BASE IMPONIBILE (art. 5 del D. Lgs. n. 504/92)

Pagina dedicata alla determinazione della base imponibile relativa all'immobile, cioè del valore su cui viene calcolata l'imposta comunale da pagare.
Il sommario della sezione "Immobili"


La base imponibile, elemento essenziale per il calcolo dell' ICI, viene determinata a seconda dei beni soggetti all'imposta.

Fabbricati

Per i fabbricati iscritti in catasto, la rendita risultante al 1° gennaio dell'anno di imposizione, anche se di recente attribuzione, va rivalutata del 5% e poi moltiplicata per i seguenti coefficienti:

Coefficienti Ici 100, se si tratta di unità immobiliari classificate nei gruppi catastali A (abitazioni) e C (negozi, depositi, laboratori, ecc.), con esclusione delle categorie A/10 e C/1;

Coefficienti Ici 140, se trattasi di unità immobiliari classificate nel gruppo catastale B (collegi, convitti, ecc.);

Coefficienti Ici 50, se trattasi di unità immobiliari classificate nella categoria A/10 (uffici e studi privati) e nel gruppo D (opifici, alberghi, teatri, banche, ecc.);

Coefficienti Ici 34, se si tratta di unità immobiliari classificate nella categoria C/1 (negozi e botteghe).

Per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B, l'art. 2, comma 45, del decreto-legge 3 ottobre 2006, n. 262 (convertito dalla legge 24 novembre 2006, n. 286) ha disposto la rivalutazione da 100 a 140 del moltiplicatore da applicare alla rendita catastale. Tale rivalutazione è entrata in vigore il 3 ottobre 2006 ed ha avuto effetto solo sugli ultimi 3 mesi del 2006, cioè sul saldo Ici pagato nel mese di dicembre 2006. Essa non costituisce, di per sé, causa di variazione e, quindi, non determina l'obbligo di presentazione della dichiarazione.

Per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, si applica lo specifico criterio contabile, in base al quale i costi registrati vanno moltiplicati, separatamente per ciascun anno di formazione, per i coefficienti di aggiornamento stabiliti con apposito decreto del Ministero delle Finanze. Per l'applicazione dei coefficienti di attualizzazione bisogna assumere il coefficiente relativo all'anno nel corso del quale il costo di acquisizione o i costi incrementativi sono stati contabilizzati.
Il criterio contabile deve essere seguito fino al termine dell'anno di imposizione nel corso del quale viene attribuita la rendita catastale, oppure viene annotata negli atti catastali la rendita "proposta" mediante la procedura Doc-Fa disciplinata dal D.M. 19 aprile 1994, n. 701. In tal caso, il valore sul quale calcolare l'ICI dovuta è dato dalla rendita risultante in catasto al 1° gennaio dell'anno di imposizione, aumentata del 5% e poi moltiplicata per 50.

Per i fabbricati di interesse storico o artistico ai sensi dell'art. 10 del Dlgs 22 gennaio 2004, n. 42, si assume la rendita (aumentata del 5%), determinata mediante l'applicazione della tariffa d'estimo di minore ammontare tra quelle previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale il fabbricato è situato.
Per poter quantificare il valore, la rendita va moltiplicata per il coefficiente 100, anche se l'immobile risulta classificato nelle categorie catastali A/10 o C/1, oppure nel gruppo B o D. Questo perché, con il sistema suddetto di determinazione della rendita, il fabbricato è stato assimilato ad un'abitazione.
Ai fini della determinazione del reddito relativamente alle unità immobiliari appartenenti al gruppo C, è necessario tradurre la superficie commerciale di tali unità (murature comprese) in vani, utilizzando il concetto di vano catastale medio in ordine alle categorie catastali A/5 o A/6 (dai 18 ai 20 metri quadrati). Per conoscere quindi il numero dei vani, occorre dividere il totale della superficie espressa in metri quadrati per il divisore 18 o 20.
Per quanto concerne i fabbricati classificabili nel gruppo D, sforniti sin dall'origine di rendita catastale, interamente posseduti da impresa e distintamente contabilizzati, si rende applicabile, secondo l'interpretazione del Ministero delle Finanze, il criterio di determinazione del valore sulla base dei costi contabilizzati, attualizzati mediante l'applicazione di determinati coefficienti.

Per i fabbricati rurali bisogna distinguere tra fabbricati rurali ad uso abitativo e fabbricati rurali strumentali. I fabbricati a destinazione abitativa sono considerati rurali soltanto nel caso in cui vengano rispettati contemporaneamente tutti i requisiti prescritti dalle lettere da a) a e) dell'art. 9, comma 3, del decreto legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito dalla legge 24 febbraio 1994, n. 133, e modificato dal Dpr 23 marzo 1998, n. 139. L'assenza di un solo requisito è sufficiente per far perdere ai fabbricati in questione la caratteristica della ruralità.
I fabbricati strumentali, invece, sono considerati rurali ai fini fiscali se rispettano quanto disposto dal comma 3-bis dell'art. 9 del decreto legge 557/1993. Tale disposizione pone l'esercizio delle attività agricole elencate dall'art. 32 (ex art. 29 del Dpr 22 dicembre 1986, n. 917 (Tuir) come condizione per il riconoscimento del carattere rurale (ai fini fiscali) alle costruzioni strumentali. In proposito è utile rilevare che la Corte di Cassazione (a sezioni unite civili), con sentenza 18565 del 21 agosto 2009, ha stabilito fra l'altro che per gli immobili strumentali "non rileva l'identità tra titolare del fabbricato e titolare del fondo". Inoltre, non è necessario indicare tale circostanza nel contratto di affitto, dato che la strumentalità dei fabbricati rurali è prevista per tutti i beni impiegati per lo svolgimento dell'attività agricola di cui all'articolo 2135 del codice civile.

La legge 12 luglio 2011, n. 106 (pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 160 del 12-7-2011), all'articolo 7, comma 2-bis, prevede che per riconoscere la ruralità "ai sensi dell'articolo 9 del Dlgs 557/93 ... i soggetti interessati possono presentare all'Agenzia del Territorio una domanda di variazione della categoria catastale per l'attribuzione all'immobile della categoria A/6 per gli immobili rurali ad uso abitativo o della categoria D/10 per gli immobili rurali ad uso strumentale. Alla domanda, da presentare entro il 30 settembre 2011, deve essere allegata un'autocertificazione ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, nella quale il richiedente dichiara che l'immobile possiede, in via continuativa a decorrere dal quinto anno antecedente a quello di presentazione della domanda, i requisiti di ruralità dell'immobile necessari ai sensi del citato articolo 9 del decreto-legislativo n.557 del 1993, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 133 del 1994, e successive modificazioni".
Si tratta di una sorta di "maxi-sanatoria" per un gran numero di beneficiati, ma per coloro che arriveranno dopo non è previsto alcun provvedimento. Non è chiaro, infatti, come, con la nuova normativa, l'Agenzia del Territorio potrà controllare il possesso per cinque anni continuativi dei requisiti di ruralità e procedere al classamento in A/6 o D/10 senza tener conto della normativa catastale, che non sembrerebbe abrogata e che quindi funge da legislazione concorrente.

Per i fabbricati oggetto di condono edilizio, le disposizioni dell'art. 2, comma 41, della legge 24 dicembre 2003, n. 350 ( si veda Cm 2/Dpf del 7 giugno 2004 ) prevedono il pagamento dell' Ici dal 1° gennaio 2003 sulla base della rendita catastale attribuita mediante la procedura Doc-fa, sempre che la data di ultimazione dei lavori e quella in cui il fabbricato è comunque utilizzato sia antecedente. Tuttavia, in attesa dell'attribuzione della rendita, l'imposta viene determinata adottando come criterio di calcolo forfettario la misura di 2 euro per ogni metro quadrato di opera edilizia regolarizzata per ogni anno di imposta. Ovviamente, al momento di effettuare il pagamento a saldo, il contribuente dovrà operare il conguaglio tra l'imposta complessivamente dovuta calcolata sulla base della rendita attribuita e l'importo versato forfettariamente a titolo di acconto.
Per gli immobili per i quali è ancora in corso la procedura di regolarizzazione edilizia, l'Ici si dovrà versare sulla base del valore convenzionale di 2 euro per ogni metro quadrato di opera edilizia. Quando sarà attribuita la rendita catastale, il contribuente provvederà ad effettuare il conguaglio senza pagamento di sanzioni né di interessi.
Giova infine ricordare che per gli immobili che sono stati oggetto della regolarizzazione degli illeciti edilizi, una delle condizioni per ottenere la sanatoria è quella di presentare la dichiarazione ICI, unitamente ad altra documentazione.
Inoltre, per consentire al comune il necessario controllo degli adempimenti, il contribuente deve indicare, nella parte del modello riservata alle "Annotazioni", sia i fabbricati oggetto della regolarizzazione degli illeciti edilizi sia gli importi pagati per ognuno dei fabbricati condonati.

Le case "fantasma"
Il Dl 29 dicembre 2010, n. 225 ("milleproroghe"), convertito nella legge 26 febbraio 2011, n. 10, ha stabilito che entro il 30 aprile 2011 le case sconosciute al catasto devono essere registrate per non incorrere nelle sanzioni e nei controlli dei sindaci.


Aree fabbricabili

La base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
Ai sensi dell'art. 59, comma 1, letera g), del D.Lgs. n. 446 del 1997, il comune può determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine di una autolimitazione del potere di accertamento ICI e di ridurre l'insorgenza del contenzioso, così da ritenere congruo il valore dichiarato dal contribuente in misura non inferiore a quella stabilita nel regolamento comunale. Resta comunque ferma la regola, stabilita dall'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/92, secondo la quale il valore delle aree fabbricabili è quello venale in comune commercio. Ciò comporta, fra l'altro, che il contribuente può ben dichiarare un valore inferiore a quello stabilito nel regolamento ed il comune ritenerlo congruo in quanto corrispondente al valore di mercato. Se invece il comune intende accertare un maggior valore, l'accertamento deve essere motivato in riferimento all'iter logico-giuridico seguito dall'Ufficio per la determinazione del valore, poiché in mancanza di una adeguata motivazione è difficile sfuggire, in sede contenziosa, alla dichiarazione di nullità dell'atto accertativo.
Si avverte che in caso di edificazione su area "vergine", di demolizione di fabbricato e ricostruzione sull'area di risulta, oppure in caso di interventi di recupero edilizio ai sensi delle lettere c), d) ed e) dell'art. 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile è data soltanto dal valore dell'area, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera. A decorrere dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione oppure, se antecedente, dalla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato, la base imponibile è costituita dal valore del fabbricato (con riferimento alla rendita proposta).


Terreni agricoli

La base imponibile è costituita dal reddito dominicale risultante in catasto alla data del 1° gennaio dell'anno di tassazione moltiplicato per il coefficiente pari a 75. Fino alla riforma del catasto e a decorrere dal 1° gennaio 1997 il reddito dominicale deve essere rivalutato del 25%, in conformità a quanto previsto dall'art. 3, comma 51, della legge n. 662 del 23 dicembre 1996.


La rendita catastale può essere verificata collegandosi al sito dell'Agenzia del Territorio. Per procedere alla consultazione, è sufficiente selezionare il Comune dove è ubicato l'immobile e sceglierne la tipologia (fabbricato o terreno). Successivamente, vanno inseriti: 1) il codice fiscale del titolare, 2) il Foglio, 3) il numero della Particella.
Cliccare qui per collegarsi alle Visure catastali online dell'Agenzia del Territorio.
Cliccare qui per leggere la pagina iniziale con le istruzioni per usufruire del servizio.
Cliccare qui per accedere direttamente al servizio online delle Visure catastali.

Attenzione: gli indirizzi delle pagine web del sito dell'Agenzia del Territorio vengono cambiati di frequente. Pertanto, se quelli sopra indicati dovessero condurre a pagine inesistenti, si consiglia di utilizzare il motore di ricerca interno del sito dell'Agenzia del Territorio, digitando le chiavi "Consultazione rendite catastali". In alternativa, si può cercare tra i "Servizi online".
LA BASE IMPONIBILE
Fabbricati
categorie catastali
Aree
edificabili
Terreni agricoli
A, C/2, C/6, C/7 B, C/3, C/4, C/5 A/10, D/5 C/1 D - coltivato
direttamente
non coltivato
direttamente
Freccia Freccia Freccia Freccia Freccia Freccia Freccia Freccia
rendita
x 1,05
x 160
rendita
x 1,05
x 140
rendita
x 1,05
x 80
rendita
x 1,05
x 55
rendita
x 1,05
x 60
valore
venale
reddito
dominicale
x 1,25
x 110
reddito
dominicale
x 1,25
x 135


Calcolo automatico delle rendite catastali e dei redditi dominicali per Imu ed Ici

Attenzione: per separare le cifre decimali utilizza, come di consueto, la virgola ( , ) e non il punto ( . ).

Si declina qualunque responsabilità per eventuali errori derivanti dall'utilizzo di queste due calcolatrici.

Conversione ai fini Imu : Valore Catastale e Rendita Catastale o Reddito Dominicale

Seleziona il tipo di immobile e poi riempi uno dei campi sottostanti

 
rendita catastale non rivalutata
   
 
rendita catastale rivalutata 5%
 
100% del valore catastale
 

Conversione ai fini Ici : Valore Catastale e Rendita Catastale o Reddito Dominicale

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rendita catastale non rivalutata
   
 
rendita catastale rivalutata 5%
 
100% del valore catastale