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Autore Discussione: Avviso emesso su Valore di compravendita Area Edificabile  (Letto 9559 volte)
serva75
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« inserito:: 27 Febbraio 2008, ore 11:11:26 »

Il comune, che ha deliberato dei valori per le aree edificabili, ha emesso degli avvisi di accertamento su alcune particelle di terreno edificabili, prendendo come base imponibile il valore di compravendita indicato nel rogito con cui alcuni privati vendevano le suddette particelle ad una impresa di costruzioni.

Mi hanno risposto che i valori deliberati sono minimi, risultanti da medie ottenute tra le compravendite di terreni con similari caratteristiche, mentre quello indicato sul rogito è quello effettivo di commercio delle particelle in oggetto.

Possono farlo?
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« Risposta #1 inserito:: 28 Febbraio 2008, ore 09:16:28 »

Possono eccome.. La legge stabilisce che l'ici sulle aree fabbricabili vada versata sul valore venale in comune commercio; ai comuni viene data la facolta' di rendere pubbliche delle tabelle minime di accertamento, che in sintesi significano che se il contribuente valuta la sua area meno di quanto dice la tabella, automaticamente si espone ad un accertamento per maggior valore, anche in assenza di compravendite.

In parole povere, le tabelle sono uno strumento che esenta il comune (e il contribuente) dal dover fare una perizia di stima del valore di ogni terreno di anno in anno; questo non vuol dire che il comune perda la facolta' di accertare un maggior valore, laddove riesca a reperire (in questo caso, con i valori di compravendita) dei dati certi.

Se ti servono altri chiarimenti fammi sapere.
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« Risposta #2 inserito:: 29 Febbraio 2008, ore 13:20:53 »

Grazie mille per la tua cortese e veloce risposta, C.A. Sorriso

Però, vedi.... loro fanno la stessa cosa anche al "contrario"...
ovvero:

Se la compravendita, come da rogito, dimostra che il terreno edificabile è stato acquistato ad un valore a mq. INFERIORE rispetto alle tabelle che hanno deliberato, loro applicano LE TABELLE in questo caso, perchè, dicono, sono valori di mercato MINIMI e di per sè già molto bassi.

Poi mi hanno fatto un discorso un po' strano... nel senso che non tutti i rogiti sono attendibili...
ovvero spesso viene scritto un valore basso sul rogito, per poterci pagare meno tasse, mentre in realtà le due parti si accordano in altra maniera.

Diciamo che, secondo loro, quando un rogito di compravendita di un terreno ha un valore a mq. INFERIORE a quello delle TABELLE DELIBERATE, quel rogito non è buono perchè il terreno è stato troppo "svenduto", e non è una situazione verosimile...

Ma che storia è? Davvero sui rogiti di compravendita scrivono valori falsi?
Ma se uno ha acquistato quel terreno VERAMENTE a quel prezzo, perchè dovrebbe pagar l'imposta ICI su un valore deliberato dall'amministrazione che, per quanto basso, è comunque superiore?
« Ultima modifica: 29 Febbraio 2008, ore 13:24:12 da serva75 » Registrato
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« Risposta #3 inserito:: 01 Marzo 2008, ore 12:44:09 »

Partendo dal fondo.. non so dirti per esperienza personale che sugli atti notarili per compravendita di terreni edificabili vengano scritti valori falsi, ma posso dirti che cercando di comprare casa piu' volte ti senti dire cose come "il prezzo e' 100, ma sull'atto scriviamo 75 e 25 me li dai in nero", quindi penso sia un po' tutto cosi'.. Anche perche' altrimenti non ci si spiegherebbe come mai terreni adiacenti con le stesse caratteristiche vengano venduti uno a 100 euro al metro ad un privato e l'altro a 250 euro al metro ad una ditta (che magari ha diversi interessi ad avere un valore d'atto piu' alto, nonche' magari non ama correre rischi di indagini).

Il ragionamento del comune e' questo: viene fatta una stima dei valori dei terreni (di solito da un tecnico abilitato e "in gamba", anche se non sempre e' cosi', a volte i valori delle tabelle sono molto arbitrari e campati in aria) inclusi nel prg, viene modificata (conviene abbassarla di qualcosa per non incorrere in troppi contenziosi: quindi anche se il valore venale indicato dal tecnico e' 100, molti comuni preferiscono inserire 70, 80, 90 in tabella) e quindi deliberata e resa pubblica (cosa che, per inciso, il comune non e' tenuto a fare, potrebbe benissimo usarla solo internamente).

In questo modo il comune determina un valore 'accettabile' per le aree edificabili.

Caso 1), il terreno viene venduto ad un valore molto piu' alto: e' chiaro che nessuno paga una cosa piu' del suo valore, specialmente nel campo delle costruzioni edilizie, quindi e' palese che il valore venale dell'area corrisponde a quello dell'atto.
Caso 2), il terreno viene venduto ad un valore piu' basso: si sa, grazie alla perizia del tecnico comunale, che quell'area varrebbe almeno 100, e viene stipulato un atto in cui viene "regalata" a 50. Questo puo' essere perche' c'e' intento fraudolento fra le parti (vogliono pagamenti in nero), perche' il venditore non e' a conoscenza del vero valore del terreno, perche' l'acquirente e' il figlio e quindi che senso ha chiedergli tanti soldi... Insomma i motivi possono essere tanti, ma il fatto che il terreno sia stato compravenduto per 50, non toglie che il comune ha in mano una stima in cui dice che il valore e' almeno 100.


Insomma cerchiamo di capirci, spesso i valori determinati dalle tabelle del comune sono molto inferiori rispetto al valore "reale" degli appezzamenti: l'ici per le aree andrebbe pagata sul valore reale, non sul valore che viene realizzato in una compravendita. E' per questo che non ha rilevanza il fatto che la compravendita sia stata realmente effettuata con un valore inferiore ai minimi comunali. Pero' come spero di averti fatto capire, un atto con un valore alto ha molta piu' probabilita' di individuare il valore reale di un'area che non un atto con un valore inferiore alle tabelle (che se fatte con criterio sono uno strumento equo).

L'unico dettaglio dovrebbe essere quello di avere un ufficio tributi comunque sensibile alle motivazioni che possono portare ad un abbassamento del valore: eventuali vincoli per la costruzione, pendenza, mancanza di strade e altre opere di urbanizzazione etc..


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« Risposta #4 inserito:: 04 Marzo 2008, ore 11:55:44 »

Grazie mille C.A.
La tua risposta mi ha chiarito le idee. Sorriso
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« Risposta #5 inserito:: 04 Marzo 2008, ore 20:27:39 »

Prego!
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