CIRCOLARE 25 MAGGIO 1996, N. 138 DEL MINISTERO DELLE FINANZE
Imposta Comunale sugli Immobili (ICI).
Istruzioni per il versamento
dell'imposta dovuta per l'anno 1996.
A - CHI DEVE ESEGUIRE IL VERSAMENTO (soggetto passivo)
Obbligato ad effettuare il versamento dell'imposta è il proprietario di
fabbricati, aree fabbricabili o terreni agricoli siti nel territorio dello
Stato i quali non siano, ovviamente, esclusi dall'ambito di applicazione
dell'imposta oppure, ai sensi dell'art.7 del decreto legislativo 30 dicembre
1992, n.504, esenti dall'imposta medesima.
Soltanto qualora sull'immobile soggetto a tassazione risulti
costituito un diritto reale di usufrutto, uso od abitazione, sia per effetto
di atto tra vivi che a seguito di successione, obbligato al versamento è
unicamente il titolare di detto diritto reale di godimento, restando quindi il
cosiddetto nudo proprietario completamente estraneo al prelievo fiscale. Si
sottolinea che il diritto di uso od abitazione, che determina l'insorgere
dell'obbligazione tributaria, è un diritto reale di godimento ed è quindi
ben diverso dal diritto di servirsi dell'immobile sulla base di un contratto
di locazione od affitto ovvero di comodato; il locatario, l'affittuario, il
comodatario non hanno alcun obbligo agli effetti dell'ICI.
Si ricorda che è un diritto reale di abitazione quello spettante al
coniuge superstite ai sensi dell'art.540 del codice civile ed al coniuge
separato convenzionalmente o per sentenza, nonché quello del socio della
cooperativa edilizia (non a proprietà indivisa) sull'alloggio assegnatogli,
ancorché in via provvisoria, e quello dell'assegnatario dell'alloggio di
edilizia residenziale pubblica concessogli in locazione con patto di futura
vendita e riscatto (vedasi, in proposito, anche la circolare n. 35 del 26
novembre 1993, riportata in "Appendice/1").
In caso di contitolarità dei predetti diritti sul medesimo
immobile (ad esempio: comproprietà; cousufrutto; proprietà piena per una
quota e usufrutto per la restante quota) ciascun contitolare è obbligato ad
effettuare distintamente il versamento dell'imposta limitatamente alla parte
corrispondente alla propria quota di titolarità.
Attenzione (esclusioni, esenzioni e casi particolari)
a) Per alcune cause di esclusione dall'applicazione dell'imposta: vedasi
la circolare n. 9 del 14 giugno 1993, riportata in "Appendice/2",
relativamente ai terreni, diversi da quelli edificabili, inutilizzati od
adibiti ad attività non agricole; la circolare n.172/E del 14 giugno 1995,
riportata in "Appendice/3", relativamente al suolo sottostante al
fabbricato realizzato a seguito di costituzione di diritto di superficie.
b) Per le cause di esenzione dall'imposta vedasi: l'art. 7 del decreto
legislativo istitutivo dell'ICI 30 dicembre 1992, n.504, riportato
in "Appendice/4", nonché, relativamente ai terreni agricoli ricadenti
in aree montane o di collina, l'elenco allegato alla predetta circolare
n. 9 del 14 giugno 1993, pubblicato nel supplemento ordinario alla
Gazzetta Ufficiale n. 141 del 18 giugno 1993, successivamente integrato
con l'inserimento anche del comune di Santa Maria la Carità - parzialmente
delimitato - e del comune di Aglientu.
c) Per la definizione di fabbricato, area fabbricabile e terreno agricolo,
vedasi "Appendice/5".
d) Per le modalità di tassazione in caso di utilizzazione edificatoria delle
aree, vedasi "Appendice/6".
e) Per le modalità di tassazione in caso di costituzione del diritto di
superficie, vedasi "Appendice/3".
B - COME SI DETERMINA L'IMPOSTA
L'imposta dovuta per l'anno 1996 è determinata applicando al valore
del fabbricato, dell'area fabbricabile o del terreno agricolo (cosiddetta
base imponibile) l'aliquota vigente per tale anno nel comune nell'ambito del
cui territorio è sito l'immobile soggetto a tassazione. Nel caso, invero di
scarsa frequenza, in cui il medesimo immobile sia ubicato sul territorio di
più comuni, si assume come se esso fosse sito interamente nel comune sul cui
territorio ricade la prevalenza della sua superficie (per talune fattispecie,
vedasi risoluzione n.53/E del 9 aprile 1996 riportata in "Appendice/7").
Per conoscere l'aliquota, la quale non può comunque essere
inferiore al 4 per mille né superiore al 7 per mille, nonché per conoscere
se il comune ha deliberato la maggiore detrazione per l'abitazione principale
ed i corrispondenti requisiti richiesti (di cui sarà trattato in prosieguo)
il contribuente dovrà interpellare il comune competente.
Avvertenza: Per le aliquote vedasi la successiva lettera F)
a) Il valore dei fabbricati è costituito dall'intera rendita catastale
moltiplicata:
- per 100, se si tratta di fabbricati classificati nei gruppi catastali A
(abitazioni), B (collegi, convitti,ecc.) e C (magazzini, depositi,
laboratori, ecc.), con esclusione delle categorie A/10 e C/1;
- per 50, se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo catastale D
(opifici, alberghi, teatri, banche, ecc.) e nella categoria A/10 (uffici e
studi privati);
- per 34, se si tratta di fabbricati classificati nella categoria C/1
(negozi e botteghe).
Se il fabbricato è sfornito di rendita ovvero se la rendita a
suo tempo attribuita non è più adeguata in quanto sono intervenute
variazioni strutturali o di destinazione permanenti, anche se dovute ad
accorpamenti di più unità immobiliari, il contribuente dovrà far
riferimento alla categoria ed alla rendita attribuite a fabbricati similari.
In proposito si ricorda che agli effetti dell'ICI è prevista una particolare
procedura per cui si provvederà successivamente alla riliquidazione
dell'imposta sulla base della rendita effettiva attribuita dall'ufficio
tecnico erariale con conseguente recupero della maggiore imposta dovuta o
rimborso delle somme versate in eccedenza, unitamente agli interessi, senza
irrogazione di sanzioni ma con applicazione di una maggiorazione (20 per
cento) laddove la predetta rendita attribuita dall'ufficio tecnico erariale
superi di oltre il 30 per cento quella utilizzata dal contribuente.
Le rendite da assumere per l'anno 1996 sono quelle determinate a
seguito della revisione generale disposta con il decreto del Ministro delle
finanze del 20 gennaio 1990, eccezion fatta per i comuni che hanno avuto
modifiche degli estimi e di cui si dirà qui di seguito.
Si avverte che ai fini ICI le predette moltiplicazioni vanno operate
sulla rendita catastale e non sul reddito, per cui non hanno alcuna rilevanza
né gli aumenti o riduzioni di rendita previsti agli effetti dell'applicazione
dell'imposizione sul reddito né il reddito effettivo. Così, ad esempio, se
la rendita catastale di una abitazione è di 2.000.000, il valore sul quale
applicare l'aliquota ICI per determinare l'imposta dovuta sarà sempre di
200.000.000 sia che si tratti di dimora abituale del contribuente, sia che si
tratti di unità immobiliare tenuta a disposizione, sia che si tratti di
abitazione sfitta, sia che si tratti di abitazione locata (si ricorda che i
fabbricati sono soggetti ad ICI indipendentemente dalla loro destinazione ed
indipendentemente dal fatto che siano utilizzati o meno).
Attenzione (modifiche agli estimi).
In alcuni comuni (all'incirca 1.400) sono variate, generalmente in
diminuzione, le tariffe d'estimo e, conseguentemente, le rendite (si ricorda
che la rendita dei fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C, è
data dalla tariffa d'estimo moltiplicata per la consistenza dell'immobile e,
cioè, per il numero dei vani catastali in caso di abitazione o uffici; per i
metri cubi, in caso di fabbricati appartenenti al gruppo B; per i metri
quadrati, in caso di fabbricati appartenenti al gruppo C). Le variazioni
possono aver riguardato tutte le zone censuarie del comune e tutte le
categorie e classi catastali oppure soltanto talune zone o categorie o classi.
Per i fabbricati che hanno avuto siffatta variazione di rendita, il
valore, agli effetti dell'ICI dovuta per l'anno 1996, deve essere determinato
sulla base della rendita variata.
Ovviamente, per i fabbricati ubicati in comuni diversi da quelli
interessati alle variazioni, nonché per i fabbricati ubicati nei comuni che
hanno avuto le variazioni ma siti in zone censuarie oppure appartenenti a
categorie o classi che non hanno avuto modifiche, la rendita da assumere per
la determinazione del valore rimane quella derivante dalla revisione generale
disposta con il predetto decreto del Ministro delle finanze del 20 gennaio
1990.
I comuni che hanno avuto le variazioni delle tariffe d'estimo, con la
individuazione delle zone censuarie e delle categorie e classi interessate,
nonché con la determinazione dei nuovi estimi, sono indicati nel decreto
legislativo 28 dicembre 1993, n.568 e successive modificazioni.
Per agevolare il contribuente il Ministero delle finanze ha pubblicato
un "FAI DA TE" intitolato "Le variazioni delle tariffe d'estimo - Guida al
calcolo delle nuove rendite dei fabbricati" consultabile presso le direzioni
regionali delle entrate e gli uffici tecnici erariali e gli uffici tributari
dei comuni.
Conclusivamente, le rendite vigenti per il 1996 sono uguali a quelle
in vigore per l'anno 1995.
Fabbricati di interesse storico o artistico.
Per i fabbricati di interesse storico o artistico ai sensi
dell'art.3 della legge 1. giugno 1939, n.1089, e successive modificazioni, si
assume la rendita determinata mediante l'applicazione della tariffa d'estimo
di minore ammontare tra quelle previste per le abitazioni della zona censuaria
nella quale è sito il fabbricato.
Tale rendita, per poter quantificare il valore, va moltiplicata per
100, anche se il fabbricato catastalmente è classificato nella categoria A/10
o C/1 oppure nel gruppo D. Ciò, in quanto con il sistema suddetto di
determinazione della rendita, il fabbricato è stato assimilato ad una
abitazione.
Fabbricati appartenenti alle imprese.
Fanno eccezione agli illustrati criteri di determinazione del valore
sulla base della rendita catastale, sia essa effettiva che presunta, i
fabbricati interamente posseduti da impresa e distintamente contabilizzati,
classificabili nel gruppo catastale D e sforniti di rendita catastale. Per
tali fabbricati il valore è determinato sulla base dei costi di
acquisizione ed incrementativi contabilizzati, attualizzati mediante
l'applicazione di determinati coefficienti.
In ordine a siffatti fabbricati si forniscono le seguenti
precisazioni:
il criterio di determinazione del valore sulla base dei costi contabilizzati
si applica anche nel caso in cui il fabbricato posseduto dall'impresa,
classificabile nel gruppo D e sfornito di rendita, sia di interesse storico o
artistico ai sensi dell'art.3 della legge 1. giugno 1939, n.1089, e successive
modificazioni. Ciò, essenzialmente, nella considerazione che la disposizione
agevolativa, di cui si è fatto sopra cenno, presuppone che per la
determinazione del valore debba farsi riferimento alla rendita; per i
fabbricati delle imprese, classificabili nel gruppo D e senza rendita, la
legge stabilisce invece un sistema di determinazione del valore che prescinde
completamente dalla rendita catastale;
i coefficienti di attualizzazione dei valori contabilizzati, agli effetti
della quantificazione dell'ICI dovuta per l'anno 1996, sono stati aggiornati
con il decreto del Ministro delle finanze del 2 maggio 1996, pubblicato nella
Gazzetta Ufficiale n.109 dell'11 maggio 1996;
per i fabbricati ai quali sia stata attribuita la rendita nel corso dell'anno
1995, od anni precedenti, il valore sul quale calcolare l'ICI dovuta per
l'anno 1996 è dato dalla capitalizzazione della rendita (rendita catastale
moltiplicata per 50);
per i fabbricati ai quali sia attribuita la rendita nel corso dell'anno 1996,
il valore sul quale calcolare l'ICI dovuta per l'anno 1996 continua ad essere
quello ottenuto attraverso l'attualizzazione dei costi contabilizzati;
i costi incrementativi aggiuntivi a quello di acquisizione, contabilizzati
nel corso dell'anno 1995, influiscono sull'ammontare del valore soltanto a
decorrere dall'ICI dovuta per l'anno 1996;
i costi incrementativi aggiuntivi a quello di acquisizione, contabilizzati nel
corso dell'anno 1996, non influiscono sull'ammontare del valore sul quale
calcolare l'ICI dovuta per l'anno 1996;
per l'applicazione dei coefficienti di attualizzazione bisogna assumere
quello relativo all'anno nel corso del quale il costo di acquisizione od i
costi incrementativi sono stati contabilizzati.
b) Il valore delle aree fabbricabili è costituito dal valore venale in comune
commercio determinato avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione,
all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri
per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione,
ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe
caratteristiche.
c) Il valore dei terreni agricoli è costituito dal reddito dominicale
moltiplicato per 75. Il reddito dominicale da assumere per l'anno 1996 è
quello derivante dall'applicazione delle tariffe d'estimo approvate con
decreto ministeriale 7 febbraio 1984 e che hanno avuto effetto a decorrere dal
primo gennaio 1988.
C - PERIODO DI POSSESSO
Una volta determinata l'imposta su base annua (applicando
l'aliquota al valore intero dell'immobile soggetto a tassazione, ovverosia
all'intera rendita catastale o reddito dominicale capitalizzati con i
summenzionati moltiplicatori, oppure al valore venale dell'area fabbricabile,
oppure al valore contabile di taluni fabbricati di impresa) siffatto ammontare
deve essere ragguagliato - oltre che alla quota di titolarità, come già
anticipato sub A) - al periodo di possesso.
L'ICI (che è una imposta annuale) è dovuta, infatti,
proporzionalmente ai mesi dell'anno solare durante i quali si è protratta la
titolarità dei diritti reali indicati alla precedente lettera A); il mese
nel quale la titolarità si è protratta solo in parte è computato per intero
in capo al soggetto che ha posseduto per almeno 15 giorni, mentre non è
computato in capo al soggetto che ha posseduto per meno di 15 giorni.
La quantificazione dell'imposta in ragione di mesi va
effettuata anche con riferimento alla situazione oggettiva dell'immobile.
Conseguentemente, se le caratteristiche strutturali o d'uso cambiano nel corso
del mese, bisogna assumere come protraentisi per l'intero mese quei caratteri
distintivi agli effetti dell'ICI che si sono prolungati per maggior tempo nel
corso del mese stesso.
Ciò stante, l'imposta da versare per il corrente anno 1996
dovrà essere quantificata dal contribuente sulla base dell'evolversi della
situazione di possesso e delle caratteristiche dell'immobile nel corso dello
stesso anno 1996.
Valgono, in proposito,i seguenti esempi:
un fabbricato acquistato il 10 marzo 1996 ed il cui possesso si protragga per
la restante parte dell'anno stesso. L'imposta, calcolata su base annua, deve
essere versata dall'acquirente nella misura ragguagliata ai 10 mesi di suo
possesso a titolo di proprietà;
un fabbricato posseduto alla data del primo gennaio 1996 il quale sia venduto
il successivo 20 agosto. L'imposta, calcolata su base annua, deve essere
versata dal venditore nella misura ragguagliata agli 8 mesi di suo possesso a
titolo di proprietà;
un fabbricato adibito ad abitazione principale del contribuente soltanto per i
primi 5 mesi dell'anno 1996 (precisamente fino al 20 maggio) e destinato alla
locazione per il restante periodo dell'anno medesimo. La detrazione, di cui
sarà trattato in prosieguo, dovrà essere ragguagliata ai 5 mesi durante i
quali si è verificata la destinazione a dimora abituale;
un edificio in corso di costruzione al primo gennaio 1996 ed ultimato alla
fine di settembre dello stesso anno. L'imposta annua calcolata sul valore
venale in comune commercio dell'area interessata alla edificazione dovrà
essere ragguagliata ai 9 mesi in cui l'immobile ha avuto siffatta
caratteristica, mentre l'imposta annua calcolata sul valore dell'edificio
dovrà essere ragguagliata a 3 mesi.
Da quanto sopra detto emerge, altresì, che non può esistere alcun
collegamento fra l'imposta da versare per l'anno 1996 e la dichiarazione ICI
da presentare nel 1996 per l'anno 1995. La prima, infatti, è dovuta in base
all'evolversi della situazione nel corso dell'anno 1996, mentre la seconda,
nei casi in cui deve essere presentata, si riferisce all'evolversi della
situazione nel corso dell'anno 1995.
D - VERSAMENTO IN DUE RATE
L'ICI va versata in due rate, delle quali la prima è in acconto e la
seconda è a saldo. La prima rata, da versare nel periodo dal 1. al 30 giugno
1996, è pari al 90 per cento dell'imposta relativa al primo semestre del
1996; la seconda, da versare dal 1. al 20 dicembre 1996, è a saldo
dell'imposta relativa all'intero anno 1996.
Per la prima rata, quindi, il contribuente deve verificare la propria
situazione imponibile in relazione alla prima metà dell'anno 1996,
ragguagliare l'imposta, calcolata su base annua, alla quota ed ai mesi di
possesso in tale primo semestre e versarne il 90 per cento a titolo di acconto
dell'imposta dovuta per l'intero anno.
Per la seconda rata, il contribuente deve verificare la propria
situazione imponibile in relazione all'intero anno 1996, ragguagliare
l'imposta, calcolata su base annua, alla quota ed ai mesi di possesso nel
corso dell'intero anno 1996 e versarla, previa deduzione di quanto
eventualmente già corrisposto come acconto.
Si ipotizzi il caso, di maggior frequenza, in cui la situazione di
possesso e la qualificazione dell'immobile non cambi nel corso dell'anno: ad
esempio, un fabbricato censito in catasto in categoria A/2 e con una rendita
pari a 2.000.000, di proprietà di un determinato contribuente per l'intero
primo semestre del 1996, ubicato in un comune sul cui territorio vige per tale
anno l'aliquota del 6 per mille. La prima rata da versare sarà pari a lire
540.000 (2.000.000x100=200.000.000; 200.000.000 x aliquota 6 per mille =
imposta su base annua di lire 1.200.000; 1.200.000:12= imposta di 100.000 lire
al mese; 100.000 x 6 mesi di possesso = 600.000; 600.000 al 90% = 540.000).
Protraendosi la situazione di possesso, con le medesime caratteristiche
impositive, anche nel corso del restante periodo dell'anno, la seconda rata da
versare a saldo sarà pari a lire 660.000 (imposta su base annua di lire
1.200.000 : 12 = imposta di 100.000 al mese; 100.000 x 12 mesi di possesso =
1.200.000; 1.200.000 - 540.000 già versate = 660.000).
Per il caso illustrato sub punto 1) della precedente lettera C),
ipotizzando che si tratti di un ufficio censito in catasto nella categoria
A/10 e con una rendita pari a 6.000.000, sito in un comune nel quale
l'aliquota vigente è del 5 per mille, la prima rata da versare sarà pari a
lire 450.000 (6.000.000 x 50 = 300.000.000 di valore; 300.000.000 x aliquota 5
per mille = imposta su base annua di lire 1.500.000; 1.500.000 : 12 = imposta
di 125.000 lire al mese; 125.000 x 4 mesi di possesso nel corso del primo
semestre = 500.000; 500.000 al 90% = 450.000). La seconda rata da versare a
saldo sarà pari a lire 800.000 (imposta su base annua di lire 1.500.000 :12 =
imposta di 125.000 lire al mese; 125.000 x 10 mesi di possesso nel corso
dell'anno 1996 = 1.250.000; 1.250.000 - 450.000 già versata = 800.000).
Per il caso illustrato sub punto 2) della precedente lettera C),
ipotizzando che si tratti di un negozio censito nella categoria C/1 e con una
rendita pari a 10.000.000, ubicato in un comune con l'aliquota del 4 per
mille, la prima rata da versare sarà pari a lire 612.000 (10.000.000 x 34 =
340.000.000 di valore; 340.000.000 x aliquota 4 per mille = imposta su base
annua di lire 1.360.000; 1.360.000 : 12 = imposta di 113.333 lire al mese;
113.333 x 6 mesi di possesso nel corso del primo semestre = 679.998; 679.998
al 90% = 611.998).
La seconda rata da versare a saldo sarà pari a lire 295.000 (imposta
su base annua di lire 1.360.000 : 12 = imposta di 113.333 lire al mese;
113.333 x 8 mesi di possesso nel corso dell'anno 1996 = 906.664; 906.664 -
612.000 già versate = 294.664).
Per il caso illustrato sub punto 3) della precedente lettera C),
ipotizzando che la rendita sia pari a 1.800.000, che l'abitazione sia ubicata
in un comune con l'aliquota del 6 per mille e che tale comune non si sia
avvalso della facoltà di aumentare la detrazione per l'abitazione principale,
la prima rata da versare sarà pari a lire 418.000 (1.800.000 x 100 =
180.000.000 di valore; 180.000.000 x aliquota 6 per mille = imposta su base
annua di lire 1.080.000; 1.080.000 : 12 = imposta di 90.000 lire al mese;
90.000 x 6 mesi di possesso nel corso del primo semestre = 540.000; 540.000 -
75.000 che rappresentano la parte di detrazione spettante per 5 mesi =
465.000; 465.000 al 90% = 418.500). La seconda rata da versare a saldo sarà
pari a lire 587.000 (imposta su base annua di lire 1.080.000 : 12 = imposta
di 90.000 lire al mese; 90.000 x 12 mesi di possesso = 1.080.000; 1.080.000 -
75.000 di detrazione spettante = 1.005.000; 1.005.000 - 418.000 già versate =
587.000).
Per il caso illustrato sub punto 4) della precedente lettera C),
ipotizzando che il valore dell'area edificabile, sita nel territorio di un
comune con aliquota del 5 per mille, sia pari a un miliardo, la prima rata da
versare sarà pari a lire 2.250.000 (un miliardo x aliquota 5 per mille =
imposta su base annua di lire 5.000.000; 5.000.000 : 12 = imposta di 416.666
al mese; 416.666 x 6 mesi di possesso dell'immobile come area fabbricabile =
2.500.000; 2.500.000 al 90% = 2.250.000). La seconda rata da versare a saldo,
ipotizzando che il valore dell'edificio, calcolato attraverso la
capitalizzazione delle rendite catastali delle singole unità immobiliari che
lo compongono, sia di 20 miliardi, sarà pari a lire 26.500.000 (416.666 x 9
mesi di possesso dell'immobile come area fabbricabile = 3.750.000 lire di
imposta relativa all'area; 20 miliardi per aliquota 5 per mille = 100 milioni
di imposta su base annua per l'edificio, ovverosia 8.333.333 al mese;
8.333.333 x 3 mesi di possesso dell'immobile come edificio = 25.000.000. Per
cui 3.750.000 + 25.000.000 = 28.750.000; 28.750.000 - 2.250.000 già versate
= 26.500.000).
Attenzione (versamento in unica soluzione)
Il versamento dell'imposta dovuta per l'intero anno '96 può essere
effettuato, anziché in due rate, in unica soluzione nel mese di giugno 1996.
Le persone fisiche non residenti nel territorio dello Stato possono
avvalersi dell'ulteriore facoltà di effettuare il versamento dell'imposta
dovuta per l'intero anno 1996 in unica soluzione nel periodo dal 1. al 20
dicembre 1996.
E - ABITAZIONE PRINCIPALE
Per l'unità immobiliare adibita a dimora abituale del contribuente (
anche se unico dimorante) che la possieda a titolo di proprietà ovvero di
diritto reale di usufrutto, uso od abitazione, spetta una detrazione
dall'imposta dovuta per l'unità medesima pari a lire 180.000 annue da
rapportare ai mesi durante i quali sussiste siffatta destinazione. Condizione
essenziale affinché possa spettare tale detrazione è, quindi, che ci sia
identità tra soggetto obbligato al pagamento dell'ICI per l'unità
immobiliare e soggetto dimorante abitualmente nell'unità immobiliare
medesima; pertanto la detrazione non compete per l'unità immobiliare data in
locazione, ancorché il proprietario a sua volta dimori in una diversa casa
come locatario, né per l'unità immobiliare concessa dal proprietario in uso
gratuito ad un proprio familiare.
La detrazione - oltre che rapportata come sopra detto, ai mesi di
destinazione - deve essere suddivisa, in caso di più contribuenti dimoranti,
in parti uguali tra loro.
La detrazione, inoltre, compete fino a concorrenza dell'ICI, relativa
all'abitazione principale, gravante sul contribuente che vi dimora, senza
possibilità di portare l'eventuale parte di detrazione eccedente l'ICI
gravante su un soggetto passivo dimorante in aumento della parte di detrazione
spettante ad altro soggetto passivo anch'esso dimorante.
A migliore illustrazione di quanto sopra detto valgano i seguenti
esempi, ipotizzando che l'imposta su base annua dovuta per l'abitazione
principale, al lordo della detrazione, sia pari a lire 1.800.000.
Esempio n.1
Abitazione di proprietà di un solo soggetto che vi dimora
abitualmente per l'intero anno 1996.
In tal caso, l'imposta da versare per l'intero anno sarà pari a lire
1.620.000. Per la prima rata d'acconto dovranno essere versate lire 729.000
(90% di 810.000); per la seconda rata, a saldo, dovranno essere versate lire
891.000 (1.620.000 - 729.000).
Esempio n. 2
Abitazione di proprietà di due coniugi (il marito è proprietario
per l'80%; la moglie, per il 20%) entrambi dimoranti per l'intero anno 1996.
In tal caso, l'imposta da versare per l'intero anno da parte del
marito sarà pari a lire 1350.000 (80% di 1.800.000 = 1.440.000; 1.440.000 -
90.000 = 1.350.000) mentre quella da versare da parte della moglie sarà pari
a lire 270.000 (20% di 1.800.000 = 360.000; 360.000 - 90.000 = 270.0000). Per
la prima rata di acconto il marito verserà lire 607.000 (1.350.000 : 2 =
675.000; 675.000 al 90% = 607.500) mentre la moglie, distintamente, verserà
lire 121.000 (270.000 : 2 = 135.000; 135.000 al 90% = 121.500); per la
seconda rata, a saldo, il marito verserà lire 743.000 (1.350.000 - 607.000)
mentre la moglie verserà lire 149.000 (270.000 - 121.000).
Esempio n. 3
Abitazione di proprietà di tre fratelli (il fratello A è
proprietario per il 50%; il fratello B, per il 46%; il fratello C, per il
4%) dei quali soltanto i fratelli B e C vi dimorano per l'intero anno 1996.
In tal caso, l'imposta da versare per l'intero anno sarà di: lire
900.000, da parte di A (50% di 1.800.000 = 900.000; ad A non compete la
detrazione in quanto non dimorante) lire 738.000, da parte di B (46% di
1.800.000 = 828.000; 828.000 - 90.000 = 738.000) lire zero, da parte di C (
4% di 1.800.000 = 72.000; 72.000 - 72.000 = zero). Per la prima rata di
acconto: A verserà lire 405.000 (450.000 al 90%); B verserà lire 332.000
(738.000 : 2 = 369.000; 369.000 al 90% = 332.000); C non verserà nulla.
Per la seconda rata, a saldo: A verserà lire 495.000 (900.000 - 405.000);
B verserà lire 406.000 (738.000 - 332.000); C non verserà nulla.
Esempio n.4
Abitazione acquistata il 10 marzo 1996 da due coniugi (dal marito,
per l'80%; dalla moglie, per il 20%) entrambi ivi dimoranti dall'acquisto e
per il restante periodo dell'anno 1996.
In tal caso, l'imposta da versare per l'intero anno da parte del
marito sarà pari a lire 1.125.000 (80% di 1.800.000 = 1.440.000; 1.440.000 x
10/12 = 1.200.000; 1.200.000 - 75.000, che sono pari a 10/12 di 90.000 =
1.125.000) mentre quella da versare da parte della moglie sarà pari a lire
225.000 (20% di 1.800.000 = 360.000; 360.000 x 10/12 = 300.000; 300.000
-75.000 = 225.000). Per la prima rata d'acconto il marito verserà lire
405.000 (1.440.000 : 12 = 120.000 al mese; 120.000 x 4 mesi di possesso nel
1. semestre = 480.000; 480.00 -30.000 che rappresenta la parte di detrazione
spettante al marito per i 4 mesi di dimora abituale = 450.000; 450.000 al 90%
= 405.000) mentre la moglie verserà lire 81.000 (360.000 : 12 = 30.000 al
mese; 30.000 x 4 = 120.000; 120.000 - 30.000 = 90.000; 90.000 al 90% =
81.000). Per la seconda rata, a saldo, il marito verserà lire 720.000
(1.125.000 - 405.000), mentre la moglie verserà lire 144.000 (225.000 -
81.000).
Si ricorda che per i cittadini italiani non residenti nel territorio
dello Stato si considera direttamente adibita ad abitazione principale
l'unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto in
Italia, a condizione che non risulti locata.
Si evidenzia, infine, che la detrazione in discorso trova applicazione
anche per ogni unità immobiliare, appartenente alle cooperative edilizie a
proprietà indivisa, adibita ad abitazione principale del socio assegnatario,
entro il limite, ovviamente, dell'ammontare dell'imposta gravante su ciascuna
unità.
Attenzione (maggiore detrazione abitazione principale).
E' stato attribuito al comune il potere di stabilire, con delibera
adottata dal proprio consiglio, per le abitazioni principali site sul suo
territorio, un aumento della predetta detrazione in relazione a particolari
situazioni di carattere sociale. La detrazione complessiva non può, comunque,
eccedere le lire 300.000 annue.
Ovviamente, se il comune non ha adottato per l'anno 1996 alcuna
delibera in proposito nei prescritti termini, oppure per i casi in cui non
sussistono le condizioni richieste in delibera per poter beneficiare della
maggiore detrazione, si applica la normale detrazione di 180.000 lire.
Per conoscere se è stata deliberata la maggiore detrazione e quali
sono i requisiti richiesti per poterne beneficiare, il contribuente dovrà
interpellare il comune competente.
F - ALIQUOTE
E' stata attribuita al comune la facoltà di rendere operanti sul
proprio territorio due aliquote ICI. L'una, ordinaria (comunque non eccedente
il 6 per mille, oppure il 7 per mille laddove sussistano straordinarie
esigenze di bilancio); l'altra, ridotta rispetto a quella ordinaria (comunque
non inferiore al 4 per mille), da applicare sul valore dell'abitazione
principale, intesa nel senso di dimora abituale del contribuente che la
possiede, a condizione che il contribuente medesimo abbia la residenza
anagrafica nello stesso comune ove abitualmente dimora.
La stessa agevolazione si rende applicabile per le abitazioni
utilizzate dai soci di cooperative edilizie a proprietà indivisa come loro
dimora abituale purché, anche per essi, sussista la predetta condizione della
identità di comune di dimora e di residenza anagrafica.
Si chiarisce che:
in caso di variazione della residenza anagrafica nel corso dell'anno di
imposizione per il quale è stata deliberata dal comune l'aliquota ridotta,
tale aliquota si applica limitatamente ai mesi durante i quali c'è stata
siffatta residenza, assumendo come intero il mese in cui la residenza medesima
si è protratta per almeno 15 giorni;
in caso di contitolarità di possesso dell'abitazione principale, l'aliquota
ridotta deve essere applicata sulla quota di valore spettante al possessore
che dimora ed ha la residenza anagrafica nel comune che ha deliberato la
riduzione.
Per il problema dell'applicabilità o meno dell'aliquota ridotta alle
pertinenze dell'abitazione principale del soggetto residente, vedasi la
risoluzione n.318/E del 14 dicembre 1995 riportata in "Appendice/8".
Ovviamente se il comune non ha deliberato l'aliquota ridotta si
applica l'aliquota ordinaria anche alle abitazioni principali dei residenti.
Per conoscere se il comune ha deliberato l'aliquota ridotta per l'anno 1996 e
quale è la sua misura, il contribuente deve interpellare il comune
competente.
G - MODALITA' DI VERSAMENTO E DI COMPILAZIONE
Il versamento dell'ICI deve esser effettuato mediante l'apposito
modulo, già utilizzato per versare l'ICI relativa agli anni precedenti e di
cui è riprodotta qui di seguito la parte dedicata al "certificato di
accreditamento". I moduli, con caratteri in coloro rosso, sono in
distribuzione gratuita presso gli uffici postali, gli sportelli dei
concessionari della riscossione e delle banche convenzionate con i
concessionari medesimi. Inoltre, essi vengono anche inviati, a cura dei
concessionari, al domicilio dei contribuenti noti per aver già versato l'ICI.
Per i fabbricati che hanno perso il carattere di ruralità, ai sensi
dell'art.9 del decreto-legge 30 dicembre 1993, n.557 (legge di conversione 26
febbraio 1994, n.133), il versamento dell'ICI 1996, va effettuato utilizzando,
come per gli altri immobili, il predetto modulo di colore rosso e non più,
quindi, il bollettino di colore verde; quest'ultimo deve essere adoperato
soltanto se si intende versare, per i precitati fabbricati ex rurali,
tardivamente l'ICI relativa all'anno 1994.
Va precisato che nel caso in cui l'imposta risulti dovuta per più
immobili ubicati nello stesso comune il contribuente è tenuto ad effettuare
un unico versamento, e quindi ad utilizzare un solo modulo, per l'imposta
complessivamente dovuta. Nel caso, invece, in cui gli immobili siano ubicati
in comuni diversi il contribuente dovrà fare separati versamenti per ogni
comune.
In caso di contitolarità devono essere effettuati tanti versamenti
quanti sono i contitolari, ciascuno dei quali versa per la propria quota. Per
le parti comuni dell'edificio (ad esempio: alloggio del portiere) il
versamento può essere effettuato dall'amministratore del condominio a nome
del condominio stesso.
Il versamento deve essere eseguito sul conto corrente postale del
concessionario competente, e cioè di quello nella cui circoscrizione
provinciale è compreso il comune ove sono ubicati gli immobili, oppure presso
gli sportelli del predetto concessionario. Il contribuente, per effettuare il
versamento, può avvalersi delle aziende di credito convenzionate con i
concessionari, fermo restando, in tal caso, che la prova del pagamento e la
determinazione del giorno in cui esso è stato eseguito sono date dal timbro
per quietanza apposto dal concessionario ovvero dal bollo dell'ufficio
postale.
Il contribuente deve conservare la "ricevuta di versamento"
debitamente quietanzata.
Il modulo è di formato unico ed è utilizzabile indifferentemente sia
presso gli uffici postali che presso gli sportelli dei concessionari e delle
aziende di credito convenzionate.
Si avverte che non si fa luogo al versamento se l'imposta da versare
è uguale od inferiore a lire quattromila.
Se l'importo da versare supera le quattromila lire, il versamento
deve essere fatto per l'intero ammontare dovuto.
Valga, in proposito, il seguente esempio: imposta dovuta per l'intero
anno è pari a lire 10.000; in sede di acconto bisognerebbe versare lire 4.000
(90 % di 5.000 = 4.500 che diventano 4.000 per effetto dell'arrotondamento);
il versamento dell'acconto non deve essere effettuato; in sede di saldo
bisognerà versare lire 10.000 (imposta dovuta per l'intero anno meno
l'acconto che è pari a zero).
Il modulo va compilato in ogni sua parte, sia sulla "ricevuta di
versamento" che sul "certificato di accreditamento" (si ricorda che nella
presente circolare viene riprodotta solo la parte del modulo dedicata al
"certificato di accreditamento") , attenendosi alle "modalità di
compilazione" riportate sul retro del modulo.
In particolare si richiama l'attenzione sui seguenti punti:
il "comune di ubicazione degli immobili" non può che essere uno soltanto;
gli importi da indicare come riferiti a: "terreni agricoli" "aree
fabbricabili" "abitazione principale" "altri fabbricati" rappresentano una
suddivisione dell'importo complessivamente versato. Pertanto la somma degli
importi riferiti a queste quattro categorie di immobili deve corrispondere
all'importo che il contribuente ha complessivamente versato; è possibile un
piccolo scostamento (intorno alle 500 lire) dovuto al fatto che i singoli
importi sono indicati senza arrotondamenti mentre l'importo complessivamente
versato è arrotondato alle mille lire;
i predetti importi devono essere indicati anche nel caso in cui il versamento
eseguito si riferisca ad una soltanto delle quattro categorie di immobili
sovraenunciate. Così, ad esempio, se sono versate 430.000 lire e siffatto
importo riguarda solo l'abitazione principale, lo stesso importo, non
arrotondato, deve ugualmente essere indicato nelle caselline corrispondenti
alla voce "abitazione principale"; ovviamente, in tal caso, le caselline
relative alle altre tre categorie di immobili devono essere lasciate in
bianco;
il "numero dei fabbricati" deve riferirsi alle unità immobiliari per le quali
viene effettuato il versamento, ivi compresa l'abitazione principale, che sono
iscritte o devono essere iscritte nel catasto edilizio urbano con
attribuzione di una autonoma rendita catastale. Pertanto concorre alla
formazione di tale numero anche la cantina o il garage cui sia stata
attribuita o, in caso di non ancora avvenuta iscrizione in catasto, sia
attribuibile un'autonoma rendita catastale;
l'importo riferito all'abitazione principale, da indicare nelle apposite
caselline, è quello effettivamente versato per tale abitazione e, quindi, al
netto della detrazione così come è stata calcolata dal contribuente;
l'importo da indicare come "detrazione per l'abitazione principale" nelle
apposite caselline è quello che il contribuente si è calcolato per
quantificare l'imposta da lui versata per l'abitazione principale.
L'ammontare della detrazione non va indicato se non è versato alcun importo
per l'abitazione principale (ad esempio nel caso in cui l'ammontare della
detrazione è uguale od eccede l'imposta lorda gravante sull'abitazione
medesima);
se il versamento è effettuato in unica soluzione, vanno barrate entrambe le
caselle, quella per l'acconto e quella per il saldo.
Si ricorda che in caso di maggiori versamenti effettuati per
annualità precedenti non è consentito procedere alla compensazione con le
somme da versare per l'anno 1996; l'ICI o la maggiore ICI indebitamente
versata potrà essere recuperata mediante apposita domanda di rimborso.
La pubblicazione della presente circolare nella Gazzetta Ufficiale
della Repubblica tiene luogo anche della distribuzione agli organi in
indirizzo e della diffusione ai soggetti interessati.
APPENDICI ALLE ISTRUZIONI DEL MINISTERO DELLE FINANZE PER IL VERSAMENTO
DELL'ICI DOVUTA PER L'ANNO 1996
"Appendice/1"
Circolare del Ministero delle Finanze n. 35 del 26/11/93, concernente gli
alloggi di edilizia residenziale pubblica di proprietà dello Stato.
In relazione a quesiti posti da varie Intendenze di finanza, la scrivente (nel
ribadire che gli alloggi di edilizia residenziale pubblica di proprietà dello
Stato non possono farsi rientrare nell'ambito di applicazione della norma di
esenzione dall'ICI recata dalla lettera a) comma 1 dell'art. 7 del Decreto
Legislativo n. 504 del 30 dicembre 1992 e che soggetto passivo, agli effetti
di tale imposta, è lo Stato anche nel caso in cui gli alloggi ad esso
appartenenti siano affidati in gestione agli istituti autonomi per le case
popolari) esprime l'avviso che, qualora siffatti alloggi siano concessi in
locazione con patto di futura vendita e riscatto, soggetto passivo
dell'imposta comunale sugli immobili è non più lo Stato proprietario bensì
l'assegnatario.
Indubbiamente ci si trova, nella fattispecie, in presenza di un procedimento
negoziale molto articolato caratterizzato, nelle sue fasi essenziali,
dall'assegnazione dell'alloggio in locazione con pattuizione di futura
vendita, dal pagamento rateale del canone in conto prezzo da parte
dell'inquilino-promissario e, infine, dal perfezionamento dell'operazione con
la stipulazione dell'atto che sancisce il trasferimento della proprietà dal
locatore-promittente all'assegnatario.
Pur non potendo, civilisticamente, essere qualificato diritto di proprietà
quello radicato in capo all'assegnatario nel corso del periodo antecedente al
pagamento dell'ultima rata di prezzo, tuttavia, sotto il profilo tributario,
siffatto diritto può essere assimilato al diritto reale di abitazione;
pertanto, degradando il diritto dello Stato a quello di nuda proprietà,
soggetto obbligato al pagamento dell'ICI, quale titolare del predetto diritto
reale di abitazione, è soltanto l'assegnatario fin dal momento della
concessione in locazione con patto di futura vendita e riscatto ovvero fin
dalla data di entrata in vigore dell'ICI, se successiva al detto momento.
D'altro canto il complesso delle disposizioni fiscali vigenti, particolarmente
in materia di imposte sui redditi, di IVA e di INVIM, denota l'esistenza nel
sistema del diritto tributario di un principio di carattere generale,
giustificato dalle peculiari esigenze e finalità del sistema stesso, in forza
del quale le locazioni con patto di futura vendita e riscatto e le vendite con
riserva della proprietà vanno considerate, ai fini impositivi, come atti
immediatamente traslativi del dominio.
Ovviamente non sono interessati alla problematica in discorso gli alloggi di
edilizia residenziale pubblica concessi in locazione semplice, essendo in tal
caso il locatario completamente estraneo al rapporto ICI, né quelli assegnati
in proprietà con pagamento rateale del prezzo e con garanzia ipotecaria,
verificandosi in tal caso immediatamente il trasferimento della proprietà
piena.
Quanto sopra esposto è utile per risolvere anche l'ulteriore, particolare
fattispecie prospettata, concernente le abitazioni per i lavoratori agricoli
dipendenti costruite ai sensi della Legge n. 1676 del 30 dicembre 1960 ed
assegnati a riscatto; anche in tal caso soggetto passivo ICI è
l'assegnatario.
"Appendice/2"
Circolare del Ministero delle Finanze n. 9 del 14/06/93, concernente
l'esenzione per i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina
delimitate ai sensi dell'art. 15 della Legge 27 dicembre 1977, n. 984.
Nell'elenco allegato alla presente circolare, predisposto sulla base dei dati
forniti dal Ministero dell'agricoltura e delle foreste, sono indicati i
comuni, suddivisi per provincia di appartenenza, sul cui territorio i terreni
agricoli sono esenti dall'imposta comunale sugli immobili (ICI) ai sensi
dell'art. 7, lettera h), del Decreto Legislativo 30 dicembre 1992, n. .504.
Se accanto all'indicazione del comune non è riportata alcuna annotazione,
significa che l'esenzione opera sull'intero territorio comunale.
Se, invece, è riportata l'annotazione parzialmente delimitato, sintetizzata
con la sigla PD, significa che l'esenzione opera limitatamente ad una
parte del territorio comunale; all'uopo, per l'esatta individuazione delle
zone agevolate occorre rivolgersi agli uffici regionali competenti ovvero ai
locali uffici SCAU (Servizio Contributi Agricoli Unificati).
Per i comuni compresi nei territori delle provincie autonome di Trento e
Bolzano e della regione Friuli-Venezia Giulia sono fatte salve eventuali leggi
di dette province o regione che delimitino le zone agricole svantaggiate in
modo diverso da quello risultante dall'allegato elenco.
Attenzione
Si sottolinea che all'elenco non sono interessati i terreni che possiedono le
caratteristiche di area fabbricabile, come definita dalla lettera b) dell'art.
2 del decreto legislativo n. 504/1992, atteso che tali terreni,
indipendentemente dal loro utilizzo e dalle modalità dell'utilizzo medesimo,
devono essere tassati non come terreni agricoli bensì come aree edificabili.
L'unica eccezione è data, come disposto nel secondo periodo della predetta
lettera b), dai terreni di proprietà di coltivatori diretti o di imprenditori
agricoli a titolo principale i quali siano dagli stessi proprietari condotti e
sui quali persista l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio
di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla
funghicoltura ed all'allevamento di animali; tali terreni, non potendo essere
considerati aree fabbricabili per definizione legislativa, conservano
comunque, sussistendo le cennate condizioni, il carattere di terreno agricolo
e, quindi, per essi può operare l'esenzione originata dalla loro ubicazione
in comuni compresi nell'elenco allegato.
Non sono, altresì, interessati all'elenco i terreni, diversi dalle aree
fabbricabili, sui quali non vengano esercitate le attività agricole intese
nel senso civilistico (art. 2135 del Codice Civile) di attività dirette alla
coltivazione del fondo, alla silvicoltura, all'allevamento del bestiame ed
alle connesse operazioni di trasformazione o alienazione dei prodotti agricoli
rientranti nell'esercizio normale dell'agricoltura: appartengono a questo
primo gruppo i terreni normalmente inutilizzati (cosiddetti terreni incolti) e quelli, non pertinenziali di fabbricati, utilizzati per attività
diverse da quelle agricole (ad esempio: attività industriali che non diano
luogo però ad utilizzazioni edificatorie perché in tal caso il terreno sul
quale si sta realizzando la costruzione sarebbe comunque considerato area
fabbricabile).
Non sono, parimenti, interessati all'elenco i terreni, sempre diversi dalle
aree fabbricabili, sui quali le attività agricole sono esercitate in forma
non imprenditoriale: appartengono a questo secondo gruppo i piccoli
appezzamenti di terreno (cosiddetti orticelli) coltivati occasionalmente
senza strutture organizzative.
I descritti terreni, del primo e secondo gruppo, non avendo il carattere di
area fabbricabile né quello di terreno agricolo secondo la definizione datane
dalla lettera c) dell'art. 2 del Decreto Legislativo n. 504/ 1992 restano
oggettivamente al di fuori del campo di applicazione dell'ICI per cui non si
pone il problema della esenzione.
"Appendice/3"
Circolare del Ministero delle Finanze n. 172 del 14/06/95, concernente il
diritto di superficie.
Si fa riferimento ad alcune decisioni con le quali talune commissioni
tributarie di primo grado hanno ritenuto che la soggettività passiva ICI per
i fabbricati realizzati dalle cooperative edilizie su suoli loro concessi in
superficie dal comune resti radicata in testa al comune stesso con
conseguente esclusione dal campo di applicazione dell'imposta dei predetti
fabbricati laddove, come generalmente accade, il suolo concesso in superficie
insista sul territorio del comune concedente.
Al riguardo la Scrivente ribadisce la propria posizione assunta con la
circolare n.4 del 9 giugno 1993, che qui di seguito si trascrive.
"Sono pervenuti vari quesiti intesi a conoscere quale sia il trattamento ai
fini ICI nel caso di costituzione del diritto di superficie e nel caso di
concessione di aree comunali per la costruzione di case di tipo economico e
popolare.
Al riguardo occorre premettere che per effetto della costituzione del diritto
di superficie la proprietà della costruzione rimane distinta e separata
rispetto alla proprietà del suolo sottostante alla costruzione medesima.
Ciò stante, si ipotizzi che il soggetto A, proprietario del suolo, abbia
concesso al soggetto B il diritto di superficie sul proprio suolo.
Durante il periodo che va dalla data di costituzione del diritto di superficie
fino alla data di ultimazione della costruzione, e quindi anche nel corso dei
lavori di costruzione, la base imponibile ICI è costituita soltanto dal
valore venale in comune commercio del suolo sul quale si sta costruendo, il
quale è considerato comunque area fabbricabile; Il soggetto passivo ICI,
ovverosia colui che è obbligato alla presentazione della dichiarazione ed al
versamento dell'imposta, è, per detto periodo, il soggetto A, proprietario
del suolo, il quale può rivalersi sul soggetto B dell'imposta pagata.
Nel periodo successivo, che inizia a decorrere dalla data di ultimazione dei
lavori di costruzione, la base imponibile ICI è costituita dal valore del
fabbricato; il soggetto passivo ICI, a decorrere da tale data, è il soggetto
B quale proprietario del fabbricato. A decorrere dalla data stessa il soggetto
A, proprietario del suolo sottostante alla costruzione realizzata, non è più
soggetto passivo ICI per tale suolo in quanto trattasi di immobile non avente
le caratteristiche né di area edificabile né di terreno adibito
all'esercizio di attività agricole e, quindi, al di fuori del campo di
applicazione dell'ICI.
Gli stessi criteri sovraenunciati vanno seguiti nel caso in cui il Comune
concede, sulle aree di cui è proprietario, a terzi (normalmente, cooperative
edilizie) il diritto di realizzare la costruzione di case di tipo economico e
popolare, stante che nella fattispecie viene a configurarsi la costituzione di
un diritto di superficie il quale normalmente ha una durata di 60 oppure 99
anni.
Pertanto, a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione il
soggetto passivo ICI sul valore del fabbricato è la cooperativa, la quale è
proprietaria del fabbricato stesso.
Nella fase antecedente (che va dalla data della concessione fino al momento
della ultimazione dei lavori di costruzione) il Comune, che dovrebbe essere
soggetto all'ICI sul valore dell'area concessa in quanto proprietario della
stessa, normalmente non lo è stante che nella generalità dei casi si tratta
di aree ubicate interamente o prevalentemente sul territorio del Comune
concedente, per cui non avendo il Comune pagato l'imposta non può,
ovviamente, rivalersi sulla cooperativa (si ricorda che, ai sensi del comma 1
dell' art. 4 del Decreto Legislativo n. 504/1992, l'ICI non si applica per gli
immobili di cui il Comune è proprietario quando la loro superficie insiste
interamente o prevalentemente sul suo territorio)."
Oltre alle argomentazioni svolte in tale circolare, si puntualizza
quanto segue, a fondamento dell'assunto secondo il quale soggetto obbligato al
pagamento dell'ICI sul valore del fabbricato, realizzato su terreno altrui a
seguito di concessione del diritto di superficie, è la società cooperativa,
in quanto proprietaria del fabbricato stesso, ovvero il socio assegnatario, in
quanto titolare di un diritto reale di abitazione.
La soggettività passiva ICI è esaustivamente stabilita nel primo
comma dell'art. 3 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n.504. In tale
comma è affermato il principio generale secondo il quale soggetto passivo ICI
è il proprietario dell'immobile oggetto della tassazione. Solo
eccezionalmente, qualora sia costituito sull'immobile il diritto reale di
usufrutto, uso od abitazione, la soggettività passiva si trasferisce sul
titolare di siffatto diritto reale.
Il secondo comma dell'art.3 non fa che ribadire il predetto principio,
per cui in presenza di diritti reali diversi dall'usufrutto, uso od abitazione
(quali il diritto di superficie e di enfiteusi) soggetto passivo ICI rimane
pur sempre il proprietario. La ragione d'essere della norma sta nel fatto che,
in tali casi, il legislatore ha voluto riconoscere al proprietario il potere
di rivalersi dell'ICI su lui gravante.
Ai sensi del comma 1, lettera a), dell'art. 2 e del comma 6 dell'art.5
del decreto legislativo n.504/1992, a decorrere dalla data di ultimazione dei
lavori di costruzione (ovvero, se antecedente, a decorrere dalla data di
utilizzo) l'oggetto della tassazione ICI è rappresentato dal fabbricato,
eppertanto, obbligato al pagamento dell'ICI per il fabbricato stesso è il
suo proprietario ovvero il soggetto che su di esso abbia il diritto reale di
usufrutto, uso od abitazione. Ora, non può esserci alcun dubbio che la
cooperativa edilizia sia proprietaria del fabbricato realizzato sul suolo
concesso in superficie dal comune (il diritto di superficie, ai sensi del
codice civile, comporta che la proprietà della costruzione rimane distinta e
separata dalla proprietà del suolo sottostante alla costruzione medesima).
Il secondo comma dell'art.3, nei riflessi del diritto di superficie,
è destinato ad operare, quindi, limitatamente al periodo in cui l'oggetto
della tassazione ICI è rappresentato dal suolo, per cui obbligato al
pagamento dell'imposta su di esso è il suo proprietario. E' destinato ad
operare, cioè, dalla data di costituzione del diritto di superficie fino alla
data di ultimazione dei lavori di costruzione (si ricorda che, ai sensi del
comma 6 dell'art.5 precitato, in caso di utilizzazione edificatoria dell'area,
a decorrere dalla data di inizio dei lavori di costruzione e fino alla loro
ultimazione l'oggetto ICI è rappresentato soltanto dal suolo).
Né può avere alcun pregio l'osservazione della commissione
tributaria secondo la quale il tenore letterale del secondo comma dell'art.3
condurrebbe a radicare la soggettività passiva ICI sul concedente il diritto
di superficie, anche relativamente alla costruzione realizzata. Infatti, detto
secondo comma si riferisce testualmente all'immobile concesso in superficie.
E l'immobile concesso in superficie non è certamente la costruzione che sarà
realizzata (fra l'altro, nessuno può concedere diritti su cose non ancora
esistenti e non sue); l'immobile concesso in superficie non può che essere
solo ed esclusivamente il suolo, come, del resto, esplicitamente detto nelle
leggi sull'edilizia residenziale pubblica, laddove si parla di concessione del
diritto di superficie sulle "aree" di proprietà comunale.
Nel secondo comma, più volte citato è stata usata la parola
"immobile" e non quella specifica di "suolo" in quanto le fattispecie
regolamentate dal comma comprendono la locazione finanziaria, la quale può
riguardare pure i fabbricati.
Parimenti non può avere alcun pregio l'osservazione della
commissione, secondo la quale (accedendo, alla scadenza del diritto di
superficie, la proprietà della costruzione alla proprietà del suolo) non
può essere soggetto passivo ICI il titolare di un diritto di proprietà "a
termine".
Anche il diritto reale di usufrutto, uso od abitazione ha durata
limitata e non può certamente esserci alcun dubbio che, in costanza di
siffatto diritto reale, soggetto passivo ICI è l'usufruttuario.
"Appendice/4"
Articolo 7 del Decreto legislativo 30/12/1992, n. 504, concernente le
esenzioni dall'ICI.
1. Sono esenti dall'imposta:
a) gli immobili posseduti dallo Stato, dalle regioni, dalle province, nonché
dai comuni, se diversi da quelli indicati nell'ultimo periodo del comma 1
dell'articolo 4, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, dalle
unità sanitarie locali, dalle istituzioni sanitarie pubbliche autonome di cui
all'articolo 41 della Legge 23 dicembre 1978, n. 833, dalle camere di
commercio, industria, artigianato ed agricoltura, destinati esclusivamente ai
compiti istituzionali;
b) I fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali
da E/1 a E/9;
c) I fabbricati con destinazione ad usi culturali di cui all'articolo
5-bis del Decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, e
successive modificazioni;
d) I fabbricati destinati esclusivamente all'esercizio del culto, purché
compatibile con le disposizioni degli articoli 8 e 19 della Costituzione, e le
loro pertinenze;
e) I fabbricati di proprietà della Santa Sede indicati negli articoli
13,14,15 e 16 del Trattato Lateranense, sottoscritto l'11 febbraio 1929 e reso
esecutivo con Legge 27 maggio 1929, n. 810;
f) I fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni
internazionali per i quali è prevista l'esenzione dall'imposta locale sul
reddito dei fabbricati in base ad accordi internazionali resi esecutivi in
Italia;
g) I fabbricati che, dichiarati inagibili o inabitabili, sono stati
recuperati al fine di essere destinati alle attività assistenziali di cui
alla Legge 5 febbraio 1992, n. 104, limitatamente al periodo in cui sono
adibiti direttamente allo svolgimento delle attività predette;
h) I terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate
ai sensi dell'articolo 15 della Legge 27 dicembre 1977, n. 984;
i) Gli immobili utilizzati dai soggetti di cui all'articolo 87, comma 1,
lettera c), del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con Decreto
del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive
modificazioni, destinati esclusivamente allo svolgimento di attività
assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali,
ricreative e sportive, nonché delle attività di cui all'articolo 16,
lettera a), della Legge 20 maggio 1985,n. 222.
2. L'esenzione spetta per il periodo dell'anno durante il quale
sussistono le condizioni prescritte.
"Appendice/5"
DEFINIZIONE DI FABBRICATO, AREA FABBRICABILE E TERRENO AGRICOLO
Agli effetti dell'ICI, si intende:
- per fabbricato,la singola unità immobiliare iscritta o che deve essere
iscritta nel catasto edilizio urbano (e quindi anche, distintamente, la
"abitazione"; la "cantina"; il "garage") cui sia stata attribuita o sia
attribuibile un'autonoma rendita catastale;
- per area fabbricabile, l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli
strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base alle possibilità
effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti
dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità, considerandosi
tuttavia non fabbricabili i terreni, di proprietà di coltivatori diretti o di
imprenditori agricoli a titolo principale, i quali siano dagli stessi
proprietari condotti e sui quali persista l'utilizzazione agro-silvo-pastorale
mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla
silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali;
- per terreno agricolo, il terreno, diverso dall'area fabbricabile, utilizzato
per l'esercizio delle attività agricole (vedasi, in proposito, anche la
circolare n. 9 del 14 giugno 1993, riportata in "Appendice/2");
"Appendice/6"
MODALITA' DI TASSAZIONE IN CASO DI UTILIZZAZIONE EDIFICATORIA DELLE AREE
In caso di edificazione su area "vergine", dalla data di inizio dei lavori di
costruzione fino al momento di ultimazione degli stessi (ovvero fino al
momento in cui il fabbricato è comunque utilizzato, qualora siffatto momento
di utilizzo sia antecedente a quello della ultimazione dei lavori di
costruzione) la base imponibile ICI è data solo dal valore dell'area, da
qualificare agli effetti impositivi comunque come fabbricabile
indipendentemente dalla sussistenza o meno del requisito dell'edificabilità,
senza computare, quindi, il valore del fabbricato in corso d'opera;
similmente, in caso di demolizione di fabbricato e ricostruzione sull'area di
risulta oppure in caso di recupero edilizio ai sensi dell'articolo 31, comma
1, lettere c, d, e, della legge 5 agosto 1978, n. 457, dalla data di inizio
dei lavori di demolizione oppure di recupero fino al momento di ultimazione
dei lavori di ricostruzione oppure di recupero (ovvero, se antecedente, fino
al momento dell'utilizzo) la base imponibile ICI è data solo dal valore
dell'area senza computare quindi il valore del fabbricato che si sta demolendo
e ricostruendo oppure recuperando.
Ovviamente, a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione,
ricostruzione o recupero (ovvero, se antecedente, dalla data in cui il
fabbricato costruito, ricostruito o recuperato è comunque utilizzato) la base
imponibile ICI è data dal valore del fabbricato;
"Appendice/7"
RISOLUZIONE DEL MINISTERO DELLE FINANZE N.53/E DEL 9 APRILE 1996, CONCERNENTE
UN FABBRICATO A VALORE CONTABILE SITO SUL TERRITORIO DI DUE COMUNI
Come precisato da codesto comune e dalla società AGIP Petroli con la
nota n.113/T del 2.4.1996, nella fattispecie si tratta di una raffineria
interamente di proprietà della predetta società, la cui superficie si
estende per circa il 30 per cento sul territorio di codesto comune e per circa
il 70 per cento sul territorio del comune di Sannazzaro de' Burgondi.
La raffineria in questione, stando ai criteri catastali fatti propri
dalla legge sull'ICI (vedasi articolo 2, lettera a) del decreto legislativo
30.12.1992, n.504), è un fabbricato e precisamente, come rappresentato dalla
AGIP Petroli nella predetta nota 113/T, un fabbricato interamente
appartenente ad impresa (la SpA AGIP Petroli), sfornito di rendita catastale e
classificabile nel gruppo catastale D, per cui, sempre come riferito con la
succitata nota n.113/T, ad esso è stato finora attribuito, agli effetti della
tassazione ICI, un valore contabile ai sensi del comma 3 dell'articolo 5 del
decreto legislativo n.50471992.
In tale situazione, stante la inscindibilità dei costi di
acquisizione ed incrementativi che vanno a confluire nel valore contabilmente
determinato, la raffineria in discorso non può che essere considerata come
unico fabbricato. Pertanto, ai sensi del primo periodo del comma 1
dell'articolo 4 del decreto legislativo integralmente al Comune di Sannazzaro
de' Burgondi, sul cui territorio insiste la prevalenza della superficie della
raffineria medesima.
Va da sé che qualora, eventualmente, fossero attribuite nel futuro
alla raffineria due separate rendite catastali, l'una per la parte insistente
sul territorio di codesto comune e l'altra per la parte sita sul territorio
del comune di Sannazzaro de' Burgondi, si sarebbe in presenza di due distinti
fabbricati, con la conseguenza che, a decorrere dall'anno successivo a quello
nel corso del quale è intervenuta l'attribuzione delle rendite, si dovrebbe
assumere per ognuno di essi fabbricati un autonomo valore catastale sul quale
calcolare l'imposta da versare al comune sul cui territorio si troverebbe
così ad insistere interamente la superficie del singolo fabbricato.
Qualora, invece, fosse attribuita alla raffineria un'unica rendita
catastale si continuerebbe ad essere in presenza di un solo fabbricato per cui
la situazione, sotto il profilo della individuazione del comune cui spetta il
potere impositivo, rimarrebbe uguale a quella attuale.
"Appendice/8"
RISOLUZIONE DEL MINISTERO DELLE FINANZE N.318/E DEL 14 DICEMBRE 1995,
CONCERNENTE L'ALIQUOTA RIDOTTA PER LE PERTINENZE DELL'ABITAZIONE PRINCIPALE
DEL SOGGETTO RESIDENTE
In relazione a quesiti pervenuti, questo Ministero esprime l'avviso
che l'aliquota ridotta, eventualmente deliberata dal comune per le abitazioni
principali dei soggetti residenti, agli effetti dell'imposta comunale sugli
immobili (ICI), non si estende ai box, autorimesse, posti auto, soffitte,
cantine, anche se destinati a servizio delle abitazioni principali medesime.
Per tali fabbricati si applica, pertanto, l'aliquota ordinaria.
Ciò nella considerazione che la casa di abitazione costituisce un
fabbricato a sé stante (autonomo e separato rispetto agli altri fabbricati
costituiti dal box, dall'autorimessa, dalla soffitta eccetera) e che le norme
disciplinanti l'ICI fanno riferimento, sia agli effetti dell'aliquota ridotta
che ai fini della detrazione, esclusivamente all'unità immobiliare-abitazione
principale e non anche ad altri fabbricati ad essa pertinenziali.
Una conferma indiretta della suesposta tesi si rinviene anche nella
disciplina dell'agevolazione riconosciuta all'abitazione principale, ai fini
delle imposte erariali, sul reddito, con l'articolo 15 della legge 24.12.1993,
n. 537, laddove, per potere ricomprendere i suddetti fabbricati pertinenziali
nel beneficio della deduzione dell'importo di un milione di lire, lo si è
stabilito espressamente, prevedendo anche particolari ed imprescindibili
condizioni di asservimento.
Si può ammettere l'estensione dell'aliquota ridotta al box,
autorimessa, posto auto, soffitta o cantina, qualora risulti che taluno di
tali fabbricati sia accatastato insieme alla casa di abitazione, con
conseguente attribuzione da parte del catasto di un unico ammontare di rendita
catastale. Ciò in considerazione della unitarietà ed inscindibilità della
rendita comprendente in tal caso sia l'abitazione che una o più sue
pertinenze.
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