DEFINIZIONE DI IMMOBILI (art. 2 del D.Lgs. 504/92)

Le definizioni di fabbricato, area fabbricabile e terreno agricolo, come stabilito dalla legge istitutiva dell'Ici.
Il sommario della sezione "Immobili"


A. Fabbricato: unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, cui sia stata attribuita o sia attribuibile un'autonoma rendita. Si considera parte integrante del fabbricato sia l'area occupata dalla costruzione, sia quella che ne costituisce pertinenza (posti auto, giardini, aree di svago).
Ai sensi dell'art. 2 del decreto del Ministero delle Finanze n. 28 del 1998, sono considerate unità immobiliari:
  • una porzione di fabbricato, un fabbricato, un insieme di fabbricati o un'area, che, nello stato in cui si trovano e secondo l'uso locale, presentano potenzialità di autonomia funzionale e reddituale;
  • l'abitazione e gli altri immobili strumentali all'esercizio dell'attività agricola da denunciare in catasto autonomamente;
  • le costruzioni o porzioni di esse, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali;
  • i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale.
I fabbricati costruiti abusivamente costituiscono oggetto di tassazione, a prescindere dal fatto che per essi sia stata presentata o meno la relativa istanza di sanatoria edilizia (risoluzione ministeriale 6 giugno 1994 protocollo 2/138).

In evidenza
L'immobile abusivo e in attesa di condono non sfugge all'Ici. Lo precisa la Cassazione con la sentenza n. 1850/10. La questione ha visto protagonista un cittadino che ha eccepito in sede di legittimità come l'immobile oltre a essere abusivo non fosse completato e quindi abitato. La Corte ha rilevato quindi la presenza di una costruzione da ultimare, ma non per questo non abitata, ben potendo essere abitato anche un immobile non completo e privo del certificato di abitabilità, atteso che il presupposto impositivo va ricercato nell'occupazione o nella semplice detenzione del bene, indipendentemente dalla sua abitabilità intesa in senso strettamente giuridico.

B. Area fabbricabile: area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità.
A norma dell'art. 36, comma 2, del decreto-legge n. 223 del 4 luglio 2006 (convertito con modificazioni dalla legge n. 248 del 4 agosto 2006), un'area è da considerare fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, adottato dal comune indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi dello stesso. La norma chiude così , definitivamente, la questione sorta a seguito degli altanelanti interventi della Corte di Cassazione che hanno fatto vacillare la portata dello stesso dato normativo, contenuto nell'art. 2, comma 1, lettera b) del Dlgs n.504 del 1992.

Ai fini dell' ICI, non sono da considerare edificabili:
  • le aree sottoposte a vincoli giuridici, di natura pubblica o privata, che escludono in via permanente la possibilità di costruire edifici classificabili nei gruppi catastali A, B, C e D;
  • le aree pertinenziali dei fabbricati, ossia quelle che risultano comprese nella scheda catastale del fabbricato;
  • le aree edificabili possedute e condotte da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli che esplicano la loro attività a titolo principale, iscritti negli appositi elenchi comunali previsti dall'art. 11 della legge 9 gennaio 1963, n. 9, e soggetti al corrispondente obbligo dell'assicurazione per invalidità, vecchiaia e malattia.

Su quest'ultimo punto i comuni hanno la possibilità di stabilire ulteriori condizioni ai fini del riconoscimento della qualifica di terreni non fabbricabili anche con riferimento alla qualità e quantità del lavoro effettivamente dedicato all'attività agricola da parte di coltivatori diretti o imprenditori agricoli (art. 59, comma 1, lettera a, del D.Lgs. 446/97).

C. Terreno agricolo: il terreno adibito all'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali, così come indicato nell'art. 2135 del Codice civile.
Esulano dalla nozione di terreno agricolo i terreni diversi dalle aree fabbricabili:
  • sui quali le attività agricole sono esercitate occasionalmente in forma non imprenditoriale. Trattansi di piccoli appezzamenti (cosiddetti "orticelli") coltivati occasionalmente senza alcuna struttura organizzativa;
  • sui quali non viene esercitata alcuna attività agricola, oppure i terreni risultano normalmente inutilizzati (cosiddetti "terreni incolti").
Soltanto questi terreni restano oggettivamente esclusi dal campo di applicazione dell'ICI, non avendo le caretteristiche dell'area fabbricabile né i requisiti per essere considerati terreni agricoli (circolare ministeriale n. 9/249 del 14 giugno 1993).