NORME SULL' ICI, IMPOSTA COMUNALE IMMOBILI

CIRCOLARE 25 MAGGIO 1996, N. 138 DEL MINISTERO DELLE FINANZE

Imposta Comunale sugli Immobili (ICI).
Istruzioni per il versamento
dell'imposta dovuta per l'anno 1996.





A - CHI DEVE ESEGUIRE IL VERSAMENTO (soggetto passivo)


Obbligato ad effettuare il versamento dell'imposta è il proprietario di fabbricati, aree fabbricabili o terreni agricoli siti nel territorio dello Stato i quali non siano, ovviamente, esclusi dall'ambito di applicazione dell'imposta oppure, ai sensi dell'art.7 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n.504, esenti dall'imposta medesima.
Soltanto qualora sull'immobile soggetto a tassazione risulti costituito un diritto reale di usufrutto, uso od abitazione, sia per effetto di atto tra vivi che a seguito di successione, obbligato al versamento è unicamente il titolare di detto diritto reale di godimento, restando quindi il cosiddetto nudo proprietario completamente estraneo al prelievo fiscale. Si sottolinea che il diritto di uso od abitazione, che determina l'insorgere dell'obbligazione tributaria, è un diritto reale di godimento ed è quindi ben diverso dal diritto di servirsi dell'immobile sulla base di un contratto di locazione od affitto ovvero di comodato; il locatario, l'affittuario, il comodatario non hanno alcun obbligo agli effetti dell'ICI.
Si ricorda che è un diritto reale di abitazione quello spettante al coniuge superstite ai sensi dell'art.540 del codice civile ed al coniuge separato convenzionalmente o per sentenza, nonché quello del socio della cooperativa edilizia (non a proprietà indivisa) sull'alloggio assegnatogli, ancorché in via provvisoria, e quello dell'assegnatario dell'alloggio di edilizia residenziale pubblica concessogli in locazione con patto di futura vendita e riscatto (vedasi, in proposito, anche la circolare n. 35 del 26 novembre 1993, riportata in "Appendice/1").
In caso di contitolarità dei predetti diritti sul medesimo immobile (ad esempio: comproprietà; cousufrutto; proprietà piena per una quota e usufrutto per la restante quota) ciascun contitolare è obbligato ad effettuare distintamente il versamento dell'imposta limitatamente alla parte corrispondente alla propria quota di titolarità.
Attenzione (esclusioni, esenzioni e casi particolari)
a) Per alcune cause di esclusione dall'applicazione dell'imposta: vedasi la circolare n. 9 del 14 giugno 1993, riportata in "Appendice/2", relativamente ai terreni, diversi da quelli edificabili, inutilizzati od adibiti ad attività non agricole; la circolare n.172/E del 14 giugno 1995, riportata in "Appendice/3", relativamente al suolo sottostante al fabbricato realizzato a seguito di costituzione di diritto di superficie.
b) Per le cause di esenzione dall'imposta vedasi: l'art. 7 del decreto legislativo istitutivo dell'ICI 30 dicembre 1992, n.504, riportato in "Appendice/4", nonché, relativamente ai terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina, l'elenco allegato alla predetta circolare n. 9 del 14 giugno 1993, pubblicato nel supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 141 del 18 giugno 1993, successivamente integrato con l'inserimento anche del comune di Santa Maria la Carità - parzialmente delimitato - e del comune di Aglientu.
c) Per la definizione di fabbricato, area fabbricabile e terreno agricolo, vedasi "Appendice/5".
d) Per le modalità di tassazione in caso di utilizzazione edificatoria delle aree, vedasi "Appendice/6".
e) Per le modalità di tassazione in caso di costituzione del diritto di superficie, vedasi "Appendice/3".



B - COME SI DETERMINA L'IMPOSTA


L'imposta dovuta per l'anno 1996 è determinata applicando al valore del fabbricato, dell'area fabbricabile o del terreno agricolo (cosiddetta base imponibile) l'aliquota vigente per tale anno nel comune nell'ambito del cui territorio è sito l'immobile soggetto a tassazione. Nel caso, invero di scarsa frequenza, in cui il medesimo immobile sia ubicato sul territorio di più comuni, si assume come se esso fosse sito interamente nel comune sul cui territorio ricade la prevalenza della sua superficie (per talune fattispecie, vedasi risoluzione n.53/E del 9 aprile 1996 riportata in "Appendice/7").
Per conoscere l'aliquota, la quale non può comunque essere inferiore al 4 per mille né superiore al 7 per mille, nonché per conoscere se il comune ha deliberato la maggiore detrazione per l'abitazione principale ed i corrispondenti requisiti richiesti (di cui sarà trattato in prosieguo) il contribuente dovrà interpellare il comune competente.
Avvertenza: Per le aliquote vedasi la successiva lettera F)
a) Il valore dei fabbricati è costituito dall'intera rendita catastale moltiplicata:
- per 100, se si tratta di fabbricati classificati nei gruppi catastali A (abitazioni), B (collegi, convitti,ecc.) e C (magazzini, depositi, laboratori, ecc.), con esclusione delle categorie A/10 e C/1;
- per 50, se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo catastale D (opifici, alberghi, teatri, banche, ecc.) e nella categoria A/10 (uffici e studi privati);
- per 34, se si tratta di fabbricati classificati nella categoria C/1 (negozi e botteghe).
Se il fabbricato è sfornito di rendita ovvero se la rendita a suo tempo attribuita non è più adeguata in quanto sono intervenute variazioni strutturali o di destinazione permanenti, anche se dovute ad accorpamenti di più unità immobiliari, il contribuente dovrà far riferimento alla categoria ed alla rendita attribuite a fabbricati similari. In proposito si ricorda che agli effetti dell'ICI è prevista una particolare procedura per cui si provvederà successivamente alla riliquidazione dell'imposta sulla base della rendita effettiva attribuita dall'ufficio tecnico erariale con conseguente recupero della maggiore imposta dovuta o rimborso delle somme versate in eccedenza, unitamente agli interessi, senza irrogazione di sanzioni ma con applicazione di una maggiorazione (20 per cento) laddove la predetta rendita attribuita dall'ufficio tecnico erariale superi di oltre il 30 per cento quella utilizzata dal contribuente.
Le rendite da assumere per l'anno 1996 sono quelle determinate a seguito della revisione generale disposta con il decreto del Ministro delle finanze del 20 gennaio 1990, eccezion fatta per i comuni che hanno avuto modifiche degli estimi e di cui si dirà qui di seguito.
Si avverte che ai fini ICI le predette moltiplicazioni vanno operate sulla rendita catastale e non sul reddito, per cui non hanno alcuna rilevanza né gli aumenti o riduzioni di rendita previsti agli effetti dell'applicazione dell'imposizione sul reddito né il reddito effettivo. Così, ad esempio, se la rendita catastale di una abitazione è di 2.000.000, il valore sul quale applicare l'aliquota ICI per determinare l'imposta dovuta sarà sempre di 200.000.000 sia che si tratti di dimora abituale del contribuente, sia che si tratti di unità immobiliare tenuta a disposizione, sia che si tratti di abitazione sfitta, sia che si tratti di abitazione locata (si ricorda che i fabbricati sono soggetti ad ICI indipendentemente dalla loro destinazione ed indipendentemente dal fatto che siano utilizzati o meno).
Attenzione (modifiche agli estimi).
In alcuni comuni (all'incirca 1.400) sono variate, generalmente in diminuzione, le tariffe d'estimo e, conseguentemente, le rendite (si ricorda che la rendita dei fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C, è data dalla tariffa d'estimo moltiplicata per la consistenza dell'immobile e, cioè, per il numero dei vani catastali in caso di abitazione o uffici; per i metri cubi, in caso di fabbricati appartenenti al gruppo B; per i metri quadrati, in caso di fabbricati appartenenti al gruppo C). Le variazioni possono aver riguardato tutte le zone censuarie del comune e tutte le categorie e classi catastali oppure soltanto talune zone o categorie o classi. Per i fabbricati che hanno avuto siffatta variazione di rendita, il valore, agli effetti dell'ICI dovuta per l'anno 1996, deve essere determinato sulla base della rendita variata.
Ovviamente, per i fabbricati ubicati in comuni diversi da quelli interessati alle variazioni, nonché per i fabbricati ubicati nei comuni che hanno avuto le variazioni ma siti in zone censuarie oppure appartenenti a categorie o classi che non hanno avuto modifiche, la rendita da assumere per la determinazione del valore rimane quella derivante dalla revisione generale disposta con il predetto decreto del Ministro delle finanze del 20 gennaio 1990.
I comuni che hanno avuto le variazioni delle tariffe d'estimo, con la individuazione delle zone censuarie e delle categorie e classi interessate, nonché con la determinazione dei nuovi estimi, sono indicati nel decreto legislativo 28 dicembre 1993, n.568 e successive modificazioni.
Per agevolare il contribuente il Ministero delle finanze ha pubblicato un "FAI DA TE" intitolato "Le variazioni delle tariffe d'estimo - Guida al calcolo delle nuove rendite dei fabbricati" consultabile presso le direzioni regionali delle entrate e gli uffici tecnici erariali e gli uffici tributari dei comuni.
Conclusivamente, le rendite vigenti per il 1996 sono uguali a quelle in vigore per l'anno 1995.
Fabbricati di interesse storico o artistico.
Per i fabbricati di interesse storico o artistico ai sensi dell'art.3 della legge 1. giugno 1939, n.1089, e successive modificazioni, si assume la rendita determinata mediante l'applicazione della tariffa d'estimo di minore ammontare tra quelle previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è sito il fabbricato.
Tale rendita, per poter quantificare il valore, va moltiplicata per 100, anche se il fabbricato catastalmente è classificato nella categoria A/10 o C/1 oppure nel gruppo D. Ciò, in quanto con il sistema suddetto di determinazione della rendita, il fabbricato è stato assimilato ad una abitazione.
Fabbricati appartenenti alle imprese.
Fanno eccezione agli illustrati criteri di determinazione del valore sulla base della rendita catastale, sia essa effettiva che presunta, i fabbricati interamente posseduti da impresa e distintamente contabilizzati, classificabili nel gruppo catastale D e sforniti di rendita catastale. Per tali fabbricati il valore è determinato sulla base dei costi di acquisizione ed incrementativi contabilizzati, attualizzati mediante l'applicazione di determinati coefficienti.
In ordine a siffatti fabbricati si forniscono le seguenti precisazioni:
il criterio di determinazione del valore sulla base dei costi contabilizzati si applica anche nel caso in cui il fabbricato posseduto dall'impresa, classificabile nel gruppo D e sfornito di rendita, sia di interesse storico o artistico ai sensi dell'art.3 della legge 1. giugno 1939, n.1089, e successive modificazioni. Ciò, essenzialmente, nella considerazione che la disposizione agevolativa, di cui si è fatto sopra cenno, presuppone che per la determinazione del valore debba farsi riferimento alla rendita; per i fabbricati delle imprese, classificabili nel gruppo D e senza rendita, la legge stabilisce invece un sistema di determinazione del valore che prescinde completamente dalla rendita catastale;
i coefficienti di attualizzazione dei valori contabilizzati, agli effetti della quantificazione dell'ICI dovuta per l'anno 1996, sono stati aggiornati con il decreto del Ministro delle finanze del 2 maggio 1996, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.109 dell'11 maggio 1996;
per i fabbricati ai quali sia stata attribuita la rendita nel corso dell'anno 1995, od anni precedenti, il valore sul quale calcolare l'ICI dovuta per l'anno 1996 è dato dalla capitalizzazione della rendita (rendita catastale moltiplicata per 50);
per i fabbricati ai quali sia attribuita la rendita nel corso dell'anno 1996, il valore sul quale calcolare l'ICI dovuta per l'anno 1996 continua ad essere quello ottenuto attraverso l'attualizzazione dei costi contabilizzati; i costi incrementativi aggiuntivi a quello di acquisizione, contabilizzati nel corso dell'anno 1995, influiscono sull'ammontare del valore soltanto a decorrere dall'ICI dovuta per l'anno 1996;
i costi incrementativi aggiuntivi a quello di acquisizione, contabilizzati nel corso dell'anno 1996, non influiscono sull'ammontare del valore sul quale calcolare l'ICI dovuta per l'anno 1996;
per l'applicazione dei coefficienti di attualizzazione bisogna assumere quello relativo all'anno nel corso del quale il costo di acquisizione od i costi incrementativi sono stati contabilizzati.
b) Il valore delle aree fabbricabili è costituito dal valore venale in comune commercio determinato avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
c) Il valore dei terreni agricoli è costituito dal reddito dominicale moltiplicato per 75. Il reddito dominicale da assumere per l'anno 1996 è quello derivante dall'applicazione delle tariffe d'estimo approvate con decreto ministeriale 7 febbraio 1984 e che hanno avuto effetto a decorrere dal primo gennaio 1988.


C - PERIODO DI POSSESSO


Una volta determinata l'imposta su base annua (applicando l'aliquota al valore intero dell'immobile soggetto a tassazione, ovverosia all'intera rendita catastale o reddito dominicale capitalizzati con i summenzionati moltiplicatori, oppure al valore venale dell'area fabbricabile, oppure al valore contabile di taluni fabbricati di impresa) siffatto ammontare deve essere ragguagliato - oltre che alla quota di titolarità, come già anticipato sub A) - al periodo di possesso.
L'ICI (che è una imposta annuale) è dovuta, infatti, proporzionalmente ai mesi dell'anno solare durante i quali si è protratta la titolarità dei diritti reali indicati alla precedente lettera A); il mese nel quale la titolarità si è protratta solo in parte è computato per intero in capo al soggetto che ha posseduto per almeno 15 giorni, mentre non è computato in capo al soggetto che ha posseduto per meno di 15 giorni.
La quantificazione dell'imposta in ragione di mesi va effettuata anche con riferimento alla situazione oggettiva dell'immobile. Conseguentemente, se le caratteristiche strutturali o d'uso cambiano nel corso del mese, bisogna assumere come protraentisi per l'intero mese quei caratteri distintivi agli effetti dell'ICI che si sono prolungati per maggior tempo nel corso del mese stesso.
Ciò stante, l'imposta da versare per il corrente anno 1996 dovrà essere quantificata dal contribuente sulla base dell'evolversi della situazione di possesso e delle caratteristiche dell'immobile nel corso dello stesso anno 1996.
Valgono, in proposito,i seguenti esempi:
un fabbricato acquistato il 10 marzo 1996 ed il cui possesso si protragga per la restante parte dell'anno stesso. L'imposta, calcolata su base annua, deve essere versata dall'acquirente nella misura ragguagliata ai 10 mesi di suo possesso a titolo di proprietà;
un fabbricato posseduto alla data del primo gennaio 1996 il quale sia venduto il successivo 20 agosto. L'imposta, calcolata su base annua, deve essere versata dal venditore nella misura ragguagliata agli 8 mesi di suo possesso a titolo di proprietà;
un fabbricato adibito ad abitazione principale del contribuente soltanto per i primi 5 mesi dell'anno 1996 (precisamente fino al 20 maggio) e destinato alla locazione per il restante periodo dell'anno medesimo. La detrazione, di cui sarà trattato in prosieguo, dovrà essere ragguagliata ai 5 mesi durante i quali si è verificata la destinazione a dimora abituale;
un edificio in corso di costruzione al primo gennaio 1996 ed ultimato alla fine di settembre dello stesso anno. L'imposta annua calcolata sul valore venale in comune commercio dell'area interessata alla edificazione dovrà essere ragguagliata ai 9 mesi in cui l'immobile ha avuto siffatta caratteristica, mentre l'imposta annua calcolata sul valore dell'edificio dovrà essere ragguagliata a 3 mesi.
Da quanto sopra detto emerge, altresì, che non può esistere alcun collegamento fra l'imposta da versare per l'anno 1996 e la dichiarazione ICI da presentare nel 1996 per l'anno 1995. La prima, infatti, è dovuta in base all'evolversi della situazione nel corso dell'anno 1996, mentre la seconda, nei casi in cui deve essere presentata, si riferisce all'evolversi della situazione nel corso dell'anno 1995.


D - VERSAMENTO IN DUE RATE


L'ICI va versata in due rate, delle quali la prima è in acconto e la seconda è a saldo. La prima rata, da versare nel periodo dal 1. al 30 giugno 1996, è pari al 90 per cento dell'imposta relativa al primo semestre del 1996; la seconda, da versare dal 1. al 20 dicembre 1996, è a saldo dell'imposta relativa all'intero anno 1996.
Per la prima rata, quindi, il contribuente deve verificare la propria situazione imponibile in relazione alla prima metà dell'anno 1996, ragguagliare l'imposta, calcolata su base annua, alla quota ed ai mesi di possesso in tale primo semestre e versarne il 90 per cento a titolo di acconto dell'imposta dovuta per l'intero anno.
Per la seconda rata, il contribuente deve verificare la propria situazione imponibile in relazione all'intero anno 1996, ragguagliare l'imposta, calcolata su base annua, alla quota ed ai mesi di possesso nel corso dell'intero anno 1996 e versarla, previa deduzione di quanto eventualmente già corrisposto come acconto.
Si ipotizzi il caso, di maggior frequenza, in cui la situazione di possesso e la qualificazione dell'immobile non cambi nel corso dell'anno: ad esempio, un fabbricato censito in catasto in categoria A/2 e con una rendita pari a 2.000.000, di proprietà di un determinato contribuente per l'intero primo semestre del 1996, ubicato in un comune sul cui territorio vige per tale anno l'aliquota del 6 per mille. La prima rata da versare sarà pari a lire 540.000 (2.000.000x100=200.000.000; 200.000.000 x aliquota 6 per mille = imposta su base annua di lire 1.200.000; 1.200.000:12= imposta di 100.000 lire al mese; 100.000 x 6 mesi di possesso = 600.000; 600.000 al 90% = 540.000). Protraendosi la situazione di possesso, con le medesime caratteristiche impositive, anche nel corso del restante periodo dell'anno, la seconda rata da versare a saldo sarà pari a lire 660.000 (imposta su base annua di lire 1.200.000 : 12 = imposta di 100.000 al mese; 100.000 x 12 mesi di possesso = 1.200.000; 1.200.000 - 540.000 già versate = 660.000).
Per il caso illustrato sub punto 1) della precedente lettera C), ipotizzando che si tratti di un ufficio censito in catasto nella categoria A/10 e con una rendita pari a 6.000.000, sito in un comune nel quale l'aliquota vigente è del 5 per mille, la prima rata da versare sarà pari a lire 450.000 (6.000.000 x 50 = 300.000.000 di valore; 300.000.000 x aliquota 5 per mille = imposta su base annua di lire 1.500.000; 1.500.000 : 12 = imposta di 125.000 lire al mese; 125.000 x 4 mesi di possesso nel corso del primo semestre = 500.000; 500.000 al 90% = 450.000). La seconda rata da versare a saldo sarà pari a lire 800.000 (imposta su base annua di lire 1.500.000 :12 = imposta di 125.000 lire al mese; 125.000 x 10 mesi di possesso nel corso dell'anno 1996 = 1.250.000; 1.250.000 - 450.000 già versata = 800.000).
Per il caso illustrato sub punto 2) della precedente lettera C), ipotizzando che si tratti di un negozio censito nella categoria C/1 e con una rendita pari a 10.000.000, ubicato in un comune con l'aliquota del 4 per mille, la prima rata da versare sarà pari a lire 612.000 (10.000.000 x 34 = 340.000.000 di valore; 340.000.000 x aliquota 4 per mille = imposta su base annua di lire 1.360.000; 1.360.000 : 12 = imposta di 113.333 lire al mese; 113.333 x 6 mesi di possesso nel corso del primo semestre = 679.998; 679.998 al 90% = 611.998).
La seconda rata da versare a saldo sarà pari a lire 295.000 (imposta su base annua di lire 1.360.000 : 12 = imposta di 113.333 lire al mese; 113.333 x 8 mesi di possesso nel corso dell'anno 1996 = 906.664; 906.664 - 612.000 già versate = 294.664).
Per il caso illustrato sub punto 3) della precedente lettera C), ipotizzando che la rendita sia pari a 1.800.000, che l'abitazione sia ubicata in un comune con l'aliquota del 6 per mille e che tale comune non si sia avvalso della facoltà di aumentare la detrazione per l'abitazione principale, la prima rata da versare sarà pari a lire 418.000 (1.800.000 x 100 = 180.000.000 di valore; 180.000.000 x aliquota 6 per mille = imposta su base annua di lire 1.080.000; 1.080.000 : 12 = imposta di 90.000 lire al mese; 90.000 x 6 mesi di possesso nel corso del primo semestre = 540.000; 540.000 - 75.000 che rappresentano la parte di detrazione spettante per 5 mesi = 465.000; 465.000 al 90% = 418.500). La seconda rata da versare a saldo sarà pari a lire 587.000 (imposta su base annua di lire 1.080.000 : 12 = imposta di 90.000 lire al mese; 90.000 x 12 mesi di possesso = 1.080.000; 1.080.000 - 75.000 di detrazione spettante = 1.005.000; 1.005.000 - 418.000 già versate = 587.000).
Per il caso illustrato sub punto 4) della precedente lettera C), ipotizzando che il valore dell'area edificabile, sita nel territorio di un comune con aliquota del 5 per mille, sia pari a un miliardo, la prima rata da versare sarà pari a lire 2.250.000 (un miliardo x aliquota 5 per mille = imposta su base annua di lire 5.000.000; 5.000.000 : 12 = imposta di 416.666 al mese; 416.666 x 6 mesi di possesso dell'immobile come area fabbricabile = 2.500.000; 2.500.000 al 90% = 2.250.000). La seconda rata da versare a saldo, ipotizzando che il valore dell'edificio, calcolato attraverso la capitalizzazione delle rendite catastali delle singole unità immobiliari che lo compongono, sia di 20 miliardi, sarà pari a lire 26.500.000 (416.666 x 9 mesi di possesso dell'immobile come area fabbricabile = 3.750.000 lire di imposta relativa all'area; 20 miliardi per aliquota 5 per mille = 100 milioni di imposta su base annua per l'edificio, ovverosia 8.333.333 al mese; 8.333.333 x 3 mesi di possesso dell'immobile come edificio = 25.000.000. Per cui 3.750.000 + 25.000.000 = 28.750.000; 28.750.000 - 2.250.000 già versate = 26.500.000).
Attenzione (versamento in unica soluzione)
Il versamento dell'imposta dovuta per l'intero anno '96 può essere effettuato, anziché in due rate, in unica soluzione nel mese di giugno 1996.
Le persone fisiche non residenti nel territorio dello Stato possono avvalersi dell'ulteriore facoltà di effettuare il versamento dell'imposta dovuta per l'intero anno 1996 in unica soluzione nel periodo dal 1. al 20 dicembre 1996.


E - ABITAZIONE PRINCIPALE


Per l'unità immobiliare adibita a dimora abituale del contribuente ( anche se unico dimorante) che la possieda a titolo di proprietà ovvero di diritto reale di usufrutto, uso od abitazione, spetta una detrazione dall'imposta dovuta per l'unità medesima pari a lire 180.000 annue da rapportare ai mesi durante i quali sussiste siffatta destinazione. Condizione essenziale affinché possa spettare tale detrazione è, quindi, che ci sia identità tra soggetto obbligato al pagamento dell'ICI per l'unità immobiliare e soggetto dimorante abitualmente nell'unità immobiliare medesima; pertanto la detrazione non compete per l'unità immobiliare data in locazione, ancorché il proprietario a sua volta dimori in una diversa casa come locatario, né per l'unità immobiliare concessa dal proprietario in uso gratuito ad un proprio familiare.
La detrazione - oltre che rapportata come sopra detto, ai mesi di destinazione - deve essere suddivisa, in caso di più contribuenti dimoranti, in parti uguali tra loro.
La detrazione, inoltre, compete fino a concorrenza dell'ICI, relativa all'abitazione principale, gravante sul contribuente che vi dimora, senza possibilità di portare l'eventuale parte di detrazione eccedente l'ICI gravante su un soggetto passivo dimorante in aumento della parte di detrazione spettante ad altro soggetto passivo anch'esso dimorante.
A migliore illustrazione di quanto sopra detto valgano i seguenti esempi, ipotizzando che l'imposta su base annua dovuta per l'abitazione principale, al lordo della detrazione, sia pari a lire 1.800.000.
Esempio n.1
Abitazione di proprietà di un solo soggetto che vi dimora abitualmente per l'intero anno 1996.
In tal caso, l'imposta da versare per l'intero anno sarà pari a lire 1.620.000. Per la prima rata d'acconto dovranno essere versate lire 729.000 (90% di 810.000); per la seconda rata, a saldo, dovranno essere versate lire 891.000 (1.620.000 - 729.000).
Esempio n. 2
Abitazione di proprietà di due coniugi (il marito è proprietario per l'80%; la moglie, per il 20%) entrambi dimoranti per l'intero anno 1996.
In tal caso, l'imposta da versare per l'intero anno da parte del marito sarà pari a lire 1350.000 (80% di 1.800.000 = 1.440.000; 1.440.000 - 90.000 = 1.350.000) mentre quella da versare da parte della moglie sarà pari a lire 270.000 (20% di 1.800.000 = 360.000; 360.000 - 90.000 = 270.0000). Per la prima rata di acconto il marito verserà lire 607.000 (1.350.000 : 2 = 675.000; 675.000 al 90% = 607.500) mentre la moglie, distintamente, verserà lire 121.000 (270.000 : 2 = 135.000; 135.000 al 90% = 121.500); per la seconda rata, a saldo, il marito verserà lire 743.000 (1.350.000 - 607.000) mentre la moglie verserà lire 149.000 (270.000 - 121.000).
Esempio n. 3
Abitazione di proprietà di tre fratelli (il fratello A è proprietario per il 50%; il fratello B, per il 46%; il fratello C, per il 4%) dei quali soltanto i fratelli B e C vi dimorano per l'intero anno 1996.
In tal caso, l'imposta da versare per l'intero anno sarà di: lire 900.000, da parte di A (50% di 1.800.000 = 900.000; ad A non compete la detrazione in quanto non dimorante) lire 738.000, da parte di B (46% di 1.800.000 = 828.000; 828.000 - 90.000 = 738.000) lire zero, da parte di C ( 4% di 1.800.000 = 72.000; 72.000 - 72.000 = zero). Per la prima rata di acconto: A verserà lire 405.000 (450.000 al 90%); B verserà lire 332.000 (738.000 : 2 = 369.000; 369.000 al 90% = 332.000); C non verserà nulla. Per la seconda rata, a saldo: A verserà lire 495.000 (900.000 - 405.000); B verserà lire 406.000 (738.000 - 332.000); C non verserà nulla.
Esempio n.4
Abitazione acquistata il 10 marzo 1996 da due coniugi (dal marito, per l'80%; dalla moglie, per il 20%) entrambi ivi dimoranti dall'acquisto e per il restante periodo dell'anno 1996.
In tal caso, l'imposta da versare per l'intero anno da parte del marito sarà pari a lire 1.125.000 (80% di 1.800.000 = 1.440.000; 1.440.000 x 10/12 = 1.200.000; 1.200.000 - 75.000, che sono pari a 10/12 di 90.000 = 1.125.000) mentre quella da versare da parte della moglie sarà pari a lire 225.000 (20% di 1.800.000 = 360.000; 360.000 x 10/12 = 300.000; 300.000 -75.000 = 225.000). Per la prima rata d'acconto il marito verserà lire 405.000 (1.440.000 : 12 = 120.000 al mese; 120.000 x 4 mesi di possesso nel 1. semestre = 480.000; 480.00 -30.000 che rappresenta la parte di detrazione spettante al marito per i 4 mesi di dimora abituale = 450.000; 450.000 al 90% = 405.000) mentre la moglie verserà lire 81.000 (360.000 : 12 = 30.000 al mese; 30.000 x 4 = 120.000; 120.000 - 30.000 = 90.000; 90.000 al 90% = 81.000). Per la seconda rata, a saldo, il marito verserà lire 720.000 (1.125.000 - 405.000), mentre la moglie verserà lire 144.000 (225.000 - 81.000).
Si ricorda che per i cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato si considera direttamente adibita ad abitazione principale l'unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata.
Si evidenzia, infine, che la detrazione in discorso trova applicazione anche per ogni unità immobiliare, appartenente alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibita ad abitazione principale del socio assegnatario, entro il limite, ovviamente, dell'ammontare dell'imposta gravante su ciascuna unità.
Attenzione (maggiore detrazione abitazione principale).
E' stato attribuito al comune il potere di stabilire, con delibera adottata dal proprio consiglio, per le abitazioni principali site sul suo territorio, un aumento della predetta detrazione in relazione a particolari situazioni di carattere sociale. La detrazione complessiva non può, comunque, eccedere le lire 300.000 annue.
Ovviamente, se il comune non ha adottato per l'anno 1996 alcuna delibera in proposito nei prescritti termini, oppure per i casi in cui non sussistono le condizioni richieste in delibera per poter beneficiare della maggiore detrazione, si applica la normale detrazione di 180.000 lire.
Per conoscere se è stata deliberata la maggiore detrazione e quali sono i requisiti richiesti per poterne beneficiare, il contribuente dovrà interpellare il comune competente.


F - ALIQUOTE


E' stata attribuita al comune la facoltà di rendere operanti sul proprio territorio due aliquote ICI. L'una, ordinaria (comunque non eccedente il 6 per mille, oppure il 7 per mille laddove sussistano straordinarie esigenze di bilancio); l'altra, ridotta rispetto a quella ordinaria (comunque non inferiore al 4 per mille), da applicare sul valore dell'abitazione principale, intesa nel senso di dimora abituale del contribuente che la possiede, a condizione che il contribuente medesimo abbia la residenza anagrafica nello stesso comune ove abitualmente dimora.
La stessa agevolazione si rende applicabile per le abitazioni utilizzate dai soci di cooperative edilizie a proprietà indivisa come loro dimora abituale purché, anche per essi, sussista la predetta condizione della identità di comune di dimora e di residenza anagrafica.
Si chiarisce che:
in caso di variazione della residenza anagrafica nel corso dell'anno di imposizione per il quale è stata deliberata dal comune l'aliquota ridotta, tale aliquota si applica limitatamente ai mesi durante i quali c'è stata siffatta residenza, assumendo come intero il mese in cui la residenza medesima si è protratta per almeno 15 giorni;
in caso di contitolarità di possesso dell'abitazione principale, l'aliquota ridotta deve essere applicata sulla quota di valore spettante al possessore che dimora ed ha la residenza anagrafica nel comune che ha deliberato la riduzione.
Per il problema dell'applicabilità o meno dell'aliquota ridotta alle pertinenze dell'abitazione principale del soggetto residente, vedasi la risoluzione n.318/E del 14 dicembre 1995 riportata in "Appendice/8".
Ovviamente se il comune non ha deliberato l'aliquota ridotta si applica l'aliquota ordinaria anche alle abitazioni principali dei residenti. Per conoscere se il comune ha deliberato l'aliquota ridotta per l'anno 1996 e quale è la sua misura, il contribuente deve interpellare il comune competente.


G - MODALITA' DI VERSAMENTO E DI COMPILAZIONE


Il versamento dell'ICI deve esser effettuato mediante l'apposito modulo, già utilizzato per versare l'ICI relativa agli anni precedenti e di cui è riprodotta qui di seguito la parte dedicata al "certificato di accreditamento". I moduli, con caratteri in coloro rosso, sono in distribuzione gratuita presso gli uffici postali, gli sportelli dei concessionari della riscossione e delle banche convenzionate con i concessionari medesimi. Inoltre, essi vengono anche inviati, a cura dei concessionari, al domicilio dei contribuenti noti per aver già versato l'ICI.
Per i fabbricati che hanno perso il carattere di ruralità, ai sensi dell'art.9 del decreto-legge 30 dicembre 1993, n.557 (legge di conversione 26 febbraio 1994, n.133), il versamento dell'ICI 1996, va effettuato utilizzando, come per gli altri immobili, il predetto modulo di colore rosso e non più, quindi, il bollettino di colore verde; quest'ultimo deve essere adoperato soltanto se si intende versare, per i precitati fabbricati ex rurali, tardivamente l'ICI relativa all'anno 1994.
Va precisato che nel caso in cui l'imposta risulti dovuta per più immobili ubicati nello stesso comune il contribuente è tenuto ad effettuare un unico versamento, e quindi ad utilizzare un solo modulo, per l'imposta complessivamente dovuta. Nel caso, invece, in cui gli immobili siano ubicati in comuni diversi il contribuente dovrà fare separati versamenti per ogni comune.
In caso di contitolarità devono essere effettuati tanti versamenti quanti sono i contitolari, ciascuno dei quali versa per la propria quota. Per le parti comuni dell'edificio (ad esempio: alloggio del portiere) il versamento può essere effettuato dall'amministratore del condominio a nome del condominio stesso.
Il versamento deve essere eseguito sul conto corrente postale del concessionario competente, e cioè di quello nella cui circoscrizione provinciale è compreso il comune ove sono ubicati gli immobili, oppure presso gli sportelli del predetto concessionario. Il contribuente, per effettuare il versamento, può avvalersi delle aziende di credito convenzionate con i concessionari, fermo restando, in tal caso, che la prova del pagamento e la determinazione del giorno in cui esso è stato eseguito sono date dal timbro per quietanza apposto dal concessionario ovvero dal bollo dell'ufficio postale.
Il contribuente deve conservare la "ricevuta di versamento" debitamente quietanzata.
Il modulo è di formato unico ed è utilizzabile indifferentemente sia presso gli uffici postali che presso gli sportelli dei concessionari e delle aziende di credito convenzionate.
Si avverte che non si fa luogo al versamento se l'imposta da versare è uguale od inferiore a lire quattromila.
Se l'importo da versare supera le quattromila lire, il versamento deve essere fatto per l'intero ammontare dovuto.
Valga, in proposito, il seguente esempio: imposta dovuta per l'intero anno è pari a lire 10.000; in sede di acconto bisognerebbe versare lire 4.000 (90 % di 5.000 = 4.500 che diventano 4.000 per effetto dell'arrotondamento); il versamento dell'acconto non deve essere effettuato; in sede di saldo bisognerà versare lire 10.000 (imposta dovuta per l'intero anno meno l'acconto che è pari a zero).
Il modulo va compilato in ogni sua parte, sia sulla "ricevuta di versamento" che sul "certificato di accreditamento" (si ricorda che nella presente circolare viene riprodotta solo la parte del modulo dedicata al "certificato di accreditamento") , attenendosi alle "modalità di compilazione" riportate sul retro del modulo.
In particolare si richiama l'attenzione sui seguenti punti:
il "comune di ubicazione degli immobili" non può che essere uno soltanto; gli importi da indicare come riferiti a: "terreni agricoli" "aree fabbricabili" "abitazione principale" "altri fabbricati" rappresentano una suddivisione dell'importo complessivamente versato. Pertanto la somma degli importi riferiti a queste quattro categorie di immobili deve corrispondere all'importo che il contribuente ha complessivamente versato; è possibile un piccolo scostamento (intorno alle 500 lire) dovuto al fatto che i singoli importi sono indicati senza arrotondamenti mentre l'importo complessivamente versato è arrotondato alle mille lire;
i predetti importi devono essere indicati anche nel caso in cui il versamento eseguito si riferisca ad una soltanto delle quattro categorie di immobili sovraenunciate. Così, ad esempio, se sono versate 430.000 lire e siffatto importo riguarda solo l'abitazione principale, lo stesso importo, non arrotondato, deve ugualmente essere indicato nelle caselline corrispondenti alla voce "abitazione principale"; ovviamente, in tal caso, le caselline relative alle altre tre categorie di immobili devono essere lasciate in bianco;
il "numero dei fabbricati" deve riferirsi alle unità immobiliari per le quali viene effettuato il versamento, ivi compresa l'abitazione principale, che sono iscritte o devono essere iscritte nel catasto edilizio urbano con attribuzione di una autonoma rendita catastale. Pertanto concorre alla formazione di tale numero anche la cantina o il garage cui sia stata attribuita o, in caso di non ancora avvenuta iscrizione in catasto, sia attribuibile un'autonoma rendita catastale;
l'importo riferito all'abitazione principale, da indicare nelle apposite caselline, è quello effettivamente versato per tale abitazione e, quindi, al netto della detrazione così come è stata calcolata dal contribuente; l'importo da indicare come "detrazione per l'abitazione principale" nelle apposite caselline è quello che il contribuente si è calcolato per quantificare l'imposta da lui versata per l'abitazione principale. L'ammontare della detrazione non va indicato se non è versato alcun importo per l'abitazione principale (ad esempio nel caso in cui l'ammontare della detrazione è uguale od eccede l'imposta lorda gravante sull'abitazione medesima);
se il versamento è effettuato in unica soluzione, vanno barrate entrambe le caselle, quella per l'acconto e quella per il saldo.
Si ricorda che in caso di maggiori versamenti effettuati per annualità precedenti non è consentito procedere alla compensazione con le somme da versare per l'anno 1996; l'ICI o la maggiore ICI indebitamente versata potrà essere recuperata mediante apposita domanda di rimborso. La pubblicazione della presente circolare nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica tiene luogo anche della distribuzione agli organi in indirizzo e della diffusione ai soggetti interessati.


APPENDICI ALLE ISTRUZIONI DEL MINISTERO DELLE FINANZE PER IL VERSAMENTO DELL'ICI DOVUTA PER L'ANNO 1996


"Appendice/1"
Circolare del Ministero delle Finanze n. 35 del 26/11/93, concernente gli alloggi di edilizia residenziale pubblica di proprietà dello Stato.
In relazione a quesiti posti da varie Intendenze di finanza, la scrivente (nel ribadire che gli alloggi di edilizia residenziale pubblica di proprietà dello Stato non possono farsi rientrare nell'ambito di applicazione della norma di esenzione dall'ICI recata dalla lettera a) comma 1 dell'art. 7 del Decreto Legislativo n. 504 del 30 dicembre 1992 e che soggetto passivo, agli effetti di tale imposta, è lo Stato anche nel caso in cui gli alloggi ad esso appartenenti siano affidati in gestione agli istituti autonomi per le case popolari) esprime l'avviso che, qualora siffatti alloggi siano concessi in locazione con patto di futura vendita e riscatto, soggetto passivo dell'imposta comunale sugli immobili è non più lo Stato proprietario bensì l'assegnatario.
Indubbiamente ci si trova, nella fattispecie, in presenza di un procedimento negoziale molto articolato caratterizzato, nelle sue fasi essenziali, dall'assegnazione dell'alloggio in locazione con pattuizione di futura vendita, dal pagamento rateale del canone in conto prezzo da parte dell'inquilino-promissario e, infine, dal perfezionamento dell'operazione con la stipulazione dell'atto che sancisce il trasferimento della proprietà dal locatore-promittente all'assegnatario.
Pur non potendo, civilisticamente, essere qualificato diritto di proprietà quello radicato in capo all'assegnatario nel corso del periodo antecedente al pagamento dell'ultima rata di prezzo, tuttavia, sotto il profilo tributario, siffatto diritto può essere assimilato al diritto reale di abitazione; pertanto, degradando il diritto dello Stato a quello di nuda proprietà, soggetto obbligato al pagamento dell'ICI, quale titolare del predetto diritto reale di abitazione, è soltanto l'assegnatario fin dal momento della concessione in locazione con patto di futura vendita e riscatto ovvero fin dalla data di entrata in vigore dell'ICI, se successiva al detto momento. D'altro canto il complesso delle disposizioni fiscali vigenti, particolarmente in materia di imposte sui redditi, di IVA e di INVIM, denota l'esistenza nel sistema del diritto tributario di un principio di carattere generale, giustificato dalle peculiari esigenze e finalità del sistema stesso, in forza del quale le locazioni con patto di futura vendita e riscatto e le vendite con riserva della proprietà vanno considerate, ai fini impositivi, come atti immediatamente traslativi del dominio.
Ovviamente non sono interessati alla problematica in discorso gli alloggi di edilizia residenziale pubblica concessi in locazione semplice, essendo in tal caso il locatario completamente estraneo al rapporto ICI, né quelli assegnati in proprietà con pagamento rateale del prezzo e con garanzia ipotecaria, verificandosi in tal caso immediatamente il trasferimento della proprietà piena.
Quanto sopra esposto è utile per risolvere anche l'ulteriore, particolare fattispecie prospettata, concernente le abitazioni per i lavoratori agricoli dipendenti costruite ai sensi della Legge n. 1676 del 30 dicembre 1960 ed assegnati a riscatto; anche in tal caso soggetto passivo ICI è l'assegnatario.
"Appendice/2"
Circolare del Ministero delle Finanze n. 9 del 14/06/93, concernente l'esenzione per i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell'art. 15 della Legge 27 dicembre 1977, n. 984. Nell'elenco allegato alla presente circolare, predisposto sulla base dei dati forniti dal Ministero dell'agricoltura e delle foreste, sono indicati i comuni, suddivisi per provincia di appartenenza, sul cui territorio i terreni agricoli sono esenti dall'imposta comunale sugli immobili (ICI) ai sensi dell'art. 7, lettera h), del Decreto Legislativo 30 dicembre 1992, n. .504. Se accanto all'indicazione del comune non è riportata alcuna annotazione, significa che l'esenzione opera sull'intero territorio comunale.
Se, invece, è riportata l'annotazione parzialmente delimitato, sintetizzata con la sigla PD, significa che l'esenzione opera limitatamente ad una parte del territorio comunale; all'uopo, per l'esatta individuazione delle zone agevolate occorre rivolgersi agli uffici regionali competenti ovvero ai locali uffici SCAU (Servizio Contributi Agricoli Unificati).
Per i comuni compresi nei territori delle provincie autonome di Trento e Bolzano e della regione Friuli-Venezia Giulia sono fatte salve eventuali leggi di dette province o regione che delimitino le zone agricole svantaggiate in modo diverso da quello risultante dall'allegato elenco.
Attenzione
Si sottolinea che all'elenco non sono interessati i terreni che possiedono le caratteristiche di area fabbricabile, come definita dalla lettera b) dell'art. 2 del decreto legislativo n. 504/1992, atteso che tali terreni, indipendentemente dal loro utilizzo e dalle modalità dell'utilizzo medesimo, devono essere tassati non come terreni agricoli bensì come aree edificabili. L'unica eccezione è data, come disposto nel secondo periodo della predetta lettera b), dai terreni di proprietà di coltivatori diretti o di imprenditori agricoli a titolo principale i quali siano dagli stessi proprietari condotti e sui quali persista l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali; tali terreni, non potendo essere considerati aree fabbricabili per definizione legislativa, conservano comunque, sussistendo le cennate condizioni, il carattere di terreno agricolo e, quindi, per essi può operare l'esenzione originata dalla loro ubicazione in comuni compresi nell'elenco allegato.
Non sono, altresì, interessati all'elenco i terreni, diversi dalle aree fabbricabili, sui quali non vengano esercitate le attività agricole intese nel senso civilistico (art. 2135 del Codice Civile) di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, all'allevamento del bestiame ed alle connesse operazioni di trasformazione o alienazione dei prodotti agricoli rientranti nell'esercizio normale dell'agricoltura: appartengono a questo primo gruppo i terreni normalmente inutilizzati (cosiddetti terreni incolti) e quelli, non pertinenziali di fabbricati, utilizzati per attività diverse da quelle agricole (ad esempio: attività industriali che non diano luogo però ad utilizzazioni edificatorie perché in tal caso il terreno sul quale si sta realizzando la costruzione sarebbe comunque considerato area fabbricabile).
Non sono, parimenti, interessati all'elenco i terreni, sempre diversi dalle aree fabbricabili, sui quali le attività agricole sono esercitate in forma non imprenditoriale: appartengono a questo secondo gruppo i piccoli appezzamenti di terreno (cosiddetti orticelli) coltivati occasionalmente senza strutture organizzative.
I descritti terreni, del primo e secondo gruppo, non avendo il carattere di area fabbricabile né quello di terreno agricolo secondo la definizione datane dalla lettera c) dell'art. 2 del Decreto Legislativo n. 504/ 1992 restano oggettivamente al di fuori del campo di applicazione dell'ICI per cui non si pone il problema della esenzione.
"Appendice/3"
Circolare del Ministero delle Finanze n. 172 del 14/06/95, concernente il diritto di superficie.
Si fa riferimento ad alcune decisioni con le quali talune commissioni tributarie di primo grado hanno ritenuto che la soggettività passiva ICI per i fabbricati realizzati dalle cooperative edilizie su suoli loro concessi in superficie dal comune resti radicata in testa al comune stesso con conseguente esclusione dal campo di applicazione dell'imposta dei predetti fabbricati laddove, come generalmente accade, il suolo concesso in superficie insista sul territorio del comune concedente.
Al riguardo la Scrivente ribadisce la propria posizione assunta con la circolare n.4 del 9 giugno 1993, che qui di seguito si trascrive.
"Sono pervenuti vari quesiti intesi a conoscere quale sia il trattamento ai fini ICI nel caso di costituzione del diritto di superficie e nel caso di concessione di aree comunali per la costruzione di case di tipo economico e popolare.
Al riguardo occorre premettere che per effetto della costituzione del diritto di superficie la proprietà della costruzione rimane distinta e separata rispetto alla proprietà del suolo sottostante alla costruzione medesima. Ciò stante, si ipotizzi che il soggetto A, proprietario del suolo, abbia concesso al soggetto B il diritto di superficie sul proprio suolo.
Durante il periodo che va dalla data di costituzione del diritto di superficie fino alla data di ultimazione della costruzione, e quindi anche nel corso dei lavori di costruzione, la base imponibile ICI è costituita soltanto dal valore venale in comune commercio del suolo sul quale si sta costruendo, il quale è considerato comunque area fabbricabile; Il soggetto passivo ICI, ovverosia colui che è obbligato alla presentazione della dichiarazione ed al versamento dell'imposta, è, per detto periodo, il soggetto A, proprietario del suolo, il quale può rivalersi sul soggetto B dell'imposta pagata.
Nel periodo successivo, che inizia a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione, la base imponibile ICI è costituita dal valore del fabbricato; il soggetto passivo ICI, a decorrere da tale data, è il soggetto B quale proprietario del fabbricato. A decorrere dalla data stessa il soggetto A, proprietario del suolo sottostante alla costruzione realizzata, non è più soggetto passivo ICI per tale suolo in quanto trattasi di immobile non avente le caratteristiche né di area edificabile né di terreno adibito all'esercizio di attività agricole e, quindi, al di fuori del campo di applicazione dell'ICI.
Gli stessi criteri sovraenunciati vanno seguiti nel caso in cui il Comune concede, sulle aree di cui è proprietario, a terzi (normalmente, cooperative edilizie) il diritto di realizzare la costruzione di case di tipo economico e popolare, stante che nella fattispecie viene a configurarsi la costituzione di un diritto di superficie il quale normalmente ha una durata di 60 oppure 99 anni.
Pertanto, a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione il soggetto passivo ICI sul valore del fabbricato è la cooperativa, la quale è proprietaria del fabbricato stesso.
Nella fase antecedente (che va dalla data della concessione fino al momento della ultimazione dei lavori di costruzione) il Comune, che dovrebbe essere soggetto all'ICI sul valore dell'area concessa in quanto proprietario della stessa, normalmente non lo è stante che nella generalità dei casi si tratta di aree ubicate interamente o prevalentemente sul territorio del Comune concedente, per cui non avendo il Comune pagato l'imposta non può, ovviamente, rivalersi sulla cooperativa (si ricorda che, ai sensi del comma 1 dell' art. 4 del Decreto Legislativo n. 504/1992, l'ICI non si applica per gli immobili di cui il Comune è proprietario quando la loro superficie insiste interamente o prevalentemente sul suo territorio)."
Oltre alle argomentazioni svolte in tale circolare, si puntualizza quanto segue, a fondamento dell'assunto secondo il quale soggetto obbligato al pagamento dell'ICI sul valore del fabbricato, realizzato su terreno altrui a seguito di concessione del diritto di superficie, è la società cooperativa, in quanto proprietaria del fabbricato stesso, ovvero il socio assegnatario, in quanto titolare di un diritto reale di abitazione.
La soggettività passiva ICI è esaustivamente stabilita nel primo comma dell'art. 3 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n.504. In tale comma è affermato il principio generale secondo il quale soggetto passivo ICI è il proprietario dell'immobile oggetto della tassazione. Solo eccezionalmente, qualora sia costituito sull'immobile il diritto reale di usufrutto, uso od abitazione, la soggettività passiva si trasferisce sul titolare di siffatto diritto reale.
Il secondo comma dell'art.3 non fa che ribadire il predetto principio, per cui in presenza di diritti reali diversi dall'usufrutto, uso od abitazione (quali il diritto di superficie e di enfiteusi) soggetto passivo ICI rimane pur sempre il proprietario. La ragione d'essere della norma sta nel fatto che, in tali casi, il legislatore ha voluto riconoscere al proprietario il potere di rivalersi dell'ICI su lui gravante.
Ai sensi del comma 1, lettera a), dell'art. 2 e del comma 6 dell'art.5 del decreto legislativo n.504/1992, a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione (ovvero, se antecedente, a decorrere dalla data di utilizzo) l'oggetto della tassazione ICI è rappresentato dal fabbricato, eppertanto, obbligato al pagamento dell'ICI per il fabbricato stesso è il suo proprietario ovvero il soggetto che su di esso abbia il diritto reale di usufrutto, uso od abitazione. Ora, non può esserci alcun dubbio che la cooperativa edilizia sia proprietaria del fabbricato realizzato sul suolo concesso in superficie dal comune (il diritto di superficie, ai sensi del codice civile, comporta che la proprietà della costruzione rimane distinta e separata dalla proprietà del suolo sottostante alla costruzione medesima).
Il secondo comma dell'art.3, nei riflessi del diritto di superficie, è destinato ad operare, quindi, limitatamente al periodo in cui l'oggetto della tassazione ICI è rappresentato dal suolo, per cui obbligato al pagamento dell'imposta su di esso è il suo proprietario. E' destinato ad operare, cioè, dalla data di costituzione del diritto di superficie fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione (si ricorda che, ai sensi del comma 6 dell'art.5 precitato, in caso di utilizzazione edificatoria dell'area, a decorrere dalla data di inizio dei lavori di costruzione e fino alla loro ultimazione l'oggetto ICI è rappresentato soltanto dal suolo).
Né può avere alcun pregio l'osservazione della commissione tributaria secondo la quale il tenore letterale del secondo comma dell'art.3 condurrebbe a radicare la soggettività passiva ICI sul concedente il diritto di superficie, anche relativamente alla costruzione realizzata. Infatti, detto secondo comma si riferisce testualmente all'immobile concesso in superficie. E l'immobile concesso in superficie non è certamente la costruzione che sarà realizzata (fra l'altro, nessuno può concedere diritti su cose non ancora esistenti e non sue); l'immobile concesso in superficie non può che essere solo ed esclusivamente il suolo, come, del resto, esplicitamente detto nelle leggi sull'edilizia residenziale pubblica, laddove si parla di concessione del diritto di superficie sulle "aree" di proprietà comunale.
Nel secondo comma, più volte citato è stata usata la parola "immobile" e non quella specifica di "suolo" in quanto le fattispecie regolamentate dal comma comprendono la locazione finanziaria, la quale può riguardare pure i fabbricati.
Parimenti non può avere alcun pregio l'osservazione della commissione, secondo la quale (accedendo, alla scadenza del diritto di superficie, la proprietà della costruzione alla proprietà del suolo) non può essere soggetto passivo ICI il titolare di un diritto di proprietà "a termine".
Anche il diritto reale di usufrutto, uso od abitazione ha durata limitata e non può certamente esserci alcun dubbio che, in costanza di siffatto diritto reale, soggetto passivo ICI è l'usufruttuario.
"Appendice/4"
Articolo 7 del Decreto legislativo 30/12/1992, n. 504, concernente le esenzioni dall'ICI.
1. Sono esenti dall'imposta:
a) gli immobili posseduti dallo Stato, dalle regioni, dalle province, nonché dai comuni, se diversi da quelli indicati nell'ultimo periodo del comma 1 dell'articolo 4, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, dalle unità sanitarie locali, dalle istituzioni sanitarie pubbliche autonome di cui all'articolo 41 della Legge 23 dicembre 1978, n. 833, dalle camere di commercio, industria, artigianato ed agricoltura, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
b) I fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;
c) I fabbricati con destinazione ad usi culturali di cui all'articolo 5-bis del Decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, e successive modificazioni;
d) I fabbricati destinati esclusivamente all'esercizio del culto, purché compatibile con le disposizioni degli articoli 8 e 19 della Costituzione, e le loro pertinenze;
e) I fabbricati di proprietà della Santa Sede indicati negli articoli 13,14,15 e 16 del Trattato Lateranense, sottoscritto l'11 febbraio 1929 e reso esecutivo con Legge 27 maggio 1929, n. 810;
f) I fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali per i quali è prevista l'esenzione dall'imposta locale sul reddito dei fabbricati in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia;
g) I fabbricati che, dichiarati inagibili o inabitabili, sono stati recuperati al fine di essere destinati alle attività assistenziali di cui alla Legge 5 febbraio 1992, n. 104, limitatamente al periodo in cui sono adibiti direttamente allo svolgimento delle attività predette;
h) I terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell'articolo 15 della Legge 27 dicembre 1977, n. 984;
i) Gli immobili utilizzati dai soggetti di cui all'articolo 87, comma 1, lettera c), del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, destinati esclusivamente allo svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché delle attività di cui all'articolo 16, lettera a), della Legge 20 maggio 1985,n. 222.
2. L'esenzione spetta per il periodo dell'anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte.
"Appendice/5"
DEFINIZIONE DI FABBRICATO, AREA FABBRICABILE E TERRENO AGRICOLO
Agli effetti dell'ICI, si intende:
- per fabbricato,la singola unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano (e quindi anche, distintamente, la "abitazione"; la "cantina"; il "garage") cui sia stata attribuita o sia attribuibile un'autonoma rendita catastale;
- per area fabbricabile, l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità, considerandosi tuttavia non fabbricabili i terreni, di proprietà di coltivatori diretti o di imprenditori agricoli a titolo principale, i quali siano dagli stessi proprietari condotti e sui quali persista l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali;
- per terreno agricolo, il terreno, diverso dall'area fabbricabile, utilizzato per l'esercizio delle attività agricole (vedasi, in proposito, anche la circolare n. 9 del 14 giugno 1993, riportata in "Appendice/2");
"Appendice/6"
MODALITA' DI TASSAZIONE IN CASO DI UTILIZZAZIONE EDIFICATORIA DELLE AREE
In caso di edificazione su area "vergine", dalla data di inizio dei lavori di costruzione fino al momento di ultimazione degli stessi (ovvero fino al momento in cui il fabbricato è comunque utilizzato, qualora siffatto momento di utilizzo sia antecedente a quello della ultimazione dei lavori di costruzione) la base imponibile ICI è data solo dal valore dell'area, da qualificare agli effetti impositivi comunque come fabbricabile indipendentemente dalla sussistenza o meno del requisito dell'edificabilità, senza computare, quindi, il valore del fabbricato in corso d'opera; similmente, in caso di demolizione di fabbricato e ricostruzione sull'area di risulta oppure in caso di recupero edilizio ai sensi dell'articolo 31, comma 1, lettere c, d, e, della legge 5 agosto 1978, n. 457, dalla data di inizio dei lavori di demolizione oppure di recupero fino al momento di ultimazione dei lavori di ricostruzione oppure di recupero (ovvero, se antecedente, fino al momento dell'utilizzo) la base imponibile ICI è data solo dal valore dell'area senza computare quindi il valore del fabbricato che si sta demolendo e ricostruendo oppure recuperando.
Ovviamente, a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o recupero (ovvero, se antecedente, dalla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o recuperato è comunque utilizzato) la base imponibile ICI è data dal valore del fabbricato;
"Appendice/7"
RISOLUZIONE DEL MINISTERO DELLE FINANZE N.53/E DEL 9 APRILE 1996, CONCERNENTE UN FABBRICATO A VALORE CONTABILE SITO SUL TERRITORIO DI DUE COMUNI
Come precisato da codesto comune e dalla società AGIP Petroli con la nota n.113/T del 2.4.1996, nella fattispecie si tratta di una raffineria interamente di proprietà della predetta società, la cui superficie si estende per circa il 30 per cento sul territorio di codesto comune e per circa il 70 per cento sul territorio del comune di Sannazzaro de' Burgondi.
La raffineria in questione, stando ai criteri catastali fatti propri dalla legge sull'ICI (vedasi articolo 2, lettera a) del decreto legislativo 30.12.1992, n.504), è un fabbricato e precisamente, come rappresentato dalla AGIP Petroli nella predetta nota 113/T, un fabbricato interamente appartenente ad impresa (la SpA AGIP Petroli), sfornito di rendita catastale e classificabile nel gruppo catastale D, per cui, sempre come riferito con la succitata nota n.113/T, ad esso è stato finora attribuito, agli effetti della tassazione ICI, un valore contabile ai sensi del comma 3 dell'articolo 5 del decreto legislativo n.50471992.
In tale situazione, stante la inscindibilità dei costi di acquisizione ed incrementativi che vanno a confluire nel valore contabilmente determinato, la raffineria in discorso non può che essere considerata come unico fabbricato. Pertanto, ai sensi del primo periodo del comma 1 dell'articolo 4 del decreto legislativo integralmente al Comune di Sannazzaro de' Burgondi, sul cui territorio insiste la prevalenza della superficie della raffineria medesima.
Va da sé che qualora, eventualmente, fossero attribuite nel futuro alla raffineria due separate rendite catastali, l'una per la parte insistente sul territorio di codesto comune e l'altra per la parte sita sul territorio del comune di Sannazzaro de' Burgondi, si sarebbe in presenza di due distinti fabbricati, con la conseguenza che, a decorrere dall'anno successivo a quello nel corso del quale è intervenuta l'attribuzione delle rendite, si dovrebbe assumere per ognuno di essi fabbricati un autonomo valore catastale sul quale calcolare l'imposta da versare al comune sul cui territorio si troverebbe così ad insistere interamente la superficie del singolo fabbricato.
Qualora, invece, fosse attribuita alla raffineria un'unica rendita catastale si continuerebbe ad essere in presenza di un solo fabbricato per cui la situazione, sotto il profilo della individuazione del comune cui spetta il potere impositivo, rimarrebbe uguale a quella attuale.
"Appendice/8"
RISOLUZIONE DEL MINISTERO DELLE FINANZE N.318/E DEL 14 DICEMBRE 1995, CONCERNENTE L'ALIQUOTA RIDOTTA PER LE PERTINENZE DELL'ABITAZIONE PRINCIPALE DEL SOGGETTO RESIDENTE
In relazione a quesiti pervenuti, questo Ministero esprime l'avviso che l'aliquota ridotta, eventualmente deliberata dal comune per le abitazioni principali dei soggetti residenti, agli effetti dell'imposta comunale sugli immobili (ICI), non si estende ai box, autorimesse, posti auto, soffitte, cantine, anche se destinati a servizio delle abitazioni principali medesime. Per tali fabbricati si applica, pertanto, l'aliquota ordinaria.
Ciò nella considerazione che la casa di abitazione costituisce un fabbricato a sé stante (autonomo e separato rispetto agli altri fabbricati costituiti dal box, dall'autorimessa, dalla soffitta eccetera) e che le norme disciplinanti l'ICI fanno riferimento, sia agli effetti dell'aliquota ridotta che ai fini della detrazione, esclusivamente all'unità immobiliare-abitazione principale e non anche ad altri fabbricati ad essa pertinenziali.
Una conferma indiretta della suesposta tesi si rinviene anche nella disciplina dell'agevolazione riconosciuta all'abitazione principale, ai fini delle imposte erariali, sul reddito, con l'articolo 15 della legge 24.12.1993, n. 537, laddove, per potere ricomprendere i suddetti fabbricati pertinenziali nel beneficio della deduzione dell'importo di un milione di lire, lo si è stabilito espressamente, prevedendo anche particolari ed imprescindibili condizioni di asservimento.
Si può ammettere l'estensione dell'aliquota ridotta al box, autorimessa, posto auto, soffitta o cantina, qualora risulti che taluno di tali fabbricati sia accatastato insieme alla casa di abitazione, con conseguente attribuzione da parte del catasto di un unico ammontare di rendita catastale. Ciò in considerazione della unitarietà ed inscindibilità della rendita comprendente in tal caso sia l'abitazione che una o più sue pertinenze.


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