questa detrazione era già stata fortemente mitigata a partire dall'entrata in vigore del Dl Sviluppo, dato che gli interventi legati al risparmio energetico venivano agevolati al 50% e la casistica era meno restrittiva.

LA PROCEDURA PER LA DETRAZIONE

Gli ultimi chiarimenti forniti dall'Agenzia delle Entrate per il 36% e il 55%, valevoli anche per il bonus del 50%.

Pagamento con bonifico

Per poter beneficiare della detrazione del 36% e del 55% (e ora anche del 50%), le spese devono essere pagate con bonifico "tracciabile", da cui risultino:
1. causale del versamento;
2. codice fiscale del beneficiario della detrazione;
3. numero di partita Iva o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

L'assenza di questi elementi preclude l'accesso alla detrazione, mentre prima si permetteva al contribuente di integrare il bonifico privo di questi dati, comunicandoli alla banca o alle poste. La risoluzione n. 55/E del 7 giugno 2012 cambia orientamento: per non perdere il bonus, il contribuente può rifare il pagamento con un nuovo bonifico bancario o postale, in cui indichi correttamente i dati richiesti; quindi, dovrà farsi restituire il primo pagamento dall'impresa.

Il procedimento da seguire

L'obbligo di spedire la comunicazione al centro operativo delle Entrate di Pescara, richiesta per il 36%, è stato abolito dal 14 maggio 2011. La circolare 19/E del 1° giugno 2012 precisa che si può avere la detrazione per i lavori iniziati nel 2011 - anche prima del 14 maggio - anche se non è stata inviata la comunicazione, a patto che in Unico e nel 730 siano indicati i dati catastali dell'immobile.

Lo stesso chiarimento ora vale anche per il 50%

Nulla cambia nella procedura per il 55%, ridotto al 50% dal 1° gennaio al 30 giugno 2013: va inviata la documentazione all'Enea entro 90 giorni dalla fine dei lavori, variabile in base al tipo di intervento eseguito.

La manodopera in fattura

L'obbligo di indicare in modo distinto il costo della manodopera nelle fatture per il 36% e il 55% - dettato a pena di decadenza, almeno per le fatture di saldo lavori - è stato abolito dal 14 maggio 2011. La circolare 19/E del 1° giugno 2012 precisa che la soppressione vale anche per le spese fatturate prima di questa data, compresi gli anni precedenti.
La stessa semplificazione ora vale anche per il 50%.

L'autocertificazione

Tra i documenti che il contribuente deve conservare, il provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate 2 novembre 2011 cita anche una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà (articolo 47 del Dpr 445/2000) in cui si indichi la data di inizio lavori e si attesti che gli interventi sono agevolabili anche se non necessitano di titolo abilitativo.
La circolare 19/E del 1° giugno 2012 chiarisce che questa dichiarazione serve solo se, per i lavori, la normativa edilizia non prevede alcun titolo abilitativo, compresa la comunicazione in carta libera al Comune. Di fatto, la dichiarazione va redatta solo per l'attività edilizia libera.

Lavori in condominio

In caso di lavori sulle parti comuni degli edifici condominiali, il singolo condòmino può beneficiare della detrazione anche se ha solo la certificazione dell'amministratore di condominio, con cui questi attesta:
1) di aver adempiuto tutti gli obblighi previsti per la detrazione;
2) di essere in possesso della documentazione originale;
3) la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.

La documentazione originale indicata dal provvedimento direttore Entrate 2 novembre 2011 sarà conservata dall'amministratore.
Nella dichiarazione dei redditi, i condòmini devono solo indicare il codice fiscale del condominio; i dati catastali sono riportati dall'amministratore nel quadro AC.

La circolare 19/E del 1° giugno 2012 parla solo del 36%, ma si può ritenere che lo stesso principio valga anche per il 55%.

IL NUOVO BONUS DEL 50%

Come cambiano le detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie con l'introduzione del nuovo sconto del 50%

Il 36% diventa più ricco

Per le spese sostenute dall'entrata in vigore del decreto sviluppo fino al 30 giugno 2013:
- la detrazione Irpef del 36%, così come disciplinata dall'articolo 16-bis del Tuir, sale al 50% e l'importo massimo delle spese passa da 48.000 a 96,000 euro
- la detrazione Irpef del 50% si apllica anche alle spese per la realizzazione di opere finalizzate al risparmio energetico, compresi gli impianti a fonti rinnovabili e anche se non vengono fatte opere edilizie; i lavori devono, però, essere in linea con la normativa vigente ed il proprietario deve acquisire idonea documentazione.

Come cambia il 55%

Per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2012, la detrazione Irpef/Ires del 55% per il risparmio energetico prosegue con le regole precedenti senza modifiche, sia per i lavori agevolati, sia per i tetti di spesa.

Per le spese sostenute dal 1° gennaio al 30 giugno 2013, la detrazione Irpef/Ires del 55% viene ridotta al 50%, con una modifica che si riflette anche sull'importo massimo delle spese agevolate.

Le regole a regime

Per le spese sostenute dal 1° luglio 2013 in poi, resta solo la detrazione Irpef del 36%, con tetto massimo di 48.000 euro, così come disciplinata dall'articolo 16-bis del Tuir e applicabile anche alle opere per il risparmio energetico.

GLI SCONTI PER LAVORI DI RECUPERO EDILIZIO E RISPARMIO ENERGETICO NEL D.L. SVILUPPO

TIPO DI INTERVENTO	SPESA MASSIMA	DETRAZIONE MASSIMA (50%)
Ristrutturazioni Detrazioni dall'Irpef del 50% delle spese di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento e ristrutturazione di immobili residenziali. Vale anche per le manutenzioni ordinarie di parti comuni condominiali	96.000 euro La spesa massima per unità immobiliare	48.000 euro È l'importo che si può detrarre nel corso di dieci anni
Caldaie Sconto del 50% delle spese per sostituire impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione con messa a punto del sistema di distribuzione e per sostituire scaldacqua tradizionali con quelli a pompa di calore	60.000 euro È l'importo massimo di spesa che si può portare in detrazione	30.000 euro È la detrazione massima dall'Irpef o dall'Ires in dieci anni
Pannelli solari Detrazione del 50% dall'Irpef o dall'Ires delle spese per installare pannelli solari per produrre acqua calda per usi domestici o industriali e per coprire il fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di cura, scuole e Università	120.000 euro È la somma massima su cui si può chiedere l'agevolazione	60.000 euro È l'importo che si può scalare dalle imposte in dieci anni
Pareti, Pavimenti e Finestre Detrazione del 50% delle spese per interventi (con requisiti di trasmittanza termica U) su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o uità immobiliari, riguardanti strutture opache verticali, strutture opache orizzontali e finestre con infissi	120.000 euro È la spesa massima su cui chiedere lo sconto	60.000 euro È lo sconto massimo in dieci anni
Riqualificazione energetica Detrazione del 50% sulle spese per interventi di riqualificazione energetica completa di edifici esistenti, che consentono di ridurre del 20% (rispetto ai valori del Dlgs 192/2005) il valore di fabbisogno annuo di energia primaria	200.000 euro È l'importo massimo su cui chiedere l'aiuto	100.000 euro È il massimo del bonus ottenibile

NOVITÀ INTRODOTTE DALLA LEGGE DI STABILITÀ 2011

ATTENZIONE: Se la casa viene allargata, si bloccano le detrazioni del 36% e del 55%

Nell'ipotesi di ampliamento, la detrazione è limitata ai lavori riferibili all'edificio già esistente.
Se c'è demolizione, l'incentivo va soltanto alla ricostruzione fedele.

Questo è l'orientamento espresso dall'Agenzia delle Entrate, con la circolare 39/E del 1° luglio 2010 e la risoluzione 4/E del 4 gennaio 2011, in merito alla detrazione Irpef/Ires del 55% per le opere di riqualificazione energetica degli edifici, che deve considerarsi valido anche ai fini del 36%.

GLI IMPORTI DELLA DETRAZIONE (IN VIGORE FINO AL 31 DICEMBRE 2012)

TIPO DI INTERVENTO	SPESA MASSIMA	DETRAZIONE MASSIMA (55%)
riqualificazione energetica di edifici esistenti	181.818,18 euro	100.000 euro
involucro edifici (pareti, finestre, compresi gli infissi, su edifici esistenti)	109.090,90 euro	60.000 euro
installazione di pannelli solari	109.090,90 euro	60.000 euro
sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale	54.545,45 euro	30.000 euro

Dal 1° gennaio 2012, la detrazione fiscale del 36% sulle ristrutturazioni edilizie non ha più scadenza.

L'agevolazione, introdotta fin dal 1998 e prorogata più volte, è stata resa permanente dal decreto legge n. 201/2011 (art. 4) che ha previsto il suo inserimento nel Testo unico delle imposte sui redditi (Dpr 917/86, artt. 1-100 e artt. 101-191).

È a regime anche la detrazione relativa agli interventi di ristrutturazione, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedono, entro sei mesi dalla data di termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile.

In questi casi, l'acquirente o l'assegnatario della singola unità immobiliare potrà fruire del 36% del valore degli interventi eseguiti. Questo valore si assume in misura pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 48.000 euro.

Negli ultimi anni la normativa che disciplina la materia è stata più volte modificata.

Tra le più recenti novità si segnalano:

l'abolizione dell'obbligo di invio della comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara;
la riduzione della percentuale (dal 10 al 4%) della ritenuta d'acconto sui bonifici che banche e Poste hanno l'obbligo di operare;
l'eliminazione dell'obbligo di indicare il costo della manodopera, in maniera distinta, nella fattura emessa dall'impresa che esegue i lavori;
la facoltà riconosciuta al venditore, nel caso in cui l'unità immobiliare sulla quale sono stati eseguiti i lavori sia ceduta prima che sia trascorso l'intero periodo di godimento della detrazione, di scegliere se continuare ad usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all'acquirente (persona fisica) dell'immobile;
l'obbligo per tutti i contribuenti di ripartire l'importo detraibile in 10 quote annuali; dal 2012 non è più prevista per i contribuenti di 75 e 80 anni la possibilità di ripartire la detrazione, rispettivamente, in 5 o 3 quote annuali;
l'estensione dell'agevolazione agli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, se è stato dichiarato lo stato di emergenza.

La presente guida intende fornire le indicazioni utili per richiedere correttamente il beneficio fiscale, illustrando modalità e adempimenti.

LA DETRAZIONE IRPEF PER LE SPESE DI RISTRUTTURAZIONE

È possibile detrarre dall'Irpef (cioè dall'imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte degli oneri sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.

La detrazione è pari al 36% delle somme spese e spetta fino a un ammontare complessivo non superiore a 48.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Questo importo va suddiviso fra tutti i soggetti aventi diritto alla detrazione, che hanno sostenuto le spese (ad esempio, marito e moglie cointestatari di un'abitazione possono calcolare la detrazione spettante sull'ammontare complessivo di spesa di 48.000 euro).

Se gli interventi realizzati in ciascun anno consistono nella prosecuzione di lavori iniziati in anni precedenti, per determinare il limite massimo delle spese detraibili si deve tenere conto di quelle sostenute nei medesimi anni: si avrà diritto all'agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione non ha superato il limite complessivo di 48.000 euro.

Quando gli interventi di ristrutturazione sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all'esercizio di un'attività commerciale, dell'arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%.

L'agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell'anno, secondo il criterio di cassa.

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio, il beneficio compete con riferimento all'anno di effettuazione del bonifico da parte dell'amministrazione del condominio. In tale ipotesi, la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest'ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Ciascun contribuente ha diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti dell'Irpef dovuta per l'anno in questione. Non è ammesso il rimborso di somme eccedenti l'imposta.

ESEMPIO
Se la quota annua detraibile è di 1.200 euro e l'Irpef (trattenuta dal sostituto d'imposta, o comunque da pagare con la dichiarazione dei redditi) nell'anno in questione ammonta a 1.000 euro, la parte residua della quota annua detraibile (200 euro) non può essere recuperata in alcun modo.
L'importo eccedente, infatti, non può essere richiesto a rimborso, né può essere conteggiato in diminuzione dell'imposta dovuta per l'anno successivo.

La ripartizione della detrazione

La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell'anno in cui è stata sostenuta la spesa e in quelli successivi.

Per le spese effettuate entro il 31 dicembre 2011, i contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni possono ripartire la detrazione, rispettivamente, in cinque o tre rate annuali di pari importo. È necessario, però, essere proprietari o titolari di altro diritto reale sull'unità abitativa oggetto di intervento. Non può beneficiare di tale ripartizione, per esempio, l'inquilino.

Dal 1° gennaio 2012 non è più prevista questa diversa modalità di ripartizione.

CHI PUÒ FRUIRE DELLA DETRAZIONE

Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti i contribuenti assoggettati all'imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o non residenti nel territorio dello Stato.

L'agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili, ma anche ai titolari di diritti reali sugli immobili oggetto degli interventi, che ne sostengono le relative spese:

proprietari o nudi proprietari;
titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
locatari o comodatari;
soci di cooperative divise e indivise;
soci delle società semplici;
imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce.

Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell'immobile oggetto dell'intervento, purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture.

In questo caso, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell'immobile e non al familiare che usufruisce della detrazione.

Sono definiti familiari, ai sensi dell'art. 5 del Testo unico delle imposte sui redditi, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l'acquirente dell'immobile ha diritto all'agevolazione se:

è stato immesso nel possesso dell'immobile;
esegue gli interventi a proprio carico;
è stato registrato il compromesso.

Può richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull'immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.

PER QUALI LAVORI SPETTANO LE AGEVOLAZIONI

I lavori per i quali spetta l'agevolazione fiscale sono:

A. quelli elencati alle lettere b), c) e d) dell'articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia).

In particolare, la detrazione riguarda le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, per le opere di restauro e risanamento conservativo e per i lavori di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze

B. quelli indicati alle lett. a), b), c) e d) dell'articolo 3 del Dpr 380/2001 (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia), effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali.

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono dunque ammessi all'agevolazione solo se riguardano parti comuni di edifici residenziali.

C. gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate nell'articolo 3 del Dpr 380/2001 e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza. La detrazione delle spese sostenute per questi interventi è stata introdotta dal decreto legge n. 201/2011.

D. gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune.

E. i lavori finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi (ad esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all'abitazione).

F. gli interventi per la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 104/1992.

La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, mentre non spetta per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna.

Pertanto, a titolo di esempio, non rientrano nell'agevolazione i telefoni a viva voce, gli schermi a tocco, i computer, le tastiere espanse. Tali beni, tuttavia, sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per i quali, a determinate condizioni, è prevista la detrazione Irpef del 19%.

G. gli interventi di bonifica dall'amianto e di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici Con riferimento alla sicurezza domestica, non dà diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di apparecchiature o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza, in quanto tale fattispecie non integra un intervento sugli immobili (ad esempio non spetta alcuna detrazione per l'acquisto di una cucina a spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas).

L'agevolazione compete, invece, anche per la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili (per esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante).

Tra le opere agevolabili rientrano:

l'installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti;
il montaggio di vetri anti-infortunio;
l'installazione del corrimano.

H. interventi relativi all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi.

Per "atti illeciti" si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti).

In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Non rientra nell'agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza.

A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure:

rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici;
apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
porte blindate o rinforzate;
apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
apposizione di saracinesche;
tapparelle metalliche con bloccaggi;
vetri antisfondamento;
casseforti a muro;
fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;
apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.

I. gli interventi finalizzati al conseguimento di risparmi energetici, alla cablatura degli edifici, al contenimento dell'inquinamento acustico, all'adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici, all'esecuzione di opere interne.

Le opere effettuate per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia, possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia.

Gli interventi per l'adozione di misure antisismiche e per l'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.

Sono agevolate, inoltre, le spese necessarie per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.

Altre spese ammesse all'agevolazione

Oltre alle spese necessarie per l'esecuzione dei lavori, ai fini della detrazione è possibile considerare anche:

le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse;
le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento;
le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi della legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71);
le spese per l'acquisto dei materiali;
il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
le spese per l'effettuazione di perizie e sopralluoghi;
l'imposta sul valore aggiunto, l'imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori;
gli oneri di urbanizzazione;
gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998).

Non possono invece ritenersi comprese tra quelle oggetto della detrazione le spese di trasloco e custodia dei mobili per il periodo necessario all'effettuazione degli interventi di recupero edilizio.

La manutenzione ordinaria

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all'agevolazione solo quando riguardano le parti comuni. La detrazione spetterà ad ogni condomino in base alla quota millesimale.

Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall'articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del Codice civile: il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera.

Gli stessi interventi, eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze (garage, cantine, soffitte), non danno diritto ad alcuna agevolazione.

Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l'impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.

Se queste opere fanno parte di un intervento più vasto, come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuove mura divisorie e lo spostamento dei servizi, l'insieme delle stesse è comunque ammesso al beneficio delle detrazioni fiscali.

La manutenzione straordinaria

Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino mutamenti delle destinazioni d'uso.

Esempi di manutenzione straordinaria:

installazione di ascensori e scale di sicurezza;
realizzazione e miglioramento dei servizi igienici;
sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso;
rifacimento di scale e rampe;
interventi finalizzati al risparmio energetico;
recinzione dell'area privata;
costruzione di scale interne.

Restauro e risanamento conservativo

Sono compresi in questa tipologia gli interventi finalizzati a conservare l'immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d'uso con esso compatibili.

Esempi di interventi di restauro e risanamento conservativo:

interventi mirati all'eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado;
adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti;
apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

Ristrutturazione edilizia

Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare ad un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.

Esempi di ristrutturazione edilizia:

demolizione e fedele ricostruzione dell'immobile;
modifica della facciata;
realizzazione di una mansarda o di un balcone;
trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda;
apertura di nuove porte e finestre;
costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

Riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio della detrazione fiscale, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

in caso di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione spetta solo per la fedele ricostruzione, nel rispetto di volumetria e sagoma dell'edificio preesistente;
per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l'intervento si considera, nel suo complesso, una "nuova costruzione";
se la ristrutturazione avviene senza demolire l'edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l'ampliamento configura, comunque, una "nuova costruzione".

Questi stessi criteri si applicano anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del cosiddetto Piano Casa (risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 4/E del 4 gennaio 2011).

CHE COSA DEVE FARE CHI RISTRUTTURA PER FRUIRE DELLA DETRAZIONE

Gli adempimenti previsti per richiedere la detrazione sulle spese di ristrutturazione sono stati recentemente semplificati e ridotti.

In particolare, dal 13 maggio 2011 sono stati soppressi l'obbligo dell'invio della comunicazione di inizio lavori all'Agenzia delle Entrate e quello di indicare il costo della manodopera, in maniera distinta, nella fattura emessa dall'impresa che esegue i lavori.

In luogo dell'invio della comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara, è sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell'immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell'atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.

Inoltre, occorre conservare ed esibire, a richiesta degli uffici, i documenti indicati nel provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011.

In particolare, oltre ai documenti indicati più avanti (comunicazione all'Asl, fatture e ricevute comprovanti le spese sostenute, ricevute dei bonifici di pagamento), il contribuente deve essere in possesso di:

domanda di accatastamento (se l'immobile non è ancora censito);
ricevute di pagamento dell'Ici, se dovuta;
delibera assembleare di approvazione dell'esecuzione dei lavori (per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali) e tabella millesimale di ripartizione delle spese;
dichiarazione di consenso del possessore dell'immobile all'esecuzione dei lavori, per gli interventi effettuati dal detentore dell'immobile, se diverso dai familiari conviventi;
abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.

Comunicazione all'Azienda sanitaria locale

Deve essere inviata all'Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione con raccomandata A.R. con le seguenti informazioni:

generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
natura dell'intervento da realizzare;
dati identificativi dell'impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;
data di inizio dell'intervento di recupero.

La comunicazione non deve essere effettuata in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l'obbligo della notifica preliminare alla Asl.

Pagamento mediante bonifico

Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale da cui risultino:

causale del versamento;
codice fiscale del soggetto che paga;
codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Le spese che non è possibile pagare con bonifico (per esempio, oneri di urbanizzazione, diritti pagati per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo) possono essere pagate con altre modalità.

Quando vi sono più soggetti che sostengono la spesa, e tutti intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale delle persone interessate al beneficio fiscale.

Se il bonifico contiene l'indicazione del codice fiscale del solo soggetto che fino al 13 maggio 2011 era obbligato a presentare il modulo di comunicazione al Centro operativo di Pescara, gli altri aventi diritto, per ottenere la detrazione, devono riportare in un apposito spazio della dichiarazione dei redditi il codice fiscale indicato sul bonifico.

Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell'amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento.

Ritenuta sui bonifici
Al momento del pagamento del bonifico, banche e poste devono operare una ritenuta a titolo di acconto dell'imposta dovuta dall'impresa che effettua i lavori. Dal 6 luglio 2011 (data di entrata in vigore del decreto legge n. 98/2011) questa ritenuta è pari al 4%.
Con la Circolare n. 40 del 28 luglio 2010 l'Agenzia delle Entrate ha fornito le istruzioni operative in merito all'applicazione di questo adempimento.
Con riferimento alle spese sostenute in favore dei Comuni, se il contribuente paga con bonifico, pur non essendo tenuto a tale forma di versamento, deve indicare nella motivazione del pagamento il Comune, come soggetto beneficiario e la causale del versamento (per esempio, oneri di urbanizzazione, Tosap, eccetera). In questo modo, la banca o Poste Spa non codificano il versamento come importo soggetto a ritenuta (risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 3/E del 4 gennaio 2011).

Altri adempimenti

I contribuenti interessati devono conservare, oltre alla ricevuta del bonifico, le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione.

Questi documenti, che devono essere intestati alle persone che fruiscono della detrazione, potrebbero essere richiesti, infatti, dagli uffici finanziari che controllano le loro dichiarazioni dei redditi.

Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente, in luogo di tutta la documentazione prevista, può utilizzare una certificazione rilasciata dall'amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.

COME SI PUÒ PERDERE LA DETRAZIONE

La detrazione non è riconosciuta, e l'importo eventualmente fruito viene recuperato dagli uffici, quando:

non è stata effettuata la comunicazione preventiva all'Asl competente, se obbligatoria;
il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale;
non sono esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate;
non è esibita la ricevuta del bonifico o questa è intestata a persona diversa da quella che richiede la detrazione;
le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali;
sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi. Per queste violazioni il contribuente non decade dal diritto all'agevolazione se è in possesso della dichiarazione di osservanza delle suddette disposizioni resa dalla ditta esecutrice dei lavori (ai sensi del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445).

SE CAMBIA IL POSSESSO

Se l'immobile sul quale è stato eseguito l'intervento di recupero edilizio è venduto prima che sia trascorso l'intero periodo per fruire dell'agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente dell'unità immobiliare (se persona fisica).

In sostanza, in caso di vendita e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi, il venditore ha la possibilità di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all'acquirente (persona fisica) dell'immobile.

Tuttavia, in assenza di specifiche indicazioni nell'atto di compravendita, il beneficio viene automaticamente trasferito all'acquirente dell'immobile.

In caso di decesso dell'avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell'immobile.

Trasferimento dell'inquilino o del comodatario
La cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all'inquilino o al comodatario che hanno eseguito gli interventi oggetto della detrazione, i quali continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione del periodo di godimento.

CUMULABILITÀ CON LA DETRAZIONE IRPEF PER IL RISPARMIO ENERGETICO

La detrazione del 36% per gli interventi di recupero edilizio non è cumulabile con l'agevolazione fiscale prevista per i medesimi interventi dalle disposizioni finalizzate al risparmio energetico (detrazione Irpef del 55% per interventi di riqualificazione energetica negli edifici realizzati entro il 31 dicembre 2012).

Pertanto, nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni previste per il risparmio energetico che in quelle previste per le ristrutturazioni edilizie, il contribuente potrà fruire, per le medesime spese, soltanto dell'uno o dell'altro beneficio fiscale, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna di esse.

Tutte le informazioni sulle agevolazioni previste per il contenimento della spesa energetica, gli interventi per i quali sono concesse, le condizioni e le modalità per usufruirne, sono illustrate nell'apposita guida realizzata dall'Agenzia delle Entrate -"Le Agevolazioni fiscali per il risparmio energetico"- consultabile sul suo sito internet (www.agenziaentrate.gov.it).

L'IVA SULLE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE

L'AGEVOLAZIONE PER I LAVORI DI MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA

Sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali, è previsto un regime agevolato, che consiste nell'applicazione dell'Iva ridotta al 10%.

Le cessioni di beni restano assoggettate alla aliquota Iva ridotta invece solo se la relativa fornitura è posta in essere nell'ambito del contratto di appalto. Tuttavia, qualora l'appaltatore fornisca beni di valore significativo, l'aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi.

Tale limite di valore deve essere individuato sottraendo dall'importo complessivo della prestazione, rappresentato dall'intero corrispettivo dovuto dal committente, soltanto il valore dei beni significativi.

I beni significativi sono stati espressamente individuati dal decreto 29 dicembre 1999.
Si tratta di:

ascensori e montacarichi;
infissi esterni e interni;
caldaie;
video citofoni;
apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria;
sanitari e rubinetteria da bagni;
impianti di sicurezza.

Su tali beni l'aliquota agevolata del 10% si applica solo fino alla concorrenza della differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni significativi.

ESEMPIO
Costo totale dell'intervento 10.000 euro, di cui:
a) per prestazione lavorativa 4.000 euro;
b) costo dei beni significativi (ad esempio rubinetteria e sanitari) 6.000 euro.

Su questi 6.000 euro di beni significativi, l'Iva al 10% si applica solo su 4.000 euro, cioè sulla differenza tra l'importo complessivo dell'intervento e quello dei beni significativi (10.000 - 6.000 = 4.000).

Sul valore residuo (2.000 euro) l'Iva si applica nella misura ordinaria del 20%.

Per destinazione abitativa privata si intende riferirsi alle abitazioni adibite a dimora di privati.
Non si può applicare l'Iva agevolata al 10%:

ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori;
ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente;
alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell'ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio;
alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori.

In tal caso la ditta subappaltatrice deve fatturare con Iva al 21% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l'Iva al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo.

L'IVA AGEVOLATA PER I LAVORI DI RESTAURO, RISANAMENTO CONSERVATIVO E RISTRUTTURAZIONE

Per tutti gli altri interventi di recupero edilizio è sempre prevista, senza alcuna data di scadenza, l'applicazione dell'aliquota Iva del 10%.

Si tratta, in particolare:

A. delle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o d'opera relativi alla realizzazione degli interventi di

restauro,
risanamento conservativo,
ristrutturazione.

B. dell'acquisto di beni, con esclusione di materie prime e semilavorati, forniti per la realizzazione degli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, individuate dall'articolo 3, lettere c) e d) del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con Dpr 6 giugno 2001, n. 380.

L'aliquota Iva del 10% si applica, inoltre, alle forniture dei cosiddetti beni finiti, vale a dire quei beni che, benché incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità (ad esempio, porte, infissi esterni, sanitari, caldaie, eccetera).

L'agevolazione spetta sia quando l'acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori, sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d'opera che li esegue.

LA DETRAZIONE IRPEF PER GLI ACQUIRENTI E GLI ASSEGNATARI DI IMMOBILI RISTRUTTURATI

È prevista una detrazione Irpef del 36% anche per gli acquisti di fabbricati, a uso abitativo, ristrutturati.

In particolare, la detrazione si applica nel caso di interventi di ristrutturazione riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedono alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile.

In particolare, l'agevolazione spetta qualora la compravendita o l'assegnazione intervenga:

entro il 30 giugno 2012, se i lavori sono stati eseguiti tra il 1° gennaio 2008 e il 31 dicembre 2011;
entro 6 mesi dalla data del termine dei lavori, se questi sono stati ultimati dopo il 31 dicembre 2011.

L'acquirente o l'assegnatario ha diritto alla detrazione Irpef del 36% calcolata, indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, su un importo forfetario, pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell'abitazione, risultante dall'atto di acquisto o di assegnazione.

ESEMPIO

Prezzo di acquisto dell'abitazione:                              = 180.000 euro

Costo forfetario di ristrutturazione (25% di 180.000 euro)       =  45.000 euro

Detrazione (36% di 45.000 euro)                                  =  16.200 euro

La detrazione si applica anche quando sono stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell'art. 3 del Dpr 380/2001.

INTERVENTI DI RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO	INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
sono quelli fatti per la conservazione dell'edificio e per assicurarne la funzionalità (per esempio, consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, inserimento di elementi accessori e di impianti necessari)	sono quelli volti a trasformare un edificio mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Vi rientrano, inoltre, quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica

La spesa su cui calcolare la detrazione non può comunque eccedere l'importo massimo di 48.000 euro e deve essere ripartita in 10 rate annuali di pari importo (vedi capitolo 1).

ESEMPIO
Supponiamo che il prezzo di acquisto dell'abitazione sia di 300.000 euro. Poiché il 25% di 300.000 euro (75.000) è superiore all'importo massimo di 48.000 euro, la detrazione dovrà essere calcolata su tale ultimo importo e sarà pari, quindi, a 12.000 euro (25% di 48.000).

Il limite di 48.000 euro deve essere riferito alla singola unità abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa. Di conseguenza, questo importo va suddiviso tra tutti i soggetti aventi diritto alla detrazione.

LE CONDIZIONI RICHIESTE PER FRUIRE DELL'AGEVOLAZIONE

La detrazione Irpef si applica alle seguenti condizioni:

l'acquisto o l'assegnazione dell'unità abitativa deve avvenire entro i termini sopra indicati;
l'immobile acquistato o assegnato deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardanti l'intero edificio. L'agevolazione trova applicazione, pertanto, a condizione che gli interventi edilizi riguardino l'intero fabbricato (e non solo una parte di esso, anche se rilevante);
il termine "immobile" deve essere inteso come singola unità immobiliare e l'agevolazione non è legata alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari, costituenti l'intero fabbricato, così che ciascun acquirente può beneficiare della detrazione con il proprio acquisto o assegnazione.

ATTENZIONE
In caso di stipula del compromesso, per fruire della detrazione occorre che il rogito avvenga entro i termini previsti.

Per fruire dell'agevolazione non è necessario effettuare i pagamenti mediante bonifico.

LA DETRAZIONE IRPEF DEL 19% DEGLI INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI

IN CHE COSA CONSISTE

I contribuenti che intraprendono la ristrutturazione e/o la costruzione della loro casa di abitazione principale, possono detrarre dall'Irpef, nella misura del 19%, gli interessi passivi e i relativi oneri accessori pagati sui mutui ipotecari, per costruzione e ristrutturazione dell'unità immobiliare, stipulati con soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro dell'Unione europea, ovvero con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti.

L'importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19% è pari a 2.582,28 euro complessivi per ciascun anno d'imposta.

Per costruzione e ristrutturazione si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'art. 31, comma 1, lett. d), della legge 5 agosto 1978, n. 457 (ora trasfuso nell'articolo 3 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con Dpr 6 giugno 2001, n. 380).

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente.

A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

LE CONDIZIONI RICHIESTE

Per usufruire della detrazione in questione è necessario che siano rispettate le seguenti condizioni:

il mutuo deve essere stipulato nei sei mesi antecedenti la data di inizio dei lavori di costruzione o nei diciotto mesi successivi;
l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione;
il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell'unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

La detrazione è limitata all'ammontare degli interessi passivi riguardanti l'importo del mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell'immobile.

La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell'unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi.

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale.

Non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro.

La mancata destinazione ad abitazione principale dell'unità immobiliare entro sei mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione della stessa comporta la perdita del diritto alla detrazione.

In tal caso il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell'Amministrazione finanziaria decorre dalla data di conclusione dei lavori di costruzione.

La detrazione non spetta se i lavori di costruzione dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale non sono ultimati entro il termine stabilito dal provvedimento amministrativo che ha consentito la costruzione dell'immobile stesso (salva la possibilità di proroga); in tal caso è da questa data che inizia a decorrere il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell'Agenzia delle Entrate.

Il diritto alla detrazione non viene meno se per ritardi imputabili esclusivamente all'Amministrazione comunale, nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia, i lavori di costruzione non sono iniziati nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi alla data di stipula del contratto di mutuo o i termini previsti nel precedente periodo non sono rispettati.

I PRINCIPALI TIPI DI INTERVENTI AMMESSI ALLA DETRAZIONE IRPEF DEL 36%

Ecco un elenco esemplificativo di interventi sulle singole unità abitative ammissibili a fruire della detrazione IRPEF. In ogni caso, deve essere verificata la conformità alle normative edilizie locali.

INTERVENTI	MODALITÀ
Accorpamenti di locali e di altre unità immobiliari	Spostamento di alcuni locali da una unità immobiliare ad altra o anche unione di due unità immobiliari con opere esterne
Allargamento porte	Con demolizione di modesta entità realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell'edificio
Allargamento porte e finestre esterne	Con demolizioni di modeste proporzioni di muratura
Allarme finestre esterne	Installazione, sostituzione dell'impianto o riparazione con innovazioni
Ampliamento con formazione di volumi tecnici	Demolizione e/o costruzione (scale, vano ascensore, locale caldaia, ecc.) con opere interne ed esterne
Ampliamento locali	Demolizione e/o costruzione ampliando volumetrie esistenti
Apertura interna	Apertura vano porta per unire due unità immobiliari o altri locali con opere interne o apertura sul pianerottolo interno
Ascensore	Nuova installazione o sostituzione di quello preesistente (esterno o interno) con altro avente caratteri essenziali diversi, oppure per adeguamento L. 13/89
Balconi	Rifacimento con altro avente caratteri diversi (materiali, finiture e colori) da quelli preesistenti e nuova costruzione
Barriere architettoniche	Eliminazione
Box auto	Nuova costruzione
Cablatura degli edifici	Opere finalizzate alla cablatura degli edifici, a condizione che interconnettano tutte le unità immobiliari residenziali
Caldaia	Sostituzione o riparazione con innovazioni
Caloriferi e condizionatori	Sostituzione con altri anche di diverso tipo e riparazione o installazione di singoli elementi
Caloriferi e condizionatori	Installazione di macchinari esterni
Cancelli esterni	Nuova realizzazione o sostituzione con altri aventi caratteristiche diverse (materiali, dimensioni e colori ) da quelle preesistenti
Canna fumaria	Nuova costruzione interna o esterna o rifacimento modificando i caratteri preesistenti
Cantine	Effettuazione di suddivisioni interne con demolizioni e ricostruzioni tavolati opere esterne con modifiche delle caratteristiche delle pareti, porte e finestre
Centrale idrica	Riparazioni varie con modifiche distributive interne o esterne
Centrale idrica	Nuova costruzione (volume tecnico) nell'ambito di un'operazione di manutenzione straordinaria, di un restauro o di una ristrutturazione
Centrale termica	Riparazioni varie interne ed esterne, conservando le caratteristiche (materiali, sagoma e colori) uguali a quelle preesistenti (opere murarie)
Centrale termica	Con modifiche distributive interne
Centrale termica	Con modifiche esterne (sagoma, materiali e colori) nuova costruzione (volume tecnico) nell'ambito di un'operazione di manutenzione straordinaria, di un restauro o di una ristrutturazione
Citofoni, videocitofoni e telecamere	Sostituzione o nuova installazione con le opere murarie occorrenti
Contenimento dell'inquinamento acustico	Opere finalizzate al contenimento realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette
Cornicioni	Nuova formazione o rifacimento con caratteristiche diverse da quelle preesistenti
Davanzali finestre e balconi	Nuova realizzazione o sostituzione di quelli preesistenti con altri aventi caratteristiche diverse (materiali, finiture e colori)
Facciata	Rifacimento, anche parziale, modificando materiali e/o colori (o anche solo i colori)
Finestra	Nuova apertura o modifica di quelle preesistenti
Finestra	Sostituzione con finestre di sagoma, materiale e colori diversi
Fognatura	Nuova costruzione o rifacimento con dimensioni e/o percorso diversi da quello preesistente, con opere interne o esterne (dal limite della proprietà fino alla fognatura pubblica)
Garage	Riparazioni varie e sostituzioni di parti con caratteristiche diverse da quelle preesistenti
Garage	Nuova costruzione
Gradini scale	Sostituzione gradini interni ed esterni, modificando la forma, le dimensioni o i materiali preesistenti
Grondaie	Nuova installazione o sostituzione con modifiche della situazione preesistente
Impianto di riscaldamento autonomo interno (purché conforme alla L. 46/90)	Nuovo impianto, senza opere edilizie
Impianto di riscaldamento autonomo interno (purché conforme alla L. 46/90)	Nuovo impianto con opere edilizie esterne (canna fumaria e/o altre opere interne o esterne) per riscaldamento o ventilazione
Impianto di riscaldamento autonomo interno (purché conforme alla L. 46/90)	Riparazioni con ammodernamenti e/o innovazioni
Impianto idraulico	Sostituzione o riparazione con innovazioni rispetto al preesistente
Inferriata fissa	Sostituzione con innovazioni rispetto alla situazione preesistente
Inferriata fissa	Nuova installazione con o senza opere esterne
Infissi esterni	Nuova installazione o sostituzione con altri aventi sagoma, materiali o colori diversi (solo se riguarda l'intera facciata)
Intonaci esterni facciata	Intonaci e tinteggiatura esterna con modifiche a materiali e/o colori
Lastrico solare	Rifacimento con materiali diversi rispetto a quelli preesistenti
Locale caldaia	Riparazioni murarie varie con modifiche rispetto alla situazione preesistente
Locale caldaia	Nuova formazione (volume tecnico) o esecuzione di interventi esterni che modificano materiali, finiture, colori
Lucernai	Nuova formazione o sostituzione con altri aventi caratteri (sagoma e colori) diversi da quelli preesistenti
Mansarda	Modifiche interne ed esterne con opere edilizie, senza modificarne la destinazione d'uso
Marciapiede	Nuova realizzazione su suolo privato
Messa a norma degli edifici	Interventi di messa a norma degli edifici
Montacarichi	Nuova installazione e sostituzione di quello preesistente con altro avente caratteristiche (materiali e colori) diverse da quelle preesistenti
Muri di cinta	Realizzazione e sostituzione con modificazioni rispetto alla situazione preesistente
Muri esterni di contenimento	Nuova costruzione, demolizione e ricostruzione in altra parte esterna o nello stesso luogo, ma modificando dimensioni, sagoma, materiali e colori
Muri interni	Nuova costruzione o demolizione e ricostruzione in altra parte interna
Parapetti e balconi	Rifacimento o sostituzione con altri aventi caratteri diversi da quelli preesistenti
Parete esterna	Rifacimento anche parziale modificando materiali e colori (o anche solo i colori)
Parete interna	Nuova costruzione, demolizione e ricostruzione in altra parte interna
Pavimentazione esterna	Nuova pavimentazione o sostituzione della preesistente modificando la superficie e i materiali
Pensilina protezione autovetture	Sostituzione di quella preesistente con altra avente caratteristiche (materiali e colori) diverse da quelle preesistenti
Persiana	Nuova installazione o sostituzione con altra avente sagoma, materiale e colori diversi
Pianerottolo	Riparazione struttura con dimensioni e materiali diversi da quelli preesistenti
Piscina	Rifacimento modificando caratteri preesistenti
Porta blindata esterna	Nuova installazione o sostituzione con altra avente sagoma e colori diversi
Porta blindata interna	Nuova installazione
Porta-finestra	Nuova installazione o sostituzione con altra avente sagoma e colori diversi
Porta-finestra	Trasformazione da finestra a porta-finestra
Porte esterne	Nuova installazione o sostituzione con altre aventi sagome o colori diversi e viceversa
Recinzioni	Realizzazione di nuova recinzione o sostituzione di quella preesistente con altra avente caratteristiche diverse
Ricostruzione	Demolizione e fedele ricostruzione di edifici
Risparmio energetico	Opere finalizzate al risparmio energetico, realizzate anche in assenza di quelle edilizie propriamente dette
Salvavita	Sostituzione o riparazione con innovazioni
Sanitari	Sostituzione di impianti e apparecchiature
Sanitari	Realizzazione di servizio igienico interno
Saracinesca	Nuova installazione di qualsiasi tipo o sostituzione di quella preesistente con innovazioni
Scala esterna	Nuova installazione, rifacimento e sostituzione con altra di caratteri (pendenza, posizione, dimensioni, materiali e colori) diversi dai preesistenti
Scala interna	Nuova installazione, rifacimento e sostituzione con altra, modificando pendenza e posizione rispetto a quella preesistente
Serramenti esterni	Nuova installazione o sostituzione con altri aventi finiture e colori diversi dai precedenti
Solaio	Sostituzione dei solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti
Solaio	Sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote
Solaio	Adeguamento dell'altezza dei solai, nel rispetto delle volumetrie esistenti
Soppalco	Innovazioni rispetto alla struttura preesistente o nuova costruzione
Sottotetto	Riparazioni murarie, riparazione apparecchi sanitari; sostituzione lucernai, conservando per le parti esterne (porte e lucernai) le caratteristiche precedenti
Sottotetto	Riparazione modificando la posizione preesistente; sostituzione apparecchi sanitari, innovazioni con caratteristiche diverse da quelle preesistenti
Sottotetto	Modifiche interne ed esterne con varie opere edilizie senza modificarne la destinazione d' uso
Sottotetto	Formazione di una unità immobiliare abitabile nel sottotetto mediante l'esecuzione di opere edilizie varie
Strada asfaltata privata	Per accesso alla proprietà
Tegole	Sostituzione con altre di materiale e/o forma diverse da quelle preesistenti
Terrazzi	Rifacimento completo con caratteristiche diverse da quelle preesistenti (dimensioni o piano)
Tetto	Sostituzione dell'intera copertura
Tetto	Modifica della pendenza delle falde con o senza aumento di volume
Tinteggiatura esterna	Rifacimento modificando materiali e/o colori
Travi (tetto)	Sostituzioni con modifiche
Travi (tetto)	Sostituzione totale per formazione nuovo tetto
Veranda	Innovazioni rispetto alla situazione precedente
Veranda	Nuova costruzione con demolizione del muro che dà sul balcone creando aumento di superficie lorda di pavimento
Veranda	Trasformazione di balcone in veranda
Vespaio	Rifacimento
Zoccolo esterno facciata	Sostituzione con altro avente caratteri essenziali diversi

GLI INTERVENTI SULLE PARTI CONDOMINIALI

INTERVENTI	MODALITÀ
Aerosabbiatura	Su facciata
Allargamento porte interne	Con demolizione di modesta entità
Allarme (impianto)	Riparazione senza innovazioni
Allarme (impianto)	Riparazione con sostituzione di alcuni elementi
Androne	Rifacimento conservando caratteristiche uguali a quelle preesistenti
Antenna	Antenna comune in sostituzione delle private
Balconi	Riparazioni parti murarie (frontalini, cielo), sostituzione di parapetti e ringhiere conservando caratteristiche (materiali sagome e colori) uguali
Box	Riparazioni varie e sostituzione di parti anche strutturali conservando dimensioni uguali a quelle preesistenti
Caldaia	Riparazione senza innovazioni
Caldaia	Riparazione con sostituzione di alcuni elementi
Caloriferi e condizionatori	Sostituzione con altri anche di diverso tipo e riparazione o installazione di singoli elementi
Cancelli esterni	Riparazione o sostituzione cancelli o portoni conservando caratteristiche (sagoma e colori) uguali a quelle preesistenti
Canna fumaria	Riparazione o rifacimento, interno ed esterno conservando caratteristiche (materiali, sagome e colori) uguali a quelle preesistenti
Cantine	Riparazione conservando (materiali e colori) uguali a quelle preesistenti
Centrale idrica	Riparazioni varie interne ed esterne, conservando caratteristiche (materiali, sagoma e colori) uguali a quelle preesistenti
Centrale termica	Riparazioni varie interne ed esterne, conservando caratteristiche (materiali, sagoma e colori) uguali a quelle preesistenti
Cornicioni	Rifacimento o sostituzione conservando i caratteri essenziali preesistenti (materiali, dimensioni)
Davanzali finestre e balconi	Riparazione o sostituzione conservando i caratteri essenziali preesistenti
Facciata	Piccola apertura per sfiatatoio gas rifacimento, anche completo, con materiali e colori uguali a quelli preesistenti
Finestra	Sostituzione senza modifica della tipologia di infissi
Fognatura	Riparazione o sostituzione della canalizzazione fognaria, fino al limite della proprietà del fabbricato
Garage	Riparazioni varie e sostituzione di parti anche strutturali conservando dimensioni uguali a quelle preesistenti
Gradini scale	Sostituzione con gradini uguali a quelli preesistenti, interni ed esterni
Grondaie	Riparazione o sostituzione senza modifiche della situazione preesistente
Impianto di riscaldamento (purché conforme alla L. 46/90)	Riparazione dell'impianto senza innovazioni, riparazione con ammodernamento e/o innovazioni
Impianto idraulico	Riparazione senza innovazioni o sostituzioni
Inferriata fissa	Sostituzione di quelle preesistenti senza modificare la sagoma e/o i colori
Infissi esterni	Riparazione o sostituzione, conservando la sagoma, i materiali e i colori uguali a quelli preesistenti
Infissi interni	Sostituzione con altri infissi conservando le caratteristiche preesistenti
Intonaci esterni facciata	Intonaci e tinteggiatura esterna conservando materiali e colori uguali a quelli preesistenti
Intonaci interni	Intonaci e tinteggiatura interna senza limitazioni di materiale e colori
Lastrico solare	Rifacimento conservando materiali uguali a quelli preesistenti
Locale caldaia	Riparazioni murarie varie conservando le suddivisioni interne preesistenti
Lucernari	Sostituzione con altri aventi gli stessi caratteri (sagoma e colori) di quelli preesistenti
Marciapiede su suolo privato	Rifacimento come preesistente
Montacarichi (interni ed esterni)	Riparazione conservando caratteristiche uguali a quelle preesistenti
Muri di cinta	Riparazione conservando caratteristiche uguali a quelle preesistenti
Muri esterni di contenimento	Riparazione o rifacimento con materiali e sagoma uguali a quelli preesistenti
Muri interni	Riparazione o rifacimento conservando la stessa posizione anche con materiali diversi
Parapetti e balconi	Riparazione o rinforzo della struttura conservando caratteri uguali a quelli preesistenti
Parcheggi	Riparazioni varie e sostituzione di parti anche strutturali conservando dimensioni uguali a quelle preesistenti
Parete esterna	Rifacimento anche completo, con materiali e colori uguali a quelli preesistenti
Parete interna	Riparazione o rifacimento conservando la stessa posizione, anche con materiali diversi
Pavimentazione esterna	Rifacimento con dimensioni e materiali uguali a quelli preesistenti
Pavimentazione interna	Riparazioni senza innovazioni
Pensilina protezione autovetture	Rifacimento conservando sagoma e colori preesistenti
Persiana	Sostituzione conservando le caratteristiche preesistenti (sagoma e colori)
Pianerottolo	Riparazione struttura conservando dimensioni e materiali uguali a quelli preesistenti (interno ed esterno)
Piscina	Riparazione e rinforzo di strutture, conservando le caratteristiche (materiali, sagoma e colori) preesistenti
Porta blindata esterna	Sostituzione conservando sagome e colori preesistenti
Porta-finestra	Sostituzione con altra avente gli stessi caratteri essenziali
Porte esterne	Sostituzione conservando sagome e colori preesistenti
Porte interne	Riparazione, conservando materiali, colori e dimensioni
Recinzioni	Riparazione e sostituzione conservando caratteristiche (sagoma, materiali e colori) preesistenti
Salvavita	Riparazione senza innovazioni o riparazione
Salvavita	Con sostituzione di alcuni elementi
Sanitari	Riparazione apparecchi sanitari e opere edilizie varie (tubazioni, piastrelle, ecc.)
Saracinesca	Sostituzione con altra purché vengano conservati dimensioni e colori uguali a quelli preesistenti
Scala esterna	Riparazione conservando pendenza, posizione, sagoma, colori e materiali uguali ai preesistenti
Scala interna	Riparazione e sostituzione conservando pendenza, sagoma e posizioni preesistenti
Serramenti esterni	Sostituzione con altri aventi le stesse caratteristiche
Serramenti interni	Riparazioni, conservando materiali caratteristiche e colori preesistenti
Solaio	Sostituzione dei solai di copertura con materiali uguali a quelli preesistenti
Tegole	Sostituzione con altre uguali a quelle preesistenti
Terrazzi	Riparazione delle pavimentazioni, rifacimento o sostituzione conservando le caratteristiche preesistenti /dimensioni e piano)
Tetto	Riparazione con sostituzione di parte della struttura e dei materiali di copertura, conservando le caratteristiche preesistenti
Tinteggiatura esterna	Rifacimento conservando materiali e colori preesistenti
Tinteggiatura interna	Rifacimento senza limitazioni per materiali e colori
Tramezzi	Sostituzione tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell'unità immobiliare
Travi (tetto)	Sostituzione con altre aventi materiali, dimensioni e posizione uguali a quelle preesistenti
Veranda	Rifacimento parziale conservando i caratteri essenziali
Zoccolo esterno facciata	Rifacimento conservando i caratteri essenziali

Fonte: Guida dell' Agenzia delle Entrate, febbraio 2012.