Possesso di immobili

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I possessori di fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale sono soggetti al pagamento di:
  • Irpef;
  • addizionali (regionale e comunale);
  • ICI (imposta comunale sugli immobili).
Per l'Irpef e le addizionali i redditi degli immobili vengono cumulati con gli altri redditi del possessore e tassati secondo le aliquote previste per tali imposte. L' ICI, invece, si determina in base alle aliquote stabilite dai Comuni.
Il reddito dei fabbricati è dato dalla rendita catastale rivalutata del 5%, dal tipo di utilizzo dell'immobile, dal periodo e dalla percentuale di possesso.
Per l' ICI la rendita catastale (rivalutata del 5%) va moltiplicata per 100 (per comodità si può moltiplicare direttamente la rendita originaria per 105) per le abitazioni appartenenti alle categorie catastali A e C, con esclusione delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e C/1 (negozi e botteghe).

Per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale si ha diritto a una deduzione dal reddito complessivo fino all'ammontare della rendita catastale dell'immobile e delle relative pertinenze, rapportata alla quota di possesso e al periodo dell'anno durante il quale l'immobile (e le relative pertinenze) è stato utilizzato come dimora abituale.

Sia la casa che le pertinenze risultano così esenti dall'Irpef.

In evidenza
Per abitazione principale si intende quella in cui il contribuente e/o i suoi familiari (coniuge, anche separato, ma non divorziato; parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici e l'autocertificazione effettuata ai sensi del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445, con la quale si può attestare che la dimora principale è in luogo diverso da quello anagrafico.

La deduzione spetta anche quando l'immobile costituisce la dimora abituale soltanto dei familiari del contribuente.

Va ricordato che la deduzione per l'abitazione principale compete per una sola unità immobiliare, per cui se il contribuente possiede due immobili di cui uno adibito a propria abitazione principale e l'altro utilizzato da un familiare, la deduzione spetta unicamente per il reddito dell'immobile adibito ad abitazione principale del contribuente.

La deduzione per l'abitazione principale spetta anche quando si trasferisce la dimora abituale in via permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l'abitazione non sia locata.

Dal 2008 è stata concessa all'abitazione principale e alle sue pertinenze anche l'esenzione dall' Ici, con decreto legge 27 maggio 2008, n. 93 (convertito dalla legge 24 luglio 2008, n. 126).



  IMMOBILE TENUTO A DISPOSIZIONE



Se l'immobile è tenuto a disposizione e, quindi, non è utilizzato come abitazione principale si applica l'aumento di 1/3 della rendita catastale rivalutata del 5%.

L'aumento di 1/3 si applica anche se:
  • l'imobile che si utilizza come abitazione principale non è di proprietà ma è detenuto in locazione;
  • l'immobile a disposizione è posseduto in comproprietà o acquistato in multiproprietà
  • l'immobile destinato in locazione è rimasto sfitto.
L'aumento di 1/3 non si applica se:
  • la casa a disposizione è data in uso gratuito ad un proprio familiare che vi dimora abitualmente;
  • l'unità immobiliare è tenuta a disposizione in Italia da contribuente residente all'estero;
  • l'immobile è già stato utilizzato come abitazione principale dal contribuente trasferito in altro comune per ragioni di lavoro;
  • l'unità in comproprietà è utilizzata integralmente come residenza principale da uno o più comproprietari, limitatamente a quelli che la utilizzano;
  • l'abitazione priva di allacciamento alle reti dell'energia elettrica, acqua, gas, e di fatto non utilizzata, purché tali circostanze risultino da apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio da esibire o trasmettere a richiesta degli uffici.
Nel caso in cui l'unità immobiliare sia stata utilizzata o tenuta a propria disposizione solo per una parte dell'anno per essere stata per la restante parte utilizzata diversamente (ad es., abitazione principale, locazione),l'aumento di 1/3 si applica alla frazione di anno per la quale si è verificata la situazione prevista dalla legge.



  IMMOBILE DATO IN LOCAZIONE



Le locazioni ad uso abitativo sono regolate dalla legge n. 431 del 9 dicembre 1998 che ha abolito il regime vincolistico in precedenza previsto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 (meglio conosciuta come "equo canone"). Dal 30 dicembre 1998, infatti, non è più possibile stipulare o rinnovare contratti ad "equo canone".


In evidenza
Oggi, chi vuol dare in affitto una casa ha a disposizione varie tipologie di contratti, ma due sono quelli principali:
  • il contratto "a canone libero" o con patto in deroga, nel quale le parti possono decidere liberamente l'ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l'unico obbligo di rispettare la durata minima (4 anni + 4 di rinnovo obbligatorio), tranne in casi tassativamente previsti, tra cui, subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell'immobile ecc.;
  • il contratto "a canone concordato" o convenzionale, nel quale il corrispettivo viene pattuito in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale.


Per gli affitti "a canone libero" viene tassato il valore più alto tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat) ridotto del 15% (o del 25% per i fabbricati siti a Venezia centro e nelle isole di Burano, Murano e Giudecca).

Ai proprietari che stipulano un contratto di locazione "a canone concordato" per alloggi che si trovano in uno dei Comuni ad alta "tensione abitativa" viene riconosciuta una riduzione dell'imposta di registro dovuta e, ai fini Irpef, un ulteriore abbattimento del 30%, oltre a quello del 15%, del reddito derivante dalla locazione. In pratica va inserito nella dichiarazione dei redditi solo il 59,5% dell'affitto pattuito. Inoltre, viene data la possibilità ai Comuni di prevedere riduzioni dell' ICI sugli immobili locati con tale forma contrattuale.

Per le locazioni a soggetti in condizione di disagio socio-abitativo, il decreto legge 13 settembre 2004, n. 240 ha previsto agevolazioni fiscali. In particolare, viene applicata un'ulteriore detrazione dal 30 al 70% prevista dall'articolo 8, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e successive modificazioni.

Per fruire della riduzione del 30% o 70% del reddito è necessario riportare nella dichiarazione dei redditi gli estremi del contratto di locazione, l'anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell'applicazione dell' ICI e il Comune in cui l'immobile è situato.
Per maggiori informazioni si consiglia di leggere le istruzioni ai modelli 730 e Unico.

È bene ricordare che il canone di locazione deve essere maggiorato degli eventuali aggiornamenti Istat e che vanno escluse tutte le spese che vi sono comprese (condominiali, luce, acqua, gas, portineria, riscaldamento, ascensore e simili).

I canoni di locazione non percepiti per morosità dell'inquilino non devono essere dichiarati se, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità.
Qualora il giudice confermi la morosità dell'inquilino anche per periodi precedenti, è riconosciuto un credito d'imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti. In tali casi permane, comunque, l'obbligo di dichiarare il reddito dei fabbricati sulla base della sola rendita catastale.

In evidenza
Dal 2005 è precluso all'Amministrazione finanziaria l'accertamento quando per l'affitto di fabbricati si dichiara un reddito non inferiore al maggiore tra il canone risultante dal contratto (ridotto del 15%) e il 10% del valore catastale dell'immobile (art. 1, comma 342, della legge finanziaria 30 dicembre 2004, n. 311).


Ai fini delle imposte dirette, il valore dell'immobile dovrà essere determinato applicando alla rendita i moltiplicatori previsti per l'imposta di registro, rivalutati al 20%. In materia di locazione, quindi, il moltiplicatore è in ogni caso 120.

Esempio: contribuente che dichiara nel contratto di locazione un canone mensile di 650 euro per l'affitto di un fabbricato la cui rendita catastale rivalutata è pari a 570 euro.

Il canone annuo di locazione ridotto del 15% sarà:


650 x 12 = 7.800 - 1.170 (15% di 7.800) = 6.630

Per determinare il 10% del valore dell'immobile, si dovrà effettuare il seguente calcolo:

570 x 120 = 68.400 x 10% = 6.840

Confrontando i due valori ottenuti, risulta evidente che quello maggiore è il 10% del valore catastale dell'immobile. Pertanto, se il contribuente indica nella dichiarazione dei redditi questo importo (in luogo del canone riportato nel canone di locazione, ridotto del 15%) l'Agenzia delle Entrate non potrà più rettificare, per l'immobile locato, il reddito dichiarato.

Giova inoltre ricordare che nel caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobile, oltre alle sanzioni di legge, si presume l'esistenza ( salva documentata prova contraria) del rapporto di locazione anche per i quattro periodi di imposta precedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso. Quale importo del canone su cui pagare l'imposta, si presume, ai fini della determinazione del reddito, il 10% del valore catastale dell'immobile.

In evidenza
Tali disposizioni non si applicano per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone "concordato", cioè quelli stipulati o rinnovati ai sensi della Legge n. 431/1998 (art. 2, comma 3 e art. 4, commi 2 e 3).


Tabella riassuntiva dei contratti di locazione

Affitti
a canone "libero"
Affitti a canone "concordato"
ordinari a studenti universitari transitori
durata: 4 anni + 4 di rinnovo automatico,
tranne casi particolari
durata: 3 anni + 2 di rinnovo automatico (o + 3 previa intesa), tranne casi particolari durata: da 6 mesi a 3 anni + rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza (salvo disdetta) durata: da 1 a 18 mesi
canone: liberamente stabilito nella contrattazione tra le parti canone: tetto massimo stabilito in accordi territoriali canone: tetto massimo stabilito in accordi territoriali o D.M. fino al 20% superiore al canone "concordato"
agevolazioni fiscali: nessuna agevolazione per il proprietario;
reddito Irpef = canone diminuito del 15%
agevolazioni fiscali: previste se l'immobile si trova in uno dei Comuni ad alta densità abitativa;
reddito Irpef = canone diminuito del 40,5%;
imposta di registro = - 30%;
sconti su ICI (solo nei Comuni che li hanno deliberati)
agevolazioni fiscali: non previste;
reddito Irpef = canone diminuito del 15%