imposta ABITAZIONE  PRINCIPALE  (art. 8, commi 2, 3 e 4 del D.Lgs. 504/92) avanti  


Per abitazione principale deve intendersi, salvo prova contraria, quella di residenza anagrafica del soggetto passivo.
Fino al 2006 la condizione per usufruire delle agevolazioni per l'abitazione principale era l'utilizzo del fabbricato come dimora abituale. La Finanziaria 2007 ha previsto che le agevolazioni spettano solo se il contribuente ha adibito l'immobile a propria abitazione e vi ha anche trasferito la residenza, salvo prova contraria (che sembra difficile poter dare, data la rigidità dei comuni).

Per esplicita previsione (comma 2 dell'art. 8 del D.Lgs. n. 504/92), dall'imposta dovuta per l'unità immobiliare adibita direttamente ad abitazione principale, va sottratta la detrazione spettante al contribuente nella misura minima annua di euro 103,29 (£ 200.000), da rapportare al periodo dell'anno in cui l'unità immobiliare è stata utilizzata come abitazione principale. L'eventuale importo residuo della detrazione di imposta può essere computato in diminuzione dell'imposta dovuta per le pertinenze dell'abitazione stessa.
Condizione essenziale per fruire della detrazione di imposta è l'esistenza di identità tra il soggetto obbligato al pagamento dell' ICI ed il soggetto dimorante abitualmente nell'immobile.
Si avverte che la fruizione del beneficio non cessa nel caso in cui il contribuente abbia concesso in affitto una parte della sua abitazione principale (risoluzione ministeriale 19 novembre 1993 protocollo 2/723).

Con la Finanziaria 2008 è stata introdotta una ulteriore detrazione per la prima casa, nella misura dell'1,33 per mille calcolata sulla base imponibile, fino all'importo massimo di 200 euro. La nuova detrazione si applica a prescindere dal reddito del contribuente e ne sono escluse le abitazioni di categoria catastale A1, A8 e A9 (case di lusso, ville e castelli). Per andare subito all'approfondimento, con il dettaglio delle previsioni legislative, clicca qui.

L'ammontare dell'Ici annua deve essere rapportato, ovviamente, alla quota percentuale di titolarità e al periodo di possesso dell'immobile.

Tavola 4 (calcolo imposta)

BASE IMPONIBILE
(Rendita x 1,05 x 100)		 ALIQUOTA RIDOTTA DETRAZIONE
ordinaria		 DETRAZIONE
ulteriore		 ICI ANNUA
...... X .... / 1.000 - 103,29 - 1,33 per mille = ......


La detrazione, oltre che rapportata ai mesi di destinazione, deve essere suddivisa, nel caso in cui vi siano più soggetti passivi che dimorano nell'immobile, in parti uguali tra loro, prescindendo dalle quote di proprietà o di diritto reale di godimento. L'eventuale eccedenza di detrazione non si aggiunge a quella spettante al contribuente coabitante.

Tavola 5 (calcolo detrazione)

DETRAZIONE ANNUA NUMERO CONTITOLARI DIMORANTI NELL'IMMOBILE MESI DI POSSESSO PRIMA CASA DETRAZIONE DI SPETTANZA
...... : ...... X ... / 12 = ......



Approfondimenti

Queste, le modifiche apportate dalla Finanziaria 2008 alla disciplina dell'Ici.

Per l'abitazione principale, in aggiunta alla detrazione cosiddetta ordinaria di 103,29 euro, l'articolo 1, comma 5, della legge n. 244 del 2007 (Finanziaria 2008) ha previsto un'ulteriore detrazione nella misura dell'1,33 per mille della base imponibile Ici, fino all'importo massimo di 200 euro.
L'agevolazione spetta per l'unità immobiliare nella quale il contribuente ha la residenza anagrafica. E' tuttavia fatta salva la possibilità di dimostrare che la dimora abituale è in un immobile diverso da quello della residenza anagrafica.
La nuova detrazione si applica a prescindere dal reddito del contribuente e ne sono escluse le abitazioni di categoria catastale A1, A8 e A9 (case di lusso, ville e castelli).
Se l'unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi in parti uguali e non in proporzione alla quota di possesso.
Se vi è un immobile pertinenziale all'abitazione, si deve ritenere, in ossequio alla disciplina stabilita per la detrazione ordinaria (103,29 euro), che l'eventuale eccedenza del nuovo beneficio potrà essere scomputata dall'imposta relativa alla pertinenza (circolare 114/E del 25 maggio 1999).
La nuova detrazione trova automatica applicazione anche agli immobili delle cooperative a proprietà indivisa, assegnati ai soci e da questi adibiti ad abitazione principale, e agli immobili assegnati dagli Iacp.

Inoltre, l'articolo 1, comma 6, della Finanziaria 2008 prevede che il coniuge separato o divorziato, non assegnatario dell'ex casa coniugale attribuita all'altro coniuge, ha il diritto di fruire di tutte le agevolazioni Ici relative all'abitazione principale:
- aliquota ridotta;
- detrazione d'imposta di 103,29 euro;
- ulteriore detrazione dell'1,33 per mille.
Tali benefici spettano in proporzione alla quota posseduta e a condizione che il coniuge non assegnatario non possieda altro immobile ad uso abitativo nel medesimo comune in cui è ubicata l'ex casa coniugale.
La detrazione dell'1,33 per mille spetta in proporzione alla quota di possesso, e così anche per il coniuge assegnatario al quale compete la stessa detrazione, in quanto comproprietario dell'immobile.
In tal modo si ha la certezza che la somma delle due detrazioni sia pari all'importo complessivo spettante in base alla legge. Diversamente si avrebbe una moltiplicazione dell'agevolazione in favore dei coniugi separati o divorziati.

Come chiarito dal Ministero delle Finanze, nella Risoluzione n. 1 del 31 gennaio 2008, nella determinazione della base imponibile dell'abitazione principale, sulla quale calcolare l'ulteriore detrazione statale dell'1,33 per mille, deve essere incluso il valore delle eventuali pertinenze, anche se distintamente iscritte in catasto, poiché sono assoggettate allo stesso trattamento dell'abitazione principale. Le pertinenze da tenere in considerazione sono quelle che il regolamento comunale considera come tali ai fini Ici.

Sempre in base alla Risoluzione n. 1, l'ulteriore detrazione statale non può essere applicata:
- all'unità immobiliare (sia pure non locata) posseduta, a titolo di proprietà o di usufrutto, da anziani o da disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente;
- alle abitazioni concesse in uso gratuito a parenti in linea retta o collaterale, assimilate dai regolamenti comunali all'abitazione principale.

Per l'individuazione della base imponibile e per il calcolo dell'ulteriore detrazione dell'1,33 per mille, si consiglia di leggere la Risoluzione n. 11/DF del 10 aprile 2008. Infine, va sottolineato che l'ulteriore detrazione statale è applicabile già al versamento dell'acconto Ici.

Ecco alcuni esempi di calcolo dell'Ici con la ulteriore detrazione dell'1,33 per mille, introdotta dalla Finanziaria 2008.

1. Immobile con una rendita catastale non rivalutata di 2380,95 euro, aliquota d'imposta pari al 4 per mille e detrazione ordinaria di 103,29 euro. Unico proprietario.
- Base imponibile Ici: 2.380,95 per 5% per 100 = 2.380,95 per 105 = 249.999,75 euro
- Imposta lorda: 249.999,75 per 0,004 = 999,99 euro
- Ulteriore detrazione: 249.999,75 per 0,00133 = 332,5 importo che va assunto nella misura massima di 200 euro
- Maxi detrazione: 103,29 + 200 = 303,29
- Imposta netta: 999,99 - 303,29 = 696,7 imposta arrotondata per eccesso a 697 euro

2. Immobile con una rendita catastale non rivalutata di 1.046 euro, aliquota d'imposta del 4,5 per mille e detrazione ordinaria di 103,29 euro. Proprietari entrambi i coniugi.
- Base imponibile Ici: 1.046 per 5% per 100 = 1.046 per 105 = 109.830 euro
- Imposta lorda: 109.830 per 0,0045 = 494,26 euro
- Ulteriore detrazione: 109.830 per 0,00133 = 146,07 euro
- Maxi detrazione: 103,29 + 146,07 = 249,36 euro
- Imposta netta complessiva: 494,26 - 249,36 = 244,90 euro
- Imposta netta di ciascun coniuge: 244,90 / 2 = 122,45 euro

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Si ricorda che per i cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato si considera direttamente adibita ad abitazione principale l'unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata (articolo 1, comma 4-ter, del decreto legge 23 gennaio 1993 n. 16, convertito dalla legge 24 marzo 1993 n. 75). Il beneficio compete anche se l'unità immobiliare è concessa in uso gratuito a un familiare (in senso conforme, Direzione regionale delle entrate per la Lombardia, risposta del 30 maggio 1994 protocollo 72504/94).

L'ulteriore detrazione statale dell'1,33 per mille della base imponibile (articolo 5 del D.lgs. n. 504 del 1992) spetta anche ai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato per l'immobile adibito ad abitazione principale, a condizione che non risulti locato e che non rientri tra le categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (risoluzione n. 5 del 15 febbraio 2008 del Ministero delle Finanze).

Si evidenzia, poi, che la detrazione di imposta compete anche per le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari. Essa trova applicazione altresì per gli Istituti autonomi per le case popolari (Iacp) relativamente ad ogni alloggio regolarmente assegnato. Il beneficio è stabilito in favore dell'Istituto nella sua veste di soggetto passivo ICI, per cui la detrazione compete solo per gli alloggi, regolarmente assegnati in locazione, per i quali obbligato al pagamento dell'imposta è unicamente l'Istituto stesso.
In presenza, invece, di allogi assegnati in locazione con patto di futura vendita e riscatto, essendo obbligato al pagamento dell' ICI il locatario dell'immobile, la detrazione spetta al locatario stesso qualora destini l'alloggio assegnato, sul quale vanta un diritto reale di abitazione, ad abituale dimora.

Il comune, con propria deliberazione, può:

  • assimilare all'abitazione principale l'unità immobiliare posseduta, a titolo di proprietà o di usufrutto, da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che l'unità stessa non risulti locata;


  • stabilire l'assimilazione all'abitazione principale dell'alloggio dato in uso gratuito (comodato) a parenti in linea retta o collaterale, stabilendo il grado di parentela e accordando a detti immobili l'applicazione dell'aliquota ridotta o anche della detrazione;


  • elevare l'importo della detrazione fino ad euro 258,23 (£ 500.000) in alternativa alla riduzione fino al 50% dell'imposta dovuta per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Questa facoltà può essere esercitata anche per le sole categorie di soggetti che si trovano in situazioni di particolare disagio economico-sociale, individuate con deliberazione comunale.
    L'applicazione della detrazione cosiddetta "maggiorata" vale anche per le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari nonché, agli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari;


  • aumentare la detrazione "maggiorata" anche oltre euro 258,23 fino a concorrenza dell'intera imposta dovuta per l'abitazione principale del contribuente. In tal caso però il comune non può stabilire un'aliquota superiore a quella ordinaria per le altre unità immobiliari del contribuente.


    • E' bene rimarcare che, in caso di delibera della riduzione di imposta, il calcolo della percentuale di riduzione va operato sull'importo al netto della detrazione spettante. Così, ad esempio, se è stata deliberata la riduzione dell'imposta alla metà e l' ICI, al lordo della detrazione ordinaria, ammonta ad euro 413,17 (£ 800.000), l'imposta annua complessiva da versare sarà pari ad euro 155,00 (£ 300.000), per effetto dell'arrotondamento all'unità di euro.
    Infatti: 413,17 - 103,29 = 309,88 / 2 , cioè 154,94 euro.