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Autore Discussione: ICI e piano di lottizzazione  (Letto 12165 volte)
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« inserito:: 27 Gennaio 2009, ore 19:29:59 »

Buongiorno a tutti!
Nel giugno 2003 il mio comune esegue una variante al piano regolatore relativamente ad un mio terreno con destinazione ad uso agricolo. Il terreno viene inglobato in un piano di lottizzazione che prevede: una porzione edificabile, una porzione ad uso strada pubblica, la restante porzione (circa un quarto del totale) come superficie standards per verde pubblico, quindi NON edificabile.
Nonostante il comune non ci abbia mai comunicato la variante apportata, mi pare invece che la legge lo imponga, ci siamo a suo tempo attivati per stabilire in accordo con l'ufficio tributi il versamento dell'imposta ICI relativo alla sola porzione diventata edificabile. Così abbiamo proseguito successivamente, quindi abbiamo pagato l'ICI solo relativamente alla superficie edificabile. Nel 2006 abbiamo venduto il terreno.
Ora (fine 2008) il comune ci contesta i pagamenti ICI effettuati asserendo che nel calcolo della superficie bisognava tener conto anche della porzione di terreno destinata a verde pubblico, applicando per essa la stessa aliquota per l'area edificabile.
Non sono esperto in materia, ma ho espresso verbalmente molto stupore con l'ufficio tributi per la loro richiesta; mi hanno risposto che essendo tutto il terreno vincolato da P.L. non è possibile svincolare dal computo la superficie standards, ma bisogna considerare per il calcolo dell'ICI il terreno in toto. L'unica cosa che possono fare è ridurre, poichè vincolato da P.L., l'aliquota da € 67/mq a € 62/mq.
Gradirei sapere se il loro ragionamento ha qualche base giuridica, o se invece devo pensare a una procedura di ricorso.
In conclusione faccio presente che la volumetria edificabile viene calcolata in base alla sola superficie edificabile.

Grazie.
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« Risposta #1 inserito:: 27 Gennaio 2009, ore 22:53:52 »

Buona sera!

La normativa sull'ici è molto chiara: i terreni fabbricabili scontano l'imposta sulla base del loro valore di mercato. Ovviamente non sta scritto da nessuna parte quale ESATTAMENTE sia la procedura per effettuare questa valutazione: si può dare un valore al metro quadro ai terreni, ma in questo caso succede come a te che si creano situazioni dubbie in caso di differenti destinazioni dell'area, si può dare un valore al metro cubo edificabile, ma in questo caso non si tiene conto che aree più o meno estese, anche a pari volumetria, han certamente valori diversi, si può anche fare una perizia per ogni lotto di terreno, ma sarà sempre comunque soggetta a 'dubbi' e 'perplessità'.
L'unico modo di capire se il tuo terreno vada valutato 62 o 67 €/mq, se questo valore vada moltiplicato per tutti i mq di superficie o solo per quelli immediatamente edificabili è vedere quale valore potresti effettivamente incamerare da una compravendita e misurare di conseguenza la maggior o minore congruenza del valore conteggiato dal comune.
Detto questo, a carattere generale, la Cassazione ha di recente espresso un parere proprio in merito a questa situazione (ecco una parte della sentenza 20256 del 2008):
in tema di ICl, i parametri per la determinazione del valore delle aree fabbricabili sono fissati esclusivamente dall’art. 5, commaa 5, D. Lgs. n. 504 del 1992 (v. cass. n. 19515 del 2003) e che il citato art. 5, al fine della determinazione dell’imposta de qua, fa riferimento al “valore venale in comune commercio” delle suddette aree.

In relazione alla suddetta valutazione, pertanto, la aree in questione devono essere considerate nel loro complesso, prescindendo dalla destinazione che ciascuna porzione di essa in concreto avrà dopo la realizzazione del processo edificatorio, solo all’esito del quale potranno distinguersi i “fabbricati” dal resto.
Tuttavia, pur doverosamente prescindendo dalla edificazione, nella specie inesistente, ovvero da un concreto progetto di edificazione, ancorché inattuato (e dalle sue previsioni), non può in linea di principio negarsi che il differente livello di edificabilità di un’area (o delle parti che la compongono), astrattamente considerato, incida sul “valore venale in comune commercio” della medesima, e perciò, in tali termini, non può ritenersi scorretta una determinazione del “valore venale in comune commercio” di un’area fabbricabile che tenga conto dei diversi livelli di edificabilità delle parti che la compongono, fermo restando che la valutazione dell’area medesima deve essere effettuata secondo il criterio del valore commerciale complessivo (pur tenendo conto dei differenti livelli di edificabilità. delle parti che irritualmente la compongano) e non attraverso la sommatoria del valore commerciale di sue eventuali segmentazioni individuate in funzione della loro specifica edificabilità.


In pratica in un caso come quello descritto da te la procedura per valutare la tua area dovrebbe sì tener conto che le diverse porzioni del P.L. avranno una destinazione differente, ma il valore a cui si deve fare riferimento per l'imposta deve essere quello della lottizzazione nel suo complesso. Pertanto andrebbe valutato, ipotizziamo, 100'000€ l'intero piano, e l'indicare "62€ /mq" o "67€ /mq" è solo un metodo per poter valutare rapidamente tutte le aree simili senza dover effettuare una perizia specifica e mirata.
« Ultima modifica: 28 Gennaio 2009, ore 14:21:03 da C.A. » Registrato
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« Risposta #2 inserito:: 28 Gennaio 2009, ore 10:30:15 »

Grazie per la risposta!
In pratica la base su cui calcolare l'ICI è determinata dal valore commerciale dell'intero PL.
Ora si tratta di capire come stabilire questo valore.
Nel primo post non ho citato che nel 2004, pochi mesi dopo che il comune ha variato il piano regolatore, abbiamo dato incarico ad un professionista di redigere un giudizio di stima, ovvero una perizia giurata depositata in tribunale.
Nella perizia è stata data una valutazione separata delle tre aree distinte del nostro terreno incluse nel PL: edificabile, standards, futura strada; poi è stata data una valutazione globale del terreno. Posso immaginare che questa valutazione sia stata fatta in conformità ai parametri forniti dal comune stesso al professionista, in effetti nessuno mai ce l'ha contestata. Ora se andiamo a vedere l'importo ICI che abbiamo versato negli anni, esso è praticamente congruo alla valutazione GLOBALE del terreno data nella perizia giurata.
Invece, in base alla richiesta attuale del comune il valore commerciale del terreno avrebbe dovuto essere ben superiore, infatti attribuiscono lo stesso valore dell'area edificabile all'area destinata a verde pubblico, non edificabile! Dal punto di vista strettamente commerciale la cosa non sta in piedi! In effetti quando alla fine del 2006 abbiamo venduto tutto il terreno, la valutazione della porzione a verde pubblico è stata decisamente inferiore a quella edificabile.
A questo punto mi sembra che la nostra posizione per il pagamento ICI sia stata conforme a quanto previsto dalla legge.
Che ne pensate?
Un'ultima cosa: il fatto che il comune non si sia mai preso la briga di comunicarci alcunchè quando nel 2003 ha fatto la variante al PRG cambiando la destinazione d'uso del nostro terreno precedentemente agricolo, e nonostante questo noi comunque ci siamo attivati a pagare l'ICI in base alla nuova destinazione, ha qualche rilevanza? Mi risulta infatti che la legge preveda la comunicazione da parte del comune tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.
Grazie ancora per l'attenzione.


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« Risposta #3 inserito:: 28 Gennaio 2009, ore 14:20:27 »

Partiamo dal fondo:

La mancanza di comunicazione da parte del comune potrebbe aver influenza se l'accertamento riguardasse mesi in cui voi non avete versato come area fabbricabile ma come agricola, mancandovi la comunicazione di cambiamento di destinazione. Trattandosi invece di una rettifica del valore, implicitamente dimostrate di essere a conoscenza delle varianti inserite nel piano regolatore.
Per la determinazione del valore commerciale io suggerirei di riflettere su questi elementi:
a) il valore globale del lotto, periziato nel 2004
b) il valore ottenuto dalla vendita 2006, tenendo conto se, ad esempio, questo corrispettivo è determinato anche dal fatto che sia stato o meno ceduto l'onere di realizzare le opere di urbanizzazione, tenendo conto del soggetto acquirente (è chiaro che una vendita a proprio figlio possa venir effettuata ad un valore inferiore a quello di mercato, mentre ad esempio la vendita a terzi, magari ad una società edile, può sicuramente rappresentare un valore più congruo)
c) il valore risultante applicando i 62€/mq comunali a tutta la superficie del terreno.

Teniamo presente che il valore ai fini ici di un'area edificabile DEVE tener conto di quanto 'prossima' sia la realizzazione del suo potenziale edificatorio: sicuramente a prg di fresca approvazione, prima che venissero stipulati gli atti di accordo (convenzione edilizia), il terreno aveva un valore inferiore che non poco prima la vendita, quando immagino, prima di vendere, abbiate redatto la convenzione con il comune.
In linea di massima dunque potreste proporre al comune, se B) è maggiore di A), una rettifica degli importi richiesti passando dalla perizia (che avete usato per il versamento) all'effettivo valore di mercato (dato che, appunto, l'avete incassato) equamente ridotto per gli anni precedenti il 2006 a titolo di indici istat ed eventualmente assenza di convenzione , e non al loro valore di 62 €/mq che pare, a tuo dire, spropositato per l'area in questione.
Aggiungerei che potreste, e sarebbe divertente sentire la risposta, chiedere al comune di produrre la dimostrazione 'matematica' di come sono giunti a determinare in 62€/mq il valore del vostro terreno.

In attesa di aggiornamenti, ciao e buona fortuna!
« Ultima modifica: 28 Gennaio 2009, ore 14:24:04 da C.A. » Registrato
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« Risposta #4 inserito:: 28 Gennaio 2009, ore 15:06:46 »

Ora ho le idee più chiare.
A breve andrò a parlare con l'ufficio tributi e chiederò delucidazioni precise in merito ai loro criteri di valutazione.
Temo però che, alla luce delle comunicazioni verbali intercorse preliminarmente, il concetto di dimostrazione matematica sarà probabilmente una chimera... Non sono stato qua a dirvi i palesi errori che questi signori hanno già commesso in fase di accertamento, più tutta una serie di discorsi basati sul: "... a nostro modo di vedere...".
Comunque vedremo, vi terrò informati sugli sviluppi.
Grazie ancora per l'interessamento!
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« Risposta #5 inserito:: 05 Marzo 2009, ore 18:21:12 »

Voglio comunicarvi che, a seguito di colloquio diretto, l'Uffico Tributi ha riconosciuto appieno la regolarità dei nostri versamenti. Ha deciso quindi di tirarci una bella linea sopra! Fico
Che dire?  Niente, meglio dire niente!
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« Risposta #6 inserito:: 13 Marzo 2009, ore 22:30:19 »

Congratulazioni per la dialettica !! Sorriso
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