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Acquisto da un privato o da impresa non costruttrice
Le compravendite di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (box, garage, solai, cantine), effettuate tra privati cittadini, o tra un privato e un'impresa non costruttrice, oppure un'impresa costruttrice che vende immobili ultimati da oltre quattro anni, sono soggette, in via generale, all'IVA e/o all'imposta di registro (a seconda del venditore) e alle imposte ipotecarie e catastali. Nel rogito riguardante la compravendita della casa le parti devono inserire una "dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà" in cui segnalare:
Le dichiarazioni fondamentali da inserire nell'atto di compravendita
Come si calcolano le imposte Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono versate dal notaio al momento della registrazione dell'atto. Dal 1° gennaio 2007, per le vendite di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell'immobile, anziché dal corrispettivo pagato. È possibile versare le imposte sulla base del valore catastale come successivamente determinato a condizione che nell'atto sia indicato l'effettivo importo pattuito per la cessione. Infatti, l'occultamento anche parziale del corrispettivo o la dichiarazione nell'atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:
Sono escluse dalle predette agevolazioni le cessioni di tutti gli immobili ad uso diverso da quello abitativo e loro pertinenze (terreni, negozi, uffici, ecc.). Per tali immobili, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti e non dal valore catastale. In tal caso, se l'ufficio ritiene che il valore dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle sanzioni e degli interessi eventualmente dovuti) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso. Per l'acquisto della prima casa, nell'atto di compravendita tra privati, se non si vuole rischiare, è bene indicare un valore non inferiore a quello che si ottiene moltiplicando la rendita catastale ( rivalutata del 5% ) per 110, oppure la rendita non rivalutata per il coefficiente 115,5 poiché il risultato è identico ( vedi tabella ).
*Il decreto legge del 3 ottobre 2006, n. 262 (convertito con modificazioni dalla legge 24 novembre 2006, n 286) ha previsto che il coefficiente moltiplicatore da applicare alle rendite catastali dei fabbricati classificati nel gruppo catastale B deve essere rivalutato nella misura del 40%. Il valore così ottenuto vale ai soli fini delle imposte indirette dovute sugli acquisti di immobili (registro, ipotecarie-catastali), ma non ai fini ICI, la cui base imponibile è data dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente 100. Per l'acquisto della seconda casa e pertinenze, il valore da indicare nel rogito si ottiene moltiplicando la rendita catastale ( rivalutata del 5% ) per 120, ovvero la rendita non rivalutata per il coefficiente 126. Anche in questo caso il nuovo moltiplicatore non ha alcun effetto sull'ICI.
La base imponibile per l'Iva Quando il venditore è un'impresa che opera nel settore dell'edilizia, la base imponibile non è costituita dal valore catastale, ma dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti. Se, poi, per l'acquisto della casa l'acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. Infatti, in presenza di mutuo o di finanziamento bancario l'ufficio è obbligato a considerare quale "valore normale" un importo pari alla somma erogata.
Tabella riassuntiva delle imposte che gravano sull'acquisto di un immobile
Dalla cessione di un immobile può derivare una plusvalenza, vale a dire una differenza positiva tra il corrispettivo percepito nel periodo d'imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato dei costi inerenti il bene stesso. Questo valore, se derivante da una cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, ovvero di terreni edificabili, è considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria "redditi diversi" e, come tale, assoggettato a tassazione ordinaria con le normali aliquote Irpef, o nel caso di cessione di terreni edificabili, a tassazione separata. Fanno eccezione a tale regola:
Dal 1° gennaio 2006,, chi vende un immobile acquistato (o costruito) da non più di cinque anni ha la facoltà di chiedere all'atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un'imposta sostitutiva di quella sul reddito, senza dover inserire il guadagno in dichiarazione per assoggettarlo alle aliquote progressive Irpef. Per le cessioni poste in essere fino al 2 ottobre 2006 si applica l'aliquota sostitutiva del 12,5%, mentre dal 3 ottobre l'aliquota è del 20%. Il notaio stesso provvederà all'applicazione ed al versamento dell'imposta sostitutiva, ricevendo dal venditore il relativo pagamento, e comunicherà all'Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita. Con questa riforma si ha un risparmio consistente visto che le aliquote Irpef variano dal 23 al 43%. L'imposta sostitutiva non può essere chiesta quendo oggetto di cessione è un terreno su cui sono stati eseguiti lavori di lottizzazione o un fabbricato costruito sul terreno stesso. Si ricorda che la Finanziaria 2007 ha escluso, a partire dal 1° gennaio 2007, dall'applicazione dell'imposta sostitutiva le cessioni a titolo oneroso dei terreni edificabili. Con l'entrata in vigore del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223 (convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n 248), e precisamente dal 4 luglio 2006, quando oggetto della vendita è una casa ricevuta in donazione, l'eventuale plusvalenza realizzata va assoggettata a tassazione se non sono trascorsi cinque anni dal momento in cui il donante ha acquistato l'immobile a quello della sua cessione. La plusvalenza tassabile è data dalla differanza tra il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto dal donante. Questa previsione è stata adottata per evitare manovre elusive da parte dei proprietari di immobili acquistati (o costruiti) da meno di 5 anni. In precedenza, infatti, questi potevano donare l'immobile a una terza persona che, successivamente, lo vendeva senza pagare imposte sulla plusvalenza realizzata.
Per usufruire del credito d'imposta Per poter beneficiare del credito di imposta, l'acquirente deve dichiarare nel rogito, davanti al notaio:
Il credito è dato dall'imposta di registro o dall'Iva pagate sul primo acquisto, non comprende quindi gli altri tributi indiretti (cioè le imposte ipotecarie e catastali) e corrisponde alla minore tra le due imposte pagate sugli atti di acquisto. In ogni caso non può dar luogo a rimborso e non può essere utilizzato parzialmente. Come utilizare il bonus Il bonus può essere utilizzato: - in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto; - in diminuzione di imposta di registro, ipotecaria e catastale dovute su atti e denunce presentati successivamente alla data di acquisizione del credito; - in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente al nuovo acquisto; - in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tribujto 6602). Il credito di imposta ha una valenza temporale limitata: qualora si pensi di utilizzarlo per il pagamento di imposte su atti e denunce successivi al riacquisto, occorre tener presente che il beneficio si prescrive trascorsi 10 anni dalla sua origine. In caso di morte del titolare del credito di imposta prima del suo utilizzo, lo stesso si trasferisce agli eredi. Poiché il credito di imposta è collegato ai benefici "prima casa", la decadenza di quest'ultimi comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie, anche il recupero del credito utilizzato. Modalità di rimborso Le modalità di rimborso variano a seconda che il nuovo acquisto avvenga tra privati o tramite un'impresa di costruzione. Comperando da un privato, il bonus può essere utilizzato al momento della stipula dell'atto di compravendita, riducendo o annullando le somme dovute: ci pensa il notaio ad effettuare il conguaglio. Se si acquista, invece, da un'impresa costruttrice il credito non può essere compensato con l'Iva da versare alla ditta venditrice. Per recuperarlo bisogna attendere la successiva dichiarazione dei redditi, a meno che l'acquirente non svolga un'attività autonoma che gli consente di portarlo in compensazione in sede di versamento unificato di imposte, ritenute e contributi in scadenza il 16 di ogni mese con il modello F24. Le agevolazioni per chi vende e poi riacquista la prima casa si applicano pure alle abitazioni in costruzione e il credito può essere utilizzato anche se i lavori non sono ultimati entro un anno dalla vendita della vecchia prima casa. Il nuovo immobile deve essere comunque adibito a propria abitazione principale entro tre anni dalla vendita del precedente (risoluzione 192/E del 6 ottobre 2003; circolare n. 38/E del 2005). Sul nuovo atto l'acquirente paga l'Iva e il recupero dell'imposta versata a suo tempo avverrà con la prima dichiarazione dei redditi da presentare dopo l'ultimazione dei lavori. Ovviamente bisogna essere in possesso dei requisiti "prima casa e l'abitazione non deve essere di lusso. Ecco in sintesi come utilizzare il bonus per riacquisto della prima casa:
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