Valore Accertato Area Edificabile su Adesione per Imposta di Registro.

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serva75:
Allora, il discorso è un po' intricato (come sempre).  :)

L'Agenzia delle Entrate accerta l'imposta di registro di una atto di compravendita sulla base del valore venale di comune commercio di un area fabbricabile, effettuando un paragone con le compravendite delle aree edificabili di similari caratteristiche.
Il Contribuente stipula un'adesione con l'agenzia delle entrate, riducono il valore (comunque superiore a quello dell'atto, ovviamente, ma inferiore a quello dell'accertamento originale.) e paga.

L' art. 5, comma 5, del D.Lgs. 504/92 stabilisce per l'ICI lo stesso criterio, se non sbaglio:
permette al comune di ricercare compravendite per similari caratteristiche dell'immobile, al fine di avvicinarsi al più probabile valore venale di comune commercio.

Teoricamente, sia l'Agenzia delle Entrate che l'Ufficio tributi, potrebbero effettuare lo stesso tipo di stima iniziale, partendo dagli stessi rogiti con cui l'area oggetto dell'accertamento viene confrontata.

Il Comune , però, salta questo passaggio, "favorendo" così il contribuente e notificandogli il valore dell'adesione che lo stesso ha già firmato con l'Agenzia delle Entrate (dichiarando quindi che gli stava bene quel valore concordato per l'imposta di registro).

Ma i presupposti di un'adesione effettuata per l'imposta di registro, possono essere gli stessi dell'ICI?


Però, è anche vero che esiste un documento firmato dal contribuente che, ai fini dell'imposta di registro, viene dichiarato un prezzo di compravendita dell'area in questione SUPERIORE a quello registrato sul rogito originale.

Ed inoltre, è un prezzo SUPERIORE anche alla delibera dei valori venali a mq. che il comune ha fatto per l'ICI.

In pratica:

Se il comune applicasse la delibera ICI = Il contribuente non avrebbe nessun accertamento, perchè lui ha dichiarato il valore del rogito che era comunque più alto.

Se il comune applicasse il valore stabilito nell'adesione con l'agenzia delle entrate (ma può farlo?) = recupererebbe l'ici con accertamento in rettifica dal 2003 in poi, in quanto sarebbe superiore a quello del rogito.

Il punto è che la base imponibile è il valore venale di comune commercio, ed il contribuente ha effettuato adesione, aumentandolo, con l'Agenzia delle Entrate... mentre ai fini del pagamento dell'ICI, ha lasciato quello presente sul rogito (senza mai aggiornarlo anno per anno) che era comunque superiore a quello della Delibera ICI del Comune.

E' legale tutto ciò? Il comune può "prendere" una adesione fatta con l'Agenzia delle entrate con la quale il contribuente ha raggiunto un accordo per definire il valore venale, e rettificare su questa base il valore da lui denunciato, ritenendolo "incongruo", perchè la base imponibile delle due imposte partono dallo stesso presupposto?

C.A.:
Allora, innanzitutto tu parli di tabelle comunali: questi sono dei valori utilizzati dall'ufficio tributi, o esiste una delibera in cui, ai sensi dell'articolo 59 del dlgs 446/1997, il comune determina i valori minimi di riferimento per le aree fabbricabili?

Lo chiedo perchè in sintesi il Dlgs 446/1997 prevede, all'articolo 59 comma g, la possibilità per il comune di "determinare periodicamente i valori venali di comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello determinato."
 
L'interpretazione da darsi a questa dicitura è chiarita dalla successiva circolare del Ministero delle Finanze numero 296/1998: "Deve, quindi, rimanere ferma la regola, stabilita nel decreto legislativo n. 504/1992, secondo la quale il valore delle aree fabbricabili è quello venale in comune commercio. Ciò comporterà, fra l'altro, (e non è possibile disporre altrimenti) che: [omissis] se il comune, avendo il contribuente dichiarato un valore inferiore a quello prefissato, intende accertare un maggior valore, l'accertamento deve essere motivato facendo riferimento ai valori di mercato e, quindi, può ben condurre alla determinazione di valori diversi da quelli indicati nel regolamento."

La stessa circolare però sottolinea: " [l'aver introdotto dei minimi di accertamento a norma dell'articolo 59] non puo' avere altro effetto che quello di una autolimitazione del potere di accertamento ICI, nel senso che il comune si obbliga a ritenere congruo il valore delle aree fabbricabili laddove esso sia stato dichiarato dal contribuente in misura non inferiore a quella stabilita nel regolamento comunale."

In sostanza, nel tuo caso specifico, se il valore dichiarato dai contribuenti è maggiore di quanto indicato nella relativa tabella comunale, ed essa è stata adottata con delibera di consiglio/giunta di anno in anno, o comunque mantenuta in essere, questo non può venir rettificato. In caso contrario, cioè se il valore dichiarato è inferiore, o la tabella è solo uno strumento che usa l'ufficio per ridurre il contenzioso, ma non è "ufficializzata" da delibera, il comune può benissimo accertare un presunto "valore venale", che deve essere determinato sulla base di quanto previsto dal caro 504/1992 (che non fa riferimento esplicito a valori accertati dall'agenzia delle entrate, ma è comprensibile a tutti che se il valore venale accertato dall'agenzia e accettato dal contribuente è pari a 100, il comune possa benissimo giungere alla conclusione che il valore venale ai fini ici è 100).

Alla fine tu chiedi se è "legale".. diciamo che il comune deve determinare il valore venale, tenendo conto della zona, degli indici, di eventuali oneri aggiuntivi etc. Se questo viene fatto partendo da una adesione firmata (che tenga però conto di tutti questi valori) dal contribuente stesso, non ci vedo molte possibilità di obiezione.

serva75:
Ti ho allegato uno schemetto sopra, per provare a fare un po' di chiarezza ( i valori sono fittizi).

Allora: l'ultima delibera ICI del valore venale delle aree edificabili del Comune è del 2004. Prima ce ne erano delle altre, con valori molto più bassi rispetto a quella del 2004, ma il comune dice che può far valere l'ultima (quella del 2004, appunto) anche retroattivamente.

PEr accertare gli anni successivi al 2004, il comune utilizza d'ufficio i coefficienti medi ISTAT per il costo di costruzione di un fabbricato residenziale, ma non hanno mai deliberato nulla di nuovo dal 2004 in poi.

Questa è una compravendita avvenuta nel 2002, ed è loro intenzione effettuare accertamenti in rettifica dal 2003 in poi, sulla base appunto di questa adesione effettuata con l'Agenzia delle Entrate.

Quindi, aver fatto una delibera dei valori ai sensi del Dlgs 446/97 LI OBBLIGA ad utilizzarla, senza aver facoltà di applicare il D.Lgs 504/92, art. 5, comma 5?

La stessa delibera, però, è fatta su una comparazione di atti di compravendita, esattamente come il D.Lgs. 504/92 prevede, ed in aggiunta hanno messo dei "coefficienti di riduzione", a seconda dei vari svantaggi che un'area può avere per diversi motivi che hanno indicato.

Inoltre, è data la possibilità di procedere all'accertamento con adesione, sulla base delle stime effettuate con questa delibera.

Loro, Oggi, nel 2008, decidono di fare un accertamento esulando dalla loro stessa delibera, perchè tutto si basa sempre sull'art. 5 commma 5 D.Lgs. 504/92, e vanno a pescare il valore da un'altra parte.

Questo perchè dicono che la Delibera non ha lo scopo di indicare al contribuente quanto vale la sua area (ovvero i contribuenti non devono pagare l'ICI sui valori minimi di accertamento del comune deliberati, ma sull'effettivo valore di mercato), ma ha il solo scopo di dare all'ufficio tributi una traccia su cui effettuare gli accertamenti partendo da valori "bassi", al fine di evitare il contenzioso.

Però, se guardi lo schema in alto, il potere di accertamento del comune risulta ben "limitato", se consideriamo il valore della delibera del 2004 a mq, riadattato al 2003 con il coefficiente istat.

Il punto è che loro hanno un elemento in più, ovvero che il terreno NON vale ciò che è stato dichiarato per l'ICI, ma ciò che è stato dichiarato all'Agenzia delle Entrate...

Inoltre, ad esempio, se io denuncio  e pago un area edificabile a 100€ perchè così dice la delibera ( ma in questo caso, come vedi dallo schemetto sopra, era stato denunciato e pagato di più...) e perchè così son sicuro che non mi arriveranno mai accertamenti, e poi la vendo a 200€ alla fine dell'anno, loro mi mandano gli accertamenti per  i 200€.... infischiandosene del fatto che avevano deliberato 100€.

Quindi, appare più una delibera "ad uso interno", che serve a loro per fare accertamenti... solo nel caso non abbiano altri elementi che gli permettano di fare delle stime...

Uso la parola delibera, in quanto sto parlando di una Delibera di Giunta Comunale vera e propria, approvata nel 2004 dalla Giunta Comunale. Quindi, non di una semplice "ricerca di mercato" ad uso ufficio.

C.A.:
Ti posso suggerire di reperire il regolamento ici del comune in questione (oppure dimmi qual'è il comune che recupero il link); sul regolamento dovrebbe essere esplicitato CHIARAMENTE se la tabella adottata limita o meno la loro facoltà di accertamento.

Per risponderti, comunque, sì, se hanno "pedissequamente" adottato una tabella ai sensi del 446/97, sono obbligati ad utilizzarla (solo per determinare QUALI contribuenti sono immuni da accertamento, essendosi adeguati a tali valori; il valore venale del 504/92 rimane valido per i casi che non soddisfano questo requisito). Però prima di farti partire in quinta preferirei vedere il regolamento..

Per quanto riguarda quanto ti hanno risposto, è vero che la tabella non determina il valore venale del terreno, infatti la tabella è stata adottata (come da circolare che ti ho citato sopra, e dalla lettura precisa della norma stessa) per ridurre il contenzioso e limitare il numero di casi di aree fabbricabili che l'ufficio tributi è tenuto a verificare nel corso di un anno: infatti il comune autolimitandosi si 'accontenta' di una certa imposta, e al tempo stesso si 'svincola' dall'onere di dover impegnare l'ufficio tributi a una serie di verifiche a tappeto, con perizie di stima etc..

Aggiungo che se nel 2003 la tabella dice 20 euro al metro, e nel 2004 dice 100 euro al metro, non si può applicare la tabella 2004-indice istat (cioè che so, 97 euro) come metro di valutazione per determinare chi accertare nel 2003. Nel 2003 farà comunque fede la tabella vigente, cioè 20 euro, anche se deliberata nel 1998 e mai più aggiornata. C'è da vedere bene come è scritta la delibera e com'è messo il regolamento ma mi sembra un 'tentativo' dell'ufficio tributi di scavalcare la tabella emanata dall'amministrazione. Questo a volte succede perchè, a chi fa questo lavoro, da tremendamente fastidio dover applicare una tabella con valori venali molto inferiori alla realtà, quindi in un certo senso è anche apprezzabile il lavoro dell'ufficio, che oltre a combattere l'evasione si trova a combattere delibere di giunta fatte in accordo con gli "amici" e i "conoscenti"; ovviamente capita che ne faccia le spese anche chi, in buona fede, dichiara addirittura di più di quanto non prevedano le tabelle.

Ultima cosa: per quanto riguarda la retroattività esiste una sentenza in merito, che potrebbero citarti, ma la sentenza (chiedi il testo integrale, se te ne parlano) dice tutt'altra cosa:
dice infatti che è possibile, per un comune in fase di accertamento, indicare come valore di riferimento per l'anno 2002 quello di una tabella o perizia del 2007, applicandole le corrette riduzioni, consentendo cioè ad un comune che non abbia mai deliberato nulla di provvedere alla verifica degli anni precedenti semplificandosi la vita con uno schema di riferimento generico, ma questo non vuol certo dire che possono venir cancellate con un colpo di spugna le delibere di giunta determinate negli anni precedenti. Potevano pensarci prima, i signori amministratori, che non era il caso di far scrivere le tabelle a chi le aree le possiede :)

serva75:
Si, hanno adottato le tabelle ai sensi del 446/97, specificando anche l'articolo, nel quale dicono che lo scopo della tabelle è quello di limitare il potere di accertamento del comune, qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore (e quindi io capisco che per non inferiore si intenda "superiore o uguale") a quello determinato.

Abbiamo versato su un valore SUPERIORE a quello delle tabelle da loro deliberate, quindi con l'ICI dovremmo essere a posto.
Non hanno ancora emesso gli avvisi, ma credo che questi argomenti siano ben solidi.

Ovvero, loro POSSONO FARE quello che FANNO, cioè, andare a prendere i valori venali anche AL DI FUORI DELLE LORO TABELLE, ma il presupposto NECESSARIO è che IO ABBIA non abbia RISPETTATO PROPRIO QUELLE TABELLE.
SE l'HO FATTO, aLLORA LORO NON POSSONO FARMI NIENTE....

E, quindi, posso dire anche che se tutti i contribuenti pagano sui loro valori tabellari, che sono abbastanza bassi (ma è una cosa che ho riscontrato un po' in tutti i comuni), l'Ufficio tributi non può mandar loro niente, anche se poi hanno gli elementi per sapere che il valore dell'area non era quello denunciato.

Ho capito male?

Grazie, C.A., e scusami.

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