Acquisto di immobile ristrutturato

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In virtù della legge 23 dicembre 2009, n. 191 (Finanziaria 2010), è stata prorogata fino al 2012 anche la detrazione Irpef sull'acquisto di unità immobiliari situate in edifici interamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile entro il 30 giugno 2013.

Per poter fruire della detrazione occorre rispettare due requisiti temporali:
  • i lavori di ristrutturazione devono essere iniziati dopo il 1° gennaio 2008 e completati entro il 31 dicembre 2012;
  • l'atto pubblico di acquisto o di assegnazione deve essere stipulato entro il 30 giugno 2013.
In tal caso, l'acquirente o l'assegnatario del singolo appartamento ha diritto alla detrazione Irpef del 36% calcolata, indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, sull'ammontare forfetario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell'unità immobiliare, risultante dall'atto di acquisto o di assegnazione.

La spesa su cui calcolare la detrazione non può comunque superare l'importo massimo di 48.000 euro e il relativo beneficio deve essere ripartito in 10 rate annuali di pari importo. I contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni possono ripartire la detrazione rispettivamente in 5 e 3 rate annuali di pari importo.


Esempi :

1. Il contribuente che alla data del 31 dicembre 2010 ha compiuto 80 anni di età ed ha acquistato o assegnato nello stesso anno un'unità abitativa ristrutturata, può ripartire la detrazione spettante in tre quote di pari importo da far valere nei periodi d'imposta 2010, 2011 e 2012.

2. Il contribuente che alla data del 31 dicembre 2010 ha compiuto 75 anni di età ed ha acquistato o assegnato nello stesso anno un'unità abitativa ristrutturata, può ripartire la detrazione spettante in cinque quote di pari importo da far valere nei periodi d'imposta 2010, 2011, 2012, 2013 e 2014.



Modalità di applicazione

L'Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 24/E del 10 giugno 2004, è intervenuta sulle modalità di applicazione della detrazione, precisando che:
  • il prezzo di acquisto su cui calcolare la detrazione comprende anche l'imposta sul valore aggiunto (IVA);
  • la detrazione spetta solo per l'acquisto di unità immobiliari di tipo abitativo di qualsiasi categoria, escluse le unità con classificazione catastale diversa da "casa di abitazione";
  • l'agevolazione può applicarsi anche a queste ultime unità immobiliari solo nell'ipotesi in cui vengano acquistate contestualmente alla unità abitativa e siano qualificate in atto quali pertinenze dell'abitazione. In tal caso la detrazione del 36% deve essere calcolata sul 25% del prezzo risultante dall'atto di acquisto, riferito ad entrambe le unità immobiliari (abitazione e pertinenza), nel limite massimo di spesa di 48.000 euro;
  • se con il medesimo atto vengono acquistate due abitazioni, il limite dei 48.000 euro è riferibile ad ogni singolo immobile, con l'effetto di una soglia massima del beneficio di 96.000 euro;
Hanno diritto alla detrazione del 36%:
  • il proprietario;
  • il nudo proprietario;
  • il titolare di un diritto reale di godimento sull'immobile (uso, usufrutto, abitazione).
Quindi, nella fattispecie prospettata, se un soggetto acquista la nuda proprietà e l'altro l'usufrutto sull'immobile, la detrazione del 36% compete ad entrambi e deve essere calcolata sul 25% del costo riferibile alla nuda proprietà e all'acquisto dell'usufrutto, sempre nel limite massimo di 48.000 euro.

Si può beneficiare della detrazione anche per l'importo versato in acconto a condizione che venga redatto un preliminare di vendita (compromesso) dell'immobile, debitamente registrato presso l'ufficio delle entrate competente, e che la stipula del rogito avvenga entro il 30 giugno 2013.


Esempi :

1. Acquisto di abitazione da parte di un solo soggetto

Prezzo dell'appartamento = € 180.000 (Iva compresa)
Importo ammesso in detrazione: 25% x 180.000 = € 45.000 (inferiore al limite massimo di 48.000 euro)
Importo detraibile: 36% x 45.000 = € 16.200 in dieci anni, cioè 1.620 euro per ciascuna rata annuale


2. Acquisto di abitazione da parte di 2 comproprietari al 50%

Prezzo dell'appartamento = € 210.000 (Iva compresa)
Importo ammesso in detrazione: 25% x 210.000 = € 52.500 (superiore al limite massimo di 48.000 euro)
Importo individuale ammesso in detrazione: 48.000/2 = € 24.000
Importo detraibile per ciascun acquirente: 36% x 24.000 = € 8.640 in dieci anni, cioè 864 euro per ogni rata annuale


3. Acquisto di due unità abitative da parte di 2 comproprietari al 50%

Prezzo della prima abitazione = € 160.000 (Iva compresa)
Prezzo della seconda abitazione = € 210.000 (Iva compresa)
Importo ammesso in detrazione:
prima abitazione: 25% x 160.000 = € 40.000 (importo inferiore al limite massimo di 48.000 euro)
seconda abitazione: 25% x 210.000 = € 52.500 (importo superiore al limite massimo di 48.000 euro)
Importo detraibile:
36% x 40.000 = € 14.400
36% x 48.000 = € 17.280
Importo complessivamente detraibile per ciascun acquirente: (14.400 + 17.280): 2 = € 15.840 in dieci anni, cioè € 1.584 per ogni rata annuale



A quali condizioni si può fruire della detrazione

La detrazione Irpef si applica alle seguenti condizioni:

a) l'acquisto o l'assegnazione dell'unità abitativa deve avvenire entro il 30 giugno 2013 e l'agevolazione non è legata alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari dell'intero fabbricato, così che ogni acquirente può beneficiare dello sconto fiscale con il proprio acquisto o assegnazione;

b) l'unità immobiliare ceduta o assegnata deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia, riguardanti l'intero edificio e non una parte di esso, sia pure rilevante;

c) i lavori devono essere completati dall'impresa entro il 31 dicembre 2012 (possono, quindi, essere iniziati in anni precedenti).


Cosa fare per fruire della detrazione

Per fruire di questa particolare agevolazione non sono necessarie né la trasmissione del modulo di comunicazione al Centro Operativo di Pescara né l'effettuazione dei pagamenti mediante bonifico bancario.

È sufficiente, infatti, la sola indicazione, in sede di dichiarazione dei redditi, del codice fiscale dell'impresa che ha effettuato i lavori sull'edificio (decreto ministeriale 153/2002).



 ACQUISTO  DI  BOX  PERTINENZIALE


Anche per l'acquisto di parcheggi pertinenziali ristrutturati entro il 31 dicembre 2012, la legge 191/2009 (Finanziaria 2010) prevede la detrazione Irpef del 36% calcolata sull'ammontare forfetario del 25% del prezzo d'acquisto e con il limite di 48.000 euro, da ripartire in 10 rate annuali di pari importo.

Per usufruire della detrazione si richiede la sussistenza del vincolo pertinenziale tra l'unità abitativa (bene principale) e il box o posto auto.

Per l'acquisto del box, il contribuente dovrà inviare, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d' imposta in cui l'acquisto è stato effettuato, la prescritta comunicazione al Centro Operativo di Pescara, Via Rio Sparto, 21 - 65129 Pescara, con allegato il rogito ove risulti la pertinenzialità del box all'abitazione.


Esempi :

1. Acquisto di un box da parte di un acquirente

Prezzo del box = € 60.000 (Iva compresa)
Importo ammesso in detrazione: 25% x 60.000 = € 15.000 (importo inferiore al limite massimo di 48.000 euro)
Importo detraibile: 36% x 15.000 = € 5.400 in dieci anni, cioè 540 euro per ogni rata annuale


2. Acquisto di abitazione e box da parte di coniugi comproprietari al 50%

Prezzo dell'abitazione e del box = € 470.000 (Iva compresa)
Importo complessivo ammesso in detrazione: 25% x 470.000 = € 117.500
Importo ammesso in detrazione: 117.500 (superiore al limite massimo di 48.000 euro riferibile a entrambi gli immobili)
Importo detraibile per ciascun acquirente: 36% x 48.000/2 = € 8.640 in dieci anni, cioè € 864 per ogni rata annuale


La detrazione è commisurata alle sole spese di realizzazione dell'immobile, pagate con bonifico bancario o postale e comprovate dall'impresa o cooperativa costruttrice, tenuta a rilasciare una specifica attestazione sulle spese detraibili.

L'agevolazione spetta anche al promissario acquirente dell'immobile, a condizione che:
  • sia stato stipulato un preliminare di vendita (compromesso) dell'unità immobiliare, registrato presso l'Ufficio delle entrate competente;

  • gli estremi della registrazione siano indicati nel modulo di comunicazione da inviare al Centro operativo di Pescara, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi riferiti allo stesso anno in cui è avvenuto l'acquisto.
Casi particolari
Nel caso in cui l'atto definitivo di acquisto sia stipulato successivamente al versamento di eventuali acconti, l'Agenzia delle Entrate ha precisato che, in relazione ai pagamenti effettuati con bonifico bancario o postale, la detrazione d'imposta spetta solo se è stato regolarmente registrato un compromesso di vendita dal quale risulti la sussistenza del vincolo pertinenziale tra l'edificio abitativo e il box e il conseguente rogito venga stipulato entro il 30 giugno 2013.

Anche nel caso di acquisto contestuale di abitazione e box pertinenziale, entrambi in corso di costruzione, compete la detrazione d'imposta per le sole spese di realizzazione del box. Per quanto concerne, poi, la sussistenza del vincolo pertinenziale, non rileva la circostanza che gli immobili non siano stati ancora realizzati, poiché la destinazione del box al servizio della costruenda abitazione risulta dal contratto preliminare di vendita registrato.

Si può ritenere che, nell'ipotesi di acquisto di box pertinenziale all'abitazione di proprietà di un soggetto fiscalmente a carico del coniuge convivente, la detrazione possa essere attribuita a quest'ultimo, a condizione che risulti convivente al momento dell'invio della comunicazione al Centro operativo di Pescara e che le fatture delle spese di acquisto e i relativi pagamenti con bonifici bancari o postali siano intestati a suo nome.

Se manca un preliminare di acquisto registrato, eventuali pagamenti effettuati con bonifico prima dell'atto notarile non sono ammessi in detrazione. In questo caso, infatti, al momento del pagamento non è ancora riscontrabile l'effettiva sussistenza del vincolo pertinenziale richiesto dalla norma.

Tale condizione può essere considerata comunque realizzata nell'ipotesi particolare in cui il bonifico viene effettuato nella stesso giorno in cui si stipula l'atto, ma in un orario antecedente a quello della stipula stessa (risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 7/E del 13 gennaio 2011).

Per gli acquisti contemporanei di casa e box con unico atto notarile, indicante il vincolo di pertinenza del box con la casa, l'acquirente può usufruire della detrazione sulle spese di realizzazione del medesimo, se specificamente documentate.