Acquisto di una casa

L'acquisto di una casa è soggetto ad una serie di imposte diverse (registro o Iva, ipotecarie e catastali) a seconda che il venditore sia un privato o un'impresa di costruzione o società immobiliare, e che l'acquisto riguardi la prima, la seconda casa o altri immobili ( vedi sotto la tabella riassuntiva ).

In questa pagina vengono indicate le dichiarazioni fondamentali da inserire nell'atto di compravendita, le modalità per eseguire il calcolo delle imposte da versare, la tassazione delle eventuali plusvalenze realizzate nella cessione degli immobili, la normativa sul credito d'imposta, come utilizzare il bonus, le modalità di rimborso. Per agevolare il lettore, la trattazione è completata con schemi riassuntivi delle agevolazioni previste.
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Acquisto da un privato o da impresa non costruttrice

Le compravendite di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (box, garage, solai, cantine), effettuate tra privati cittadini, o tra un privato e un'impresa non costruttrice, oppure un'impresa costruttrice che vende immobili ultimati da oltre quattro anni, sono soggette, in via generale, all'IVA e/o all'imposta di registro (a seconda del venditore) e alle imposte ipotecarie e catastali.
Nel rogito riguardante la compravendita della casa le parti devono inserire una "dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà" in cui segnalare:
  • le modalità di pagamento (assegno, bonifico, eccetera) del corrispettivo;
  • se per l'operazione si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di Commercio;
  • le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.
L'omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre all'applicazione della sanzione penale) l'assoggettamento, ai fini dell'imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l'ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell'immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro. In caso di assenza dell'iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio, inoltre, è obbligato ad effettuare apposita segnalazione all'Agenzia delle Entrate.

Le dichiarazioni fondamentali da inserire nell'atto di compravendita

Valore della cessione effettivo importo pattuito
Indicazione delle modalità
di pagamento
assegno, bonifico, altro
Ricorso ai servizi
di mediazione
partita Iva o codice fiscale del mediatore

il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di
affari in mediazione e della camera di commercio

quanto pagato per la mediazione

come è stato effettuato il pagamento


Come si calcolano le imposte
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono versate dal notaio al momento della registrazione dell'atto.

Dal 1° gennaio 2007, per le vendite di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell'immobile, anziché dal corrispettivo pagato.

È possibile versare le imposte sulla base del valore catastale come successivamente determinato a condizione che nell'atto sia indicato l'effettivo importo pattuito per la cessione.
Infatti, l'occultamento anche parziale del corrispettivo o la dichiarazione nell'atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:
  • le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;
  • sarà dovuta una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già versata.
L'acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio. Il predetto sistema di tassazione prevede, inoltre, una riduzione del 30% dell'onorario del notaio che, come è noto, viene calcolato sul valore dell'immobile indicato nell'atto.

Sono escluse dalle predette agevolazioni le cessioni di tutti gli immobili ad uso diverso da quello abitativo e loro pertinenze (terreni, negozi, uffici, ecc.). Per tali immobili, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti e non dal valore catastale.

In tal caso, se l'ufficio ritiene che il valore dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle sanzioni e degli interessi eventualmente dovuti) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso.

Per l'acquisto della prima casa, nell'atto di compravendita tra privati, se non si vuole rischiare, è bene indicare un valore non inferiore a quello che si ottiene moltiplicando la rendita catastale ( rivalutata del 5% ) per 110, oppure la rendita non rivalutata per il coefficiente 115,5 poiché il risultato è identico ( vedi tabella ).


Tipologia Calcolo del valore catastale
Prima casa e relative pertinenze Rendita + 5% x 110, oppure Rendita x 115,5
Fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C
(escluse le categorie A/10 e C/1)
Rendita + 5% x 120, oppure Rendita x 126
Fabbricati appartenenti al gruppo catastale B * Rendita + 5% x 140, oppure Rendita x 147
Fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D Rendita + 5% x 60, oppure Rendita x 63
Fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E Rendita + 5% x 40,8, oppure Rendita x 42,84


*Il decreto legge del 3 ottobre 2006, n. 262 (convertito con modificazioni dalla legge 24 novembre 2006, n 286) ha previsto che il coefficiente moltiplicatore da applicare alle rendite catastali dei fabbricati classificati nel gruppo catastale B deve essere rivalutato nella misura del 40%.

Il valore così ottenuto vale ai soli fini delle imposte indirette dovute sugli acquisti di immobili (registro, ipotecarie-catastali), ma non ai fini ICI, la cui base imponibile è data dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente 100. Per l'acquisto della seconda casa e pertinenze, il valore da indicare nel rogito si ottiene moltiplicando la rendita catastale ( rivalutata del 5% ) per 120, ovvero la rendita non rivalutata per il coefficiente 126.
Anche in questo caso il nuovo moltiplicatore non ha alcun effetto sull'ICI.


In evidenza
Attenzione
Per i trasferimenti di immobili non censiti le parti possono utilizzare la rendita proposta per determinare il valore catastale. In questo caso è necessario manifestare espressamente nell'atto l'intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall'art. 12 del D.L. n. 70 del 1988 convertito dalla legge n. 154 del 1988. La rendita catastale attribuita verrà notificata dall'ufficio dell'Agenzia del Territorio al contribuente. Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l'imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell'atto.



La base imponibile per l'Iva

Quando il venditore è un'impresa che opera nel settore dell'edilizia, la base imponibile non è costituita dal valore catastale, ma dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti.

Se, poi, per l'acquisto della casa l'acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

Infatti, in presenza di mutuo o di finanziamento bancario l'ufficio è obbligato a considerare quale "valore normale" un importo pari alla somma erogata.

Cosa si intende per "valore normale":
"...il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni e servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l'operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi" (articolo 14 del DPR n. 633 del 1972).



In evidenza
Attenzione
È prevista la responsabilità solidale dell'acquirente con il venditore per il pagamento dell'imposta evasa, nonché delle relative sanzioni, negli atti di compravendita di immobili soggetti ad IVA, nell'ipotesi in cui il prezzo indicato in fattura sia diverso da quello effettivo.
In pratica, qualora l'importo del corrispettivo indicato nell'atto di cessione e quindi nella relativa fattura, sia diverso da quello effettivo, l'acquirente – anche se è un privato cittadino – può essere chiamato a rispondere in solido con il venditore per il pagamento dell'IVA dovuta.
Va precisato che la responsabilità solidale è prevista anche per gli acquirenti di immobili che agiscono nell'esercizio di imprese, arti o professioni.
L'acquirente privato può regolarizzare la violazione commessa, versando la maggiore imposta dovuta entro 60 giorni dalla stipula dell'atto.
Entro lo stesso termine, l'acquirente che ha regolarizzato la violazione deve presentare all'ufficio territorialmente competente copia dell'attestazione del pagamento e delle fatture oggetto della regolarizzazione.



Tabella riassuntiva delle imposte che gravano sull'acquisto di un immobile


Venditore Immobile Imposta di registro Imposta ipotecaria Imposta catastale Iva
soggetto privato Abitazione principale non di lusso
e relative pertinenze
3% € 168 € 168 No
Abitazione secondaria o di lusso
e relative pertinenze
7% 2% 1% No
Altri immobili 7% 2% 1% No
impresa "non costruttrice"
e non di ristrutturazione

impresa "costruttrice" (o di ristrutturazione)
che vende oltre 4 anni
dall'ultimazione dei lavori
Abitazione principale non di lusso
e relative pertinenze
€ 3% € 168 € 168 No
Abitazione secondaria non di lusso
e relative pertinenze
€ 7% € 2% € 1% No
Abitazione di lusso
e relative pertinenze
€ 168 € 168 € 168 20%
Altri immobili € 168 € 168 € 168 20%
impresa "costruttrice"
(o di ristrutturazione)
che vende entro 4 anni
dall'ultimazione dei lavori
Abitazione principale non di lusso
e relative pertinenze
€ 168 € 168 € 168 4%
Abitazione secondaria non di lusso
e relative pertinenze
€ 168 € 168 € 168 10%
Abitazione di lusso
e relative pertinenze
€ 168 € 168 € 168 20%
Altri immobili € 168 € 168 € 168 20%




 VENDITA E RIACQUISTO DELLA CASA



Dalla cessione di un immobile può derivare una plusvalenza, vale a dire una differenza positiva tra il corrispettivo percepito nel periodo d'imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato dei costi inerenti il bene stesso.

Questo valore, se derivante da una cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, ovvero di terreni edificabili, è considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria "redditi diversi" e, come tale, assoggettato a tassazione ordinaria con le normali aliquote Irpef, o nel caso di cessione di terreni edificabili, a tassazione separata.

Fanno eccezione a tale regola:
  • gli immobili pervenuti per successione;
  • quelli ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l'immobile, sono trascorsi 5 anni dall'acquisto o costruzione dello stesso;
  • le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto (o la costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
La legge 23 dicembre 2005, n. 266 (Finanziaria 2006) ha innovato sui pagamenti per le plusvalenze immobiliari.

Dal 1° gennaio 2006,, chi vende un immobile acquistato (o costruito) da non più di cinque anni ha la facoltà di chiedere all'atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un'imposta sostitutiva di quella sul reddito, senza dover inserire il guadagno in dichiarazione per assoggettarlo alle aliquote progressive Irpef.

Per le cessioni poste in essere fino al 2 ottobre 2006 si applica l'aliquota sostitutiva del 12,5%, mentre dal 3 ottobre l'aliquota è del 20%.
Il notaio stesso provvederà all'applicazione ed al versamento dell'imposta sostitutiva, ricevendo dal venditore il relativo pagamento, e comunicherà all'Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita.
Con questa riforma si ha un risparmio consistente visto che le aliquote Irpef variano dal 23 al 43%.

L'imposta sostitutiva non può essere chiesta quendo oggetto di cessione è un terreno su cui sono stati eseguiti lavori di lottizzazione o un fabbricato costruito sul terreno stesso.
Si ricorda che la Finanziaria 2007 ha escluso, a partire dal 1° gennaio 2007, dall'applicazione dell'imposta sostitutiva le cessioni a titolo oneroso dei terreni edificabili.

Con l'entrata in vigore del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223 (convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n 248), e precisamente dal 4 luglio 2006, quando oggetto della vendita è una casa ricevuta in donazione, l'eventuale plusvalenza realizzata va assoggettata a tassazione se non sono trascorsi cinque anni dal momento in cui il donante ha acquistato l'immobile a quello della sua cessione.

La plusvalenza tassabile è data dalla differanza tra il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto dal donante.

Questa previsione è stata adottata per evitare manovre elusive da parte dei proprietari di immobili acquistati (o costruiti) da meno di 5 anni. In precedenza, infatti, questi potevano donare l'immobile a una terza persona che, successivamente, lo vendeva senza pagare imposte sulla plusvalenza realizzata.

Esempio
Il proprietario di un immobile decide di vendere a 300.000 euro l'immobile acquistato 2 anni prima ad un prezzo di 200.000 euro e mai utilizzato come abitazione principale.

In base alla normativa precedente, per evitare la tassazione della plusvalenza di 100.000 euro, poteva semplicemente effettuare una donazione dell'immobile (ad un parente) e farlo vendere dal donatario e, di conseguenza, nessuna tassazione era prevista, dal momento che si cedeva un immobile pervenuto in donazione.

Con la nuova previsione, la plusvalenza conseguita dall'operazione di cessione sarà comunque tassata, anche in caso di donazione.


In evidenza
Condizioni

Chi vende l'immobile acquistato con le agevolazioni "prima casa", e riacquista un'altra abitazione, non di lusso e costituente prima casa, può beneficiare di un credito di imposta alle seguenti condizioni:

  • il nuovo acquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita della precedente abitazione;
  • il contribuente non deve essere decaduto dal beneficio prima casa;
  • il nuovo immobile deve essere adibito a propria abitazione principale entro il termine di tre anni (risoluzione n.192/E del 6 ottobre 2003), cioè entro il termine concesso all'Uffico delle Entrate competente per territorio per procedere agli accertamenti.


Per usufruire del credito d'imposta

Per poter beneficiare del credito di imposta, l'acquirente deve dichiarare nel rogito, davanti al notaio:
  • di essere in possesso di tutti i requisiti richiesti dalla legge per ottenere le agevolazioni fiscali;
  • di fare espressa richiesta del credito di imposta con l'indicazione di tutti gli elementi idonei alla sua identificazione e determinazione.
Se la citata dichiarazione è stata omessa, è comunque prevista la possibilità di poter integrare l'atto originario di acquisto con la stessa.

Il credito è dato dall'imposta di registro o dall'Iva pagate sul primo acquisto, non comprende quindi gli altri tributi indiretti (cioè le imposte ipotecarie e catastali) e corrisponde alla minore tra le due imposte pagate sugli atti di acquisto. In ogni caso non può dar luogo a rimborso e non può essere utilizzato parzialmente.


Come utilizare il bonus

Il bonus può essere utilizzato:
- in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
- in diminuzione di imposta di registro, ipotecaria e catastale dovute su atti e denunce presentati successivamente alla data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente al nuovo acquisto;
- in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tribujto 6602).

Il credito di imposta ha una valenza temporale limitata: qualora si pensi di utilizzarlo per il pagamento di imposte su atti e denunce successivi al riacquisto, occorre tener presente che il beneficio si prescrive trascorsi 10 anni dalla sua origine. In caso di morte del titolare del credito di imposta prima del suo utilizzo, lo stesso si trasferisce agli eredi.

Poiché il credito di imposta è collegato ai benefici "prima casa", la decadenza di quest'ultimi comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie, anche il recupero del credito utilizzato.


Modalità di rimborso

Le modalità di rimborso variano a seconda che il nuovo acquisto avvenga tra privati o tramite un'impresa di costruzione.
Comperando da un privato, il bonus può essere utilizzato al momento della stipula dell'atto di compravendita, riducendo o annullando le somme dovute: ci pensa il notaio ad effettuare il conguaglio.

Se si acquista, invece, da un'impresa costruttrice il credito non può essere compensato con l'Iva da versare alla ditta venditrice.
Per recuperarlo bisogna attendere la successiva dichiarazione dei redditi, a meno che l'acquirente non svolga un'attività autonoma che gli consente di portarlo in compensazione in sede di versamento unificato di imposte, ritenute e contributi in scadenza il 16 di ogni mese con il modello F24.

Le agevolazioni per chi vende e poi riacquista la prima casa si applicano pure alle abitazioni in costruzione e il credito può essere utilizzato anche se i lavori non sono ultimati entro un anno dalla vendita della vecchia prima casa.
Il nuovo immobile deve essere comunque adibito a propria abitazione principale entro tre anni dalla vendita del precedente (risoluzione 192/E del 6 ottobre 2003; circolare n. 38/E del 2005).
Sul nuovo atto l'acquirente paga l'Iva e il recupero dell'imposta versata a suo tempo avverrà con la prima dichiarazione dei redditi da presentare dopo l'ultimazione dei lavori. Ovviamente bisogna essere in possesso dei requisiti "prima casa e l'abitazione non deve essere di lusso.


Ecco in sintesi come utilizzare il bonus per riacquisto della prima casa:

Tempi e requisiti per il riacquisto
  • Il riacquisto della prima casa deve avvenire entro un anno dalla vendita della precedente;
  • bisogna essere in possesso dei requisiti per usufruire dei benefici "prima casa".
Quando dimorarvi
  • L'immobile deve essere adibito a propria abitazione principale e trasferirvi la residenza;
  • occorre abitarlo entro tre anni dal rogito.
Bonus per riacquisto
  • Sono recuperabili l'imposta di registro e l'Iva, ma non gli altri tributi indiretti (imposte ipotecaria e catastale);
  • tra le due imposte si recupera quella il cui valore è minore;
  • il bonus non dà luogo a rimborsi e non può essere utilizzato parzialmente.
Tempi per il recupero
  • L'imposta di registro si recupera immediatamente nel rogito;
  • l'Iva con la prima dichiarazione dei redditi successiva al rogito.
Prescrizione
  • Il credito di imposta si prescrive trascorsi 10 anni dalla sua origine.