Mutuo per acquisto di abitazione principale

 
La Finanziaria 2008 (articolo 1, comma 202, legge n. 244/2007) ha aumentato da 3.615,20 euro a 4.000 euro l'importo massimo sul quale è possibile calcolare la detrazione Irpef del 19% per gli interessi passivi e relativi oneri accessori pagati relativamente ai mutui ipotecari stipulati per l'acquisto dell'abitazione principale e delle sue pertinenze.
La nuova disposizione ha effetto dal periodo d'imposta 2008 e verrà quindi applicata sulla dichiarazione dei redditi del 2009.
Nel caso di contitolarità del mutuo o di più contratti di mutuo sullo stesso immobile, il limite di 4.000 euro è riferito all'ammontare complessivo delle spese sostenute dai singoli contribuenti (art. 15, comma 1, lettera b) del Dpr 917/86).

Ai fini dell'applicazione della detrazione si ricorda che:
  • la detrazione spetta se l'immobile è divenuto abitazione principale entro un anno dall'acquisto (termine elevato da sei mesi a un anno dal 1° gennaio 2001);
  • l'acquisto dell'unità immobiliare deve essere effettuato nell'anno antecedente o successivo rispetto alla data di stipula del mutuo;
  • per abitazione principale si intende quella in cui il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione redatta ai sensi del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445, con la quale il contribuente può attestare che la sua dimora effettiva è diversa da quella risultante in anagrafe;
  • la detrazione spetta non oltre il periodo di imposta nel corso del quale è variata la dimora abituale;
  • la nozione di abitazione principale deve essere sempre riferita al soggetto che chiede la detrazione degli interessi passivi, e pertanto non si possono avere più abitazioni principali nello stesso momento;
  • il diritto alla detrazione non si perde se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di trasferimento del contribuente per motivi di lavoro. Parimenti, non si tiene conto delle variazioni di domicilio dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, a condizione che l'abitazione non sia locata.
In evidenza
Attenzione: Il requisito della dimora abituale non è richiesto al personale delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento sia militare che civile.

Per l'acquisto della "prima casa" da adibire ad abitazione principale spetta la detrazione del 19% dell'Irpef per gli interessi derivanti dal tipico contratto di mutuo disciplinato dall'articolo 1813 del Codice civile, purché garantito da ipoteca immobiliare. Non è richiesto che l'immobile ipotecato sia lo stesso da acquistare, potendo essere altro immobile appartenente all'acquirente o ad un soggetto diverso dall'acquirente.
Non sono ammessi, quindi, altre forme di finanziamento, quali cambiali, apertura di credito in conto corrente (anche se garantita da ipoteca), cessione di stipendio ed altre.


In evidenza
Il soggetto che eroga il mutuo deve essere residente in Italia o in un paese aderente all'Unione Europea o altrimenti deve avere una stabile organizzazione in Italia.

Qualora venga stipulato un nuovo contratto per estinzione di quello originario, l'importo del contratto rinegoziato non deve essere superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati. In tal caso, è ovvio che le parti contraenti e l'immobile concesso in garanzia debbano restare invariati.



Le spese ammesse alla detrazione

La detrazione d'imposta spetta nell'anno in cui le spese sono state effettivamente pagate, indipendentemente dalla data di scadenza, per i seguenti oneri:
  • interessi passivi;
  • oneri accessori;
  • quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
Tra gli oneri accessori vanno compresi:
- la commissione dovuta alla banca per l'intermediazione;
- gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l'imposta sostitutiva sul capitale prestato);
- le spese notarili comprendenti sia l'onorario per la stipula del contratto di nutuo ipotecario (escluse quelle sostenute per il contratto di compravendita) che le spese sostenute dal notaio per conto del cliente;
- le spese di istruttoria e di perizia tecnica;
- le perdite su cambio, per mutui contratti in valuta estera;
- le penalità per anticipata restituzione del mutuo;
- la cosiddetta "provvigione" per scarto rateizzato.
I premi per l'assicurazione sulla casa (scoppio e incendio), richiesti da molte banche, non rientrano tra gli oneri accessori.



Come calcolare la detrazione d'imposta

L'importo annuo complessivo (compresi gli oneri accessori) su cui applicare la detrazione del 19% era di 3.615,20 euro fino al 2007, nel 2008 è stato elevato a 4.000 euro. Pertanto la detrazione non può superare 760 euro (19% di 4.000 euro).
Nell'intento di porre un freno ai supermutui contratti per l'acquisto dell'abitazione principale, l'Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 15/E del 20 aprile 2005, ha chiarito che in caso di mutuo eccedente il costo sostenuto per l'acquisto dell'immobile, comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori, l'agevolazione deve essere rapportata al valore di acquisto dichiarato nel rogito, nonché degli oneri accessori connessi con l'operazione di compravendita, debitamente documentati.

Per calcolare la quota di interessi sulla quale applicare l'aliquota del 19%, si può utilizzare la seguente formula:


costo di acquisto dell'immobile x interessi passivi pagati : importo del mutuo

Esempio:
importo del mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale                  € 200.000
costo di acquisto dell'immobile indicato nel rogito                          € 150.000
interessi passivi pagati                                                     €   3.600
La detrazione del 19% spetta su un importo massimo di € 2.700,
così determinato (vedere la cella a destra):
150.000 x 3.600 : 200.000 = 2.700 euro




Chi ha diritto alla detrazione d'imposta

In caso di cointestazione del mutuo a più soggetti o di più contratti, il limite va ripartito tra tutti gli intestatari e ognuno può detrarre il prestito per la sua parte di competenza solo se l'immobile costituisce la sua abitazione principale.

Se il mutuo è cointestato a entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; ma in caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote. Tale disposizione è entrata in vigore solo nel 2000 - prima la detrazione era personale - ma si applica a prescindere dalla data in cui è stato stipulato il mutuo.

La detrazione compete anche al nudo proprietario (cioè al proprietario dell'immobile gravato da usufrutto a favore di altra persona) sempre che ricorrano tutte le condizioni richieste, mentre non compete mai all'usufruttuario in quanto non acquista l'unità immobiliare ma un diritto reale di godimento.

Ha diritto al beneficio fiscale il coniuge superstite, se contitolare insieme al coniuge deceduto del mutuo contratto per l'acquisto dell'abitazione principale, a condizione che provveda a regolarizzare l'accollo del mutuo e sempre che sussistano gli altri requisiti. Queste regole valgono sia nel caso di subentro nel rapporto di mutuo da parte degli eredi, sia se il reddito dell'unità immobiliare è dichiarato da un soggetto diverso, sempre che sussistano gli altri requisiti.

Nel caso di mutui ipotecari non ancora divisi, stipulati da cooperative o da imprese costruttrici, la detrazione spetta agli assegnatari o agli acquirenti per gli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, rimborsati da questi ai contraenti dei mutui. Per i soci di cooperative edilizie la condizione per poter detrarre gli interessi passivi è la delibera assembleare di assegnazione con conseguente immissione nel possesso.

In caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque il beneficio della detrazione per la quota di competenza, se l'immobile acquistato continua ad essere abitato dai suoi familiari. Il coniuge che, invece, continua ad avere la dimora abituale nella ex casa coniugale ha diritto a fruire della detrazione per la propria quota, nel limite massimo di 1.807,60 euro fino al 31 dicembre 2007 e di 2.000 euro dal 1° gennaio 2008.
Per il caso in questione vedasi la seguente tabella.

La detrazione in caso di divorzio

Mutuo Coniuge a carico Coniuge non a carico
cointestato Prima del divorzio:
si può detrarre il totale degli interessi pagati (entro il limite massimo di 4.000 euro), compresa la quota parte del coniuge.
Dopo il divorzio:
si può detrarre solo il 50%, sempreché i figli vivano nella casa.
La detrazione della propria quota parte compete fino al divorzio, e anche dopo se i figli vivono nella casa.
non cointestato La detrazione compete prima del divorzio, e anche dopo se i figli vivono nella casa. Si può detrarre la propria quota parte di interessi fino al divorzio, e anche dopo se i figli vivono nella casa.



Casi particolari

L'acquisto di un immobile locato non fa perdere il diritto alla detrazione degli interessi passivi del mutuo a condizione che:
  • entro tre mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione;
  • entro un anno dal rilascio dell'immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale.
Se entro un anno dal rilascio, l'immobile non viene destinato ad abitazione principale, gli interessi per i quali il contribuente si è avvalso della detrazione dovranno essere dichiarati e assoggettati a tassazione separata.

La detrazione per gli interessi passivi pagati non viene perduta nell'ipotesi in cui l'immobile acquistato sia oggetto di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla concessione edilizia o da atto equivalente. In tal caso la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l'unità immobiliare è adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall'acquisto.

Il beneficio fiscale spetta anche se il mutuo viene stipulato per acquistare un'ulteriore quota di proprietà dell'unità immobiliare. Non compete, invece, nel caso in cui il mutuo sia stato stipulato autonomamente per l'acquisto di una pertinenza dell'abitazione principale. Il contratto di mutuo, infatti, deve essere finalizzato all'acquisto dell'abitazione principale e contestualmente delle sue pertinenze.

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui il contribuente non utilizza più l'immobile come propria abitazione principale, a meno che la variazione non dipenda da trasferimento per motivi di lavoro. Tuttavia, se il contribuente torna a utilizzare l'immobile come abitazione principale, da tale momento riprende a fruire nuovamente della detrazione.


In evidenza
Documentazione

Per fruire della detrazione, il contribuente deve conservare ed esibire o trasmettere, a richiesta dell'Amministrazione finanziaria, la seguente documentazione:
  • quietanze di pagamento degli interessi passivi ed oneri accessori relativi al mutuo;
  • copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è garantito da ipoteca immobiliare e che è stato stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale.


Acquisto abitazione principale - detrazione per interessi su mutuo

Tipo di mutuo Fino al 2007 Dal 2008
Acquisto abitazione principale (mutuo stipulato dal 1993) 19% con un massimo di 3.615,20 euro da ripartire tra ciascun intestatario del mutuo 19% con un massimo di 4.000 euro da ripartire tra ciascun intestatario del mutuo
Acquisto abitazione principale (mutuo prima del 1993) 19% con un massimo di 3.615,20 euro da ripartire tra ciascun intestatario del mutuo 19% con un massimo di 4.000 euro da ripartire tra ciascun intestatario del mutuo