RISTRUTTURAZIONE DI UN IMMOBILE

La Finanziaria 2008 (articolo 1, commi 17-19) ha prorogato fino al 31 dicembre 2010 gli sgravi Irpef (introdotti dalla legge 449/97) sulle spese sostenute per la ristrutturazione di case di abitazione e parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.
La misura della detrazione resta fissata al 36%, da calcolare sul limite massimo di spesa pari a 48.000 euro. Contemporaneamente si può continuare a beneficiare per un triennio dell'aliquota Iva agevolata del 10%.
Inoltre, è possibile fruire del medesimo beneficio, sempre nella misura del 36%, per l'acquisto di abitazioni ristrutturate da imprese di costruzione e da cooperative edilizie, a condizione che:
  • l'immobile acquistato (o assegnato) faccia parte di un edificio interamente ristrutturato;
  • i lavori di ristrutturazione siano eseguiti dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2010;
  • l'atto pubblico di acquisto o di assegnazione avvenga entro il 30 giugno 2011.
In tal caso, la detrazione del 36% va applicata sul 25% del prezzo di vendita o di assegnazione, sempre nel limite massimo di 48.000 euro.

Le principali condizioni e limiti per fruire della detrazione sono:
  • il limite massimo di spesa di 48.000 euro, sul quale calcolare la detrazione Irpef, deve essere riferito alla singola unità immobiliare (ad esempio marito e moglie cointestatari di un'abitazione possono calcolare la detrazione spettante sull'ammontare complessivo di spesa di 48.000 euro);
  • qualora gli interventi consistano nella prosecuzione di lavori relativi alla stessa unità immobiliare iniziati successivamente al 1° gennaio 2002, ai fini del computo del limite massimo delle spese detraibili (48.000 euro) occorre tener conto delle spese già sostenute;
  • l'impresa che esegue i lavori (dal 4 luglio 2006) deve evidenziare in fattura in maniera distinta il costo della manodopera utilizzata;
  • la detrazione deve essere ripartita in 10 anni.
Si ricorda che a partire dall'anno 2003 i contribuenti di età non inferiore a 75 ed 80 anni, titolari di un diritto reale sull'immobile oggetto dell'intervento edilizio (ad esclusione quindi di inquilini e comodatari) possono ripartire la spesa rispettivamente in cinque e tre quote annuali di pari importo.
Tale modalità può essere utilizzata anche per le spese sostenute in anni precedenti.

 
  Esempi:

1. il contribuente che alla data del 31 dicembre 2007 ha compiuto 80 anni di età ed ha effettuato lavori di ristrutturazione nel 2005, ripartendo la quota di spesa detraibile in 10 anni, potrà ripartire la residua parte di detrazione spettante in tre quote di pari importo da far valere nei periodi d'inposta 2007, 2008 e 2009;

2. il contribuente che alla data del 31 dicembre 2005 ha compiuto 75 anni di età ed ha effettuato lavori di ristrutturazione nel 2003, ripartendo la quota di spesa detraibile in dieci anni, potrà ripartire la residua parte di detrazione spettante in cinque quote di pari importo da far valere nei periodi d'imposta 2005, 2006, 2007, 2008 e 2009. 		 
 

Chi può beneficiare della detrazione

Possono beneficiare dell'agevolazione tutti coloro che sono assoggettati all'imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato.
In particolare i seguenti soggetti:
  • il proprietario o il nudo proprietario dell'abitazione;
  • il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • l'inquilino e il comodatario (autorizzati dal proprietario);
  • i soci di cooperative divise e indivise;
  • i soci delle società semplici;
  • gli imprenditori individuali, limitatamente agli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce;
  • chi esegue i lavori in economia limitatamente alle spese per i materiali.
Hanno diritto alla detrazione anche i familiari (sebbene non detengano quote dell'immobile, come ha precisato la circolare dell'Agenzia delle Entrate 15/E del 20 aprile 2005) purché sostengano le spese e siano conviventi con i proprietari al momento dell'invio della comunicazione di inizio lavori.
Sono considerati familiari, ai sensi dell'art. 5 del Testo Unico delle imposte sui redditi, il coniuge, i parenti fino al terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

L'agevolazione spetta anche a chi, dopo aver stipulato il preliminare di compravendita (compromesso), ha già il posseso del bene, a condizione che:
a. il compromesso sia stato registrato presso l'Ufficio competente;
b. l'acquirente indichi gli estremi della registrazione nell'apposito spazio del modulo di inizio lavori.


Cambio di possesso

L'articolo 1 della legge 449/97 e la circolare ministeriale n. 57/E del 24 febbraio 1998 hanno anche disciplinato i casi di variazione della titolarità dell'immobile sul quale vengono effettuati gli interventi di ristrutturazione e manutenzione prima che sia trascorso l'intero periodo di godimento della detrazione.
I benefici fiscali legati alla manutenzione edilizia seguono l'immobile per il quale sono stati ottenuti.

In caso di vendita dell'unità immobiliare, la detrazione si trasmette all'acquirente, limitatamente alle sole quote non utilizzate, in tutto o in parte, dal venditore. Si deve, però, trattare di una cessione del 100% dell'abitazione, perché se viene trasferita una sola quota della proprietà dell'immobile, la detrazione permane in capo al venditore (circolare 24/E del 10 giugno 2004).

Se il contribuente che ha realizzato la ristrutturazione dona l'immobile ad altro soggetto (donatario), il diritto a godere della detrazione per le quote residue si tresferisce a quest'ultimo.

Nelle successioni, l'agevolazione si trasmette, per le quote non detratte dal defunto, esclusivamente all'erede che conserva la materiale e diretta detenzione dell'immobile.

Fanno eccezione i lavori eseguiti dall'inquilino o dal comodatario: la cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venir meno il diritto alla detrazione in capo al conduttore o al comodatario che hanno sostenuto le spese.


La ripartizione delle spese

La spesa massima ammessa alla detrazione è di 48.000 euro per ogni singolo immobile, da ripartire tra gli aventi diritto sulla base dell'effettivo sostenimento della spesa . Così, ad esempio, marito e moglie che partecipano in egual misura alle spese possono detrarre dalla dichiarazione dei redditi il 36% di fatture per 48.000 euro di interventi eseguiti nella loro prima casa più altri 48.000 euro per lavori effettuati nella seconda casa. In pratica ciascun coniuge può ottenere una detrazione d'imposta di 864 euro per ognuno dei 10 anni (48.000/2 x 36% : 10 = 864), per ciascun immobile posseduto e per ciascun intervento effettuato.

Sempre in tema di limiti di spesa, occorre tener conto del numero di unità immobiliari esistenti all'inizio dei lavori: se l'intervento riguarda una sola unità immobiliare, il limite della detrazione resta fermo all'importo massimo di 48.000 euro anche se al termine dei lavori sono state realizzate due o più unità.

Va precisato, inoltre, che si tratta di una detrazione dall'imposta e non di un rimborso. Ciascun contribuente ha perciò diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti dell'imposta dovuta per l'anno in questione.

 
  Esempio:
Se la quota annua detraibile è di 1.968 euro e l'Irpef (trattenuta o da pagare) nell'anno in questione ammonta a 1.350 euro, la parte residua della quota annua detraibile, pari a 618 euro (1.968 - 1.350 = 618), non può essere recuperata in alcun modo. L'importo eccedente, infatti, non può essere richiesto a rimborso, né può essere conteggiato in diminuzione dell'imposta dovuta per l'anno successivo. 		 
 

È bene ricordare che l'importo effettivamente detraibile da ciascun comproprietario o soggetto che partecipa alle spese, si desume dai bonifici di pagamento e dalle fatture, a prescindere dalla quota di proprietà dell'immobile.
Pertanto è necessario che nei bonifici siano riportati tutti i nominativi di coloro che hanno sostenuto le spese degli interventi eseguiti e che le fatture siano intestate agli stessi soggetti.
Tuttavia, se nel bonifico è stato indicato il solo codice fiscale del soggetto che ha provveduto ad inviare la comunicazione di inizio lavori, la detrazione viene comunque riconosciuta anche agli altri aventi diritto, purché indichino nell'apposito spazio della dichiarazione dei redditi il codice fiscale riportato sul bonifico.
In caso di bonifico unico, la diversa ripartizione delle spese tra i comproprietari (o codetentori) può essere desunta dalle fatture emesse dall'impresa esecutrice dei lavori o dal fornitore dei materiali necessari per l'esecuzione dell'intervento. È, quindi, opportuno richiedere distinte fatture intestate ai diversi beneficiari della detrazione.

Per i lavori di ristrutturazione e/o pagamenti a cavallo di due anni non è necessario inviare una nuova comunicazione, anche se resta fermo che, ai fini della detrazione, le spese devono essere imputate all'anno nel corso del quale sono state sostenute (criterio di cassa). Così, i pagamenti effettuati nel 2005 possono essere recuperati a partire dalla dichiarazione dei redditi presentata nel 2006; le spese sostenute nel 2006 andranno inserite nel 730 o nel modello Unico che sarà presentato nel 2007, anche se le fatture si riferiscono a lavori iniziati in altri anni e portano date diverse. Se si compila il 730 il recupero può essere immediato.

ESEMPI :


1. Prosecuzione di interventi già iniziati in precedenza 
Spese sostenute nel 2005                                                € 30.000
Spese sostenute nel 2006, in prosecuzione del medesimo intervento       € 15.000
Spese sostenute nel 2007, in prosecuzione del medesimo intervento       € 10.000
In questo caso la spesa ammessa in detrazione nel 2007 è pari a 3.000 euro.
Infatti, per arrivare al tetto massimo annuo dei 48.000 euro, si deve tener conto anche delle spese sostenute nel 2005 e nel 2006:
48.000 (limite massimo) - 45.000 (somma complessiva sostenuta nel 2005 e 2006) = 3.000 euro.


2. Prosecuzione di lavori iniziati in precedenza e nuovo intervento di ristrutturazione 
Spese sostenute nel 2005                                                 € 30.000
Spese sostenute nel 2006, in prosecuzione del medesimo intervento        € 20.000
Spese sostenute nel 2006, per un diverso e autonomo intervento           € 40.000
In questo secondo caso l'importo ammesso in detrazione nel 2006 è pari a 48.000 euro.
Infatti, occorre prima determinare l'importo massimo su cui calcolare la detrazione per la continuazione dei lavori:
48.000 (limite massimo) - 30.000 (somma complessiva sostenuta nel 2005) = 18.000 euro.
Poiché il nuovo intervento di ristrutturazione è stato effettuato sullo stesso immobile, la relativa spesa di 40.000 euro deve essere sommata all'importo di euro 18.000. Quindi, tenuto conto che l'importo risultante da tale sommatoria (58.000 euro) supera il limite massimo annuo (48.000 euro), la spesa ammessa in detrazione per l'anno 2006 è pari a 48.000 euro.



La procedura

Come per gli anni scorsi, prima di iniziare i lavori (o contemporaneamente, secondo le precisazione della circolare 15/E 2005 dell'Agenzia delle Entrate) è necessario inviare all'Agenzia delle Entrate, Centro Operativo di Pescara, Via Rio Sparto 21 - 65129 Pescara, il prescritto modello di comunicazione, debitamente compilato, tramite raccomandata senza ricevuta di ritorno.
Il modello è reperibile presso tutti gli uffici delle Entrate e lo si può scaricare dal sito internet del ministero (www.agenziaentrate.it).

Nel modello sono indicati i documenti che vanno allegati alla comunicazione, ma si può evitare di inviarli allegando un'autocertificazione (sostitutiva di atto notorio, con firma autenticata, ma in esenzione del bollo) nella quale si dichiara di essere in possesso dei documenti necessari e di essere pronti a trasmetterli ad ogni richiesta.
Infatti, il contribuente ha l'obbligo di conservare ed esibire, a richiesta degli uffici dell'Agenzia delle Entrate, le fatture o le ricevute fiscali idonee a comprovare il sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi effettuati, le ricevute del bonifico bancario o postale attraverso il quale è stato eseguito il pagamento, nonché ogni altra prevista documentazione.

In luogo di detta documentazione, per interventi realizzati sulle parti comuni la detrazione è ammessa anche nelle ipotesi in cui il contribuente utilizzi una certificazione dell'amministratore del condominio che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti e la somma di cui il contribuente può tener conto ai fini della detrazione.

La comunicazione al Centro di Pescara può essere inviata da uno solo dei comproprietari o dei beneficiari, in nome e per conto di tutti gli altri aventi diritto. In questo caso chi non ha inviato la comunicazione deve indicare nella dichiarazione dei redditi il codice fiscale del soggetto che vi ha provveduto.
In caso di lavori da effettuare su più unità immobiliari, è necessario inviare una comunicazione per ciascuna di esse.

Inoltre, sempre prima dell'inizio dei lavori, bisogna inviare una comunicazione, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, all'Azienda sanitaria locale (Asl) competente per territorio, salvo che i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedano l'obbligo della notifica preliminare alla Asl.

Per evitare di perdere i benefici fiscali, è bene richiedere all'impresa che esegue i lavori la dichiarazione di assunzione di responsabilità sul rispetto delle regole di sicurezza e di contribuzione.

A fine lavori ed entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, nell'ipotesi di interventi la cui spesa complessiva superi i 51.645,69 euro, va trasmessa al Centro Operativo di Pescara la dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un professionista abilitato iscritto negli albi degli ingegneri, architetti, geometri o periti.


Pagamenti solo con bonifico bancario

Le spese devono essere effettuate tramite bonifico bancario o postale.
Fanno eccezione:
- le spese relative agli oneri di urbanizzazione;
- le ritenute di acconto operate sui compensi;
- l'imposta di bollo;
- i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunce di inizio lavori.

 
  Nel bonifico devono essere indicati:
  • l'indirizzo dell'immobile oggetto dei lavori;
  • la causale del versamento in cui va indicato che si tratta di spese soggette alla detrazione del 36% legge 449/1997;
  • il nome e il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
  • il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto (impresa o professionista) a favore del quale il bonifico viene effettuato.
 		 
 

Se vi sono più soggetti che sostengono le spese e intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il codice fiscale di tutti coloro che sono interessati al beneficio fiscale.
Se il bonifico contiene il codice fiscale del solo soggetto che ha presentato il modulo di comunicazione al Centro Operativo di Pescara, gli altri aventi diritto, per ottenere la detrazione, devono indicare nell'apposito spazio del 730 o del modello Unico il codice fiscale di chi ha inviato la comunicazione.

Nel bonifico di pagamento per i lavori nelle parti comuni condominiali, vanno indicati il codice fiscale del condominio e quello dell'amministratore o di chi effettua il versamento.



I lavori agevolati

I lavori per i quali spettano le agevolazioni fiscali sono quelli elencati nell'articolo 3 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (precedentemente individuati dall'art. 31, lettere a), b), c) e d) della legge 5 agosto 1978, n. 457).
In particolarte, la detrazione Irpef riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali.
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all'agevolazione Irpef solo se riguardano le parti comuni di edifici residenziali.

Sono pure ammessi al beneficio della detrazione gli interventi finalizzati:
- all'eliminazione delle barriere architettoniche, sia sulle parti comuni degli edifici che nei singoli appartamenti, e aventi ad oggetto ascensori e montacarichi;
- alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell'art. 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104;
- al conseguimento di risparmi energetici;
- alla cablatura degli edifici;
- alla messa a norma degli edifici;
- alla bonifica dall'amianto riguardante unità immobiliari residenziali e relative pertinenze;
- alla prevenzione di atti illeciti da parte di terzi;
- alla prevenzione di infortuni domestici;
- al contenimento dell'inquinamento acustico;
- all'adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici;
- alla realizzazione di autorimesse o posti auto;
- all'acquisto di box o posti auto pertinenziali già realizzati. In tal caso, l'impresa venditrice deve fornire un dettagliato conteggio dei costi di realizzazione, gli unici ammessi alla detrazione del 36%, e la comunicazione al Centro Operativo di Pescara va inviata entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi riferiti allo stesso anno in cui è avvenuto l'acquisto.

Rientrano tra le spese agevolate:
- l'acquisto di materiali;
- l'esecuzione dei lavori;
- la progettazione e altre prestazioni professionali, come perizie e sopralluoghi, connesse alla realizzazione delle opere;
- Iva, bolli e diritti vari per la concessione edilizia, l'autorizzazione e la denuncia di inizio lavori;
- gli oneri di urbanizzazione;
- la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio.

Secondo alcune indicazioni fornite dall'Agenzia delle Entrate sono ammessi alle agevolazioni i seguenti lavori all'interno delle abitazioni:
- accorpamento di locali o di altre unità immobiliari;
- ampliamenti con demolizioni e ricostruzioni aumentando volumetrie esistenti a patto di non creare nuove unità immobiliari autonome;
- nuova costruzione di box e garage pertinenziale;
- apertura di finestre o modifica di quelle preesistenti, sostituzione con materiali e sagome diverse;
- sostituzione degli infissi per contenere l'inquinamento acustico e combattere gli sprechi energetici;
- nuovi impianti di riscaldamento autonomo o riparazioni con ammodernamento o innovazioni;
- rifacimento e sostituzione di muri interni;
- realizzazione di nuovi soppalchi;
- messa a norma degli impianti;
- eliminazione delle barriere architettoniche, sostituzione di scalini con rampe, rimpiazzo dei sanitari mettendone altri, adatti ai disabili;
- opere finalizzate a evitare infortuni domestici (escluso l'acquisto di elettrodomestici, anche se dotati di meccanismi di sicurezza);
- installazione di rilevatori di fughe di gas, dispositivi antincendio.