Mutuo per costruzione e/o ristrutturazione della casa

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La costruzione e/o ristrutturazione della propria casa di abitazione principale consente di detrarre dall'Irpef gli interessi passivi pagati sul mutuo ipotecario stipulato con soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro dell'Unione europea, ovvero con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti.

Per costruzione e ristrutturazione si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi i lavori di ristrutturazione edilizia indicati all'articolo 31, comma 1, lettera d), della legge 5 agosto 1978, n. 457 (ora trasfuso nell'art. 3 del Dpr 6 giugno 2001, n. 380).
Riguardo al beneficio fiscale, si tratta di detrarre dall'imposta lorda sul reddito, e fino a concorrenza del suo ammontare, il 19% di un importo massimo complessivo non superiore a 2.582,28 euro per ciascun anno, per interessi passivi, oneri accessori nonché quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione pagati su mutui ipotecari contratti per la costruzione dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione effettuata ai sensi del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445, con la quale il contribuente pu attestare che la sua dimora abituale in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti, il limite di 2.582,28 euro resta insuperabile.

La detrazione spetta anche per la costruzione di un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto.



Condizioni

Per poter usufruire della detrazione occorre rispettare le seguenti condizioni:

  • l'unità immobiliare in costruzione deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente;
  • il mutuo deve essere stipulato non oltre sei mesi, antecedenti o successivi, alla data di inizio dei lavori di costruzione;
  • dal 1° dicembre 2007 per poter fruire della detrazione la stipula del contratto di mutuo deve avvenire nei sei mesi antecedenti ovvero nei diciotto mesi successivi all'inizio dei lavori di costruzione;
  • l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione;
  • il mutuo ipotecario deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell'unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.
In evidenza
Attenzione: la condizione del trasferimento della dimora abituale nell'immobile destinato ad abitazione principale non è richiesta per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia, in servizio permanente militare o civile.

La detrazione è limitata all'ammontare complessivo degli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione riguardante l'importo del mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno d'imposta per la costruzione dell'immobile. Se l'importo del prestito è superiore alle spese realmente sostenute, l'eccedenza non dà diritto ad alcun beneficio e deve essere assoggettata a tassazione separata.

La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale di cui all'art. 15, comma 1, lettera b), del Tuir, soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell'unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi.

Il diritto alla detrazione decade a partire dal periodo di imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale. Non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro. Inoltre, si perde il diritto alla detrazione se l'unità immobiliare non viene destinata ad abitazione principale entro sei mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione. In tal caso il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell'Agenzia delle Entrate decorre dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione, prevista dal provvedimento amministrativo in base alla vigente legislazione edilizia.

La detrazione non compete se l'edificazione non viene ultimata entro il termine disposto dal provvedimento amministrativo concesso dal Comune (salvo la possibilità di proroga); in tal caso è da questa data che inizia a decorrere il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell'Amministrazione finanziaria.

Non si perde il diritto alla detrazione se, per ritardi dovuti esclusivamente all'Amministrazione comunale nel rilascio delle abilitazioni amministrative, i lavori di costruzione non sono iniziati nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo.


In evidenza
Documentazione

Per fruire della detrazione occorre conservare, esibire o trasmettere, a richiesta degli uffici finanziari:
  • le quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo;
  • la copia del contratto di mutuo ipotecario dal quale risulti che lo stesso garantito da ipoteca e che stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione e/o ristrutturazione dell'abitazione principale;
  • le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia;
  • le copie delle fatture o ricevute fiscali comprovanti le spese di costruzione dell'immobile.


Attenzione: la detrazione spetta solo relativamente agli interessi calcolati sull'importo del mutuo effettivamente utilizzato per il sostenimento delle spese relative alla costruzione dell'immobile. Pertanto, nel caso in cui l'ammontare del mutuo sia superiore alle menzionate spese documentate la detrazione non spetta sugli interessi che si riferiscono alla parte di mutuo eccedente l'ammontare delle stesse. Qualora per questi ultimi per gli anni precedenti si fruito della detrazione necessario che siano dichiarati per essere sottoposti a tassazione separata.


Tabella riassuntiva degli interessi e oneri accessori sui mutui ipotecari

Tipo mutuo Data stipula Limite detraibilità
(al 19% di interessi e oneri aggiuntivi)
Ristrutturazione
immobili
entro il 1990 2.065,83 a contraente
1991/1996 il mutuo è indetraibile
1997 2.582,28 complessivi
dal 1998 in poi il mutuo è indetraibile
Costruzione e ristrutturazione
abitazione principale
fino al 1997 il mutuo è indetraibile
dal 1998 2.582,28 complessivi



 LE IMPOSTE SUL MUTUO



Le imposte da applicare sul contratto di finanziamento sono diverse a seconda del soggetto che concede il mutuo per l'acquisto, la costruzione o ristrutturazione della casa.

Il contratto di mutuo stipulato con una banca è assoggettato all'imposta sostitutiva sui finanziamenti, mentre sul nutuo concesso da un'impresa non bancaria ( ad esempio una società finanziaria ) si applicano le imposte ordinarie previste sugli atti ( generalmente a carico del mutuatario ), quali :
  • l'imposta fissa di registro di 168 euro;
  • l'imposta proporzionale sulle garanzie rilasciate da soggetto diverso dal debiitore, nella misura di 0,50%;
  • l'imposta ipotecaria per l'iscrizione ( 2% ) e la cancellazione ( 0,50% ) delle ipoteche concesse;
  • l'imposta fissa di bollo sul contratto di finanziamento ( nella misura di 14,62 euro per ogni foglio ) e sulle ricevute di pagamento delle rate ( attualmente 1,81 euro per esemplare );
  • l'imposta proporzionale di bollo sulle cambiali rilasciate, nella misura del 12 per mille.
In pratica, l'imposta sostitutiva sui finanziamenti, che viene applicata da banche residenti su contratti di mutuo a medio e lungo termine ( cioè quelli di durata superiore a 18 mesi ), determina l'esenzione :
  • dall'imposta di bollo
  • dall'imposta di registro;
  • dalle imposte ipotecarie e catastali;
  • dalle tasse sulle concessioni governative.
Non determina invece l' esenzione dall'imposta di bollo dello 0,1 per mille (in luogo del 12 per mille) delle cambiali emesse.

L'imposta sostitutiva si applica indipendentemente dalla circostanza che il finanziamento sia o meno assistito da garanzie, in particolare, da garanzie ipotecarie, con un'aliquota pari allo 0,25% o al 2% dell'importo erogato, a seconda delle finalità per le quali viene concesso.

In sostanza, per l'acquisto, la costruzione e/o ristrutturazione di immobile che possiede i requisiti per usufruire delle agevolazioni "prima casa", l'aliquota dell'imposta sostitutiva è dello 0,25%.

In evidenza
Attenzione

La nozione di "prima casa" non coincide con il concetto di "abitazione principale", definita come l'abitazione in cui "il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente".
La "prima casa", invece, è l'immobile che si acquista per primo nel comune dove si ha o dove si intende trasferire la propria residenza. L'espressione è usata in riferimento alle agevolazioni per le imposte sulle compravendite.
Pertanto, il finanziamento destinato all'acquisto, costruzione e/o ristrutturazione dell'abitazione principale può beneficiare dell'imposta sostitutiva nella misura ridotta dello 0,25% solo se l'immobile è acquistato con le agevolazioni "prima casa".

L'aliquota ridotta dell'imposta sostitutiva è estesa anche alle pertinenze di abitazioni, che abbiano i requisiti previsti per beneficiare delle agevolazioni "prima casa".

Diversamente, l'acquisto, la costruzione e/o ristrutturazione di un'abitazione (e sue pertinenze) che non possiede i requisiti per accedere alle agevolazioni "prima casa" vengono assoggettate all'aliquota del 2%.

Per gli immobili diversi dalle abitazioni (ad esempio, negozi, magazzini, terreni) si applica l'aliquota d' imposta sostitutiva dello 0,25%.



Adempimenti e documentazione

Per beneficiare della minore aliquota dello 0,25%, il mutuatario-persona fisica deve dichiarare nel contratto di mutuo che il finanziamento non rientra nella fattispecie soggetta all'aliquota del 2%.

Se il mutuo è cointestato, è necessario che la dichiarazione venga resa da tutti i mutuatari, in quanto l'aliquota d'imposta sostitutiva da applicare è determinata in base alla destinazione attribuita ad ogni quota parte del finanziamento erogata a ciascun mutuatario.

Pertanto, nel caso di acquisto in comproprietà di abitazione costituente prima casa, se uno dei cointestatari non rientra nel regime agevolativo "prima casa", la sua quota parte del finanziamento viene assoggettata all'aliquota del 2% e non dello 0,25%.


Tabella riassuntiva delle imposte sui contratti di mutuo

Soggetti finanziatori Imposte Aliquote
Impresa non bancaria
(ad es. società finanziaria)
imposta fissa di registro € 168
imposta proporzionale sulle garanzie rilasciate da soggetto diverso dal debitore 0,50%
imposta proporzionale ipotecaria per l'iscrizione 2%
imposta proporzionale ipotecaria per la cancellazione 0,50%
imposta fissa di bollo sul contratto di mutuo, per ogni foglio € 14,62
imposta sulle ricevute di pagamento delle rate, per esemplare € 1,81
imposta proporzionale di bollo sulle cambiali rilasciate 12 per mille
Banca imposta di bollo sulle cambiali emesse 0,1 per mille
imposta sostitutiva per acquisto, costruzione e/o ristrutturazione di abitazione costituente "prima casa" 0,25%
imposta sostitutiva per acquisto, costruzione e/o ristrutturazione di abitazione priva dei requisiti "prima casa" 2%
imposta sostitutiva per acquisto, costruzione e/o ristrutturazione di immobili non abitativi (negozi, magazzini, terreni ecc.) 0,25%

Le aliquote vanno applicate sull'importo del finanziamento erogato e le spese relative gravano, generalmente, sui mutuatari.