Quesito inviato da Davide B. in data 14 gennaio 2002.
Mio padre ha ricevuto in eredità già nel 1986 un paio di fabbricati totalmente fatiscenti e privi di qualsiasi impianto (non possono essere utilizzati in nessun modo). Dal 1993 in poi mio padre ha pagato L'Ici sulla base della rendita presunta (primo fabbricato £. 285.600 - secondo fabbricato £. 160.500 ), ad ottobre 2000 il comune, in base alle rendite definitive attribuite dal catasto (mai notificate direttamente) ai sopracitati fabbricati (pari rispettivamente a £. 1.600.000 e a £. 280.000), ha chiesto il recupero dell'Ici dal 1993 al 1999 attraverso avvisi di accertamento.
Nel maggio 2000, appena venuto a conoscenza della variazione delle rendite, ho inviato al catasto una lettera in cui non concordavo con l'applicazione delle nuove rendite, ma non ho mai ricevuto risposta ( sono stato personalmente al catasto ed i tecnici mi hanno riferito che devono ancora evadere le richieste del 1999).
Successivamente ho effettuato il ricorso presso le commissioni tributarie competenti su consiglio e stesura di un commercialista, ma a causa di un errore formale il ricorso è stato reso inamissibile.
Attualmente i termini per i reclami e per ripresentare il ricorso sono scaduti e non so più che pesci pigliare visto che il comune non muove nemmeno un dito per venire incontro al contribuente.
I tempi del Comune sono più veloci rispetto a quelli del catasto e prossimamente provvederanno all'iscrizione a ruolo degli accertamenti.
Pensavo di far presente la situazione al garante del contribuente sperando di avere un appoggio al fine di chiudere una volta per tutte con l 'amministrazione pubblica.
Volevo chiedervi quale soluzione (se esiste ) sia più conveniente per risolvere tale problema e se in caso di iscrizione a ruolo posso in qualche modo oppormi al fine di far valere i diritti di mio padre.
Come posso fare per bloccare l'iscrizione a ruolo in attesa di avere dal catasto una risposta precisa sulla base dell'effettiva realtà dei fabbricati?
Risposta inviata da Fausto C. (redazione Dossier.Net) in data 17 gennaio 2002.
Data la situazione in cui è venuto a trovarsi suo padre è difficile che il Comune possa concedere una sospensione per l'iscrizione a ruolo dell'imposta non versata entro il termine di 90 giorni dalla notificazione degli avvisi di accertamento, in attesa che l'ufficio del territorio competente rettifichi la rendita catastale. In questo caso dovrebbe annullare i suddetti avvisi e riemettere altri atti accertativi oltre i termini di decadenza; inoltre, il ruolo deve essere formato e reso esecutivo, con il visto del funzionario responsabile, non oltre il 31 dicembre del secondo anno successivo a quello in cui gli atti impositivi sono stati notificati al contribuente.
A mio avviso, se i fabbricati ereditati da suo padre nel 1986 sono totalmente fatiscenti e inutilizzati, si ritengono applicabili le seguenti soluzioni:
a) fruire della riduzione del 50% dell'imposta dovuta nel caso in cui il degrado dei fabbricati sia tale da necessitare di interventi di restauro o di ristrutturazione edilizia (primo periodo del comma 1 dell'art. 8 del Dlgs 504/92);
b) attivarsi per la cancellazione della rendita catastale, in ossequio alla previsione di cui alla lettera b) del comma 2 dell'art. 3 del decreto ministeriale n. 28/98, secondo la quale le "costruzioni inidonee a utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado" possono formare, ai soli fini di identificazione catastale, oggetto di iscrizione "senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso". In tale ipotesi, oggetto di tassazione è l'area edificabile, se mantiene il requisito di edificabilità, e non più i fabbricati che vengono considerati "permanentemente" inagibili o inabitabili;
c) assoggettare all'imposizione il solo valore dell'area fabbricabile nel caso di inizio dei lavori di recupero e fino all'ultimazione dei lavori stessi ovvero, se antecedente, fino alla data in cui i fabbricati ristrutturati sono comunque utilizzati (art. 5, comma 6, del Dlgs 504/92).
Quesito inviato da Pasquale in data 14 gennaio 2002.
Abbiamo notificato in data 27.12.01 un avviso di accertamento ICI anni 1995/1996/1997 per omessa dichiarazione e versamenti su un immobile accatastato C/6. Il contribuente ha risposto che tale immobile non era agibile perché privo di accesso fino all'anno 2000 e, quindi, ritiene di non dover pagare l'imposta.
Agli atti del comune non risutano né pratiche edilizie per l'apertura dell'accesso né perizie di inagibilità.
E' ammissibile una riduzione dell'imposta?
Richiediamo, se possibile, riferimenti normativi.
Risposta inviata da Fausto C. (redazione Dossier.Net) in data 17 gennaio 2002.
La motivazione addotta dal contribuente per ottenere l'esenzione dal pagamento dell'imposta non ha alcuna validità. Il primo periodo del comma 1 dell'art. 8 del Dlgs 504/92 prevede la riduzione dell'imposta del 50% "per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni".
Al riguardo, il Ministero delle Finanze ha precisato che l'inagibilità o l'inabitabilità deve consistere in un "degrado fisico sopravvenuto (ad esempio, fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria" (istruzioni per la compilazione della dichiarazione Ici).
L'inagibilità o inabitabilità, inoltre, deve essere accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, oppure può essere autocertificata dal contribuente con dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui alla legge n. 662/96, aricolo 3, comma 55. In quest'ultimo caso il Comune può effettuare accertamenti d'ufficio per verificare le effettive condizioni del fabbricato.
Nella fattispecie non sussiste alcuna delle predette condizioni e, pertanto, il contribuente è obbligato a pagare l'imposta evasa, unitamente agli interessi moratori e alle sanzioni.
Quesito inviato da Antonio in data 15 gennaio 2002.
Come posso documentare alla commissione tributaria che il valore del mio terreno è inferiore a quello stabilito dal Comune ? Ci sono tabelle e misure dove il cittadino può fare questi accertamenti senza pagare un geometra (il che non mi sembra giusto) ?
Alcuni parlano di tabelle immobiliari.. dove sono?
Risposta inviata da Alex (redazione Dossier.Net) in data 17 gennaio 2002.
Per le aree edificabili il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di tassazione, tenendo conto di una serie di fattori ed elementi specificamente stabiliti dal comma 5 dell'art. 5 del Dlgs 504/92 (zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d'uso consentita, oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche).
Le tabelle, quindi, che pubblicano le agenzie immobiliari sono generiche e non si adattano ai casi singoli. Per poter validamente documentare il valore commerciale del suo terreno deve affidarsi alla stima di un esperto.
Quesito inviato da Giantommaso in data 15 gennaio 2002.
Prima dell'entrata in vigore del D.Lgs. 504/92, istitutivo dell' Ici, ho venduto un'area edificabile mediante scrittura privata, senza aver perfezionato, a tutt'oggi, la compravendita con atto pubblico. E' sufficiente produrre all'organo accertatore, che mi ha considerato "soggetto passivo" perché catastalmente ancora proprietario, la scrittura privata onde far considerare tenuto al pagamento dell'imposta l'acquirente della suddetta area edificabile?
Risposta inviata da Fausto C. (redazione Dossier.Net) in data 18 gennaio 2002.
Il possesso di un bene non si acquisisce a seguito di atti che determinano il mero trasferimento della disponibilità, detenzione o godimento, bensì sulla base di un atto avente espressamente effetti traslativi della proprietà o di altro diritto reale.
Nel caso prospettato il trasferimento dell'area edificabile è avvenuto mediante scrittura privata, senza che venisse perfezionata la compravendita con rogito notarile. Occorre, quindi, esaminare il contenuto della scrittura, l'effettiva volontà delle parti e il loro comportamento, per accertare se trattasi di un semplice preliminare di vendita o di una compravendita definitiva (in senso conforme, Corte di Cassazione, sezione tributaria, sentanza n. 13174 del 4 ottobre 2000; sezione I civile, sentenza n. 2165 del 18 luglio 1974). Al riguardo, la Commissione tributaria centrale ha avuto modo di evidenziare che deve qualificarsi vendita, e non contratto preliminare, il contratto mediante il quale le parti hanno convenuto il prezzo, stabilendone le modalità di pagamento, e hanno previsto anche l'immissione in possesso. Il contratto di vendita ha dunque effetti traslativi, mentre il preliminare di vendita è un negozio con effetti obbligatori.
Dello stesso avviso è anche la risoluzione ministeriale del 5 maggio 1981, protocollo 251294, secondo la quale le indicazioni "cede e vende" e altre diciture di carattere traslativo non potrebbero che condurre a qualificare il contratto preliminare come contratto definitivo, con le relative conseguenze impositive.
Spetta però al funzionario responsabile dell'Ici, dopo aver esaminato la scrittura privata, decidere se ritenerla sufficiente ai fini dell'attribuzione della soggettività passiva d'imposta in capo all'acquirente.
Quesito inviato da Paolo in data 16 gennaio 2002.
Un proprietario di terreni fabbricabili li ha dati in affitto alla moglie che ha i requisiti di coltivatore diretto e li coltiva. I suddetti terreni sono da considerare agricoli o fabbricabili?
Risposta inviata da Fausto C. (redazione Dossier.Net) in data 18 gennaio 2002.
Nel caso in cui il terreno, inserito nel piano regolatore generale (PRG), viene concesso in affitto per uso agricolo a un coltivatore diretto, detto terreno non perde la qualificazione di "area fabbricabile", in quanto non vi è identità tra proprietario o titolare di diritto reale di godimento, ossia tra soggetto passivo d'imposta e conduttore del terreno stesso (circolare ministeriale n. 7/1106 del 10 giugno 1993, risposta 5.18).
Lei deve invece invocare il diritto d'uso previsto dall'art. 1021 del codice civile, per cui sua moglie diventa soggetto passivo d'imposta e come coltivatrice diretta può ottenere che i terreni da lei posseduti e condotti non vengano considerati fabbricabili, in forza della previsione dell'art. 2, lettera b), del Dlgs 504/92.