QUESITI SULL'ICI, IMPOSTA COMUNALE IMMOBILI - PRIMA PAGINA

Nel corso del tempo sono stati numerosi
i quesiti che i contribuenti italiani hanno posto.
in merito all'Ici, l'imposta comunale immobili.
Questa è la prima pagina con le risposte
fornite ai quesiti principali e più frequenti.
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si visualizzerà il sommario delle domande.


Le risposte alle domande più frequenti sull'Ici, imposta comunale immobili


Quesito IciChi deve pagare l'Ici ?

In base all'art. 10, comma 1, del D.Lgs. n. 504 del 1992, obbligato ad effettuare il versamento dell'Ici è il proprietario di fabbricati, aree edificabili o terreni agricoli situati nel territorio dello Stato. Se l'immobile è posseduto da più proprietari, l'imposta deve essere ripartita in proporzione alle quote di possesso.



Quesito IciE se sull'immobile è costituito un "diritto reale" ?

Qualora sull'immobile risulti costituito un diritto reale di usufrutto, uso o abitazione, sia per effetto di atto tra vivi che a seguito di successione, obbligato al pagamento dell'Ici è il titolare del diritto reale di godimento e non il nudo proprietario.
si ricorda che è un diritto reale di abitazione quello spettante al coniuge superstite ai sensi dell'art. 540 del codice civile, nonché quello del socio della cooperativa edilizia sull'alloggio assegnatogli, ancorché in via provvisoria, e quello dell'assegnatario dell'alloggio di edilizia residenziale pubblica concessogli in locazione con patto di futura vendita e riscatto (così recita la circolare del Ministero delle Finanze n. 118 del 7/06/2000).



Quesito IciE' vero che l'obbligo del pagamento dell'Ici è stato esteso ad altri titolari di diritto reale ?

Sì. Dal 1° gennaio 1998, per effetto delle disposizioni recate dall'art. 58, comma 1 del D.Lgs. n.446/97, la soggettività passiva Ici è stata estesa al superficiario, all'enfiteuta ed al locatario finaziario. Pertanto, obbligato al pagamento dell'imposta relativa al suolo su cui è costituito il diritto di superficie o al fondo concesso in enfiteusi, non è il proprietario dell'immobile ma, rispettivamente, il titolare del diritto di superficie o di enfiteusi.
Per l'immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria, tenuto al pagamento dell'Ici è il locatario che assume una connotazione giuridica caratteristica e ben diversa dal titolare di un contratto di locazione semplice, che resta completamente estraneo agli obblighi Ici.



Quesito IciQuand'è che sorge l'obbligo Ici per il superficiario, l'enfiteuta e il locatario finanziario ?

Qualora tali diritti siano stati acquisiti successivamente al 31 dicembre 1997, l'obbligo Ici sorge in capo al superficiario dalla data della concessione del diritto reale di superficie sull'area; in capo all'enfiteuta dalla data della concessione del diritto reale di enfiteusi sul fondo; in capo all'utilizzatore dalla data della stipula del contratto di locazione finanziaria.
L'obbligo Ici è invece sorto a decorrere dal 1° gennaio 1998, qualora detti diritti siano stati acquisiti anteriormente a quest'ultima data.
Per quanto concerne il diritto di superficie, occorre precisare che a partire dall'anno 1998, soggetto passivo Ici per il suolo concesso in superficie è il superficiario, anche se non ha ancora realizzato alcuna costruzione. Pertanto, nel caso in cui l'ente locale abbia concesso il diritto di superficie su aree di proprietà comunale ad una cooperativa edilizia, è quest'ultima a rimanere obbligata al pagamento dell'imposta gravante sul suolo.
Riguardo alla locazione finanziaria, nell'ipotesi in cui il contratto di locazione finanziaria si riferisca a un fabbricato classificabile nel gruppo catastale D privo di rendita, ovvero a un fabbricato il cui valore debba essere calcolato sulla base delle scritture contabili, l'utilizzatore è tenuto al pagamento dell'imposta solo a partire dal 1° gennaio dell'anno successivo a quello di stipula del contratto. Quindi, se la stipula del contratto è avvenuta nel 1999, soltanto a docorrere dal 2000 il locatario finanziario subentra nella soggettività passiva Ici.



Quesito IciIn caso di contitolarità dei predetti diritti sul medesimo immobile, come va effettuato il pagamento dell'Ici ?

In caso di contitolarità dei predetti diritti sul medesimo immobile (ad esempio, comproprietà piena; cousufrutto; proprietà piena per una quota e usufrutto per la restante quota) ciascun contitolare deve effettuare distintamente il versamento dell'Ici limitatamente alla parte corrispondente alla propria quota di titolarità.
Sul punto, il comune può adottare, a norma dell'art. 59, comma 1, lettera i) del D.Lgs. n. 446/97, una disposizione regolamentare in base alla quale si considerano regolarmente eseguiti i versamenti effettuati da un contitolare anche per conto degli altri.



Quesito IciCome si determina l'Ici da pagare ?

L'imposta da pagare sull'immobile posseduto viene determinata applicando alla base imponibile, cioè al valore del fabbricato, dell'area edificabile o del terreno agricolo, l'aliquota vigente nell'anno di imposizione nel comune dove è situato l'immobile.
Nel caso in cui l'immobile sia ubicato sul territorio di più comuni, questo si considera situato interamente nel comune sul cui territorio ricade la prevalenza della sua superficie.



Quesito IciE come si calcola la "base imponibile" ?

Per quanto concerne i fabbricati, la "base imponibile" è costituita dalla loro rendita catastale moltiplicata:
  • per 100, se si tratta di fabbricati classificati nei gruppi catastali A (abitazioni) e C (magazzini, depositi, laboratori, ecc.), con esclusione delle categorie A/10 e C/1;
  • per 140, se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo catastale B. La rivalutazione da 100 a 140 è stata effettuata a norma dell'art. 2, comma 45, del decreto-legge 3 ottobre 2006, n. 262 ( convertito dalla legge 24 novembre 2006, n. 286), con decorrenza dal 3 ottobre 2006, data di entrata in vigore del citato decreto-legge;
  • per 50, se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo catastale D (opifici, alberghi, teatri, banche, ecc.) e nella categoria A/10 (uffici e studi privati);
  • per 34, se si tratta di fabbricati classificati nella categoria C/1 (negozi e botteghe).
In tutti i casi, il risultato di queste moltiplicazioni deve essere maggiorato del 5% per effetto della legge collegata alla Finanziaria per il 1977, che ha rivalutato le rendite catastali urbane ai fini Ici con decorrenza 1° gennaio 1997.



Quesito IciQual è il valore dei fabbricati che hanno subito variazioni permanenti ?

Per il fabbricato che ha subito variazioni strutturali o di destinazione permanenti, anche se dovute ad accorpamenti di più unità immobiliari, il contribuente deve avanzare una proposta di rendita seguendo la procedura dettata dal decreto ministeriale 19 aprile 1994 n. 701, denominata Doc-fa. Il valore proposto sarà quello da utilizzare ai fini Ici fino a che non verrà attribuita la rendita definitiva.



Quesito IciPer i fabbricati posseduti da imprese come viene determinata la base imponibile ai fini Ici ?

Per i fabbricati interamente posseduti dalle imprese e distintamente contabilizzati, classificabili nel gruppo catastale "D" e sforniti di rendita fin dall'origine (anche di quella "proposta" con la procedura Docfa), il valore è determinato sulla base dei costi di acquisizione e incrementativi contabilizzati e aggiornati mediante l'applicazione dei coefficienti di rivalutazione stabiliti annualmente tramite decreto ministeriale. Ad esempio, i coefficienti in vigore per l'anno 2011 sono stati fissati con decreto ministeriale 14 marzo 2011, pubblicato sulla "Gazzetta Ufficiale" del 1° aprile 2011, n. 75. I costi incrementativi sostenuti nell'anno corrente sono irrilevanti in quanto si deve far riferimento alla situazione alla data del 1° gennaio dell'anno di imposizione.
Questa procedura si applica anche nel caso in cui il fabbricato sia di interesse storico e artistico e viene meno se nel corso dell'anno precedente a quello di imposizione sia pervenuta la rendita definitiva. Qualora invece la rendita sia stata attribuita in corso d'anno, essa avrà effetto dal 1° gennaio dell'anno successivo. Così ad esempio, se la rendita viene attribuita nel 2010, per l'esercizio 2010 il contribuente versa l'imposta con il metodo dell'attualizzazione dei costi mentre per l'anno 2011 dovrà applicare il valore della rendita moltiplicato per 50 e poi per 1,05.



Quesito IciA giugno ho versato l'acconto Ici in misura superiore a quanto dovuto. Posso ora detrarre dall'importo a saldo per il mese di dicembre la somma versata in eccesso con la prima rata ?

Certamente. Nel caso di specie la circolare ministeriale n. 118 del 7 giugno 2000 chiarisce che " il contribuente, per la quantificazione dell'importo della prima rata, deve verificare la propria situazione imponibile in relazione ai primi 6 mesi dell'anno 2007. Per la seconda rata, invece, deve verificare la situazione imponibile in relazione all'intero anno 2007 e versare l'imposta dovuta, previa deduzione di quanto eventualmente già pagato a titolo di acconto."



Quesito IciQuali sono gli immobili eslusi o esenti dall'Ici ?

Sono esclusi dal campo di applicazione dell' Ici le abitazioni principali, le relative pertinenze e tutti quegli immobili che non rientrano nelle definizioni di cui all'art. 2 del D.Lgs. 504/92, quali, per esempio, i terreni, diversi dalle aree edificabili, nei quali non vengono esercitate le attività agricole di cui all'art. 2135 del codice civile, inutilizzati od adibiti ad attività non agricole o i piccoli appezzamenti di terreno coltivati occasionalmente senza strutture organizzative.
Sono invece esenti dall'imposta gli immobili indicati all'art. 7 del D.Lgs. n. 504/92. Si rammenta che il comune può adottare disposizioni regolamentari con le quali disciplinare più compiutamente alcune ipotesi di esenzione, come quelle previste all'art. 59, comma 1, lettere b) e c) del D.Lgs n. 446/97.



Quesito IciVorrei sapere se gli immobili delle Onlus sono esenti dall'Ici.

L'articolo 21 del D.Lgs. 4 dicembre 1997 n. 460 prevede che i comuni possono deliberare nei confronti delle Onlus la riduzione o l'esenzione dai tributi locali e quindi anche dall'Ici.



Quesito IciHo un esercizio commerciale temporaneamente precluso al traffico per lavori di rifacimento del manto stradale e di sistemazione della rete di scolo delle acque piovane. Vorrei sapere se ho diritto a una riduzione dell'Ici.

L'articolo 1, comma 86, della legge 28 dicembre 1995 n. 549 concede ai comuni la facoltà di deliberare agevolazioni sui tributi di loro competenza, fino alla totale esenzione per gli esercizi commerciali e artigianali situati in zone precluse al traffico a causa dello svolgimento di lavori per la realizzazione di opere pubbliche che si protraggono per oltre sei mesi. Non le resta quindi che rivolgersi all'Ufficio tributi del suo Comune, per avere chiarimenti in merito.



Quesito IciHo acquistato un appartamento come prima casa con annesso box auto autonomamente accatastato rispetto all'appartamento. Vorrei sapere se l'aliquota Ici ridotta e la detrazione per l'abitazione principale spettano anche per il box.

Se il suo appartamento è adibito ad abitazione principale e non è classificato in categoria catastale A/1, A/8 e A/9, può godere dell'esenzione Ici secondo la risoluzione n. 12/DF del 5 giugno 2008, parzialmente rettificata dalla risoluzione n. 1/DF del 4 marzo 2009. L'esenzione coinvolge la relativa pertinenza (box), ancorché distintamente iscritta in catasto.



Quesito IciPer le vacanze io e mia moglie abbiamo acquistato un appartamento al mare con la formula della multiproprietà. Vorremmo sapere se dobbiamo pagare l'Ici, dato che l'utilizzo è di breve periodo.

Lei non ha precisato se il contratto di acquisto ha ad oggetto una multiproprietà azionaria o se si tratta di contitolarità. Nel caso di multiproprietà, infatti, se l'acquisto riguarda quote azionarie, la soggettività passiva fa capo alla società proprietaria dell'immobile, mentre se si riferisce ad una pluralità di beni frazionati in periodi temporali di godimento, l'onere di corrispondere l'imposta spetta a ciascun multiproprietario in relazione alla propria quota di titolarità, a prescindere dal periodo di utilizzo dell'immobile.



Quesito IciPossiedo un fabbricato non più rurale che è inagibile, inabitabile e di fatto non utilizzato. Che devo fare per avere la riduzione del 50 per cento dell'Ici ?

Per avere la riduzione del 50 per cento dell'imposta, prevista dall'art. 8,comma 1 del D.Lgs. 504/92, come sostituito dall'art. 3, comma 55, della legge 23 dicembre 1996 n. 662, deve ottenere il riconoscimento dello stato di inagibilità o inabitabilità del fabbricato. L'inagibilità o inabitabilità sono accertate dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario cui spetta allegare idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa lei ha facoltà di presentare un'autocertificazione mediante dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi della legge 4 gennaio 1968, n. 15. E' necessario che l'inagibilità o l'inabitabilità sussistano congiuntamente all'assenza di utilizzo. Il comune si riserva comunque di verificare la veridicità di quanto da lei dichiarato.
Anche in questa materia il regolamento comunale, in base al disposto dell'art. 59, comma 1, lettera h) del D.Lgs. 446/97, può disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione, in forza della quale verrà riconosciuta la riduzione dell'imposta.



Quesito IciHo ereditato un fabbricato di interesse storico e vorrei sapere quale valore devo assumere per il calcolo dell'Ici.

Per i fabbricati di interesse storico o artistico di cui all'art. 6, comma 1, del D.Lgs. 29 ottobre 1999, n. 490, il valore è determinato in base alle disposizioni dell'art. 2, comma 5, del d.l. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito dalla legge 24 marzo 1993, n. 75. Si deve pertanto assumere la rendita determinata mediante l'applicazione della tariffa d'estimo di minore ammontare tra quelle previste nel gruppo catastale A della zona censuaria ove è situato l'immobile.
Tale rendita deve essere rivalutata del 5 per cento e moltiplicata poi per il coefficiente 100, anche se il fabbricato è catastalmente classificato nella categoria A/10 o C/1 oppure D. Ciò in quanto con tale sistema il fabbricato è stato assimilato ad una abitazione.



Quesito IciCome viene determinata la base imponibile delle aree edificabili ?

Per le aree edificabili la base imponibile soggetta a Ici corrisponde al loro valore venale in comune commercio. Per la determinazione di tale valore vanno considerati: la zona territoriale di ubicazione dell'area, l'indice di edificabilità, la destinazione d'uso consentita, gli oneri per eventuali adattamenti del terreno necessari per la costruzione, i prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Si ricorda che i Comuni possono aver fissato con apposito regolamento i valori di riferimento delle aree edificabili.



Quesito IciI terreni agricoli situati nelle zone edificabili come vanno considerati ?

I terreni agricoli situati nelle zone edificabili, ma posseduti e coltivati da imprenditori agricoli o coltivatori diretti che esplicano la loro attività a titolo principale e sono iscritti negli elenchi previdenziali, sono considerati terreni agricoli.



Quesito IciPer i terreni agricoli qual è il valore da assoggettare all'Ici ?

Il valore da assoggettare all'Ici corrisponde al reddito dominicale risultante in catasto al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento e moltiplicato per il coefficiente 75.



Quesito IciQuali sono le agevolazioni per i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti ?

L'art. 9, comma 1, del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 stabilisce che i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli che esplicano la loro attività a titolo principale sono soggetti all'imposta limitatamente alla parte di valore eccedente i 50 milioni di lire (25.822,85 euro) e con le seguenti riduzioni:
  • del 70% dell'imposta gravante sulla parte di valore compresa tra 50 (25.822,85 euro) e 120 milioni (61.974,83 euro);
  • del 50% dell'imposta gravante sulla parte di valore compresa tra 120 (61.974,83 euro) e 200 milioni (103.291,38 euro);
  • del 25% dell'imposta gravante sulla parte di valore compresa tra 200 (103.291,38 euro) e 250 milioni (129.114,22 euro);
  • nessuna riduzione oltre i 250 milioni (129.114,22 euro).
Si ricorda che l'esenzione va divisa per il numero dei possessori che ne hanno diritto. Pertanto, nel caso di due proprietari dei quali uno solo abbia diritto all'esenzione, questi si avvarrà delle riduzioni per intero.
Agli effetti poi dell'applicazione del predetto articolo 9, si considerano coltivatori diretti od imprenditori agricoli a titolo principale le persone fisiche iscritte negli appositi elenchi comunali previsti dall'art. 11 della legge 9 gennaio 1963, n. 9, e soggette al corrispondente obbligo dell'assicurazione per invalidità, vecchiaia e malattia; la cancellazione dai predetti elenchi ha effetto ai fini Ici a decorrere dal 1° gennaio dell'anno successivo (art. 58, comma 2, D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446).



Quesito IciPossiedo un'area non edificabile né utilizzata ai fini agricoli. Sono obbligato al pagamento dell'Ici ?

La normativa Ici vigente non prende in considerazione le aree che, pur se non edificabili, non rientrino nel concetto di area agricola di cui all'art. 2, comma 1, lettera c) del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504. I terreni normalmente inutilizzati (cosiddetti terreni "incolti") e i piccoli appezzamenti (cosiddetti "orticelli") coltivati occasionalmente senza struttura organizzativa non rientrano nell'ambito applicativo dell'Ici e non sono quindi soggetti ad imposta.



Quesito IciSul terreno pertinenza della mia abitazione devo pagare l'Ici ?

Il caso da lei proposto rientra nella normativa sopra indicata. I terreni pertinenze di edifici civili non sono soggetti all'Ici, perché parte integrante dei fabbricati. Si versa l'Ici solo sui terreni effettivamente adibiti all'attività agricola esercitata in senso imprenditoriale (coltivazione, silvicoltura, allevamento, trasformazione e vendita dei prodotti). Giardini, orti e piccoli appezzamenti coltivati ad uso personale sono esenti.



Quesito IciSono un cittadino italiano residente all'estero e vorrei sapere se posso pagare l'Ici per gli immobili che possiedo in Italia in unica soluzione e con quali modalità.

Ai sensi dell'art.1, comma 4-bis del d.l. 23 gennaio 1993, n.16, convertito, con modificazioni, nella legge 24 marzo 1993, n.75, le persone fisiche non residenti nel territorio dello Stato possono effettuare il versamento dell'imposta dovuta in unica soluzione dal 1° al 16 dicembre, con applicazione degli interessi del 3% sull'importo dilazionato, cioè sull'importo della prima rata non versata entro il 16 giugno.
Il versamento all'estero può essere effettuato cumulativamente per tutti gli immobili situati in Italia, anche se si trovano sul territorio di comuni diversi. Si può pagare attraverso una delle seguenti modalità:
  • bonifico bancario domiciliato presso la sede centrale della Banca di Roma;
  • vaglia internazionale ordinario;
  • vaglia internazionale di versamento in conto corrente localizzato presso l'ufficio postale di Roma Eur.
Questi versamenti devono essere indirizzati al "Consorzio nazionale obbligatorio tra i concessionari del servizio di riscossione", che ha sede in via B.Croce, 124 - 00142 Roma.
Entro i 7 giorni successivi alla data del bonifico ovvero dell'emissione del vaglia internazionale, il contribuente deve inviare tramite raccomandata al predetto Consorzio la parte destra del modello di versamento.
In Italia, il versamento può essere effettuato presso le agenzie postali tramite appositi bollettini di c/c postale intestati al concessionario competente in base al Comune dove si trovano gli immobili o tramite apposite distinte di versamento direttamente allo stesso concessionario competente, oppure presso le banche convenzionate.



Quesito IciHo omesso di presentare la dichiarazione Ici per l'anno 2009. Che devo fare per rimediare alla violazione ?

All'omissione della presentazione della dichiarazione si può rimediare utilizzando il ravvedimento operoso. Se la dichiarazione viene presentata entro 90 giorni dal termine di scadenza, la sanzione è ridotta all' 8,33% (1/12 del 100%) sulla differenza tra l'imposta versata e quella effettivamente dovuta, oltre ai relativi interessi legali (l'1% dal primo gennaio al 31 dicembre 2010), calcolati giorno per giorno. Se la differenza è zero perché i versamenti sono regolari, va comunque pagata la sanzione minima di euro 4 (con la regola del troncamento).
Il versamento della sanzione e degli interessi moratori va effettuato sul nuovo bollettino Ici in euro, indicando esclusivamente: l'importo totale versato, il numero di conto corrente postale ed il concessionario della riscossione, le generalità ed il codice fiscale del contribuente, il comune dove si trova l'immobile e barrando la casella "Ravvedimento".
Al Comune occorre poi presentare la dichiarazione con allegata la fotocopia del pagamento. Nelle annotazioni si scrive: "Ravvedimento operoso per tardiva presentazione della dichiarazione" e si indicano le somme versate per imposta (se dovute), per interessi e per sanzioni.